北港簡易庭民事-PKEV,109,港簡,52,20200528,1

臺灣雲林地方法院民事簡易判決 109年度港簡字第52號
原 告 蘇炳煌（即蘇深之繼承人）

蘇秀卿（即蘇深之繼承人）

蘇灯模（即蘇深之繼承人）

蘇綉襟（即蘇深之繼承人）


蘇墱城（即蘇深之繼承人）

蘇墱林（即蘇深之繼承人）

蘇墱輝（即蘇深之繼承人）


蘇應鳴（即蘇深之繼承人）

蘇水發（即蘇柳枝之繼承人）


林李正容（即蘇柳枝之繼承人）


李青樺（即蘇柳枝之繼承人）


王火源（即蘇柳枝之繼承人）


王美華（即蘇柳枝之繼承人）


王木村（即蘇柳枝之繼承人）

王冠鈞（即蘇柳枝之繼承人）

王美英（即蘇柳枝之繼承人）

蘇文良
上 一 人
訴訟代理人 陳玉霞
原 告 蘇靖純（即蘇深之繼承人）

被 告 財政部國有財產署中區分署

法定代理人 趙子賢
訴訟代理人 謝耿銘律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國109 年4 月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由甲、程序方面：

一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；

不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；

前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段分別定有明文。

原告與被告就雲林縣○○鄉○○段00000 地號土地（下稱系爭土地，分割自同段224 地號，重測前為雲林縣○○鄉○○段000 ○0 地號）之耕地租約，被告得否以原告轉租、未自任耕作（養殖）為由，依據減租條例第16條規定認原訂租約無效乙事發生爭議，前經雲林縣口湖鄉公所耕地租佃委員會調解、雲林政府耕地租佃委員會調處均不成立後，經雲林縣政府移送本院處理，有雲林縣政府民國108 年12月10日府地權二字第1082720821號函暨所附雲林縣政府租佃委員會調處筆錄1 份在卷可稽（見本院卷第5-81頁），依前揭說明，訴訟合於法律上程式。

二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段著有規定。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號判例意旨參照）。

查被告主張其與原告間就系爭土地並無依減租條例所締結之租賃關係存在；

惟原告則認該租賃關係存在，故兩造對其等間就系爭土地有無依減租條例締結之租賃關係存在顯有爭執，致原告法律上地位有不安之狀態，且此不安狀態得以確認判決將之除去，是本件有確認利益，合先敘明。

三、原告蘇炳煌、蘇秀卿、蘇墱林、蘇墱輝、蘇應鳴、林李正容、李青樺、王火源、王美華、王木村、王冠鈞、王美英、蘇靖純經受合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依被告聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體方面：

壹、原告起訴主張：系爭土地為中華民國所有，由被告財政部國有財產署中區分署管理，系爭土地前由原告之被繼承人蘇柳枝、蘇深及訴外人蘇漢（上三人下稱原承租人）依減租條例向雲林縣政府（後移交被告接管系爭土地）承租並簽訂公有養魚池租賃契約，租期自66年1 月1 日至71年12月31日（下稱原三七五租約）。

其後，蘇柳枝、蘇深及被告蘇文良再於72年7 月1 日訂定租期自72年1 月1 日至77年12月31日止之租約（下稱三七五續租約），雖租約期滿未辦理續約換約，惟兩造仍有不定期之租賃契約（下稱系爭租約）存在至今。

詎被告於108 年4 月15日以系爭土地有建物，原告未自任養殖，且原承租人將系爭土地轉租第三人紀文得之父親紀粒，不符合減租條例第16條規定，通知原告租約無效。

然原告實有自任養殖之事實，並未違反系爭租約約定。

且系爭土地目前仍作養魚池使用，僅是歉收未整理，系爭土地上部分建物為工具間使用，部分遭紀粒之子紀文得無權占用，並非原告或原承租人轉租。

原告曾於74年間向臺灣雲林地方檢察署（下稱雲林地檢署）控告紀文得竊占，經該署檢察官以76年度偵字第1772號為不起訴處分在案，嗣轉由國產署自行裁定處分，再無下文。

如真有轉租情事，原告豈會提告竊占。

因此，被告對原告片面主張租約無效，顯無理由。

並聲明：確認兩造間就系爭土地有依減租條例所締結之租賃關係存在（即系爭租約之租賃關係存在）。

貳、被告則以：

一、原承租人有將系爭土地轉租予紀粒之事實，故原三七五租約因轉租而無效，系爭契約亦因之無效：原承租人將系爭土地轉租紀粒之事實，有轉租契約書影本可證（卷第191 頁，下稱系爭轉租契約）。

原告固辯稱系爭土地部分為紀文得無權占用，且曾於74年間向雲林地檢署控告紀文得竊占。

然經雲林地檢署以76年度偵字第1772號為不起訴處分確定，可見原承租人應有將系爭土地轉租予紀粒、紀文得，否則該署豈會就竊占為不起訴處分。

系爭土地既有轉租情事，依減租條第16條1 、2 項規定，原三七五租約及系爭租約均無效。

二、原告等人有「不自任耕作」之事實，故兩造間之系爭契約無效：㈠觀之林務局農林航空測量所於71年9 月24日拍攝之航空照片（見本院卷第197 頁），系爭土地於71年9 月24日其上僅有編號6 之建物，然依財政部國有財產署中區分署雲林辦事處109 年1 月15日台財產中雲二字第10903002440 號函所檢送土地勘清查表、現場照片所示，系爭土地目前尚有編號4 之鐵皮平房、編號7 之圍牆內磚造平房、棚架、庭院等地上物，以及原告曾於調解筆錄中，自陳有神壇（見本院卷第13頁），可證系爭土地上確有興建房屋使用等與養殖目的無關等不自任耕作之事實，符合耕地三七五減租條第16條1 、2 項「不自任耕作」之租約無效事由。

㈡且編號4 之鐵皮平房、面積為20平方公尺，編號7 之圍牆內磚造平房、棚架、庭院等地上物、面積為120 平方公尺，合計面積非小，衡情絕非僅作為工具間使用，及編號6 之檳榔攤，亦與養殖目的無關，顯符「不自認耕作」，系爭租約應無效。

三、綜上所述，因系爭土地有違法轉租情事，且系爭土地上有從事與養殖目的無關之不自任耕作事實，構成減租條例第16條1 、2 項之無效事由。

因此，兩造間之系爭租約確屬無效，原告之主張並無理由等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

參、本件經本院協同兩造協議簡化爭點，兩造不爭執及爭執事項如下（見本院卷第435頁）：

一、不爭執事項：㈠本院卷第27頁的三合院至遲於民國76年起就已經存在。

㈡本院卷第29頁照片A建物是後續於20餘年前增建。

㈢最近一份三七五書面租約為本院卷第81頁租約。

二、爭執事項：系爭租約之租賃關係是否存在（兩造就系爭土地是否存有依減租條例所締結之租約租賃關係）？

肆、本院之判斷：

一、原承租人與雲林縣政府締結原三七五租約，租期自66年1 月1 日起至71年12月31日止；

其後，蘇柳枝、蘇深及被告蘇文良與雲林縣政府締結三七五續租約，租期自72年1 月1 日起至77年12月31日止：系爭土地上目前存有如本院卷第27頁照片之三合院建物、本院卷第29頁照片之A 建物等建物等事實，有原三七五租約（本院卷第77、191 頁）、三七五續租約（本院卷第81頁）及財政部國有財產署中區分署雲林辦事處109 年1 月15日台財產中雲二字第10903002440 號函檢送土地勘清查表、使用現況略圖、現況照片及土地建物查詢資料（本院卷第101-119 頁）在卷可稽，且為原告所不爭執（見本院卷第435 頁），首堪認定之。

二、原承租人有將系爭土地轉租予紀粒之事實，原三七五租約、三七五續租約因轉租而無效，原告無從依民法第451條規定，以默示更新方式，與被告依減租條例締結系爭租約，因此系爭契約不存在（無效）：㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。

承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。

㈡經查：⒈被告主張：原承租人有轉租事實等語，並提出系爭轉租契約以實其說。

本院審酌系爭轉租契約形式上並無瑕疵，應無不可信之處。

參以證人紀文得證稱：我父親紀粒有向原承租人租賃系爭土地，內容如系爭轉租契約，因此在系爭土地上搭建門牌號碼為雲林縣○○鄉○○路○段000 號之三合院，租金是新臺幣（下同）6,000 元，有聽父親說租金有給原承租人等語（卷第424-433 頁）明確，衡情應該是原承租人與紀粒真的有締結系爭轉租契約，原承租人才會讓紀粒在系爭土地上搭建建物、占有系爭土地之一部進行使用，否則，在紀粒使用之初，原承租人應當會阻止紀粒使用系爭土地。

又原告等人亦曾對紀文得占有系爭土地乙節提告竊占，經檢察官不起訴處分確定，雖該案件因超過保存年限而銷毀（本院卷第195 頁），但極有可能是因為有系爭轉租契約存在，紀粒、紀文得為有權占有，因而為不起訴處分。

再者，倘若系爭轉租契約真的不存在，紀粒、紀文得無權占有系爭土地，常理而言，原承租人或原告應該都會提起民事訴訟以排除侵害，但原承租人或原告長期容任紀粒、紀文得使用系爭土地，未曾以民事訴訟程序排除侵害，應該是因為有系爭轉租契約存在，原承租人或原告才沒有依法定程序排除侵害。

此外，原告蘇墱城亦陳稱：紀粒有跟我父親「借」魚池去養鴨，養鴨經過原承租人同意，後來又說要「借」去蓋鴨寮等語（卷第433 頁），顯見紀粒確實經過原承租人之同意使用系爭土地，一般而言，原承租人會同意紀粒使用，應該會以租金為代價，非有特殊情誼無償同意使用之可能性不高，故也可推認系爭轉租契約存在。

據此，原承租人將系爭土地之一部，以系爭轉租契約轉租予紀粒之事實可以認定（另外，參前說明，「借」他人使用也是不自任耕作）。

原承租人既有轉租行為，依前說明，原三七五租約因有轉租行為違反減租條例第16條第1項之規定為無效。

⒉依減租條例第20條規定所為的「續訂租約」，係以原租約之相同條件，再締結新租約。

又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條規定固有規定。

然此為租賃契約默示更新的規定，亦即在原有的租賃契約有效的前提下，租賃契約之期間屆滿，而承租人繼續使用租賃物，出租人未為反對之表示，依民法第451條規定，租賃契約產生更新效果，更新後僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件），並未隨同變更（最高法院81年度台上字第1973號判決意旨參照）。

換言之，要有民法第451條租賃契約默示更新之效力，前提是要雙方存在一個合法有效屆期的租賃契約，如果沒有合法有效屆期的租賃契約存在，根本無從依據民法第451條規定產生默示更新之效力。

⒊本件原三七五租約因原承租人之轉租行為而無效，已如前述。

以無效契約為內容續訂之三七五續租約，自然亦屬無效，且三七五續租約存續中，也持續有轉租行為，亦屬違反減租條例第16條第1項之規定而無效。

三七五續租約既屬無效，依前說明，該三七五續租約不生民法第451條默示更新效力，且被告也未曾再與原告依減租條例締結新租賃契約，是原告主張：兩造有依減租條例所訂之不定期系爭租約之租賃關係云云，應屬無理。

三、系爭土地有不自任耕作之事實，系爭契約不存在（無效）：㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租與他人，承租人違反此規定時，原定租約無效，得由出租人收回自行耕作，或另行出租，減租條例第16條第1項及第2項前段規定甚明。

所謂「不自任耕作」，兼指「轉租」及將耕地「借與他人使用」（最高法院63年台上字第599 號民事判例意旨參照）。

又依減租條例所訂立之耕地租賃契約，承租人應以租賃物（耕地）供耕作之用，且應自任耕作，此就該條例第16條承租人應自任耕作，否則原定租約無效之規定觀之自明。

若承租人非以系爭土地供耕作之用，且堆放輪胎、廢鐵等物，無論係自己堆放抑供他人堆放，均屬不自任耕作，應准出租人收回耕地（最高法院67年度第7 次民事庭庭推總會決議）。

另減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；

如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號民事判例意旨參照）。

㈡經查：依原告蘇墱城所自認：紀粒有跟我父親「借」魚池去養鴨，養鴨經過原承租人同意，後來又說要「借」去蓋鴨寮等語（卷第433 頁），足見原承租人有將系爭土地供紀粒養鴨、搭建鴨寮使用，使原三七五租約因非供自任耕作而無效，進而導致以無效契約為內容續訂之三七五續租約無效，且不生租賃契約默示更新效力而系爭契約不存在（無效，參前所述）。

依前說明，所謂「不自任耕作」，係指承租之土地非供自己耕作使用，包含將系爭土地「借」予他人使用，都屬於「不自任耕作」。

本件無論是否有系爭轉租契約存在，系爭土地借予紀粒使用，已是明確的事實，是被告主張：原告未自任耕作，系爭契約無效等語，應屬有理。

原告主張：系爭契約之租賃關係存在云云，不能採信。

四、綜上所述，被告主張：系爭土地遭原承租人轉租，且原告不自任耕作，因此，系爭契約無效，兩造無依減租條例而生之租賃關係存在等語，應屬有據。

原告主張：未轉租，且有自任耕作云云為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決結果無影響，爰不一一贅述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 109 年 5 月 28 日
北港簡易庭 法 官 簡廷恩
以上正本係照原本作成
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 5 月 28 日
書記官 林家莉