臺灣澎湖地方法院行政-PHDA,111,簡,2,20220531,1

臺灣澎湖地方法院行政訴訟判決
111年度簡字第2號
原 告 王如玉
被 告 澎湖縣政府
代 表 人 賴峰偉
訴訟代理人 陳偉明
張紘楨
邵晨暉
上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服內政部中華民國110年9月23日台內訴字第0000000000號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、程序部分：本件原告經被告以民國110年6月8日府財行字第0000000000號裁處書（下稱原處分），裁處罰鍰新臺幣（下同）10萬元並停止營業（見原處分卷第18至19頁，訴願卷第33至34頁），惟原告於高雄高等行政法院111年1月27日行準備程序時，表示僅對罰鍰10萬元不服，對停止營業沒有爭執，經該院以本件應適用簡易訴訟程序之事件，移送本院行政訴訟庭管轄，先予敘明。

二、事實概要：被告以其查得原告以個人名義在建築物外牆張貼租售廣告，及在臉書社群網站刊登不動產銷售廣告（下合稱系爭廣告），並留有原告之聯絡電話，涉有未經許可經營不動產仲介業務情事，經函請原告於同年5月10日以書面陳述意見後，審認原告雖具有不動產經紀營業員資格，惟未任職於不動產經紀業即從事不動產經紀業業務，違反不動產經紀業管理條例（下稱管理條例）第5條第1項、第7條第1項規定，乃依同條例第32條第1項規定，以原處分裁處原告10萬元罰鍰並停止營業。

原告不服，提起訴願復經決定駁回，遂提起本件行政訴訟。

三、原告主張及聲明㈠主張要旨：伊先前在某間不動產公司任職，沒有得到應有的報酬，故不願再去該公司上班，因為遇到沒良心的老闆，才不願繼續跟著老闆工作，伊刊登系爭廣告時，並非經紀業。

伊為了買賣物件的工作全台跑透透，取得地主、屋主的委託，但這份工作並非外人所想那麼好，伊只求三餐溫飽、有基本生活能過，並未因此賣出數間不動產。

㈡聲明：原處分及訴願決定關於罰鍰部分應予撤銷。

四、被告答辯及聲明㈠答辯要旨：原告非經紀業而從事仲介銷售不動產業務，於109至110年間，在建築物外牆及臉書社群網站刊登系爭廣告，並留有原告之聯絡資訊，而無地主或屋主之聯絡資訊，屬營業行為，況原告亦自承刊登系爭廣告及代為銷售之行為。

原告既具有不動產經紀營業員資格，知悉不動產經濟業管理條例規定，仍以未經許可之非經紀業型態刊登系爭廣告，確有經營仲介業務之行為。

又管理條例所稱仲介，非以收取服務報酬為必要條件，至於經營業務，乃指社會生活上為同性質事務繼續反覆實施之行為，故原告雖與地主、屋主簽署委託書，仍係以未得許可之非經紀業型態營業，與是否為成交或未收取報酬無涉。

原告被告考量原告為初犯，處以法定最輕裁罰，並無不當。

㈡聲明：駁回原告之訴。

五、如事實概要欄所載之事實，有原告陳述意見書、原處分書、訴願決定書、不動產經紀營業員證明及內政部不動產服務業管理作業系統查詢資料等附卷可稽（見原處分卷第18至19、24、30至40、42至45頁，訴願卷第29頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。

六、經核本件爭點為：被告審認原告未任職於不動產經紀業，卻以個人名義刊登系爭廣告，從事不動產經紀業業務，違反管理條例第32條第1項規定，以原處分處以罰鍰10萬元部分，有無違誤？本院判斷如下：㈠按管理條例第1條規定：「為管理不動產經紀業（以下簡稱經紀業），建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。」

第4條規定：「本條例用辭定義如下︰一、不動產︰指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；

房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。

……四、經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。

五、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。

……七、經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。

經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；

經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。

……」第5條第1項前段規定：「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；

……」第7條第1項規定：「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於6個月內開始營業；

逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。

但有正當理由者，得申請展延1次，其期限以3個月為限。」

第32條第1項規定：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新台幣10萬元以上30萬元以下罰鍰。」

次按行政罰法第7條第1項規定：「違反行政法上義務之行為非出於故意或過失者，不予處罰。」

㈡次按不動產經紀業影響房地產交易市場之穩定與發展至鉅，與交易當事人權利義務息息相關，為健全管理機制，管理條例乃明定經營不動產經紀業，須向主管機關申請許可，辦妥公司或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後，方得營業；

對於非經紀業而經營仲介業務者，依法禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人罰鍰，以杜絕個人未經申請許可而為之營業行為。

又該條例第4條第5款所定「居間」業務，係指居於兩造簽約當事人之間，報告訂約機會，或斡旋其間以促成契約之締結，未如民法第565條規定，以他方給付報酬為要件；

衡諸管理條例之立法意旨，既係為維護不動產交易秩序及交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，而以人必歸業、業必歸會之方式，對不動產經紀業予以管制，應認居間行為不問有償與否，均屬管理條例規範之範疇，始足以達成對不動產經紀業全面且有效管理之目的。

另所謂「營業」，只須依客觀事證，可認為具有反覆實施之意圖，即足當之，縱僅被查獲一次或次數甚少，仍不影響其為營業行為之認定。

㈢經查：⒈原告領有中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會於108年11月26日核發之不動產經紀營業員證書，有效期限至113年4月30日；

其未任職於不動產經紀業，以個人名義，在建築物外牆及臉書社群網站上刊登系爭廣告，並均留有其個人行動電話號碼作為聯絡方式等情，有不動產經紀營業員證明、內政部不動產服務業管理作業系統查詢資料、系爭廣告照片等在卷可憑（見原處分卷第31至37頁，訴願卷第29頁），且為原告所不爭執（見本院卷第28至29頁）。

⒉系爭廣告可使瀏覽該廣告之不特定多數人知悉特定不動產出售之訊息，有意購買者可藉由廣告中記載之行動電話號碼與原告聯絡，再由原告向求售不動產之人報告訂約之機會，故屬對不動產之仲介行為。

又原告各次刊登之廣告，均留存相同之行動電話號碼作為聯絡方式，堪認其係基於反覆實施之意圖，經營不動產仲介業務。

而原告具有不動產經紀營業員資格，對於管理條例禁止未辦公司或商業登記及加入所在地同業公會之個人經營不動產經紀業，自當知悉，至其有無因此獲取報酬，並不影響其係經營不動產經紀業之認定。

從而，被告審認原告為專業人員，考量原告為初犯，以原處分依管理條例第32條第1項規定，裁處最低額之罰鍰10萬元，核其認事用法，並無違誤。

七、綜上所述，被告以原告未任職於不動產經紀業，卻以個人名義刊登系爭廣告，從事不動產經紀業業務，違反管理條例第32條第1項規定，以原處分處以罰鍰10萬元部分，並無違誤，訴願決定予以維持，核無不合。

原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
行政訴訟庭 法 官 王偉為
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。
上訴理由應表明關於原判決所違背之法令及其具體內容，或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
書記官 莊心羽