臺灣澎湖地方法院民事-PHDV,99,訴,27,20101213,1

臺灣澎湖地方法院民事判決 99年度訴字第27號
原 告 鄭清善
訴訟代理人 鄭龍泉
被 告 財政部國有財產局台灣南區辦事處澎湖分處
法定代理人 黃淑燕
訴訟代理人 陳麗萍
上列當事人間請求確認土地優先購買權存在事件，本院於民國99年11月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、程序部分：民事訴訟法第247條第1項前段規定：「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。」

本件原告訴請確認土地優先承買權事件，原告主張優先承買之土地，被告雖已移轉登記予第三人所有。

然而，原告主張之優先承買權如有物權效力，原告仍有取得土地所有權之可能，原告主張之優先承買權如為債權效力，原告則有向被告求償之可能。

因此，原告提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益，合先說明。

二、原告起訴主張：澎湖縣白沙鄉○○段663、665地號二筆土地（下稱系爭土地），早年為訴外人鄭田所有，原告於民國37年間，以自任耕作之意思，向鄭田承租系爭土地，並定有三七五租約，嗣因鄭田死亡，基於長子繼承之慣例，原告又於54年12月25日，與鄭田長子即訴外人鄭恩義簽定土地租賃契約，並持續耕作至今，且按期繳交歷年之地價稅款，因此，原告對系爭土地，應有合法之三七五租約或租賃契約存在，屬於合法使用人。

嗣於98年10月28日，系爭土地在澎湖縣政府代管期間，由縣政府委託被告公開標售，標售過程中，原告向被告主張優先承買權，被告卻拒絕原告行使權利，反將土地標售並移轉所有權予訴外人邱美瑛，原告為此依據耕地三七五減租條例第15條、土地法第107條、第73條之1等規定（起訴時誤引不存在之農業發展條例第109條規定），訴請確認原告之優先承買權存在等語。

並聲明：確認原告對系爭土地有優先承買權存在。

三、被告則以：系爭土地早年為鄭田所有，鄭田於39年9月12日死亡，原告卻提出42年8月間以鄭田名義作成之三七五租約，該租約顯屬無效，日後並經白沙鄉公所函請澎湖縣政府註銷租約在案，故原告憑該租約證明向鄭田承租土地之事實，自非允洽。

而鄭田死亡時，戶籍資料上之繼承人雖有訴外人鄭葉食婆、鄭綉盆、鄭恩義等三人，但鄭恩義已於52年更正父母為訴外人鄭蚶、鄭陳杏二人，則於54年12月25日時，鄭恩義顯非鄭田之繼承人，自屬無權出租系爭土地，原告縱然與鄭恩義訂定系爭土地租約或典當契約，亦不能成為系爭土地之合法使用人。

此外，系爭土地目前由訴外人鄭連生實際耕作，原告並無自任耕作之事實。

因此，原告對於系爭土地，尚未取得有效之租約，並非合法使用人，自無優先承買權存在，故被告將系爭土地標售予第三人，應無不當等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

四、兩造不爭執之事實（99年9月21日爭點整理結果）：

（一）36年系爭土地總登記時，為鄭田所有。

（二）39年9月12日，鄭田死亡。

（三）42年1月1日，原告與鄭田就系爭土地登記三七五租約。

（四）52年9月3日，鄭恩義之生父姓名由鄭田更正為鄭蚶。

（五）54年12月25日，鄭恩義與原告訂定系爭土地典當契約。

（六）69年7月1日，澎湖縣政府代管系爭土地。

（七）74年7月8日，澎湖縣白沙鄉公所函請澎湖縣政府註銷系爭土地之三七五租約。

（八）98年6月12日，土地登記謄本仍記載系爭土地有375租約。

（九）98年10月28日，被告標售系爭土地，由邱美瑛得標。

（十）98年10月30日，原告向被告表示行使優先承買權，被告不同意。

五、原告主張向鄭田承租系爭土地一節，為被告所否認，依據民事訴訟法第277條所定舉證責任分配之法則，應由原告舉證證明租約存在之事實。

而按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；

稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；

又不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，以上規定，分別為民法第153條第1項、第421條第1項、第422條所明定。

準此，原告主張向鄭田承租系爭土地，即應證明鄭田出租土地之意思表示，亦應證明原告交付租金之事實，尚應提出雙方訂約之字據，其舉證責任始稱完備。

然查，鄭田於39年9月12日死亡，而原告提出鄭田具名出租系爭土地之租約，製作時間卻為42年8月間等情，為兩造所不爭執，且有卷內鄭田戶籍謄本、台灣省澎湖縣私有耕地租約可查（簡易案卷第81頁、第6頁），則該份租約，顯不能證明鄭田出租土地之意思表示，亦非有效之土地租賃字據；

又原告雖提出繳納系爭土地田賦或地價稅之證明（簡易案卷第23頁以下），但承租人代出租人繳納田賦或地價稅，依其金額，通常不能使出租人獲得出租土地應得之相當利益，不符合雙務契約之對價本質。

此外，原告所提其餘證據，均不足以證明鄭田出租土地之意思表示，亦不能證明原告支付租金之事實，更無原告與鄭田所簽定之書面租約存在。

因而，原告對系爭土地縱有若干支配使用事實，但原告主張向鄭田承租土地後成為系爭土地合法使用人一節，並不可採。

六、原告另主張向鄭恩義租得系爭土地而成為土地合法使用人一節，亦為被告所否認，並抗辯鄭恩義無權出租土地等語。

經查：原告主張於54年12月25日向鄭恩義租得系爭土地，雖提出二人當時簽署之書據1份為證（簡易案卷第10頁）。

然而，系爭土地原屬鄭田所有，鄭田於39年9月12日死亡後至54年12月25日為止，系爭土地仍登記在鄭田名下，鄭恩義並未取得土地權利之事實，有土地登記謄本可查（簡易案卷第39頁以下）。

而54年12月25日當時，根據戶籍資料之記載（簡易案卷第52頁、第53頁、第84頁以下），鄭恩義並非鄭田之繼承人，自屬無權出租系爭土地，且原告如欲有效取得系爭土地承租權利，亦有數十年時間，可尋得鄭田之合法繼承人辦理。

因此，原告主張向鄭恩義租得系爭土地而成為土地合法使用人一節，亦不可採。

七、按耕地出賣時，承租人有優先承受之權，耕地三七五減租條例第15條第1項、土地法第107條第1項固有明文；

而未辦繼承登記土地由國有財產局公開標售時，合法使用人有優先購買權，亦為土地法第73條之1第3項所明定。

但在本件情形，系爭土地為鄭田及其繼承人所有，原告應向鄭田及其繼承人取得使用土地之權利，原告卻未證明與鄭田或其繼承人訂定有效之三七五租約或土地租賃契約，原告即非土地之合法使用人。

從而，原告不能按照上述規定取得系爭土地之優先承買權，故原告訴請確認對系爭土地有優先承買權存在，於法無據，應予駁回。

八、本件結論已經明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，與判決結果不生影響，不再論斷，附此敘明。

九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 99 年 12 月 13 日
民事庭 法 官 陳介安
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 12 月 13 日
書記官 林長義