臺灣屏東地方法院民事-PTDV,107,訴,254,20190308,1

臺灣屏東地方法院民事判決 107年度訴字第254號
原 告 鄭惠峰
訴訟代理人 陳世明律師
梁家豪律師
被 告 林純玲
訴訟代理人 林美智
上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國108 年2 月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告原請求被告給付原告新臺幣（下同）900,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即民國107 年5 月18日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

嗣於訴訟繫屬中，變更為請求被告應給付原告918,121 元，及自民事準備書㈠狀送達翌日即107 年8 月11日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨自106 年1 月1 日起至清償上開金額完畢之日止，按日給付原告1,800 元之違約金（見本院卷第103 頁），核其性質，為擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，原告所為訴之變更，核無不合，應予准許。

貳、實體事項

一、原告主張：兩造於105 年9 月21日訂有不動產買賣契約書（下稱系爭契約），被告以9,000,000 元向伊買受坐落屏東縣○○市○○段00地號土地及其上同段6253建號建物即門牌號碼屏東縣○○市○○○路000 號13樓房屋（下稱系爭房屋），系爭房屋業於105 年12月28日辦畢所有權移轉登記，而被告僅繳納價金8,081,879 元（第一期款900,000 元、代償伊抵押欠款3,765,978 元及於106 年1 月3 日匯款3,415,901元入伊帳戶）。

剩餘價金918,121 元依系爭契約第17條其他約定事項，伊已依約修繕系爭房屋，詎被告仍以漏水為由拒絕給付，故依系爭契約第8條第2項約定，被告應按日給付買賣總價款萬分之2 之違約金予伊。

至被告以系爭房屋仍持續漏水，伊逾期未完成修繕，主張解除契約云云，惟兩造就修繕系爭房屋漏水範圍、工法及至何程度皆未於契約約定，是就「修繕完成」發生已不能，故被告給付剩餘價金之清償期已屆至，被告應負給付責任，倘認「修繕完成」並無不明確之情，然伊就漏水問題已委由廠商修復，於105 年12月間修復完成並由被告持續使用至今，縱系爭房屋現有漏水問題，亦難認係伊未負修繕之責，且頂樓為大樓共用部分，非兩造約定之修繕範圍，倘認為約定之修繕範圍，惟伊屢次要求被告配合進屋查看皆遭被告拒絕，被告以不正當行為阻止「修繕完成」之事實發生，應視為清償期屆至。

再者，系爭房屋於出賣被告前，被告已向伊承租居住10個月，對系爭房屋之屋況知之甚詳，仍決意購買，顯見漏水非重大瑕疵，是解除契約對伊顯失公平，且系爭契約第7條第7項約定，修繕補正金額與買賣價金比例顯不相當者，亦不得解除契約，伊前委由廠商修繕之金額僅為90,000元與買賣價金之比例顯不相當，故被告不得解除契約等語，並聲明：（一）被告應給付原告918,121 元，及自民事準備書㈠狀送達翌日即107 年8 月11日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨自106 年1 月1 日起至清償上開金額完畢之日止，按日給付原告1,800 元之違約金；

（二）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：依系爭契約第17條之約定，「本買賣第二期款（完成款）需等候該屋修繕完成時再行給付，其期限以三個月內為限」，而系爭契約係於105 年9 月21日簽訂，故原告至遲應於105 年12月21日前將系爭房屋之漏水瑕疵修繕完成，伊始負給付剩餘價金之責，惟系爭房屋迄今仍有漏水問題，原告並未修繕完成，另伊多次要求原告修繕系爭房屋，惟遭原告拒絕，伊已於107 年1 月18日通知原告解除系爭契約，是伊無給付價金義務，縱系爭房屋之漏水問題係因頂樓水管所致，惟系爭契約並未排除屬大樓共用部分之漏水因素，且原告原為系爭房屋之所有權人，就此共用部分之維護及修繕亦應負責等語，資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；

（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事項如下：

（一）兩造就系爭房屋於105 年9 月21日訂立系爭契約，約定買賣價金為9,000,000 元，被告已先給付900,000 元頭期款，系爭房屋於105 年12月28日移轉登記予被告，被告並以系爭房屋向訴外人臺灣新光商業銀行股份有限公司貸款7,200,000 元，於105 年12月29日用以代償原告原有貸款3,765,978 元，另於106 年1 月3 日匯款3,415,901 元至原告帳戶。

（二）系爭契約第17條第2項約定第三期款（完稅款）需等候該屋修繕完成時再行給付，其期限以三個月內即105 年12月21日為限，原告應於105 年12月21日完成漏水修繕。

四、本件爭點：

（一）原告是否已於105 年12月21日前完成漏水修繕？原告請求給付尾款價金及違約金，有無理由？

（二）若原告得請求給付尾款價金及違約金，原告可請求之金額為多少？

五、本院得心證之理由：

（一）原告是否已於105 年12月21日前完成漏水修繕？原告請求給付尾款價金及違約金，有無理由？1.按民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生之一種附款。

茍當事人非以法律行為效力之發生繫於將來不確定之事實，而僅以其履行繫於不確定之事實之到來者，則非條件，應解釋為於其事實之到來時，為權利行使期限之屆至。

在此情形，若該事實之到來確定不發生，應認其期限已屆至（最高法院95年度台上字第2750號判決意旨參照）。

2.原告主張系爭契約第17條第2項之約定係指「該屋修繕完成」為原告請求被告履行支付價金尾款期限之屆至，而兩造對於修繕範圍及細目工程並未明確約定，致無法確定、施作、完成，應認事實發生已不能時，為清償期屆至之時，故尾款價金之清償期已屆至。

縱上開約定並無內容不明確之情事，原告業已依約完成漏水修繕，被告自應給付尾款價金云云，被告則以原告未依約完成修繕，自不得請求價金尾款等語置辯。

經查，系爭契約第17條第2項約定第三期款（完稅款）需等候該屋修繕完成時再行給付，其期限以三個月內即105 年12月21日為限，原告應於105 年12月21日完成漏水修繕，有系爭契約在卷可稽（見本院卷第13至20頁），亦為兩造所不爭執，此部分之事實堪信為真。

依證人即地政士王法治於本院審理時證述：買賣價金是約定總價，8 成貸款，2 成自備款，簽約時付1 成，另1成要待房子漏水情形解決後再交付。

修繕完成是指修繕漏水。

當時房子買方已經在居住了，所以我認為買賣雙方對於房子何處漏水應該已經有認知。

我並沒有詢問是何處漏水。

漏水是買方提出，而賣方也同意，所以三個月期間是雙方講好，我才記載。

修繕漏水是指要將房屋的漏水都修繕好等語（見本院卷第311 至312 頁），足見兩造於簽約時因對於系爭房屋漏水修繕問題已有共識，乃會特別約定系爭契約第17條第2項之文字，兩造之真意係指原告應於105 年12月21日前將系爭房屋漏水修繕完成，被告即應給付系爭房屋價金尾款，雖兩造未就修繕之範圍、工法為約定，惟約定「漏水修繕完成」，應屬一般人能理解，且合於常情，尚難謂該約定內容不明確，而漏水修繕是否完成係屬將來客觀上不確定事實，系爭房屋價金尾款係以漏水修繕是否完成決定給付效力是否發生，則系爭契約第17條第2項之約定，其性質自屬以「原告應於105 年12月21日前將系爭房屋漏水修繕完成」為價金尾款給付之條件，原告主張該條文之性質應屬期限，且期限已屆至云云，自非可採。

是以，依系爭契約第17條第2項之約定，原告應於105 年12月21日前將系爭房屋漏水修繕完成，則條件成就時，原告始得請求系爭房屋價金尾款，而原告就付款之條件是否已成就，自應負舉證之責。

3.原告固主張業已委請人修繕漏水完成，並提出收據及保證書為證（見本院卷第145 頁），惟系爭房屋經本院會同兩造至現場勘驗，勘驗結果為系爭房屋為樓中樓建物，14樓之主臥室、更衣間天花板明顯水漬水痕、客房冷氣孔下方有水漬痕跡、浴廁天花板有青苔水漬、走廊主樑柱明顯水漬水痕、電箱有水漬鏽蝕，13樓客廳落地窗漏水、餐廳冷氣孔下方有水漬痕跡等情，有本院107 年11月20日勘驗筆錄、現場照片附卷可稽（見本院卷第239 至295 頁），依證人即修繕人員王永全於本院審理時證述：電箱有滴水，其餘都是壁癌。

因頂樓水管被人敲破，所以滴水下來。

施作範圍頂樓，就是將頂樓水管修補，另外屋內窗台整修，電箱整修沒有繼續漏水，天花板、牆壁重新油漆。

本院卷第243 頁照片所示天花板漏水範圍，當初我們去做時並沒有這個狀況，所以我們並沒有施作。

施作時客廳地板沒有水漬。

客房冷氣孔是保固範圍，且我修完之後並沒有水漬。

當初是電箱滴水，我們將頂樓的水管封死，所以就沒有水滴下來，後來電箱並沒有鏽蝕的現象等語（見本院卷第307 至309 頁），另證人王法治於本院審理時證述：我在產權登記完畢後一段時間，已經超過契約上約定的3 個月，有隨同屋主委託修繕漏水的師傅到系爭房屋看過，當時賣方的太太有在場。

我看到房屋內部天花板有滲水痕跡，頂樓的共同水錶附近有嚴重積水的現象等語（見本院卷第312 頁），另證人即原告之太太陳敏慧證述：當初僅有本院卷第249 頁所示的地方漏水，當初修繕完並沒有水漬等語（見本院卷第317 頁），參以原告之太太陳敏慧曾於106 年2 月14日以LINE訊息表示確實還是有滲水問題等情，有LINE之對話紀錄附卷可佐（見本院卷第199 頁），而依證人王永全之上開證述，其施作時主臥室、更衣間天花板並未漏水，客廳地板無水漬，客房冷氣孔、電箱均已修繕，惟系爭房屋確實主臥室、更衣間天花板，客廳地板、客房冷氣孔、電箱均有明顯水漬，主臥室、更衣間天花板甚至已有發霉變黑現象，足見系爭房屋之漏水縱原告曾有委請王永全修繕主臥室天花板、客房冷氣孔、電箱等處，事後除上開曾修繕部分仍有漏水外，亦有其他多處仍呈現漏水現象而殘留明顯水漬，迄至本院勘驗時仍未修繕完成，故原告主張業已完成系爭房屋之漏水修繕云云，尚非可採。

4.原告又主張系爭房屋係因頂樓漏水，此屬大樓管委會修繕之權責，並非系爭契約約定之修繕範圍云云，惟證人王法治於本院審理時證述：簽約時，僅買方有提漏水，而賣方有承認漏水，我印象中並沒有提漏水範圍、位置等語（見本院卷第312 頁），證人陳敏慧亦證述：簽約時雙方沒有提及確實的漏水範圍跟必須修繕的位置等語（見本院卷第316 頁），參以證人王永全證述：施作範圍及位置為頂樓，就是將頂樓水管修補等語（見本院卷第307 頁），足見兩造於簽約時僅提及原告應將系爭房屋之漏水修繕完成，並未特別排除係因頂樓共用部分所生之漏水問題，則不論係系爭房屋之屋內或其他因素所致之漏水，原告自應將系爭房屋之漏水問題修繕，此從原告委請之修繕人員亦曾至頂樓修繕即知，是原告主張頂樓漏水非系爭契約約定之修繕範圍云云，亦非可採。

原告另主張被告以不正當行為阻止「修繕完成」之事實發生云云，並提出LINE對話紀錄為證（見本院卷第217 至221 頁），惟依原告所提之LINE對話紀錄所示，原告之太太陳敏慧以訊息通知被告訴訟代理人林美智後，林美智回覆已轉達等語，嗣經陳敏慧傳多則訊息表達為確實處理漏水問題，管委會需入內勘查，希望被告配合等語，林美智亦回覆「可，請管委會直接聯繫我方」等語，未見被告有拒絕配合或阻撓修繕之情事，則依原告所提之證據，尚難認定被告有何以不正當之行為阻止修繕漏水之完成，故原告此部分之主張，尚非可採。

5.從而，原告並未依約將系爭房屋之漏水修繕完成，則價金尾款之給付條件尚未成就，原告主張被告應給付價金尾款，即屬無據，另原告主張依系爭契約第8條第2 點約定，請求被告給付違約金，因價金尾款之給付條件尚未成就，被告拒絕給付，尚非違約，故原告主張被告未依約支付價金，應給付違約金云云，亦為無理由，均應駁回。

（二）若原告得請求給付尾款價金及違約金，原告可請求之金額為多少？承上，原告請求被告給付價金尾款及違約金，為無理由，則原告可請求之金額為多少，即無再為審究之必要，至於被告主張業已解除系爭契約乙節，已由本院另案審理中，與本案之爭點無涉，亦不影響本判決之結論，此部分宜由本院另案審理認定，附此敘明。

六、綜上所述，原告依據系爭契約之法律關係，請求被告應給付原告918,121 元，及自民事準備書㈠狀送達翌日即107 年8月11日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨自106 年1 月1 日起至清償上開金額完畢之日止，按日給付原告1,800 元之違約金，為無理由，應予駁回。

本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失其依據，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造所為其他主張、陳述並所提之證據，經本院審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一詳予論述，附此敘明。

八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 3 月 8 日
民事第一庭 法 官 王碩禧
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 8 日
書記官 張文玲