臺灣澎湖地方法院民事-PHDV,112,訴,46,20240730,1

臺灣澎湖地方法院民事判決
112年度訴字第46號
原 告 陳英明
訴訟代理人 李明益律師
被 告 陳玟琪
訴訟代理人 劉昱明律師
被 告 陳琳琪
上列當事人間請求變價分割共有物事件，本院於民國113年7月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有附表所示之不動產，均分割由被告陳玟琪及陳琳琪共同取得，並按應有部分各1/2維持共有，被告陳玟琪及陳琳琪併應各以新臺幣135萬元補償予原告。

訴訟費用由兩造各負擔1/3。

事實及理由

壹、程序方面：被告陳琳琪未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：附表所示之不動產（合稱系爭不動產，同段土地、建物逕稱地號、建號，附表編號3之房屋則稱2號房屋）為兩造共有，應有部分均為各1/3。

系爭不動產均無不能分割原因，而兩造無法協議決定分割方法，爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定，提起本件訴訟，請求變價分割系爭不動產等語。

並聲明：系爭不動產應予變價分割，所得價金按兩造應有部分之比例分配。

二、被告方面：㈠被告陳玟琪答辯略以：不同意變價分割，本件應以原物分割及金錢補償方式為適當，即被告2人分得附圖所示2591部分土地及816建號房屋並維持1/2共有，原告則分得附圖所示2591⑴部分土地及2號房屋，而由原告分別補償被告各新臺幣（下同）43萬4,933元等語。

㈡陳琳琪未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。

三、得心證之理由：㈠按各共有人除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。

又分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為分配，民法第824條第2項亦定有明文。

查系爭不動產之共有人為兩造，應有部分比例為各1/3，且無不能分割之情形，兩造亦無不能分割之約定，復不能以協議定分割之方法等情，有2591地號土地及816建號建物之第一類謄本、房屋稅籍證明書在卷可參（見本院卷第39至43、83至87頁），且未為到庭之當事人所爭，故原告請求分割系爭不動產，自無不合，應予准許。

㈡又按共有物分割之訴為形成訴訟，法院定分割方法不受當事人聲明之拘束，而應綜合考量公平性、應有部分比例與實際使用是否相當、共有物之客觀情狀、共有物之性質、共有物之價格與經濟價值、共有人利益、各共有人主觀因素與使用現狀、共有人之利害關係等因素為之。

經查：⒈2591地號土地面積為124平方公尺，略呈東北、西南走向之矩形，形狀尚屬方正，西北側部分臨復國路二巷之道路，可對外通行，此外無其他聯外方式。

而該筆土地之建物分布大致如附圖所示，即816建號建物即其增建部分大致將附圖所示2591部分占滿；

2號房屋則大致將附圖所示2591⑴部分占滿，而816建號建物之門牌號碼為澎湖縣○○市○○里○○路0巷0號，現由被告2人居住，2號房屋則大門深鎖，現無人居住。

816建號建物及2號房屋之折舊年數已超過76年等情，有上開土地及建物第一類謄本、房屋稅籍證明書、本院勘驗測量筆錄、現場照片及澎湖縣澎湖地政事務所112年6月20日澎地所收字第1120003220號複丈成果圖可佐（見本院卷第135頁），復經原告及陳玟琪陳述在卷（見本院卷第274頁），堪信屬實。

⒉本院酌以原告住所地為高雄市，並未與澎湖縣具有較為強烈緊密之聯繫因素，且無長期利用系爭不動產之情形，而被告2人則是自幼即長期居住於2591地號土地及816建號建物內，具有濃厚之情感因素，此經陳玟琪陳述在卷（見本院卷第274頁），以及2591地號土地之面積並非甚大，若再一分為二，將增加該筆土地之利用難度，參以被告2人之關係為姊妹，此觀其等之戶籍謄本即知（見本院卷第45、47頁），且既為同居於一處，關係應尚屬和諧，若由其等繼續維持共有系爭不動產，可使原告脫離共有關係，得簡化該筆土地共有狀態，有利於其等將來之規劃利用。

再輔以被告2人之應有部分合計達2/3，約占系爭不動產之絕對多數地位，及原告之主要分割方案為變價分割，並非原物分割，則可推認原告若未分得房屋土地，亦不會與其本意有重大之背離，暨前述系爭不動產之性質、現狀、鄰地關係、利用情形及經濟效益等一切情形，認將系爭不動產全部分由被告2人繼續按原應有部分比例1：1繼續維持共有，較合乎共有人之利益及系爭不動產之經濟利用價值，爰判決如主文第1項前段所示。

㈢第按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。

查：⒈系爭不動產經分割後，原告未分配到任何原物，被告2人則分得原物全部，自應對原告進行補償。

本院將前述之分割分法囑銘傑不動產估價師事務所鑑定共有人分得系爭不動產，以兩造約定之112年5月10日之正常價格，其各自價值及各應找補金額多少？經該所以112傑214號不動產估價報告書（下稱系爭鑑定報告）回覆：被告2人各應給付原告114萬0,967元等情。

本院審酌系爭鑑定報告乃依不動產估價技術規則，就土地部分運用比較法、土地開發分析法等2種估價方法，再進行差異調整；

房屋部分因相當老舊而超過折舊年限，而採用成本法進行估價作業（系爭鑑定報告第28頁），並綜合考量政策面、經濟面、不動產市場概況、不動產市場價格水準分析、近鄰地區土地利用情形、建物利用情形、公共設施概況、交通運輸概況、未來發展趨勢、區域環境內之重大公共建設、土地個別條件、土地使用管制、建物概況、環境評估、公共設施便利性及最有效使用分析等因素，鑑定系爭不動產之價值作成鑑定報告（系爭鑑定報告第11至26頁），並說明共有人分割後所取得土地價值及互為找補金額，尚具備相當之參考價值。

⒉惟系爭鑑定報告雖已盡最大可能向內政部不動產實價查詢服務網之資料來源查證，且固然均為馬公市之行政區範圍，然所查找之比較標的所處位置尚有包含光榮段、東澳段或位於馬公市西文澳、文山路等區域（見系爭鑑定報告第30、39頁），非屬傳統上澎湖縣馬公市「市區商圈」之地區，縱然有再透過個別因素調整（見系爭鑑定報告第35、43頁），然就區域因素則均評估後均未調整（見系爭鑑定報告第34、42頁），尚略與澎湖地區之一般不動產交易行情及認知有所不同。

而系爭鑑定報告認系爭不動產之整體價值為684萬5,800元（見系爭鑑定報告第53頁），且縱將土地上之2棟老舊建物無視，及其價值併入土地，2591地號土地每「坪」之價格亦僅為18萬2,506（計算式：684萬5,800÷124÷0.3025＝18萬2,506，元以下四捨五入），稍有略低。

⒊爰參考上開鑑定意見，併同審酌系爭不動產所在地位極靠近澎湖縣馬公市「市區商圈」內，應屬極為精華地段且屬安靜之巷道內，及斟酌原告提出之111年12月之澎湖縣○○市○○段0000000地號土地之實價登錄為每「坪」49.7萬元之網路資料及原告具狀稱願以受補償金額為300萬元之意見（見本院卷第256至259頁），暨原告所有之物僅為應有部分，且土地上有坐落老舊之房屋，自不能以單獨所有之房地交易行情同視等因素，認被告對原告應補償之金額以系爭鑑定報告出具之補償金額再加計1成9，並化整至萬位數為適當，即135萬元（計算式：114萬0,967×1.19＝135萬，萬以下無條件捨棄），爰判決如主文第一項後段。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。

查分割共有物之訴乃形成訴訟，法院不受當事人聲明之拘束，審酌兩造因分割所得利益，本院認由一造負擔全部訴訟費用，顯失公平，應由兩造各按其原應有部分比例分擔，方屬公允，爰諭知訴訟費用負擔如主文第2項所示。

中 華 民 國 113 年 7 月 30 日
民事庭 法 官 陳立祥
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 30 日
書記官 吳天賜
附表：兩造共有之不動產
編號 不動產名稱 1 澎湖縣○○市○○段0000地號土地 2 澎湖縣○○市○○段000○號建物（門牌號碼：澎湖縣○○市○○里○○路0巷0號） 3 澎湖縣○○市○○里○○路0巷0號房屋（未辦保存登記）
附圖：澎湖縣澎湖地政事務所112年6月20日澎地所收字第1120003220號複丈成果圖