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臺灣屏東地方法院民事判決 104年度重訴字第5號
原 告 劉俊豊
訴訟代理人 錢政銘律師
被 告 劉梅庭
兼上列一人
訴訟代理人 劉俊傑
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國104 年10月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示之土地、建物准予分割，並均分配於被告劉俊傑、劉梅庭維持共有，應有部分如附表三㈠所示；
被告劉俊傑、劉梅庭應各補償原告如附表三㈡所示之金額。
原告與被告劉俊傑共有如附表二所示之土地、建物准予分割，並均分配於原告所有；
原告應補償被告劉俊傑如附表四所示之金額。
訴訟費用由被告劉俊傑負擔百分之四十，由被告劉梅庭負擔百分之十，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：如附表一所示之土地、建物為兩造所共有，兩造之應有部分如附表一所示；
如附表二所示之土地、建物為伊與被告劉俊傑所共有，應有部分均為1/2 。
上開土地、建物依使用目的並無不能分割之情形，共有人間亦未以契約訂有不分割之期限，惟其分割之方法迄不能協議決定，爰提起本件訴訟，請求分割上開土地、建物。
關於上開土地、建物之分割方法，伊主張將如附表一所示之土地、建物均分配於被告劉俊傑、劉梅庭按原應有部分比例維持共有，如附表二所示之土地、建物均分配於伊所有，並依鑑價結果互相補償等語，並聲明：㈠兩造共有如附表一所示之土地、建物准予分割。
㈡原告與被告劉俊傑共有如附表二所示之土地、建物准予分割。
二、被告劉俊傑、劉梅庭均陳稱：同意依原告之分割方案分割上開土地、建物等語。
三、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。
分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列分配：以原物分配於各共有人。
但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；
或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。
以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。
以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。
民法第823條第1項、第824條第2、3 、4 項分別定有明文。
次按每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。
但農業發展條例民國89年1月4 日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。
農業發展條例第16條第1項第4款亦定有明文。
本件如附表一所示之土地、建物為兩造所共有，土地部分為都市計畫區內住宅區用地，建物部分為住商用鋼筋混凝土造4 層樓房，兩造之應有部分如附表一所示；
如附表二所示之土地、建物為原告與被告劉俊傑所共有，編號①、③所示之土地均為一般農業區農牧用地，屬於農業發展條例第3條第11款所定之耕地，惟於71年間即已為原告與被告劉俊傑所共有，編號②所示之土地為都市計畫區內農業區用地，建物部分為住工用磚造平房，原告與被告劉俊傑之應有部分均為1/ 2。
又依上開土地、建物之使用目的，並無不能分割之情形，兩造間亦未以契約訂有不分割之期限，惟分割方法迄不能協議決定之事實，為兩造所不爭執，並有土地及建物登記謄本、異動索引、屏東縣潮州鎮公所104 年1 月27日潮鎮○○○00000000000 號函在卷可憑（見本院卷第18、19、21至24、63至86、89頁），則原告訴請裁判分割如附表一、二所示之土地、建物，揆諸前揭規定，自無不合，應予准許。
四、㈠經查：⒈如附表一所示之建物為鋼筋混凝土造4 層樓房，其1 樓由被告劉俊傑出租他人開設花店，租金自102 年9 月間起由原告與被告劉俊傑平分，其2 樓以上由被告劉俊傑居住使用，該建物之1 至3 樓屋後經被告劉俊傑增建鐵皮屋。
又上開土地、建物西側面臨屏東縣潮州鎮延平路（寬18公尺），距離延平路與中正路、永坤路路口約30公尺，距離潮州國中、同鎮衛生所車程各約2 分鐘，距離菜市場車程約1 分鐘，附近多為商家，交通便利，商業堪稱繁華。
⒉如附表二所示之建物為磚造蓋鐵皮平房（部分牆垣已傾倒），由被告劉俊傑作為倉庫使用，編號①、②、③所示之土地則合併使用，多為空地，編號③所示之土地有部分為屏東縣潮州鎮八龍路（寬8 公尺）所占用。
又上開土地、建物距離同鎮農會果菜市場車程約5 分鐘，鄰地多為農地，間或有透天民宅，無商業活動。
上開事實，除經兩造陳明無訛外，並有地籍圖謄本、照片存卷可參（見本院卷第17、20、25至27頁），復經本院會同屏東縣潮州地政事務所測量員到場勘測屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可憑（見本院卷第105 至106 、109 頁），堪信為真實。
㈡關於如附表一、二所示土地、建物之分割方法，本院審酌兩造均同意將如附表一所示之土地、建物均分配於被告劉梅庭、劉俊傑按原應有部分比例維持共有，如附表二所示之土地、建物均分配於原告所有，並依鑑價結果互相補償，則如附表一所示之土地、建物由被告劉梅庭、劉俊傑維持共有，應符合共有人之利益；
而此分割方法除可提高土地資源使用之效率外，亦不失公平適當，爰依此分割如附表一、二所示之土地、建物。
又本院囑託中誠不動產估價師事務所鑑定結果，如附表一所示之土地價值為新台幣（下同）22,215,180元，建物（包括加蓋鐵皮屋部分）價值為3,072,700 元，如附表二編號①、②、③所示之土地價值分別為307,845 元、26,264,102元、138,771 元，建物價值為83,086元等情，有該事務所中誠高估字第00000000、00000000-0號不動產估價報告書附卷可稽。
再兩造原就如附表一所示建物（包括加蓋鐵皮屋部分）之價值有所爭執，嗣均同意就如附表一所示土地、建物之總價值以25,100,000元計算（見本院卷第175 頁背面），即建物之價值減為2,884,820 元，爰依上開鑑價結果與兩造之合意，按兩造之應有部分計算後，命兩造就上開分割結果應分別補償彼此如附表三、四所示之金額。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第80條之1 、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 20 日
民事第二庭 法 官 李珮妤
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 104 年 10 月 20 日
書記官 劉毓如
附表一：（土地、建物均坐落屏東縣潮州鎮國中段）
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│ │320 地號土地（│219 建號建物（│ 備註 │
│ │面積224.85平方│坐落同段320 地│ │
│ │公尺） │號土地上，門牌│ │
│ │ │號碼為同鎮延平│ │
│ │ │路76號） │ │
╞═╤══╤════╪═══════╪═══════╪═══════════╡│共│稱謂│姓名 │應有部分 │應有部分 │ │
│ ├──┼────┼───────┼───────┼───────────┤
│有│被告│劉俊傑 │4/10 │1/6 │ │
│ │ ├────┼───────┼───────┼───────────┤
│狀│ │劉梅庭 │1/10 │1/3 │ │
│ ├──┼────┼───────┼───────┼───────────┤
│態│原告│劉俊豊 │1/2 │1/2 │ │
╞═╧══╧════╪═══════╪═══════╪═══════════╡│價值（新台幣：元）│ 22,215,180│ 2,884,820│見中誠高估字第00000000│
│ │ │（包括加蓋鐵皮│-1號不動產估價報告書、│
│ │ │屋部分） │本院卷第175 頁背面 │
└─────────┴───────┴───────┴───────────┘
附表二：（土地、建物均坐落屏東縣潮州鎮大同段）
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│ │ ① │ ② │ ③ │11建號建物（坐│ 備註 │
│ │251 地號土地（│252 地號土地（│289 地號土地（│落同段252 地號│ │
│ │面積198.61平方│面積1,651.83平│面積81.63 平方│土地上，門牌號│ │
│ │公尺） │方公尺） │公尺） │碼同鎮八龍路61│ │
│ │ │ │ │號） │ │
╞═╤══╤════╪═══════╪═══════╪═══════╪═══════╪════╡│共│稱謂│姓名 │應有部分 │應有部分 │應有部分 │應有部分 │ │
│有├──┼────┼───────┼───────┼───────┼───────┼────┤
│狀│被告│劉俊傑 │1/2 │1/2 │1/2 │1/2 │ │
│態├──┼────┼───────┼───────┼───────┼───────┼────┤
│ │原告│劉俊豊 │1/2 │1/2 │1/2 │1/2 │ │
╞═╧══╧════╪═══════╪═══════╪═══════╪═══════╪════╡│價值（新台幣：元）│ 307,845│ 26,264,102│ 138,771│ 83,086│見中誠高│
│ │ │ │ │ │估字第10│
│ │ │ │ │ │405007號│
│ │ │ │ │ │不動產估│
│ │ │ │ │ │價報告書│
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附表三：如附表一所示土地、建物於分割後之應有部分及補償明細（單位：新台幣/ 元；未滿1 元部分，或以1 元計或
不予計入）
┌─────────┬───────────┬───────────┬──────────┐
│屏東縣潮州鎮國中段│ 320 地號土地 │219 建號建物（包括加蓋│ 備註 │
│ │ │鐵皮屋部分） │ │
╞═╤═══════╪═════╤═════╪═════╤═════╪══════════╡│ │分割後共有人姓│被告劉俊傑│4/5 │被告劉俊傑│1/3 │ │
│㈠│名及應有部分 ├─────┼─────┼─────┼─────┤ │
│ │ │被告劉梅庭│1/5 │被告劉梅庭│2/3 │ │
╞═╪═══════╪═════╪═════╪═════╪═════╪══════════╡│ │ 應為補償人│被告劉俊傑│被告劉梅庭│被告劉俊傑│被告劉梅庭│㈠被告劉俊傑應為補償│
│ │ │ │ │ │ │ 金額共9,366,875 元│
│ │ │ │ │ │ │㈡被告劉梅庭應為補償│
│㈡│應受補償人 │ │ │ │ │ 金額共3,183,125元 │
│ ├───────┼─────┼─────┼─────┼─────┤㈢原告劉俊豊應受補償│
│ │原告劉俊豊 │ 8,886,072│ 2,221,518│ 480,803│ 961,607│ 金額共12,550,000元│
└─┴───────┴─────┴─────┴─────┴─────┴──────────┘
附表四：如附表二所示土地、建物於分割後之補償明細（單位：新台幣/ 元；未滿1 元部分，或以1 元計或不予計入）
┌─────────┬───────┬───────┬───────┬───────┬───────┐
│屏東縣潮州鎮大同段│ ① │ ② │ ③ │11建號建物 │ 備註 │
│ │251 地號土地 │252 地號土地 │289 地號土地 │ │ │
├─────────┼───────┼───────┼───────┼───────┼───────┤
│ 應為補償人│原告劉俊豊 │原告劉俊豊 │原告劉俊豊 │原告劉俊豊 │㈠原告劉俊豊應│
│ │ │ │ │ │ 為補償金額共│
│ │ │ │ │ │ 13,396,902元│
│應受補償人 │ │ │ │ │㈡被告劉俊傑應│
├─────────┼───────┼───────┼───────┼───────┤ 受補償金額共│
│被告劉俊傑 │ 153,923│ 13,132,051│ 69,385│ 41,543│ 13,396,902元│
└─────────┴───────┴───────┴───────┴───────┴───────┘
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