臺灣屏東地方法院民事-PTDV,102,監宣,97,20131129,2

臺灣屏東地方法院民事裁定 102年度監宣字第97號
聲 請 人 陳雪娥
相 對 人 陳惠家
上列聲請人聲請許可處分受監護宣告人不動產事件，本院裁定如下：

主 文

受監護宣告人陳惠家所有如附表所示之不動產，許可聲請人依附表所示方法處分之。

聲請程序費用新台幣壹仟元由受監護宣告人陳惠家之財產負擔。

理 由

一、按監護開始時，監護人對於受監護人之財產，應依規定會同遺囑指定、當地直轄市、縣（市）政府指派或法院指定之人，於二個月內開具財產清冊，並陳報法院；

而於前開財產清冊開具完成並陳報法院前，監護人對於受監護人之財產，僅得為管理上必要之行為，民法第1099條第1項及第1099條之1 規定甚明。

又按監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分。

監護人為下列行為，非經法院許可，不生效力：一、代理受監護人購置或處分不動產，民法第1101條第1項、第2項第1款亦分別定有明文。

二、聲請意旨略以：聲請人之弟即相對人陳惠家業經本院以100年度監宣字第21號民事裁定宣告為受監護宣告人，並選任聲請人擔任監護人，同時指定陳雪玉為會同開具財產清冊之人。

惟相對人現在向日葵護理之家接受安養，每月須繳交安養費用、食宿及生活費用共計約新台幣（下同）29,000-30,000 元。

而相對人除坐落屏東縣長治鄉○○段○000 地號、第144 地號土地，暨其上未登記建物，即門牌號碼：屏東縣長治鄉○○村○○路000 號房屋（下稱：系爭不動產）外，別無其他財產；

而聲請人以打零工維生，實無力負擔受監護宣告人之安養費用，其所需之費用由姐妹暫時分攤。

為使相對人能有長久完整之妥善照顧，爰聲請許可處分相對人所有如附表所示之系爭不動產等語。

並提出向日葵護理之家入住證明書、向日葵護理之家101 年12月、102 年1 至6 月代購、代付費用收據、系爭不動產之土地登記第一類謄本、房屋照片、屏東縣政府稅務局房屋稅籍證明書、不動產交易實價查詢資料、屏東縣政府稅務局網路櫃檯土地增值稅線上試算列印畫面等件為證。

準此，本件審查之重心即在：依陳惠家之需求，監護人請求許可處分陳惠家所有系爭不動產必要範圍及處分方法諸點以為斷。

三、經查：㈠相對人經本院以100 年度監宣字第21號裁定宣告為受監護宣告人，選任聲請人陳雪娥為其監護人，同時指定陳雪玉為會同開具財產清冊之人。

嗣陳雪娥、陳雪玉已於100 年6 月7日向本院陳報受監護宣告人陳惠家之財產清冊等情，業據聲請人提出戶籍謄本為憑，並經本院職權調取100 年度監宣字第21號家事卷宗核閱無訛，是聲請人此部分主張堪信為真實。

㈡又聲請人主張相對人之安養費用每月需約29,000-30,000 元（包括：看護費18,000元、病房差額5,000 元、伙食費5,000 元及其他雜費），亦據聲請人提出向日葵護理之家入住證明書、向日葵護理之家101 年12月、102 年1 月至6 月代購代付費用收據等件為證。

㈢又相對人名下所有除系爭不動產外，別無其他財產，亦無社福補助或商業保險等支持，而聲請人每月養護費用率皆由其他姐妹分攤支應，自相對人受監護之宣告（100 年3 月30日）起迄至今時，其姐妹已為之分攤墊付費用逾2 年有餘，其等至親業已匱乏，必需藉舉債始能支應相對人日常養護所需，故亟待處分相對人所有之系爭不動產，否則無以提供相對人必要養護等情，業據聲請人陳明在卷（見本院卷第48頁陳述狀）。

本院經查相對人係先天性重度智能不足，未婚無子嗣，其父母俱歿，其父生前即遺贈系爭不動產與相對人，指示用供日後照護相對人所需，而相對人長期在養護之家全日照護，每月固定須支付必要護養費用至少在29,000元，自不能期待永久仰賴其姐妹至親分攤挹注，是認聲請人請求處分系爭不動產，目的即在提供相對人必要之護養費用所需，核屬對相對人並無不利，且認有必要，應予許可。

四、至於許可處分之必要範圍及處分方法部分：㈠查系爭不動產位於屏東縣長治鄉間，雖土地面積合併約1,250 平方公尺，土地為乙種建築用地，可作建築使用。

但因使用分區為鄉村區，商業機能不振，且其上建物係屋齡逾56年之瓦頂平房三合院構造，屋況老舊，此有聲請人提出之房屋現況照片3 張可佐。

是故，依系爭不動產坐落區位及現時經濟景況，實亦不易以出售方式處分，藉租金收益挹注相對人護養費用所需，乃認聲請人請求以出售系爭不動產全部以取得賣金，核尚屬適當，堪予認同。

㈡另查系爭不動產土地部分合併面積1250.5平方公尺（折算約378 坪），土地使用分區及地目為鄉村區乙種建築用地，其土地利用價值較農業用地為高價。

如依公告現值每平方公尺為5,700 元換算，系爭不動產土地部分價額約7,127,850 元；

又其上之未登記之建物評定現值為29,900元（見本院卷第第17頁屏東縣政府稅務局房屋稅籍證明書），以上合計約7,157,750 元。

本院為求慎重，特要求聲請人依現今市場交易市價，而聲請人固陳報系爭不動產土地部分市價約每坪20,000元－25,000元之譜（即每平方公尺6,050 元－7,562.5 元），然據聲請人提供之內政部公有不動產實價登錄網路版所示，與系爭不動產處於同一生活區之長治鄉德華段、德中段一帶土地，現市場成交價格約每坪47,000元許，甚至有高達每坪60,000元，此有聲請人提出之網路紙本乙紙在卷足佐（本院卷第41頁）。

揆諸系爭之不動產土地部分係建築用地，且合併面積逾378 坪，整體開發效益較鉅大，且地形方正開發方便；

又其公告現值已達每平方公尺5,700 元，而依經驗法則，建築用地之市場交易價格恆在公告現值一倍以上，至少亦不應低於政府公用徵收時，按公告現值加四成計算之徵收價額。

綜合上述一切情狀，本院認為一旦出售系爭不動產時，就土地部分之賣價，應不得低於每平方公尺7,980 元（即5,700 元×1.4 倍＝7,980 元）為適當。

㈢爰此，聲請人請求以全部出售方式處分系爭不動產，固堪認可，但就出售之價款，本院認為總額應不得低於1,000 萬元為適當【計算方式：土地部分（1250.5平方公尺×7,980 元／平方公尺）＋房屋部分（29,900元）＝100,008,890 元，萬以下尾數不計】，以確保相對人之權益，並避免一旦賤賣相對人資產時可能衍生之道德風險。

五、綜上所述，聲請人擬以出售方式處分受監護宣告人陳惠家所有之系爭不動產，俾使受監護宣告人陳惠家能夠獲得較長久及完善之安養，應符合受監護宣告人陳惠家之利益，聲請人聲請許可處分相對人名義之不動產，於法尚無不合，應予准許。

至於相關處分方法，為昭公信，防免聲請人遭質疑勾串、賤賣資產疑慮，乃一併酌定以如附表所示之處分條件，爰裁定如主文所示。

又關於聲請人就出售所得價金之監督、管理方式，俟系爭不動產真實出售後，應命聲請人陳報本院，經本院徵詢主管機關及監護人意見，再依裁定酌定之，俾供遵循辦理。

六、依家事事件法第164條第2項，裁定如主文。

中 華 民 國 102 年 11 月 29 日
家事庭 法 官 朱盈吉
以上正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000 元。
中 華 民 國 102 年 11 月 29 日
書記官 張語恬
附表：
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     │編號│不動產          │ 面積       │權利範圍│
     │    │                │（平方公尺）│        │
     ├──┼────────┼──────┼────┤
     │ 1  │屏東縣長治鄉德華│1,073.09    │全部    │
     │    │段128地號土地   │            │        │
     ├──┼────────┼──────┼────┤
     │ 2  │屏東縣長治鄉德華│177.41      │全部    │
     │    │段144 地號土地  │            │        │
     ├──┼────────┼──────┼────┤
     │ 3  │門牌號碼：屏東縣│110.4       │全部    │
     │    │長治鄉德和村德和│            │        │
     │    │路114號房屋     │            │        │
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     │出售│1.出售總價應不得低於新台幣壹仟萬元。    │
     │方法│2.聲請人應於真實出售後，將實售價格陳報本│
     │    │  院，並依本院裁定指定之方法監督、管理。│
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