北港簡易庭民事-PKEV,98,港簡,68,20100310,3

臺灣雲林地方法院民事判決 98年度港簡字第68號
原 告 乙○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 甲○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於中華民國99年2月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣貳萬元，及自民國九十八年四月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣貳佰元由被告負擔，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第2項定有明文。

本件原告起訴時原請求「被告應給付原告新台幣（下同）8 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告應賠償自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓完了之日止，每月按租金五倍（即10萬元）之違約金，並按年息百分之五計算之利息。」

嗣於民國98年7 月21日變更訴之聲明，請求「被告應給付原告8 萬元，及自98年5 月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告應給付原告40萬元之違約金，並按年息百分之五計算之利息。」

為聲明之變更，而被告亦無異議，而為本案之言詞辯論，揆諸前揭規定，應屬合法，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：㈠被告甲○○於97年6 月1 日向原告承租坐落雲林縣北港鎮○○路465 號房屋（下稱系爭房屋），約定每月租金2 萬元，押金4 萬元，租賃期間自97年6 月1 日起至99年5 月31日止。

詎被告自97年12月起即未依約給付租金，以系爭房屋頂樓漏水嚴重影響使用為由，主張自98年2 月1 日起不再承租，並以押金抵扣97年12月及98年1 月之租金，單方為解除租賃契約之意思表示。

惟查，系爭房屋並無被告所述之漏水情形，縱確有漏水情事，被告亦未對原告有任何催告行為，即片面解除租賃契約，顯無理由。

原告自得主張解除兩造間之租賃契約。

㈡本件請求被告給付8 萬元部分，是98年2 月到98年5 月相當租金的損害，因為被告沒有即時將房屋遷讓返還原告。

另外，違約金則是98年2 月到98年5 月的違約金，因為被告表示自98年2 月起不再繼續承租系爭房屋，故兩造間之租賃契約於98年1 月底業已終止，被告在終止租約後，並未立即將系爭房屋騰空返還原告，為此，爰依兩造所簽訂房屋租賃契約書第6條及第18條約定，請求被告給付原告違約金40萬元等語。

並聲明：㈠被告應給付原告8 萬元，及自98年5 月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈡被告應給付原告40萬元之違約金，並按年息百分之五計算之利息。

㈢訴訟費用由被告負擔。

㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：伊於98年1 月10日有寄存證信函給原告，表示自98年2 月起不再繼續承租系爭房屋，並以押金4 萬元抵扣97年12月及98年1 月租金。

是兩造間之租賃契約已於98年1 月底終止，租約終止時，被告已將系爭房屋騰空返還原告，並未繼續占有使用系爭房屋，且鐵捲門遙控器也已經返還原告，原告請求被告賠償相當租金之損害及違約金，沒有理由等語，資為抗辯。

三、法院之判斷：㈠按當事人約定租賃期限者，固應受期限之拘束，然若約定當事人之一方，得於期限屆滿前終止契約者，是即終止權之保留。

次按，兩造所簽訂房屋租賃契約書第7條約定：「契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金…」；

第18條約定：「…租賃期間內乙方（即被告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方絕無異議，…」有租賃契約書1 份在卷可按。

是參酌上開約定，足認兩造均同意承租人於租約期限屆滿前，得終止契約，惟須賠償出租人一個月之租金。

又終止權之性質，係屬形成權一種，而形成權係賦予一方當事人得依其單方之意思表示，使法律關係之效力得以消滅，因此被告不須得原告之同意，即得單方終止租賃契約。

查本件兩造所簽訂之房屋租賃契約書第2條固約定租賃期限自97年6 月1 日起至99年5 月31日止，而被告已於98年1 月10日以存證信函通知原告自98年2 月1 日起不再承租，並主張以押金抵扣97年12月及98年1 月之租金，向原告為終止租約之意思表示，業據被告提出存證信函及掛號回執為證，並為原告所不爭執，堪認兩造間之租賃關係已經被告以存證信函為終止租約之意思表示而終止。

原告主張被告終止系爭租賃契約，並未得原告同意，被告前開意思表示不生終止租約之效力云云，自無足取。

㈡原告雖主張：被告遲至98年5 月20日本院履勘現場時，始將系爭房屋騰空返還原告等語，惟為被告所否認，並辯稱：已於98年1 月將系爭房屋騰空返還原告等語。

經查，證人邱育佐到庭證述：「98年1 月5 日以後開始到北港鎮○○路542號，就是現在補習班的地點上班，之前在北港鎮○○路465號上班。

補習班原來是開在465 號，後來98年1 月5 日才搬到542 號。

97年12月31日補習班的所有老師都有幫忙將465號重要物品（老師個人物品、書籍）搬到542 號，其他比較大型的家具像黑板、課桌椅，是吳明錡老師還有其他人在98年1 月1 日到98年1 月4 日搬過去的。」

「（問：是否清楚465 號房屋內部的物品有無全部搬空？）應該全部搬空，因為我們補習班所需的所有物品都搬過來，而且倉庫裡面還堆置很多物品。」

等語（見本院98年8 月12日言詞辯論筆錄），證人鄭珮妤到庭亦證稱：「（問：有無幫忙被告將465 號房屋內的物品搬到542 號？）有。

當時幫忙搬家完後，有全部將465 號房屋所有樓層巡過一遍，確認所有物品都已經搬走，而且還有打掃。」

（見本院98年8 月12日言詞辯論筆錄），又證人吳明錡到庭證稱：已於98年1 月將系爭房屋騰空，遺留在屋內的物品是不要的東西，因為我覺得東西還可以繼續使用，所以就把他留下來。

另系爭房屋之遙控器亦已於98年1 月31日交還原告本人等語（見本院98年8 月12日言詞辯論筆錄），而本院於98年5 月20日履勘現場時，系爭房屋內除一樓內尚有三層書櫃1 個、圓桌1 張、椅子1 張、大木頭櫃1 個，及牆壁之佈告欄，二樓外牆尚有廣告布條外，已無其他物品，有勘驗筆錄在卷可佐。

是系爭房屋雖於本院履勘現場時尚留有少許物品，然被告既已將遙控器交還原告，則被告顯已將系爭房屋之占有管領使用之權利交還原告。

參以被告主張其向原告承租系爭房屋係為經營吳老師文理補習班，而被告所經營之吳老師文理補習班亦已於98年1 月間遷移至雲林縣北港鎮○○路542 號經營，為原告所不爭執，堪認被告辯稱：已於98年1 月間將系爭房屋交還原告等語，尚非子虛，原告上開主張與事實不符，自不足採。

㈢至被告所經營之吳老師文理補習班雖設址於雲林縣北港鎮○○路465 號，嗣因被告辦理班址遷移手續之故，遲延至98年5 月始完成班址變更登記，然此並不影響被告於終止租約後未占有使用系爭房屋之事實，原告以被告所經營之吳老師文理補習班遲至98年5 月始辦理班址遷移登記，主張被告有繼續占有使用系爭房屋云云，亦無足取。

㈣本件被告以存證信函通知原告提前於98年1 月31日終止兩造間之租賃契約，原告並未為反對之意思表示，並受領被告委託證人吳明錡所交還之遙控器，堪認兩造間之租賃契約已因雙方合意而於98年1 月31日終止。

按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項定有明文。

而被告自97年12月1 日起至98年1 月31日止，共積欠原告2 個月之租金，每月租金2 萬元，合計4 萬元。

是被告主張以被告向原告承租系爭房屋時所繳納之押金4 萬元與97年12月及98年1 月之租金相互抵銷，於法尚無不合，自應予准許。

而被告積欠原告之租金4 萬元經與被告向原告承租系爭房屋時所繳納之押金4 萬元相抵銷後，被告已無積欠原告租金，彰彰甚明。

㈤而被告既已將系爭房屋及鐵捲門遙控器交還原告，已如前述，則原告請求被告給付原告98年2 月到98年5 月相當租金的損害合計8 萬元，自難認有據。

㈥至原告另主張：被告在終止租約後，並未立即將系爭房屋騰空返還原告，故依兩造所簽訂房屋租賃契約書第6條規定，被告應給付原告違約金40萬元等語，為被告所否認，經查，由系爭房屋租賃契約書第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。

」之文義觀之，該條約定係針對承租人於租賃期間屆滿後未即時將房屋騰空返還出租人所為違約金之約定，惟查，本件兩造所簽訂之租賃契約所約定之租賃期間尚未屆滿，且被告雖提前終止兩造間之租賃契約，惟被告亦已將系爭房屋騰空返還原告，是原告主張被告依兩造所簽訂房屋租賃契約書第6條規定，應給付原告違約金40萬元云云，自難認有據。

㈦惟按，兩造所簽訂房屋租賃契約書第18條約定：「…租賃期間內乙方（即被告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議，…」亦即被告於租賃期間內得為提前終止租約之表示，而原告得請求相當一個月租金之損害賠償，此項賠償性質上屬損害賠償之預定，逾此範圍之請求原告並無請求權。

查兩造間之租賃契約所約定之租賃期限係自97年6 月1 日起至99年5 月31日止，而被告提前於98年1 月31日終止兩造間之租賃契約，是被告依上開約定，自應賠償原告一個月之租金即2 萬元甚明。

㈧按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項 前段分別定有明文。

本件原告請求被告賠償，並未定有給付之期限，是原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即98年4 月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，於法並無不合，應予准許。

㈨綜上所述，原告依兩造所簽訂房屋租賃契約書第18條約定，請求被告給付原告2 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起即98年4 月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

四、本判決原告勝訴部分因係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，然原告此部分之聲請，不過促使法院發動職權，本院無庸就其此部分聲請為准駁之裁判，附此敘明。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回失所附麗，爰併予駁回。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 99 年 3 月 10 日
北港簡易庭 法 官 冷明珍
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官 林珮儒
中 華 民 國 99 年 3 月 10 日