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臺灣屏東地方法院民事判決 101年度重訴字第39號
原 告 行政院原住民族委員會文化園區管理局
法定代理人 鍾興華
訴訟代理人 巫瑞菊
羅雅仁
吳澄潔律師
複 代 理人 張錦昌律師
被 告 瑪莎露實業有限公司
法定代理人 昌維伶
訴訟代理人 劉豐州律師
複 代 理人 陳韋利
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102 年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣壹拾玖萬零叁佰零叁元，及自民國一○一年二月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；
但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新台幣壹拾玖萬零叁佰零叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
本件原告起訴時，請求被告將如附表所示之建物及土地遷讓交還原告，並自民國100 年7 月1 日起至遷讓交還上開建物及土地之日止，按年給付原告新台幣（下同）100 萬元；
於訴狀送達後，兩造就遷讓交還上開建物及土地部分於101 年10月23日成立訴訟上和解（見本院卷一第139 至141 頁），關於金錢給付部分，原告訴之聲明改為：被告應給付原告150 萬元，及其中100 萬元自起訴狀繕本送達翌日起，其中50萬元自102 年1 月16日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許。
二、原告主張：兩造於97年5 月30日訂定住宿膳食委託民間經營管理契約（下稱系爭契約），由原告將行政院原住民族委員會文化園區（下稱文化園區）內門牌號碼屏東縣瑪家鄉○○村○○000 號遊客服務中心（下稱遊客服務中心）1 至4樓、娜魯灣區餐飲中心1 樓（不包括販賣部）、2 樓、富谷灣區販賣部（各建物坐落位置及面積如附表所示，下稱系爭建物）委託被告經營管理，被告應按年給付原告100 萬元之權利金，嗣系爭契約期間於100 年6 月30日屆滿，被告即應將系爭建物全部遷讓交還原告，詎被告僅交還遊客服務中心2樓部分，而繼續占用其餘建物作為營業之用，迄至101 年12月31日始將其餘建物交還原告。
被告於上開1 年6 月之期間內相當於享有系爭建物全部之經營權，並無法律上之原因，致被告受有損害，被告所獲利益應以上開權利金計算，即為150 萬元；
又被告未依約將系爭建物全部即時交還，致原告延宕1 年6 月始得就全部系爭建物進行招標，原告因而受有相當於上開權利金之損害，亦為150 萬元，則原告得依不當得利及給付遲延之法律關係（請擇一為有利於原告之判決），請求被告加計法定遲延利息給付原告150 萬元等語，並聲明：㈠被告應給付原告150 萬元，及其中100 萬元自起訴狀繕本送達翌日起，其中50萬元自102 年1 月16日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠被告於系爭契約期間屆滿後，僅占用遊客服務中心1 樓、娜魯灣區餐飲中心1 樓主建物部分（面積782.6 平方公尺）、2 樓及富谷灣區販賣部，就遊客服務中心3 、4 樓部分，被告係得原告同意而加以管理，並無不當得利可言；
縱認被告占有遊客服務中心3 、4 樓部分並無法律上原因，惟遊客服務中心4 樓陽台為開放空間，被告並未支配使用，該陽台部分面積276 平方公尺應予扣除。
又被告於系爭契約期間屆滿後，僅占有系爭建物一小部分，且僅就娜魯灣區餐飲中心繼續營業至101 年3 月31日止，而系爭契約之權利金係參考94年度入園人數而訂定，嗣入園人數因文化園區崩塌及莫拉克風災等因素，於100 年度已減少30% ，原告以每年100 萬元作為計算不當得利或損害賠償數額之基礎，顯屬過高，應以被告無權占用之建物房屋稅課稅現值年息3%計算，始為相當。
㈡此外，被告對原告有下列債權存在，得以之與原告之請求互為抵銷：⒈原告將系爭建物交由被告經營時，系爭建物即有漏水、共振及設備不週等缺失，嚴重影響旅館及餐廳之營運，且原告未依法辦理環境影響評估（下稱環評），致被告無法辦理旅館業登記及申辦為國民旅遊卡特約商店，承接之旅遊住宿業務受限，而損失營業利益甚鉅；
惟被告證明損害數額有重大困難，此部分應由法院依民事訴訟法第222條第2項規定核定損害數額。
此外，系爭建物之消防安全設備不符規定，被告因而支出36萬6,680 元之改善費用，始能取得營業登記證。
原告交付之系爭建物並未合於約定使用、收益之狀態，致被告受有前述損失，被告得依不完全給付之法律關係，請求原告負損害賠償責任。
⒉原告原已同意於系爭契約期間屆滿後由被告續約，被告因信賴於通過環評後即得與原告續訂契約，故忍受虧損繼續經營餐飲業務長達7 個月，詎原告先前辦理系爭契約之招標案時，疏未依政府採購法第22條第1項第7款規定，於招標公告「後續擴充」載明「有」，且未敘明後續擴充之情形，致原告於系爭契約期間屆滿後必須另行招標，被告未能取得續約權利，原告所為顯然違反誠實信用之方法，被告因誤信契約能成立而受有損害，依被告100 年度營利事業所得稅結算申報資料所載，被告於上開7 個月期間內至少虧損170 萬8,672 元，得依締約上過失之法律關係，請求原告負損害賠償責任。
⒊原告於95年11月間為美化景觀，指示被告於遊客服務中心4 樓陽台施作木棧道，被告因而支出77萬3,430 元，得依委任、無因管理、不當得利之法律關係（請擇一為有利於被告之判決），請求原告加計自被告支出時起之利息償還被告。
⒋被告前依系爭契約第7條約定，繳納履約保證金25萬元予原告，本件並無得不予退還履約保證金之情事，被告自得依系爭契約第7條第7項約定，請求原告如數退還等語。
㈢被告聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、經查：被告原名盛業鑫有限公司，前與原告依系爭契約內容訂定相同契約，嗣被告於97年5 月15日更名為瑪莎露實業有限公司，兩造於97年5 月30日更新訂定系爭契約，由原告將文化園區內遊客服務中心1 至4 樓、娜魯灣區餐飲中心1 樓（不包括販賣部）、2 樓、富谷灣區販賣部委託被告經營管理，被告應按年給付原告100 萬元之權利金，嗣系爭契約期間於100 年6 月30日屆滿，被告僅交還遊客服務中心2 樓部分，而繼續占用其餘建物，俟兩造於101 年10月23日成立訴訟上和解，被告於101 年12月31日將其餘建物等交還原告等事實，為兩造所不爭執，並有系爭契約、同意書、經濟部97年4 月25日經授中字第00000000000 號函、有限公司變更登記表、屏東縣政府營利事業登記證、本院101 年10月23日和解筆錄附卷可稽（見本院卷第5 至14、139 至141 頁），堪認為真實。
五、本件爭點為：㈠原告依不當得利、給付遲延之法律關係，請求被告給付150 萬元本息，是否有理由？㈡被告以下列債權主張抵銷，是否有理由：⒈依不完全給付法律關係，請求原告賠償消防設備費用36萬6,680 元及營業利益；
⒉依締約上過失法律關係，請求原告賠償營業虧損170 萬8,672 元；
⒊依委任、無因管理、不當得利之法律關係，請求原告給付木棧道修建費用77萬3,430 元；
⒋依系爭契約第7條第7項約定，請求原告退還履約保證金？茲析述如下：㈠⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；
不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。
但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條定有明文。
又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。
故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
本件系爭契約期間於100年6月30日屆滿後，被告已無占用系爭建物之合法權源，惟被告並未立即將系爭建物全部返還原告，而繼續占用系爭建物之一部，受有相當於租金之利益，致原告受有損害，且依其利益之性質不能返還，則原告自得依不當得利之法律關係，請求被告償還其價額。
⒉原告主張被告應償還之不當得利價額，應以系爭契約約定之權利金即每年100 萬元作為計算基礎，為被告所否認。
按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總額年息百分之10為限，土地法第97條第1項固定有明文。
惟系爭建物均位於屏東縣瑪家鄉文化園區內，其所坐落之土地，或為風景區遊憩用地（遊客服務中心、娜魯灣區餐飲中心），或為森林區國土保安用地（富谷灣區販賣部），有土地登記謄本附卷可稽（見本院卷一第22至29頁），則系爭建物均非位於城市地方，復不屬供居住使用之房屋，原不受上開規定之限制。
又系爭契約期間屆滿後，被告固未占用系爭建物之全部為營業，惟系爭建物均為文化園區整體設施之一部分，難期得就個別建物獨立招商，於經營利用上無法割裂，且就被告自承其所占用部分即遊客服務中心1 樓、娜魯灣區餐飲中心1 樓主建物部分、2 樓及富谷灣區販賣部觀之，堪認系爭建物之門面及商業精華盡為被告所占用，則被告占用系爭建物一部分所獲利益，應以占用系爭建物全部所獲利益視之。
再無權占用他人房屋者，所應返還之不當得利既為相當於租金之利益，而非占用所得之實際利益，則被告無權占用系爭建物期間，不問其有無營業及是否獲利，均不影響其應返還之數額。
本件系爭契約具有租賃之性質，為兩造所不爭執（見本院卷一第108 、115 頁），另觀諸原告依系爭契約委託被告經營管理之項目（見系爭契約第3條，本院卷一第6 頁背面），均屬被告就系爭建物使用收益所衍生之事項，則以系爭契約約定之權利金，作為系爭建物之租金，應屬相當。
系爭契約期間於100 年6 月30日屆滿，被告迄至101 年12月31日始將系爭建物全部交還原告，無權占用期間為1 年6月，從而，被告應給付原告相當於租金之利益，即為150萬元（計算式：100 萬×1 又1/2 ＝150 萬），原告請求被告償還150 萬元，洵屬有據（原告另依給付遲延法律關係為請求，核屬選擇的訴之合併，即毋須再加審究）。
㈡按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。
民法第334條第1項定有明文。
又債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言（最高法院18年上字第1709號判例意旨參照）。
茲就被告主張抵銷之原告各項債務是否存在，分述如下：⒈不完全給付之損害賠償部分：⑴①按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。
因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。
因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。
民法第227條、第226條第1項分別定有明文。
蓋債務不履行之種類，除給付遲延及因可歸責於債務人之事由，致給付不能兩種消極的債務違反外，更有另一種不完全給付之積極的債務違反，即因可歸責於債務人之事由，提出不符合債務本旨之給付。
系爭契約具有租賃之性質，業如前述，而依系爭契約第3 、4 條約定，原告委託被告經營管理之區域包括遊客服務中心3 、4 樓旅館樓層，委託經營管理之項目包括提供民眾住宿、休息、開會等旅館營運項目（見本院卷第6頁背面），則原告交付被告之標的物，自應合於上開約定之使用收益，並於契約期間均保持其合於約定使用、收益之狀態，始能謂其給付符合債務本旨。
經查：被告於97年間就系爭建物中遊客服務中心3 、4 樓向屏東縣政府申請「瑪莎露渡假休閒旅店」旅館業設立登記，惟因遊客服務中心位於自來水水質水量保護區內，依法應先實施環評，始得申請旅館業設立登記，原告迄至101年7 月13日始就遊客服務中心經營旅店有條件通過環評審查，被告於系爭契約期間內均未能申請辦理旅館業設立登記一事，有屏東縣政府97年9 月30日屏府建觀字第0000000000號函、101 年7 月13日屏府環綜字第00000000000 號函、第00000000000 號公告附卷可稽（見本院卷第154 、155 、229 、229 頁背面），堪認原告就此部分所為之給付，不符於債務本旨，且屬可歸責於原告。
又按未依發展觀光條例領取營業執照而經營旅館業務者，處9 萬元以上45萬元以下罰鍰，並禁止其營業，發展觀光條例第55條第3項定有明文。
被告未能申請辦理旅館業設立登記而領取旅館營業執照，依法即不得經營旅館業務，所投入之成本（包括人力、設備及給付原告之權利金等）均成泡影，且無法藉由經營旅館業務而獲致利潤，自屬受有損害。
原告不完全給付之行為致被告受有損害，且原告有可歸責之事由，則被告依民法第227條規定，請求原告賠償其所受損害，即屬有據。
②按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。
不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。
損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。
民法第213條第1項、第215條、第216條第1項分別定有明文。
次按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。
民事訴訟法第222條第2項亦定有明文。
本件被告於系爭契約期間內無法經營旅館業務所受之損害，應屬不能回復原狀，其請求以金錢賠償，自屬有據。
惟欲證明上開損害之數額，顯有重大困難，本院即依民事訴訟法第222條第2項之規定，斟酌系爭契約權利金之數額，及被告係於97年間始向屏東縣政府申請旅館業設立登記等情況，認被告所受損害以30萬元為相當。
從而，被告對原告有30萬元之不完全給付損害賠償債權存在，其就此部分與原告之請求主張抵銷，洵屬有據。
⑵至於被告主張原告交付其使用之系爭建物有漏水、共振及設備不週等情形，嚴重影響其營運一節，為原告所否認。
惟縱認系爭建物有漏水、共振及設備不週等情形，該情形是否對被告之營運有所影響，及其影響程度為何，均未見被告舉證以實其說，則被告主張其因而受有損害，尚無可採。
被告另主張系爭建物之消防安全設備不合規定，其因而支出36萬6,680 元之改善費用一節，固據其提出屏東縣消防局95年5 月11日屏消預字第0000000000號函、原告95年5 月25日原民園行字第0000000000號函、被告回函、統一發票、請款單、應收帳款明細表、收據為證（見本院卷一第152 、156 至163 頁），惟按消防法所稱管理權人係指依法令或契約對各該場所有實際支配管理權者；
其屬法人者，為其負責人。
消防法所定各類場所之管理權人對其實際支配管理之場所，應設置並維護其消防安全設備。
消防法第2條、第6條第1項前段定有明文。
系爭建物經原告依系爭契約交付被告使用，被告對系爭建物有實際支配管理權，依上開規定，被告就系爭建物之消防安全設備自有設置及維護之義務。
又系爭契約第6條第2項約定：契約所需履約標的材料、機具、設備、工作場地設備等，除契約另有規定外，概由乙方（即被告，下同）自備等語（見本院卷一第7 頁），而系爭建物之消防安全設備，乃被告以系爭建物為營業場所所必需，依上開約定，即應由被告自行準備而負擔其支出。
從而，被告就此部分主張其因而受有損害，亦無可採。
⒉締約上過失之損害賠償部分：按契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有左列情形之一者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠償責任：就訂約有重要關係之事項，對他方之詢問，惡意隱匿或為不實之說明者。
知悉或持有他方之秘密，經他方明示應予保密，而因故意或重大過失洩漏之者。
其他顯然違反誠實及信用方法者。
民法第245條之1第1項定有明文。
又損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間有相當因果關係為成立要件。
故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481 號判例意旨參照）。
所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形上，有此環境，有此行為之同一條件，均發生同一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果即有相當之因果關係。
反之，若在一般情形上，有此同一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果者，則該條件與結果並不相當，不過為偶然之事實而已，其行為與結果間即無相當因果關係。
被告主張原告先前辦理系爭契約之招標案時，未依政府採購法第22條第1項第7款規定，於招標公告「後續擴充」載明「有」，且未敘明後續擴充之情形，致原告於系爭契約期間屆滿後必須另行招標，被告未能取得續約權利，及被告於100 年間之營利事業課稅所得額為-292萬9,157 元等節，固為原告所不否認，並有行政院南部聯合服務中心100 年7 月18日院南原字第0000000000號函所附會議紀錄、行政院公共工程委員會101 年1 月17日工程企字第00000000000 號函、原告101 年2 月2 日原民園行字第0000000000號函、被告100 年度營利事業所得稅結算申報書附卷可稽（見本院卷一第85至90、208 頁），惟原告之行為或出於疏漏，原難認屬顯然違反誠實及信用方法；
又被告於系爭契約期間屆滿後，是否繼續經營，原出於被告之意願，其繼續經營後，客觀上亦不必然發生虧損之結果，則被告縱繼續經營而受有虧損，與原告之行為間並無相當因果關係。
從而，被告就此部分主張其對原告有締約上過失之損害賠償債權，自無可採。
⒊處理委任事務之必要費用部分：按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。
受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息。
民法第528條、第546條第1項定有明文。
被告主張原告於95年11月間指示被告於遊客服務中心4 樓陽台施作木棧道，被告因而支出77萬3,430 元之事實，惟原告所不爭執，並有工程估價明細表附卷可稽（見本院卷一第166 頁），原告唯抗辯該木棧道屬系爭契約第6條約定應由被告自備之項目，且被告同受利益，故應由被告負擔其支出云云。
惟原告自承：上開木棧道係為表現原住民風味藉以招攬顧客等語（見本院卷第239 頁），堪認上開木棧道並非履行系爭契約義務所必需之場地或設備，而應屬對系爭契約目的有所增益之場地或設備，並不在系爭契約第6條約定應由被告自備之項目之列。
又上開木棧道為原告指示被告施作，並經被告同意，則兩造就上開木棧道之施作事務成立一委任契約，被告所支出之工程費用，為上開施作事務之必要費用，自得請求原告自其支出時起加計利息償還（被告另依無因管理、不當得利法律關係為請求，核屬選擇的訴之合併，即毋須再加審究）。
又被告對原告之必要費用償還債權，係基於兩造間另一委任契約而生，且上開木棧道係施作於原告所有之建物上，原告因附合而上開木棧道之所有權，縱被告於系爭契約期間內可得利用，亦僅享有反射利益而已，則原告抗辯被告此部分請求之金額應扣除折舊云云，尚無可採。
核諸上開工程估價明細表之開立日期為95年11月30日，堪認即為被告支出工程費用之時點，至被告於102 年1 月9 日就此一支出對原告主張抵銷時止，經過6 年又40日，基此，於加計週年百分之5 之法定利率後，被告對原告有100 萬9,697 元之必要費用償還債權存在（計算式：773430＋773430×5%×(6又40/365＝00 00000，未滿1 元部分四捨五入），其就此部分與原告之請求主張抵銷，即屬有據。
⒋履約保證金部分：被告主張其繳納履約保證金25萬元予原告一節，固為原告所不否認，惟查：系爭契約第7條第7項約定：履約保證金除另有規定甲方（指原告）得沒收不退還部分外，其餘依本契約進度百分比且無待解決事項後無息退還等語（見本院卷一第8 頁），而兩造間就系爭契約仍有本件訴訟待解決，則被告請求原告退還履約保證金，尚屬無據。
⒌綜上，原告所得請求被告償還之金額，於抵銷後即應減為19萬303 元（計算式：0000000 －300000－0000000 ＝190303）。
六、綜上所述，本件原告依不當得利及給付遲延之法律關係，請求被告給付150 萬元，及其中100 萬元自起訴狀繕本送達翌日（即101 年2 月8 日）起，其中50萬元自102 年1 月16日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，於主文第1項所示範圍內，為有理由，應予准許。
超過部分，非有理由，應予駁回。
本件原告勝訴部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行（此部分原告假執行之聲請並無必要，僅係促使法院職權發動，毋庸另予准駁之表示）。
被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額予以准許。
至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應駁回之。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項、第3項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 24 日
民事第二庭 法 官 李珮妤
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 102 年 12 月 24 日
書記官 蔡妮君
附表：
┌──┬──────────────┬───────┬──┬───────┬──────┐
│編號│門牌號碼或名稱 │坐落土地 │建號│面積（平方公尺│用途 │
│ │ │ │ │） │ │
├──┼───────┬──────┼───────┼──┼───────┼──────┤
│ 1 │屏東縣瑪家鄉北│遊客服務中心│同鄉北葉段45、│1 │259.2 │簡餐廳 │
│ │葉村風景104 號│1 樓 │46、57、61地號│ │ │ │
├──┤ ├──────┤ │ ├───────┼──────┤
│ 2 │ │遊客服務中心│ │ │138 │瑪莎露旅店國│
│ │ │2樓 │ │ │ │際會議廳 │
├──┤ ├──────┤ │ ├───────┼──────┤
│ 3 │ │遊客服務中心│ │ │987.08 │瑪莎露旅店客│
│ │ │3 樓 │ │ │ │房及會議室 │
├──┤ ├──────┤ │ ├───────┼──────┤
│ 4 │ │遊客服務中心│ │ │763.76 │瑪莎露旅店客│
│ │ │4 樓 │ │ │ │房及辦公室 │
├──┼───────┴──────┼───────┼──┼───────┼──────┤
│ 5 │娜魯灣區餐飲中心 │同鄉北葉段19、│─ │1 樓：1,085.23│中餐廳 │
│ │ │20、22地號 │ │2 樓：349.1 │ │
├──┼──────────────┼───────┼──┼───────┼──────┤
│ 6 │富谷灣區販賣部 │同鄉都達達樂段│─ │118.11 │販賣部 │
│ │ │14地號 │ │ │ │
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