臺灣屏東地方法院民事-PTDV,105,訴,766,20180122,1

臺灣屏東地方法院民事判決 105年度訴字第766號
原 告 王貞傑
訴訟代理人 陳純青律師
被 告 陳維芳
陳清敏
陳清龍
陳黃玉盆
陳英彥
陳英明
上 六 人
訴訟代理人 陳世明律師
梁家豪律師
被 告 陳于君
上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於民國107 年1 月8 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

確認原告就被告陳維芳、陳清敏、陳清龍及陳黃玉盆於民國一０三年十二月二十二日以買賣為由依序各移轉登記予被告陳于君坐落屏東縣○○鄉○○段○○地號土地應有部分九六００００分之三五八七五、九六００００分之一三八七五、九六００００分之一三八七五、九六００００分之一三八七五有優先承買權存在。

確認原告就被告陳英彥、陳英明於民國一０五年六月二十八日以買賣為由各移轉登記予被告陳于君坐落前項土地應有部分二四００００分之一九三七五有優先承買權存在。

被告陳于君應將第一、二項土地應有部分移轉登記塗銷。

被告陳維芳、陳清敏、陳清龍及陳黃玉盆應於原告依序給付新臺幣壹拾參萬陸仟零捌拾伍元、伍萬貳仟陸佰參拾貳元、伍萬貳仟陸佰參拾貳元、伍萬貳仟陸佰參拾貳元同時，將第一項土地應有部分移轉登記予原告。

被告陳英彥、陳英明應於原告各給付新臺幣參拾壹萬柒仟零參拾捌元同時，將第二項土地應有部分移轉登記予原告。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

壹、程序事項

一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；

不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。

前項爭議案件非經調解、調處不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項定有明文。

又出租人如聲請鄉鎮（區）公所耕地租佃委員會調解，而遭拒絕（或駁回其聲請）者，即無調解之可能，則出租人即得逕行起訴，法院亦應就案件之有無理由予以裁判，不能以其未經調解、調處，而自程序上予以駁回。

且既遭鄉鎮（區）公所拒絕調解，自非調解不成立，與耕地三七五減租條例第26條第1項所謂「調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處」之要件不合（最高法院48年台上字第1362號判例、86年台上字第1401號判決意旨參照）。

又耕地三七五減租條例第26條第1項所謂因耕地租佃發生爭議，係指因耕地租佃關係所發生之一切爭議而言。

查原告主張其被繼承人張月意自民國60年2 月1日起向莊阿隨產業株式會社（下稱系爭會社）承租坐落屏東縣○○鄉○○段00地號土地（下稱系爭土地），與系爭會社間成立耕地租約，後系爭土地雖更名登記為系爭會社各股東分別共有，原告仍為系爭土地之承租人，系爭土地之出租人出賣時，原告有優先承買權存在等語，有民事起訴狀及土地登記謄本在卷可稽（見本院卷一第19至37頁），則依前開說明，本件即屬因耕地租佃關係而生之爭議，依耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項規定，非經調解、調處不得起訴。

又原告於起訴前，曾於105 年10月11日向屏東縣枋山鄉公所申請調解，主張原告有優先承買權存在等語，嗣經屏東縣枋山鄉公所以未依規定訂定之土地租用契約，是否有租佃關係存在，非行政機關所能認定，應由當事人訴請法院認定為由，檢還租佃爭議調解聲請書及相關文件，有租佃爭議調解聲請書、屏東縣枋山鄉公所105 年10月12日山鄉財字第10530989100 號函在卷可稽（見本院卷一第101 至111 頁），足見原告聲請調解業經屏東縣枋山鄉公所拒絕，且此亦非調解不成立，依前開說明，原告即得逕行起訴，是以原告提起本件之訴，並未違反耕地三七五減租條例第26條第2項之規定，先行敘明。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但上開規定於請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明文。

訴訟標的既未變更，在當事人僅就事實上或法律上之陳述有所更正，應認為無礙（最高法院19年上字第786 號判例參照）。

本件原告所為訴之聲明第1 、4 、5 項原為：確認原告就被告陳維芳、陳清敏、陳清龍及陳黃玉盆於103 年12月22日以買賣為由各移轉登記予被告陳于君系爭土地應有部分19375/960000（以日後法院調查所得上開被告移轉之應有部分為準）有優先承買權存在；

被告陳維芳、陳清敏、陳清龍及陳黃玉盆於原告支付予被告陳于君買受第1項土地應有部分同樣價金同時，將第1項土地應有部分轉登記予原告；

被告陳英彥、陳英明應於原告支付予被告陳于君買受第2項土地應有部分同樣價金同時，將第2項土地應有部分移轉登記予原告，嗣經本院調閱土地登記申請書後，原告於106 年3 月10日具狀更正訴之聲明第1 、4 、5 項為：確認原告就被告陳維芳、陳清敏、陳清龍及陳黃玉盆於103 年12月22日以買賣為由依序各移轉登記予被告陳于君系爭土地應有部分35875/960000、13875/960000、13875/960000、13875/960000有優先承買權存在；

被告陳維芳、陳清敏、陳清龍及陳黃玉盆於原告依序支付新臺幣（下同）136,084 元、52,632元、52,632元、52,632元同時，將第1項土地應有部分轉登記予原告；

被告陳英彥、陳英明應於原告各支付317,038 元同時，將第2項土地應有部分移轉登記予原告（見本院卷一第355 至357 頁），原告上開所為訴之聲明第1 、4 、5 項之更正，並未變更其主張之原因事實與請求權基礎，核屬不變更訴訟標的，而更正其法律上之陳述，揆諸前揭規定，自應准許。

三、本件被告陳于君經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項

一、原告主張：系爭土地為一般農業區農牧用地，屬耕地，重測前為屏東縣○○鄉○○○段00000 地號土地，與鄰近多筆土地原登記系爭會社名下，而系爭會社為日治時期法人組織，於臺灣光復後其法人人格消滅，然因故不能辦理法人改組，故系爭會社應認係合夥組織，登記於系爭會社名下土地應為系爭會社股東公同共有，而系爭會社股東有概括授權訴外人王環菊管理枋山鄉枋山糖廍財產，王環菊因而以系爭會社名義出租土地並為股東收取租金。

伊之被繼承人張月意自60年2 月1 日以不定期限承租系爭會社名下坐落屏東縣枋山鄉莿桐腳段15-13 、15-1、15-12 等3 筆土地耕作，嗣因77年間登記系爭會社名下之土地所有權人皆更正為股東分別共有，故王環菊即不再代為收取租金，又因系爭會社股東散居各地且未出面催告或收取租金，王環菊嗣於84年去世，此後系爭會社名下土地之承租人即未再繳交租金。

伊自張月意繼承而一直使用系爭土地種植芒果樹原不知上情，係因伊取得系爭會社名下坐落屏東縣○○鄉○○○段00000 地號土地而另案涉訟，始知悉張月意承租系爭土地之經過。

伊因繼承而為系爭土地之承租人，依耕地三七五減租條例第15條第1項之規定，伊有優先承買權存在，被告陳維芳、陳清敏、陳清龍、陳黃玉盆於103 年12月22日將系爭土地應有部分35875/960000、13875/960000、13875/960000、13875/960000以買賣為由移轉登記予被告陳于君，及被告陳英彥、陳英明於105 年6 月28日將系爭土地應有部分各19375/240000以買賣為由移轉登記予被告陳于君，伊以存證信函向被告陳維芳、陳清敏、陳清龍、陳黃玉盆、陳英彥、陳英明（下稱被告陳維芳等6 人）行使優先承買權，並請求被告陳于君塗銷系爭土地應有部分所有權移轉登記，然均未獲被告置理，伊自有確認優先承買權存在之必要，被告間以買賣為原因而移轉系爭土地之物權行為，因已違反耕地三七五減租條例第15條第1 、3 項之規定，對伊不生效力，且侵害伊之優先承買權，伊得依民法第184條第1項前段、第2項、第213條第1項之規定，請求被告陳于君將系爭土地應有部分之所有權移轉登記塗銷以回復原狀，伊並願以與被告陳于君同一條件購買系爭土地之應有部分等語，並聲明：（一）確認原告就被告陳維芳、陳清敏、陳清龍及陳黃玉盆於103 年12月22日以買賣為由依序各移轉登記予被告陳于君坐落系爭土地應有部分35875/960000、13875/960000、13875/960000、13875/960000有優先承買權存在；

（二）確認原告就被告陳英彥、陳英明於105 年6 月28日以買賣為由各移轉登記予被告陳于君坐落前項土地應有部分19375/240000有優先承買權存在；

（三）被告陳于君應將第1 、2 項土地應有部分移轉登記塗銷；

（四）被告陳維芳、陳清敏、陳清龍及陳黃玉盆應於原告依序給付136,084 元、52,632元、52,632元、52,632元同時，將第1項土地應有部分移轉登記予原告；

（五）被告陳英彥、陳英明應於原告各給付317,038 元同時，將第2項土地應有部分移轉登記予原告。

二、被告陳維芳等6 人則以：原告於臺灣高等法院高雄分院95年度上易字第152 號案件審理時，曾於95年11月21日民事準備書（四）狀內容載明「…王環菊於70年間自行杜撰系爭授權書，以管理該產業。

該授權書上陳王傳治印章亦係王環菊自行偽刻的陳王傳治印章。

且當時莊阿隨產業株式會社會長為陳天道，陳王傳治從未擔任過會長，如何能合法授權。」

等語，足見王環菊未獲系爭會社授權管理系爭土地。

王環菊為原告之父，張月意為原告之母，張月意為與王環菊共同生活之同居人，兩人共同生育5 名子女，張月意另向王環菊承租系爭土地，實與常理有違，且張月意不識字，無法簽名，足見原告所提之土地租賃契約書係偽造。

本院92年度潮簡字第140 號、94年度訴字第347 號判決中，該案被告等人所提出之租金收據影本，均係王環菊以系爭會社之管理人名義開立，該案承審法官雖採信為真而判承租人勝訴，然渠等並非該案當事人，不受其既判力拘束，況原告已於前揭書狀中稱租金收據係王環菊冒稱系爭會社管理人而開立，足見系爭會社並未將系爭土地出租。

被告陳維芳、陳清敏、陳清龍、陳黃玉盆將系爭土地之應有部分共同出售予訴外人林富子，價金共為1,389,000 元，並依林富子之指示，與被告陳于君簽立公契，將系爭土地應有部分移轉登記予被告陳于君。

被告陳英明、陳英彥係將系爭土地應有部分各以1,380,000 元出賣予林富子，並依林富子指示登記予被告陳于君，均非以不動產買賣時簽立公契作為系爭土地之買賣價金等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

被告陳于君未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。

三、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事項如下：

（一）系爭土地使用分區為一般農業區，使用地類別為農牧用地，重測前為屏東縣○○鄉○○○段00000 地號，35年登記所有權人為系爭會社，嗣系爭會社之股東辦理更名登記，於103 年8 月20日更正為陳天道、陳森德、陳英彥、陳英明、陳黃美玉、陳人道、陳本原、陳俊臣、陳地道、陳富道、林年、陳耀輝、陳貴道、陳華道、陳王傳治。

（二）張月意為王環菊之家屬，原告為王環菊與張月意所生之子，王環菊於84年9 月28日死亡，張月意於98年10月28日死亡。

（三）103 年12月9 日被告陳維芳、陳黃玉盆、陳清敏、陳清龍將其應有部分35875/960000、13875/960000、13875/960000、13875/960000出賣予被告陳于君，並於103 年12月22日移轉登記。

（四）105 年6 月15日被告陳英彥、陳英明將其應有部分各19375/240000出賣予被告陳于君，並於105 年6 月28日移轉登記。

四、本件爭點為：

（一）張月意是否有向系爭會社承租系爭土地耕作？

（二）原告對於系爭土地是否有優先購買權？

（三）原告請求被告陳于君塗銷系爭土地之所有權移轉登記有無理由？原告請求於支付相同價金時，將系爭土地之應有部分移轉登記予原告有無理由？

五、本院得心證之理由：

（一）張月意是否有向系爭會社承租系爭土地耕作？1.原告主張其被繼承人張月意於60年2 月1 日起即向系爭會社承租系爭土地，並提出土地租賃契約書、繳納租金收據為證（見本院卷一第39至41、369 頁），惟經被告陳維芳等6 人否認，並以前詞置辯。

經查，會社係台灣光復前依日本法律成立之組織，於台灣光復後未依當時訂頒之台灣省公司登記實施辦法辦理登記或改正其登記，則依民法第25條、公司法第6條規定，該會社於光復後即無法人人格而屬合夥組織。

該會社股東陳天道、陳森德、陳英彥、陳英明、陳黃美玉、陳富道、陳林年、陳耀輝、陳地道、陳本源、陳俊臣、陳人道、陳華道、陳王傳治、陳貴道等15人於47年間訴請分割共有物，於77年間將含系爭土地在內之會社土地辦理更名登記，由屏東縣恆春地政事務所將原所有權人由會社更正為渠等，有臺灣高等法院臺南分院50年度判字第377 號判決、屏東縣恆春地政事務所95年5 月13日屏恆地一字第0920002344號函及所附登記申請書、財政部國有財產局77年5 月26日台財產一字第00000000號、8 月1 日台財產一字第77011720號函、公告可稽（見本院卷二第361 至369 頁、本院92年度潮簡字第140 號【下稱潮簡卷】卷一第177 至210 頁），即系爭會社名下財產於清算完畢前，屬各股東公同共有。

系爭會社於台灣光復後，因未辦理法人改組，經全體股東同意將枋山鄉枋山糖廍所有之動產、不動產委由王環菊擔任枋山糖廍財產管理人，有授權書可參（見本院卷二第415 頁）。

被告陳維芳等6 人雖否認授權書之真正，然查登記在系爭會社所有之枋山鄉枋山糖廍的不動產於委由王環菊為財產管理人後，即由王環菊陸續出租予第三人，有附於本院92年度潮簡字第140 號卷之租金收據可按（見潮簡卷一第44至47、50、52至54、60至62頁、卷二第71至72、76、77、80、83頁），上開租金收據與授權書上之系爭會社、王環菊印文相同，且授權書原本已呈現泛黃斑駁之狀態（見本院卷二第415頁），客觀上已存在相當期間，顯非臨訟製作。

又屏東縣枋山鄉公所65年7 月5 日以山鄉財字第3198號函證明王環菊為系爭會社管理及納稅人、本院73年8 月21日簡便行文表亦記載王環菊為系爭會社管理人、屏東縣稅捐稽徵處74年之提示繳納查對通知書亦記載王環菊為管理人（見潮簡卷二第137 、139 至141 頁），足見系爭會社於65至77年間對外有以管理人王環菊名義為之，而王環菊以系爭會社名義對外收租，數十年來亦未見有股東向王環菊或承租戶提出異議，縱系爭會社已解散並選任訴外人陳天道為清算人亦未曾見有反對之表示，且王環菊亦於76年間向國有財產局申請發給審查會社名下土地均屬本國人私有財產之審查確定書，王環菊並提出系爭會社之股券47張為憑，有其於76年10月13日、11月17日、12月7 日、12月28日所具申請書可稽（見潮簡卷一第260 至268 頁），嗣國有財產局於審查後，亦均通知王環菊，有國有財產局77年8 月1 日、10月22日函文可證（見潮簡卷一第197 至199 頁、卷二第155 頁），系爭會社嗣後亦由王環菊配合辦理名下土地所有權之更名登記事宜，有土地更正登記申請書及其附件可佐（見潮簡卷一第177 、178 頁以下），足見王環菊並非冒名管理人，否則王環菊無須再為辦理系爭會社名下土地更名登記事宜。

從而，綜觀上開各情，衡以系爭會社名下有諸多不動產，自無可能閒置，而長期以來均由王環菊管理出租收益，足認王環菊受有特別授權，是被告陳維芳等6 人辯稱王環菊未經系爭會社授權出租系爭土地云云，自非可採。

2.被告固否認原告所提之土地租賃契約書之真正，惟該土地租賃契約書上有系爭會社及王環菊之印文（見本院卷一第387 頁），上開印文亦與前揭租金收據、授權書印文相同，土地租賃契約書亦呈泛黃斑駁，印文、字跡亦已淡化，當非臨訟偽造，又原告之母張月意雖不識字，自無可能於契約書上簽名，然土地租賃契約書上蓋有張月意之印章，足證張月意確有簽立租賃契約之意思，而張月意雖為王環菊之家屬，王環菊亦僅係系爭會社之管理人，尚非得恣意處分或占有使用系爭會社之不動產，則張月意向系爭會社承租系爭土地，難謂有何悖於常理之處。

參以系爭土地長久以來即由張月意占有使用，迄今亦由原告種植芒果樹，有現場照片附卷可稽（見本院卷一第291 頁），張月意於承租系爭土地後，亦有繳交租金予系爭會社，有租金收據可參（見本院卷一第369 頁），該租金收據亦與另案其他承租人所提出之租金收據格式相同，筆跡走勢、特徵亦相同，堪信為真，況本院當庭請原告書寫張月意、壹貳伍柒玖等字，原告之筆跡顯與土地租賃契約書及租金收據之字跡不同，有原告書寫字跡附卷可參（見本院卷二第419 頁），故被告雖主張字跡不同應係偽造云云，尚非可採。

至於被告雖以原告曾於臺灣高等法院高雄分院95年度上易字第152 號另案民事準備書（四）狀中提及王環菊杜撰授權書及偽刻陳王傳治印章等語，然此一攻擊防禦方法並未出現於該案一審，而原告於該案一審敗訴後提起上訴，直至上訴審理後期始有此一主張，亦未提出相關證據為佐，足見僅係訴訟策略之提出，當時之訴訟代理人亦對此事不復記憶，有張競文律師之陳報狀附卷可參（見本院卷二第337 頁），且原告於二審此部分之主張亦與該案法院調查事證不符，而不為法院所採，是難僅憑原告於另案之訴訟上一時之主張，即認定王環菊未獲系爭會社授權而管理系爭土地。

從而，王環菊以系爭會社之名義將系爭土地出租予張月意並收取租金，其效力自應及於系爭會社，原告主張張月意於60年2 月1 日起有向系爭會社承租系爭土地乙事，應可採信。

（二）原告對於系爭土地是否有優先購買權？1.按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，為民事訴訟法第247條第1項前段所明定。

而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決予以除去者而言（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。

本件原告就系爭土地有優先承買權存在，並通知被告行使優先承買權，惟經被告否認，顯然兩造就原告對於系爭土地之優先承買權存在與否已發生爭執，致原告在法律上之地位將有受侵害之危險，則原告提起本件確認優先承買權存在之訴，堪認有確認利益。

2.按耕地之租佃，依本條例之規定；

本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定，耕地三七五減租條例第1條定有明文。

又耕地三七五減租條例第6條第1項載「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院51年台上字第2629號判例參照）。

次按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄。

出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前項規定辦理。

出租人違反前2 項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人，耕地三七五減租條例第15條亦有明定。

所謂不得以其契約對抗承租人，固係指該項以買賣為原因而成立之移轉物權行為，對於承租人不生效力而言（最高法院49年台上字第2385號判例意旨參照）。

查系爭土地為一般農業區之農牧用地，有土地登記謄本附卷可稽（見本院卷一第33至37頁），則系爭土地係屬耕地三七五減租條例規定之耕地，張月意自60年2 月1 日起即向系爭會社承租耕作使用，業如上述，張月意與系爭會社間自有耕地租約存在，不因未申請登記而受影響。

而張月意於98年10月28日死亡，其繼承人亦協議由原告取得承租系爭土地之權利義務，有繼承系統表、除戶戶籍謄本、繼承人之戶籍謄本、協議書在卷可稽（見本院卷一第229 至255 頁），足見原告已因繼承而承受系爭土地之耕地租約權利義務。

系爭土地原登記於系爭會社名下，嗣系爭會社之股東辦理更名登記，於103 年8 月20日更正為陳天道、陳森德、陳英彥、陳英明、陳黃美玉、陳人道、陳本原、陳俊臣、陳地道、陳富道、林年、陳耀輝、陳貴道、陳華道、陳王傳治，為兩造所不爭執，則原以系爭土地所定之耕地租賃關係即應由各股東承受。

原告繼承系爭土地之耕地租賃關係，並在系爭土地上種植芒果，則被告陳維芳等6 人出賣系爭土地時，原告即有優先承買權存在，是原告主張確認其對於系爭土地有優先承買權存在，為有理由，應予准許。

（三）原告請求被告陳于君塗銷系爭土地之所有權移轉登記有無理由？原告請求於支付相同價金時，將系爭土地之應有部分移轉登記予原告有無理由？1.原告對於系爭土地有優先承買權存在，業如上述，然被告陳維芳等6 人出賣其應有部分時並未以書面徵詢原告是否主張優先承買權，被告陳維芳、陳黃玉盆、陳清敏、陳清龍即於103 年12月9 日將其應有部分35875/960000、13875/ 960000 、13875/960000、13875/960000出賣予被告陳于君，並於103 年12月22日移轉登記，被告陳英彥、陳英明即於105 年6 月15日將其應有部分各19375/240000出賣予被告陳于君，並於105 年6 月28日移轉登記，有屏東縣枋寮地政事務所105 年11月15日屏枋地一字第10530724400 號函檢送買賣登記書相關資料可參（見本院卷一第117 至21 9頁），則被告陳維芳等6 人與被告陳于君間就系爭土地所訂上開買賣契約為原因而成立之移轉物權行為自不能對抗原告，則原告主張其優先承買權受有損害，而依民法第184條第1項、第2項及第213條之規定，請求被告陳于君塗銷系爭土地之所有權移轉登記，即屬有據。

2.被告陳維芳等6 人雖辯稱系爭土地之買賣均係林富子為實際買受人，被告陳于君僅係出名登記人，被告陳維芳、陳清敏、陳清龍、陳黃玉盆將系爭土地之應有部分共同出售予林富子，價金共為1,389,000 元，被告陳英彥、陳英明將系爭土地之應有部分共同出售予林富子，價金各為1,380,000 元云云，惟被告陳維芳等6 人所提出之林富子與被告陳維芳、陳清敏、陳清龍、陳黃玉盆間土地買賣契約書，該契約書記載被告陳維芳、陳清敏、陳清龍、陳黃玉盆就系爭土地每人持分19375/960000 ，合計出售面積576.43平方公尺，每坪7,148 元等語（見本院卷二第265頁），即與被告陳維芳之應有部分為35875/960000有所不合，又證人林富子證述：103 年及105 年兩次買賣移轉均由我辦理。

買賣價金忘記了，買賣契約要再回去找找看等語（見本院卷二第92至94頁），證人林富子亦未提及其為實際買受人，有借名登記之情事，足見該買賣契約書之真實性已有可疑，且依被告所述本件土地買賣價金非少，一般土地交易之價金甚少以現金交付，且被告陳英彥、陳英明又長年旅居海外，以現金交付買賣價金之可能甚低，系爭土地之買賣距今僅4 年，提出買賣價金交付之證據尚非難事，被告迄今亦未提出任何買賣價金交付之證明，實難認定被告陳維芳等6 人所稱之林富子為實際買受人及兩次買賣之價金金額為真。

是本件關於被告陳維芳等6 人與被告陳于君間之買賣價金，自應以被告向地政機關辦理所有權移轉登記時所提出之買賣移轉契約書為準，又關於土地所有權買賣移轉契約書所載係以系爭土地公告現值計算，有證人林富子證述可參（見本院卷二第94頁），是原告主張以系爭土地之公告現值計算買賣價金，應屬可採，則被告陳維芳、陳清敏、陳清龍、陳黃玉盆與陳于君間之買賣價金應分別為136,085 元、52,632元、52,632元、52,632元（計算式：7140.33 ×35875/960000×510 ＝136085；

7140.33 ×13 875/960000 ×510 ＝52632 ，元以下四捨五入），被告陳英彥、陳英明與陳于君間之買賣價金各為317,038 元（計算式：7140.33 ×19375/24 0000 ×550＝317038，元以下四捨五入）。

被告陳于君經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，視同自認。

原告既願行使優先承買權，並以上開價金購買系爭土地，則原告請求被告陳維芳等6 人應將系爭土地所有權移轉登記予原告，核無不合，應予准許。

六、綜上所述，本件原告既為系爭土地之三七五耕地租約之承租人，而被告陳維芳等6 人將系爭土地應有部分出賣予被告陳于君時，並未以書面將出賣條件通知原告，且否認原告有優先承買權，從而，原告請求確認原告就系爭土地之優先承買權存在，被告陳于君應將系爭土地所為之所有權移轉登記塗銷，另請求被告陳維芳等6 人於原告給付買賣價金之同時，將系爭土地所有權移轉登記為原告所有，均為有理由，應予准許，爰判決如主文第1 至5 項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造所為其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一詳予論述，附此敘明。

八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 第1項前段、第78條、第85條第1項，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 1 月 22 日
民事第一庭 法 官 王碩禧
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 107 年 1 月 22 日
書記官 張文玲