臺灣屏東地方法院民事-PTDV,106,訴,385,20180309,1

臺灣屏東地方法院民事判決 106年度訴字第385號
原 告 李宜庭
訴訟代理人 康進益律師
康鈺靈律師
被 告 邱璿宇
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國107年2月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告就原告所有坐落屏東縣○○鎮○○段○○○○地號土地之地上權，決定如下：㈠地租：按年依地上權之範圍面積（即四二‧九平方公尺）及土地當年期申報地價百分之十計算。

㈡期間：至民國一一五年十一月七日止，共十五年。

㈢範圍：如附圖所示編號1204⑴部分面積四○‧九九平方公尺及編號1204⑵部分面積一‧九一平方公尺，合計四二‧九平方公尺。

訴訟費用由原告負擔二分之一，餘由被告負擔。

事實及理由

一、本件原告起訴時，訴之聲明為：㈠被告應將坐落屏東縣○○鎮○○段0000地號土地（下稱系爭土地）如附圖所示編號1204⑴部分上之建物拆除，將該部分土地騰空返還原告。

㈡被告應自民國103 年1 月20日起至拆除前項建物、返還前項土地之日止，按月給付原告新台幣（下同）926 元。

於訴狀送達後，原告訴之聲明改為：被告就原告所有系爭土地之地上權，應予決定如下：㈠地租：每年11,112元；

㈡期間：自103 年1 月14日起至107 年11月15日止；

㈢範圍：如附圖所示編號1204⑴部分面積40.99 平方公尺及編號1204⑵部分面積1.91平方公尺。

被告對於上開訴之變更、追加無異議，並為本案之言詞辯論，則原告所為訴之變更、追加，合於民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項規定，應予准許。

二、原告主張：系爭土地及其地上門牌號碼屏東縣○○鎮○○路000 巷00號未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋），原同屬訴外人林泰吉所有，嗣系爭房屋於本院99年度司執字第00000號強制執行程序由被告得標拍定，於100 年11月7 日取得所有權，系爭土地則於本院101 年度司執字第40752 號強制執行程序經伊以債權人之身分承受，於103 年1 月14日取得所有權，依民法第838條之1 規定，視為系爭土地已有地上權之設定（下稱系爭地上權），惟兩造就地租、期間及範圍不能協議，爰訴請法院以判決定之。

關於系爭地上權之內容，伊主張地租為每年11,112元，期間自103 年1 月14日起至107 年11月15日止，範圍則為如附圖所示編號1204⑴部分面積40.99 平方公尺及編號1204⑵部分面積1.91平方公尺等語，並聲明：被告就原告所有系爭土地之地上權，應予決定如下：㈠地租：每年11,112元；

㈡期間：自103 年1 月14日起至107 年11月15日止；

㈢範圍：如附圖所示編號1204⑴部分面積40.99 平方公尺及編號1204⑵部分面積1.91平方公尺。

三、被告則以：同意原告所主張之地租及範圍，惟期間應定為20年等語，資為抗辯。

四、㈠按稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。

土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；

不能協議者，得請求法院以判決定之。

其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。

民法第832條、第838條之1第1項分別定有明文。

又民法第838條之1第1項之立法理由，係土地及其土地上之建築物如同屬於一人所有，宜將土地及其建築物，併予查封、拍賣，為強制執行法第75條第3項、辦理強制執行事件應行注意事項40⑺所明定；

倘未併予拍賣，或執行法院僅就土地或建築物拍賣時，致土地與其建築物之所有人各異時，因無從期待當事人依私法自治原則洽定土地使用權，為解決基地使用權問題，自應擬制當事人有設定地上權之意思，以避免建築物被拆除，危及社會經濟利益，爰明定此時視為已有地上權之設定。

惟其地租、期間及範圍，宜由當事人協議定之；

如不能協議時，則得請求法院以判決定之。

次按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。

強制執行法第98條第1項亦定有明文。

㈡經查：系爭房屋為磚造蓋瓦平房，占用系爭土地如附圖所示編號1204⑴部分面積40.99 平方公尺，又系爭土地及系爭房屋前均為林泰吉所有，嗣被告於本院99年度司執字第00000 號強制執行事件得標買受系爭房屋，於100 年11月7 日領得權利移轉證書，原告則於本院101 年度司執字第00000 號強制執行事件以債權人之身分承受系爭土地，於103 年1 月14日領得權利移轉證書等事實，為兩造所不爭執（見本院卷一第342 頁），並有照片附卷可稽（見本院卷一第33、259 至263 、289 至307 頁），復經本院調閱上開強制執行事件卷宗查明無訛，另經本院會同屏東縣潮州地政事務所測量員到場勘測屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷一第275 至276 頁、卷二第67頁），堪認為真實。

從而，系爭土地及其地上之系爭房屋原同屬於林泰吉所有，惟系爭房屋單獨因強制執行之拍賣，於100 年11月7 日由被告取得所有權，則依民法第838條之1第1項規定，自斯時起即視為有地上權之設定。

又被告與林泰吉間就系爭地上權之地租、期間及範圍並未成立協議，亦未曾請求法院以判決定之等情，經被告自承在卷（見本院卷一第341 頁），嗣原告因強制執行程序而取得系爭土地之所有權後，兩造就系爭地上權之地租、期間及範圍仍未成立協議，則原告依民法第838條之1第1項規定，訴請法院以判決定之，於法尚無不合，應予准許。

五、本件應審究者為：系爭地上權之地租、期間及範圍，以如何為適當？本院判斷如下：㈠按依民法第838條之1第1項規定成立之法定地上權，既係於土地與建築物之所有權人各異時，視為成立，則該地上權之始期，即為土地與建築物之所有權人各異之時，無庸更待當事人協議或法院決定；

是以，該規定所謂之地上權「期間」，自側重於地上權之「終期」而言。

又依該規定訴請法院定地上權之地租、期間及範圍者，乃由法院以判決之宣告，直接發生創設、變更法律關係之效力，故其訴之性質，為形成之訴。

原告提起此訴訟時，只須聲明請求定地上權之地租、期間及範圍即可，法院並不受當事人主張之拘束，惟應斟酌當事人之聲明、土地及建築物之性質、經濟效用及當事人之利益等，公平裁量，如未採原告之主張，並非其訴為一部無理由，故無庸為駁回原告其餘之訴之判決。

㈡關於系爭地上權之範圍部分，經查：系爭房屋為磚造蓋瓦平房，其大門朝東，門前設有騎樓，現由被告作為倉庫使用，其北側為鐵皮棚架，其南側為門牌號碼同巷17號磚造蓋瓦平房；

又系爭房屋面臨屏東縣潮州鎮榮田路121 巷（寬約4.5公尺），附近多為民宅，無商業活動，距離潮州火車站車程約3 分鐘等情，有照片附卷可稽（見本院卷一第33、259 至263 、289 至307 頁），復經本院會同屏東縣潮州地政事務所測量員到場勘測屬實，製有勘驗筆錄在卷可憑（見本院卷一第275 頁）。

又系爭土地如附圖所示編號1204⑴面積40.99 平方公尺部分，為系爭房屋之基地，編號1204⑵面積1.91平方公尺部分，則為系爭房屋屋前臨接巷道之土地，而屬供系爭房屋正常使用及對外通聯所需之處，堪認上開2 部分土地，均係滿足系爭房屋之使用目的所必要之土地。

此外，兩造對於系爭地上權之範圍為上開2 部分土地一節，亦無爭執（見本院卷二第75頁），爰據此定系爭地上權之範圍，為如附圖所示編號1204⑴部分面積40.99 平方公尺及編號1204⑵部分面積1.91平方公尺，合計42.9平方公尺。

㈢關於系爭地上權之期間部分，按依民法第838條之1第1項規定成立之地上權，因建築物之滅失而消滅，同條第2項定有明文。

其立法理由為該法定地上權係為維護土地上之建築物之存在而設，而該建築物於當事人協議或法院判決所定期間內滅失時，即無保護之必要（最高法院85年台上字第447號判例意旨參照）。

是以，法院決定該法定地上權之期間時，自應綜合該建築物之種類、價值、利用狀況，據以判斷該建築物應予維護之期間為何。

經查：系爭房屋雖係於80年7月間始起課房屋稅，惟其屋前設有電表（電號：00-0000-00），該電號於50年1 月1 日即經裝表供電，迄95年11月15日始暫停用電，又被告於100 年間得標買受系爭房屋時，其拍定金額為150,000 元等情，有屏東縣政府稅務局房屋稅課稅明細表、台灣電力股份有限公司屏東區營業處106 年10月20日屏東字第1061357296號函附卷可稽（見本院卷一第211 、387 頁），並經本院調閱本院99年度司執字第25163 號強制執行事件查明無訛，堪認系爭房屋應係於50年1 月1 日前即已建造完成，且被告取得系爭房屋所支出之對價並非甚高。

再系爭房屋為磚造蓋瓦平房，依行政院頒布之固定資產耐用年數表，磚構造房屋之耐用年數為25年，則系爭房屋使用迄今，已逾其法定耐用年數之1 倍有餘。

再者，建築物之使用年限固有日漸延長之趨勢，惟系爭房屋之結構經時老舊，恐難符合現代建築防震、防火之規範，甚而有影響公共安全之虞；

且系爭房屋內無衛浴廚廁等日常生活設備，用途原受限制，現亦僅作為儲物空間，尚難認被告曾有居住使用系爭房屋之事實，或未來有居住使用系爭房屋之可能及必要。

從而，本院斟酌系爭地上權成立之目的、系爭房屋之構造、現存狀態及使用情形，並為促進系爭土地之經濟效用，及系爭地上權係於100 年11月7 日成立等情，爰定系爭地上權之期間末日為115 年11月7 日，即存續期間共15年。

㈣關於系爭地上權之地租部分，按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。

又土地法第97條第1項所謂之土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價，而土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。

再按土地法第97條規定，於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦定有明文。

則城市地方建築基地之租金，亦應以土地申報地價年息百分之10為限。

再土地法第97條第1項之規定係強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院43年台上字第392 號判例意旨參照）。

經查：系爭土地為潮州鎮都市計畫住宅區用地，且系爭房屋於100 年12月7 日經被告申請新設用電，其用電用途為非營業使用（住宅），有屏東縣潮州鎮公所106 年7月11日潮鎮建字第10631125500 號函、台灣電力股份有限公司屏東區營業處106 年10月20日屏東字第1061357296號、同年11月7 日屏東字第1061357734號函附卷可稽（見本院卷一第75、227 、387 、390-1 至390-5 頁）；

此外，別無其他證據可資認定系爭房屋係供商業營利使用，則系爭地上權之地租，自應受土地法第97條第1項規定之限制。

又系爭土地於102 年1 月、105 年1 月之申報地價分別為每平方公尺1,680 元、2,080 元，有地價第二類謄本附卷可稽（見本院卷一第75頁）附卷可稽，則系爭地上權之地租，縱以土地申報地價年息百分之10計算，自102 年1 月至104 年12月間之地租，應在每年7,207 元以下（計算式：42.9×1680×10% ＝7207，不滿1 元部分捨去，下同），自105 年1 月以後之地租，應在每年8,923 元以下（計算式：42.9×2080×10% ＝8923）。

惟被告同意以每年11,112元計算系爭地上權之地租（見本院卷二第75頁），堪認被告利用系爭土地可得之經濟價值及所受利益，應遠超過法定地租之上限，復審酌系爭土地位於潮州火車站附近，交通堪稱便利等情，爰定系爭地上權之地租，為按年依系爭地上權之範圍面積（即42.9平方公尺）及系爭土地當年期申報地價百分之10計算。

六、綜上所述，本件原告依民法第838條之1第1項規定，請求法院決定系爭地上權之地租、期間及範圍，為有理由，應予准許。

又依民法第838條之1第1項規定訴請法院決定地上權之事件，由土地或建築物之所有權人起訴，均無不可，亦即兩造原可互換地位，且兩造均因本件判決而蒙受其利，倘僅由敗訴當事人負擔訴訟費用，顯失公平，爰命原告負擔二分之一之訴訟費用。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第80條之1 ，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 3 月 9 日
民事第二庭 法 官 李珮妤
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 107 年 3 月 9 日
書記官 劉毓如