臺灣屏東地方法院民事-PTDV,107,簡上,83,20190306,2

臺灣屏東地方法院民事判決 107年度簡上字第83號
上 訴 人 廖振傑
林進鴻
上二人訴訟
代理人 石繼志律師
郭峻豪律師
被 上訴 人 陳建霖
訴訟代理人 洪秀峯律師
陳冠年律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國107 年4 月10日本院潮州簡易庭106 年度潮簡字第657 號第一審判決提起上訴，本院於民國108 年2 月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人林進鴻、廖振傑連帶負擔百分之七十，餘由上訴人林進鴻負擔。

事 實 及 理 由

一、被上訴人起訴主張：上訴人林進鴻於民國103 年7 月4 日向被上訴人轉租由被上訴人向訴外人王林瑞香承租之門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路00號房屋（下稱系爭房屋），租期自103 年9 月1 日起至109 年3 月21日止，租金每月新臺幣（下同）8 萬元，另須交付保證金30萬元，上訴人廖振傑則擔任連帶保證人（下稱系爭租約）。

上訴人林進鴻自105年10月1 日起即未依約繳納租金，被上訴人於106 年10月5日以存證信函通知上訴人10日內給付積欠之租金，逾期未給付，不再另函通知，即以該函作為終止租約之意思表示，上訴人林進鴻於106 年10月6 日收受通知後，仍未依期繳納，則系爭租約自106 年10月17日起即告終止。

而上訴人林進鴻尚積欠自105 年10月1 日至106 年10月17日，合計12個月租金96萬元（算式：8 萬元×12個月＝96萬元），且於系爭租約終止後遲至107 年3 月27日始遷出系爭房屋，無權占有使用系爭房屋5 個月，受有相當於租金之之不當得利40萬元（算式：8 萬元×5 個月＝40萬元），以上合計136 萬元，被上訴人自得請求上訴人林進鴻給付。

又上訴人廖振傑為系爭租約連帶保證人，自應就上開金額負連帶給付責任，爰依系爭租約、連帶保證法律關係提起本件訴訟等語，於原審聲明：上訴人林進鴻、廖振傑應連帶給付被上訴人136 萬元。

二、上訴人則以：

（一）林進鴻：伊是因為公司倒閉才沒有續租，105 年8 月31日有通知被上訴人公司倒閉要終止租約、返還房屋，但被上訴人不同意。

伊已於107 年3 月27日返還系爭房屋，確實有幾個月租金沒繳，押金30萬元願意給付被上訴人等語置辯，於原審聲明：被上訴人之訴駁回。

（二）廖振傑：伊僅為連帶保證人，租約的事伊不清楚等語置辯。

聲明：被上訴人之訴駁回。

三、原審判決上訴人林進鴻、廖振傑應連帶給付被上訴人96萬元，上訴人林進鴻應給付被上訴人40萬元，駁回被上訴人其餘之訴，上訴人均不服，提起上訴，上訴理由略以：被上訴人係向王林瑞香承租屏東縣○○鄉○○段0000地號土地（重測前楓港段227 地號，下稱系爭土地）及系爭房屋，再將系爭房地出租予上訴人林進鴻，惟系爭土地係一般農業之農牧用地，屬農業發展條例第3條第11款所定義之耕地，依民法第443條第1項前段、土地法第108條、三七五減租條例第16條規定，承租人應自任耕作，違反前開禁止規定轉租予他人，依最高法院43年台上字第868 號判決意旨，轉租契約當然無效，而系爭租約既係就土地及建物一同約定，且系爭房屋需依附於系爭土地使用，則系爭租約因而全部自始當然無效，被上訴人亦非系爭土地、房屋之所有權人，自無合法權源向上訴人請求租金及不當得利。

又上訴人林進鴻早於105 年8 月間告知被上訴人將結束營業，不再承租，105 年9 月底前即已搬離系爭房屋，並繳清9 月租金，要求被上訴人前來點交房屋、取回鑰匙，被上訴人明知上訴人林進鴻不再承租，卻未行使其權利，應有默認租約終止之法律效果，其遲至1 年後始對上訴人林進鴻主張終止租約、沒收保證金，請求給付遲繳之租金及不當得利，係以故意損害上訴人之目的，顯有權利濫用之情。

又縱認系爭租約有效，上訴人林進鴻所繳交之保證金30萬元，僅於系爭租約第4條第3款未完成續約及第6條第2款約定終止租約未交還房屋之情形下，始得沒收，被上訴人片面扣取保證金30萬元，已大於其損失，爰為抵銷之主張，被上訴人自不得向上訴人請求任何租金及不當得利等語，並聲明：（一）原判決不利上訴人部分廢棄。

（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

被上訴人則以：土地法第108條規定之適用，應以同法第106條所定以耕作目的租賃耕地使用之「耕地租用」為前提，始有適用，被上訴人與王林瑞香係訂立一般房地租賃契約，非屬土地法第106條所定之耕地租用，自無土地法第108條之適用，且被上訴人已得王林瑞香同意轉租房地，系爭租約自屬合法有效。

再者，租賃契約為債權契約，出租他人之物，租賃契約仍屬有效，兩造仍應受系爭租約拘束，且系爭租約並無任何無效事由，除有約定得終止租約之事由，系爭租約應待租期屆滿後始歸於消滅，上訴人林進鴻單方面遷出系爭房屋、拒繳房租，非終止租約之事由，被上訴人自得請求系爭租約合法存在期間之租金。

又依系爭租約第6條第2 點約定，上訴人負有返還系爭房屋之義務，上訴人林進鴻既未積極向被上訴人聯繫點交系爭房屋之事宜，被上訴人請求占用系爭房屋之不當得利，亦無權利濫用之情等語置辯，並聲明：上訴駁回。

四、本院之判斷：

（一）本件上訴人林進鴻邀同上訴人廖振傑為連帶保證人，向被上訴人承租系爭房屋，租期自103 年9 月1 日起至109 年3 月21日止，租金每月8 萬元，保證金30萬元。

上訴人林進鴻於105 年10月1 日起未繼續繳納租金，被上訴人於106 年10月5 日寄發內容略為請求上訴人林進鴻於文到10日內給付租金，逾期不繳，即以該信函為終止租約之意思表示之存證信函，上訴人林進鴻於106 年10月6 日收受送達，未依期繳付租金，被上訴人將保證金30萬元沒收，上訴人林進鴻於107 年3 月27日返還系爭房屋乙情，為兩造所不爭執，且有系爭房屋租賃契約、存證信函及掛號郵件回執為證（見原審卷第6 至8 、9 至11反面頁），可信為真實。

（二）按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

又按保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付責任者而言，此就民法第272條規定連帶債務之文義參照觀之甚明。

又系爭租約第4條第1款、第6條第1款分別約定「使用租賃物之限制：1.本房屋係供營業之用。」

、「違約處罰：1.乙方（按即被告林進鴻）．．拖欠租金達壹個月或以上，．．經甲方（按即原告）催告限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿，甲方得終止租約」等語（見原審卷第6 、7 頁），上訴人林進鴻自105 年10月1 日起即未繳交租金，於106 年10月6 日收受被上訴人所寄發催繳租金及終止租約存證信函後，未依期限於10日內給付積欠租金，兩造間租賃契約自106 年10月17日起即告終止，是被上訴人依系爭租約法律關係請求上訴人林進鴻、廖振傑連帶給付自105年10月1 日至106 年10月16日，合計12個月租金96萬元，即有理由。

（三）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書規定甚明。

再按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段之規定，請求相當於租金之不當得利。

本件系爭租約自106 年10月17日起即已終止，已如上述，上訴人林進鴻迄至107 年3 月27日始返還系爭房屋，其於系爭租約終止後至返還系爭房屋之日止，計有5 個月又10日無占有使用正當權源，仍繼續對系爭房屋有事實上管領，構成無權占有，依上開說明，即獲有相當於租金之利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，本院審酌系爭房屋係供營業之用，非一般供住宅用，應無土地法第97條第1項規定之適用，而兩造間約定系爭房屋每月租金8 萬元，故被上訴人主張應按月給付相當於租金8 萬元之不當得利，應屬合理，職是上訴人林進鴻應給付原告40萬元相當租金之不當得利（原告僅請求5 個月），亦有理由。

（四）上訴人固持上揭情詞為主張，惟查： 1、被上訴人承租系爭土地、房屋，租期自101 年9 月20日至109 年3 月21日，前18個月免收租金，第19個月至54個月月租金3 萬元，第55個月至90個月月租金4 萬元，並經出租人同意被上訴人得自行轉租等情，有名義出租人王林瑞香出具之證明書附卷可稽（見本院卷第129 頁），並有證人即系爭土地實際共有人陳玉峰證稱：系爭土地是我、王枝抱、凌全3 人共同出資購買的，但我們3 人均不具自耕農身分，所以由王枝抱的太太王林瑞香名義辦理登記。

契約是我與被上訴人簽的，第一次與被上訴人討論租賃事宜時，我們3 位股東都有到場，關於租賃條件其他2 位股東委由我與被上訴人協商。

被上訴人向我們承租系爭土地，土地原有建物因風災受損嚴重，所以約定被上訴人自行拆除重建，而我們就免他18個月租金，之後3 年每月租金3萬元，再之後每月租金4 萬元，期滿土地、房屋都歸我們所有。

被上訴人經營水果販售業，在承租約1 年9 月後，受陸客減少影響，無法繼續經營，我們考量被上訴人自己南下創業，又出資興建系爭房屋，如此即中斷租約對其不妥，就同意被上訴人可以轉租他人等語，並有租任契約書、租金收付款明細附卷可憑（見本院卷第111 至113 、140 至143 、167 至169 頁），自得信為真實。

2、上訴人主張：系爭土地為耕地，被上訴人向他人承租系爭房屋、土地，而將系爭房屋及其基地轉租上訴人林進鴻，顯違反土地法第108條、三七五減租條例第16條規定，系爭租約因而當然無效云云。

惟查，系爭土地屬一般農業區農牧用地，固有土地登記謄本附卷可稽（見本院卷第65頁），但兩造所簽訂系爭租約，為關於系爭房屋之租賃，此參系爭租約標題以「房屋租賃契約」為名，且契約伊始亦點明兩造係以系爭房屋為租賃標的，契約內容亦僅就系爭房屋之使用、修繕、返還等權利義務事項而為約定，即得明瞭。

雖系爭租約提及系爭房屋所在之土地亦在租賃範圍，但此為房屋租賃時事所當然，故本件與土地法第108條、三七五減租條例第16條關於承租耕地禁止轉租之規定無涉，上訴人執此主張系爭租約當然無效，並無理由。

3、上訴人又主張：於105 年8 月有口頭告知被上訴人要終止租約，9 月分停止營業後尚繳納該月分租金，於105 年9月即搬離系爭房屋，也請被上訴人前來拿取鑰匙，被上訴人已知悉上訴人林進鴻要結束營業、不再續租，被上訴人應即終止租約、依約討取1 個月租金額之損害金，竟捨此不為，未來拿取鑰匙，未向上訴人林進鴻催繳租金，應有默認系爭租約終止之承認上訴人已遷讓房屋之法律效力，被上訴人遲至1 年後才催告繳納租金，應屬為權利濫用云云，為被上訴人否認，其主張已難逕信。

次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；

定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第450條第1項、第453條分定明文，基上規定，定有期限之租賃契約，契約當事人於期限屆滿前不得終止契約，而於契約明文約定當事人得因特定事由於期限屆滿前終止者，終止權人須先為通知。

查系爭租約中關於租期屆滿前得終止契約之條款有二：其一為第六條第1款，即承租人違反約定方法使用房屋或拖欠租金達一定期間者，出租人即被上訴人得終止租約。

其二為第七條第7款，即租期屆滿前一方欲終止租約時，須預以書面於1 個月前通知他方，並徵得他方同意，且賠償他方相當1 個月租金之損害金，本件承租人即上訴人林進鴻未舉證有依系爭租約約定於105 年8 、9 月曾以書面通知終止租約，且已得被上訴人同意，上訴人林進鴻亦自承：租金付到105 年9 月即遷離系爭房屋，此後就系爭租約沒有做討論等語（見本院卷第152 至153 頁），則系爭租約於105 年8 、9 月間未經兩造合意終止，待上訴人林進鴻未依被上訴人所定期限即106 年10月16日前繳納租金，系爭租約始於翌日起終止，即足認定，以是，上訴人林進鴻自負有於契約存續期間依契約給付租金，及於契約終止後，給付繼續占用系爭房屋之相當租金不當得利之義務，從而，本件被上訴人本於系爭租約及不當得利法律關係之請求，適法有據，並無上訴人所稱權利濫用之問題。

4、上訴人復主張：被上訴人沒收保證金30萬元並無依據，應為抵銷云云。

按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項本文定有明文，則主張抵銷之一方，首須對於他方有債權存在，始得為該條項之主張，至為當然。

本件被上訴人依系爭租約第六條第2款約定沒收保證金，該條款係約定：承租人於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約之翌日起，應支付違約金且無條件接受保證金30萬元由出租人沒收等語，查系爭租約自106 年10月17日已經終止，而上訴人林進鴻係於107 年3 月27日始將系爭房屋交還等情，已如上述，則被上訴人依上開契約條款將保證金沒收，本屬有據，上訴人林進鴻對被上訴人即無何保證金返還債權存在，則依首開說明，上訴人上開關於抵銷之主張，依法無據，不能准許。

五、據上所述，本件被上訴人依系爭租約及不當得利法律關係，請求上訴人林進鴻、廖振傑連帶給付96萬元，及請求上訴人林進鴻給付40萬元，為有理由，應予准許。

原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘爭執事項及所提出之攻擊禦方法暨訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。

七、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 3 月 6 日
民事第三庭 審判長法 官 藍家慶
法 官 薛侑倫
法 官 楊境碩
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 3 月 6 日
書記官 洪敏芳