臺灣澎湖地方法院民事-PHDV,111,司執助,192,20240304,1

臺灣澎湖地方法院民事裁定
111年度司執助字第192號

債 權 人 保證責任澎湖縣第一信用合作社
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法定代理人 藍俊昇
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債 務 人 顏豐猷
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承 租 人 張家莉(即張瑞連)
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上列債權人與債務人間給付票款強制執行事件，債權人聲請將拍賣條件由「拍定後不點交」，變更為「拍定後點交」，本院裁定如下：

主 文

聲請駁回。

理 由

一、按債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；

如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助，強制執行法第99條第1項定有明文。

是以拍賣之不動產是否點交，應以查封時之占有狀態為準，苟查封時為債務人占有，並無第三人占有之情事，執行法院即應於拍定後嚴格執行點交（最高法院50年台抗字第284號號裁定意旨參照）。

又查封之不動產於查封時，究由債務人或第三人占有之實際狀況，執行法院應依職權調查，以為決定拍定後點交與否之依據，如第三人另主張本於其他法律關係有權占有查封之房屋，雖執行法院不得就第三人所主張之占有法律關係是否存在為實體上之審認，然仍應就第三人是否於查封前即占有之事實依職權調查明確後，再決定拍定後是否點交。

占有乃對物事實上之管領力（民法第940條規定），應具備占有之公示外觀，足以供他人辨識占有人，始足當之。

二、本件聲請意旨略稱：鈞院將「拍定後不點交」列為拍賣條件係因第三人張瑞連(改名張家莉，以下稱張家莉)主張為執行標的物(即澎湖縣○○市○○里00000號建物，以下簡稱系爭建物)之承租人，且租賃契約未到期。

然其所主張者遭系爭建物所有人即執行債務人所否認，且依執行債務人向聲請人申請購屋貸款時提供之系爭建物買賣契約(買方為顏豐猷、賣方為胡○○)第1、2、6條約定條款可知，賣方係以無租賃之情事將房屋出售予買方，並於聲請人撥付購屋貸款付清尾款後，賣方已將房屋點交予買方，房屋已改由買方顏豐猷占有，第三人張家莉自此未再占有房屋，自無權主張民法第425條第1項規定之權利，且執行債務人亦陳稱並未將房屋出租予第三人張家莉，第三人張家莉於查封時及查封後均無繼續占有系爭建物之可能。

綜上所述，本件執行標的物於鈞院實施查封時之占有人，非第三人張家莉甚明，故依強制執行法第99條第1項前段規定，聲請將拍賣條件由「拍定後不點交」，變更為「拍定後點交」，以保聲請人與執行債務人雙方之權益。

三、經查：

(一)按系爭建物前經本院111年度司執全字第14號假扣押執行事件於民國111年10月31日為現場查封時，大門深鎖，經鄰居表示係現由張小姐承租經營旅行社，執行人員當即電詢承租人張小姐，據其表示：建物係向胡○○(即當時所有人)所承租，未再出租或出借他人，建物無地下室、地下水槽等設備，二樓大廳地板下雨會漏水，有無其他影響交易情事並不清楚等語，此有執行筆錄足稽。

嗣經本件執行事件於112年3月27日為現場查封時，承租人張家莉到場開鎖，帶領執行人員入內檢視各樓層，其在場稱租約未公證，簽訂租賃契約當時有確認過建物所有權狀，所有權人為胡○○，後來才移轉給顏豐猷等語，此亦有執行筆錄在卷足稽。

(二)經核承租人所提出之系爭建物租賃契約，其記載：出租人胡○○，承租人張瑞連，租賃期限雙方約定為10年，自108年1月1日起至117年12月31日止。

顯見承租人係於本件債務人顏豐猷在110年12月13日因買賣而登記取得系爭建物所有權前即已承租，且於本院於假扣押現場查封時，鄰人表示係由張小姐承租經營旅行社，張小姐並能說明建物一些狀況，再於本件執行事件現場查封時，係由承租人張家莉(即張瑞連)到場開鎖，並帶領執行人員入內檢視各樓層等情，堪認系爭建物於查封時係由承租人張家莉占有使用中，應屬無疑。

(三)雖聲請人提出系爭建物買賣契約，據以主張賣方(即胡○○)係以無租賃之情事將房屋出售予買方(即顏豐猷)，並於聲請人撥付購屋貸款付清尾款後，賣方已將房屋點交予買方，房屋已改由買方顏豐猷占有，第三人張家莉自此未再占有房屋，自無權主張民法第425條第1項規定之權利，且執行債務人亦陳稱並未將房屋出租予第三人張家莉，第三人張家莉於查封時及查封後均無繼續占有系爭建物之可能云云。

惟觀該買賣契約及購屋貸款契約僅屬雙方契約，如未經實地確認或實際點交，能否單憑其書面記載，即斷然否定承租人仍占有使用系爭建物，尚非無疑。

再者，本院於111年10月31日為假扣押現場查封系爭建物時，鄰居即表示現由張小姐承租經營旅行社，而執行人員電詢承租人張小姐表示建物係向胡○○(即當時所有人)所承租，並非無人主張租用建物之權利，已如前述；

本院於112年3月27日為現場查封時，甚至係由承租人張家莉到場開鎖，帶領執行人員入內檢視各樓層，由上等情，衡諸常情判斷，顯見系爭建物於假扣押執行前即已由承租人占有使用中，是聲請人之主張與本院二次現場調查之實際狀況不符，尚難採信，至於承租人之租約內容是否真正或得否對抗所有權人，本院無權為實體上審認。

綜上所述，本件拍賣公告記載「拍定後不點交」一語，於法並無違誤，故本件聲請為無理由，應予駁回。

四、爰依首揭規定，裁定如主文。

五、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向司法事務官提出異議，並繳納裁判費新臺幣1千元。

中 華 民 國 113 年 3 月 4 日
民事執行處 司法事務官 郭山水