臺灣澎湖地方法院民事-PHDV,105,訴,36,20170531,1

臺灣澎湖地方法院民事判決 105年度訴字第36號
原 告 蔡銘泉
訴訟代理人 王識涵律師
複 代理人 林湘絢律師
被 告 胡清旗
訴訟代理人 謝易澄律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年5月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落澎湖縣○○鄉○○○○○○地號土地之房屋(即門牌號碼澎湖縣○○鄉○○村○○○○○○號)騰空遷讓返還予原告。

被告應給付原告新臺幣參萬捌仟零壹拾肆元。

被告應自民國一○五年三月一日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸佰捌拾壹元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項，於原告以新臺幣參拾伍萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣壹佰零柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項，於原告以新臺幣壹萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣參萬捌仟零壹拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第三項到期部分，於原告按期各以新臺幣貳佰貳拾柒元為被告供擔保後，各得假執行。

但被告如按期各以新臺幣陸佰捌拾壹元為原告預供擔保，各得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告起訴時請求：㈠被告應將坐落澎湖縣○○鄉○○○000地號土地之房屋(即門牌號碼澎湖縣○○鄉○○村○○00○0號)騰空遷讓返還予原告。

㈡被告應給付原告新臺幣(下同)720,614元。

㈢被告應自民國105年3月1日起至遷讓房屋日止，按月給付原告11,296元。

㈣願供擔保，請准宣告假執行，嗣於105年11月1日具狀將訴之聲明第二、三項減縮為被告應給付原告469,959元；

被告應自105年3月1日起至遷讓房屋日止，按月給付原告8,963元(見本院卷第135頁)，顯係減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，自應准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告於民國100年10月18日向法院得標買受未辦保存登記建物即門牌號碼澎湖縣○○鄉○○村○○00○0號房屋(下稱系爭房屋)而取得系爭房屋所有權後，被告未得到原告同意即使用系爭房屋，自屬無權占有，爰依所有物返還請求權請求被告遷讓返還系爭房屋。

又被告自100年10月18日起至105年2月29日止無權占有系爭房屋及土地，受有相當於租金之利益為469,959元，另被告迄今仍無權占有，持續受有相當於租金之不當得利，為此，爰依民法第767條第1項、第179條之規定，提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠被告應將坐落澎湖縣○○鄉○○○000地號土地之房屋(即門牌號碼澎湖縣○○鄉○○村○○00○0號)騰空遷讓返還予原告。

㈡被告應給付原告469,959元。

㈢被告應自105年3月1日起至遷讓房屋日止，按月給付原告8,963元。

㈣願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭房屋所有權確係屬於原告，然被告前曾向原所有權人曾○○租賃系爭房屋旁之魚塭以供營生，嗣並與曾○○簽訂魚塭之讓渡契約書，又因系爭房屋位於魚塭旁，為經營魚塭事業之輔助，屬從物，依民法第68條、第425條之規定，被告並非無權占有。

又被告須賠償不當得利之金額，伊覺得太高等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、原告主張其於100年10月18日得標買受系爭房屋而取得所有權，業據提出系爭房屋之不動產權利移轉證書為證(見本院卷第27頁)，且被告所不爭執，自堪信為真。

至原告主張被告係無權占有，並使原告每月受有相當於租金之損害，被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並給付469,959元之不當得利，暨自105年3月1日起至遷讓房屋日止，按月給付原告8,963元之不當得利，則為被告所否認，並以前情詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠被告有無占有系爭房屋之合法權源？㈡如被告無權占用系爭房屋，原告得請求之不當得利數額若干？茲就上開爭點分述如下：㈠被告有無占有系爭房屋之合法權源？⒈按所有人對於無權占有者，得請求返還之；

出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之；

非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。

但交易上有特別習慣者，依其習慣。

主物之處分，及於從物，民法第767條第1項前段、第425條及第68條分別定有明文。

又按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。

自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第1項、第3項定有明文。

又當事人自認之事實，相對人無庸立證；

當事人於審判上所為不利於己之自承(自認)，有拘束該當事人之效力，法院自應據為認定事實及裁判之基礎。

⒉查本件被告曾於105年12月22日準備程序筆錄自承：系爭房屋確實屬於原告，我願意將房屋騰空交還。

至於要賠償40幾萬元的不當得利金額，我有意見等語(見本院卷第182頁)，依上開規定及說明，堪認原告主張被告無權占有之事實為真實。

雖被告事後辯稱系爭房屋為魚塭之從物，故依民法第68條及第425條之規定對於原告而言並非無權占有云云。

然查，縱依被告所述系爭房屋有常助魚塭經營之效用，其與魚塭所有權人曾○○曾訂有租賃契約，雙方更於103年12月16日訂有陸上魚塭養殖權讓渡契約書並經公證，惟系爭房屋之原所有權人曾○○既經本院依強制執行程序拍賣系爭房屋而由原告得標取得，有不動產權利移轉證書可查，則依強制執行法第98條第1項規定，於原告領得權利移轉證書斯時，曾○○即喪失所有權，又本件原告領得權利移轉證書之日為100年11月7日，業據本院依職權調取本院99年度司執字第2693號執行卷宗核閱無誤(見執行卷第209頁)，則依上開規定及說明，系爭房屋於曾○○將魚塭讓渡予被告時既已非屬曾○○所有，則系爭房屋自非屬從物，是無曾○○於103年12月16日讓渡魚塭之效力及於系爭房屋可言，則被告據此遽謂系爭房屋為從物，並依民法第425條所有權移轉不破租賃原則抗辯其非無權占有，並無理由。

從而，本件原告本於系爭房屋所有權人地位，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，為有理由。

㈡如被告無權占用系爭房屋，原告得請求之不當得利數額若干？按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。

復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。

又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明定。

而依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報總價即指該土地之申報地價。

而所謂年息10%為限，係指土地租金之最高限額而言，並非必須依照申報地價年息10 %計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益等情事以為決定。

本件被告於原告取得系爭房屋之所有權後，仍繼續無權占有使用系爭房屋，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。

而系爭房屋為二層之建築物，建物約為76年左右建造；

系爭房屋東側有二層樓平房一間，據被告稱，一樓為供停車使用，二樓為外勞住居所；

系爭房屋南側為魚塭；

系爭房屋北側、東側各有一出入口；

又系爭房屋北側出入口之北面有一民宿(白沙灣民宿)，系爭房屋與最鄰近之國小距離約800公尺，附近無超商等情，業經本院至現場履勘屬實，並有本院勘驗筆錄、現場照片在卷可查（見本院卷第207頁至第237頁）。

本院審酌系爭房屋之屋齡、坐落位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性、生活機能完善度等情，認本件相當於租金之不當得利之數額，應以土地申報地價及建物課稅現值5%為適當。

至原告雖主張應以系爭房屋拍定價額及原告向國有財產局承租土地之租金計算不當得利等語，然此核與土地法第148條、土地法施行法第25條及平均地權條例第16條前段之規定不符，並不可採。

另其主張應以10％計算，亦屬過高，而不足採。

茲依上開說明，本件澎湖縣白沙鄉中屯新922地號(重測前為中屯段481-6地號)土地之100年至105年度申報地價均分別為24元、24元、60元、60元、60元、60元，至系爭房屋之100年至105年度建物課稅現值分別為188,800元、183,800元、178,700元、173,500元、168,400元、163, 300元，有土地登記謄本、地價公務用謄本在卷可佐（見本院卷第31頁、第253頁），並有澎湖縣政府稅務局106年2月14日澎稅房字第1060050913號函可稽(見本院卷第259頁)。

又依強制執行法第98條第1項規定，原告領得權利移轉證書之日為100年11月7日，業如前述，則原告自100年11月7日取得系爭房屋所有權之日起至105年2月29日止，所得請求被告給付相當於租金之不當得利數額即為38,014元【計算式：（24元＋188,800元）×5%×55/365＋（24元＋183,800元）×5%＋（60元＋178,700元）×5%＋（60元＋173,500元）×5%＋（60元＋168,400元）×5%＋（60元＋163,300元）×5%×2/12＝38,014元，元以下四捨五入】，另自105年3月1日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，原告尚得請求被告按月給付681元【計算式：（60元＋163,300元）×5%×1/12＝681元，元以下四捨五入】。

是原告請求被告給付38,014元，暨自105年3月1日起至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利681元，為有理由，應予准許；

逾此部分之主張，則屬無據，應予駁回。

四、綜上所述，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並依民法第179條之規定，請求被告給付38,014元，暨自105年3月1日起至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付681元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、又原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之【主文第1項部分，其訴訟標的價額為1,070,000元】，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依聲請酌定相當之擔保金額宣告被告預供擔保後，得免為假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
民事庭 審判長法 官 吳宏榮
法 官 倪霈棻
法 官 王政揚
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
書記官 林映君