臺灣屏東地方法院民事-PTDV,108,訴,840,20200804,1

臺灣屏東地方法院民事判決 108年度訴字第840號
原 告 洪盟元
訴訟代理人 陳炳彰律師
被 告 林黃金蓮
訴訟代理人 林明珠
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國109 年7 月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國104 年11月21日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由伊以總價新臺幣（下同）322 萬元，向被告購買坐落屏東縣○○鄉○○○段000 地號面積2,489.67平方公尺土地（下稱系爭土地），欲作為興建農舍使用。

詎伊於108 年9 月間委請他人處理農舍興建事宜時，發現系爭土地早於72年間即與同縣○○鄉○○段000 地號土地合併申請興建農舍並經套繪管制，惟被告竟於系爭契約及所附不動產委託銷售標的現況說明書上表示系爭土地未曾提供興建農舍，致伊買受後，無法於其地上興建農舍。

系爭土地因前揭瑕疵，致無法達成系爭契約預定興建農舍之效用，被告應負物之瑕疵擔保責任，依民法第359條規定，伊得解除系爭契約，並依同法第259條第1款、第2款規定，請求被告返還已付之價金322 萬元。

又倘認伊解除系爭契約為顯失公平，因系爭土地經套繪管制，其交易價額已有所貶損，依民法第359條規定，伊亦得請求減少百分之25之買賣價金即805,000 元，並依同法第179條規定，請求被告返還805,000元等情，並聲明：被告應給付原告322 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

二、被告則以：原告向伊買受系爭土地時，僅表示欲作為耕作使用，而不曾提及將興建農舍之事，原告主張兩造間約定系爭土地供興建農舍使用，並不實在。

又系爭土地雖經提供興建農舍，惟其地上無任何地上物，仍可達成系爭契約預定耕作之效用，難謂有物之瑕疵存在。

原告依民法第359條規定，解除系爭契約或請求減少價金，並請求伊返還價金，洵屬無據等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠、系爭土地原為訴外人李連喜所有，李連喜於72年5 月16日就系爭土地及同縣○○鄉○○段000 地號土地合併申請興建農舍，經屏東縣長治鄉公所於72年6 月21日核發使用執照。

嗣後李連喜將系爭土地出售予訴外人郭清水，郭清水死亡後，系爭土地由訴外人郭振發繼承取得，其後郭振發將系爭土地贈與訴外人郭明發，郭明發再於103 年1 月7 日以買賣為原因將系爭土地移轉登記予被告。

㈡、原告於104 年11月21日，以總價322 萬元向被告購買系爭土地，經簽訂系爭契約，系爭契約所附不動產委託銷售標的現況說明書上「是否屬不得興建農舍或已提供興建農舍之農業用地」欄位勾選「否」。

㈢、系爭土地買賣價金322 萬元，業經原告分別於104 年11月21日、105 年1 月4 日給付被告200 萬元及122 萬元，而全數給付完畢。

被告於105 年1 月4 日將系爭土地交付原告。

㈣、原告於104 年12月29日以買賣為原因登記為系爭土地所有人。

㈤、系爭土地經屏東縣里港地政事務所於108 年7 月24日為套繪管制之註記，在此之前系爭土地均無註記套繪管制。

㈥、兩造均無法解除系爭土地之套繪管制。

四、本件之爭點為：㈠兩造間有無約定系爭土地為供興建農舍使用？㈡原告依民法第359條規定，解除系爭契約，並依同法第259條第1款、第2款規定，請求被告返還價金322 萬元，有無理由？㈢原告依民法第359條規定，請求減少價金，並依同法第179條規定，請求被告返還價金805,000 元，有無理由？茲分述如下：

㈠、兩造間有無約定系爭土地為供興建農舍使用？⒈按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

本件原告主張兩造間曾約定系爭土地供興建農舍使用，既為被告所否認，自應由原告就此有利於己之事實負舉證責任。

⒉經查，原告雖主張其於買賣之初，即告知被告買受系爭土地係為興建農舍使用云云，惟證人即不動產業務員劉沅菁到場證稱：當初係原告打電話給伊表示想買受系爭土地，伊拿不動產說明書給原告看之後，就開始進行買賣的程序；

原告於磋商買賣之過程中，僅向伊提及系爭土地要作為種植使用，並未提及要興建農舍，伊對此印象很深刻，因為系爭土地之面積原本就不足以興建農舍；

又兩造於磋商過程中不曾見面，直到簽訂系爭契約時才見面等語（見本院卷第270 至273頁）；

證人即不動產業務員彭宥璟亦到場證稱：當初係被告委託伊出售系爭土地，經劉沅菁尋得買主即原告，並談妥價金後，再由劉沅菁請原告出面簽約，伊於兩造簽訂系爭契約時在場，當天原告並未提及其買受系爭土地之目的等語（見本院卷第246 、247 頁），足見原告自始至終均不曾向被告表示其買受系爭土地係為供興建農舍使用，原告上開主張，顯與事實不符，不足採信。

又申請興建農舍之農業用地面積不得小於0.25公頃（即2,500 平方公尺），農業用地興建農舍辦法第2條第1項第3款設有明文。

查系爭土地為一般農業區農牧用地，面積為2,489.67平方公尺，有土地登記謄本之記載可稽（見本院卷第63頁），可見系爭土地之面積小於2,500 平方公尺，原本即不足以供合法興建農舍使用，而本件兩造係透過不動產仲介公司及地政士進行磋商、簽約，有系爭契約足憑（見本院卷第23至27頁），實難認原告對此毫不知情，則其既仍願買受系爭土地，益見其並無以之興建農舍使用之意。

從而，兩造間並未約定系爭土地為供興建農舍使用，堪予認定。

㈡、原告依民法第359條規定，解除系爭契約，並依同法第259條第1款、第2款規定，請求被告返還價金322 萬元，有無理由？原告依民法第359條規定，請求減少價金，並依同法第179條規定，請求被告返還價金805,000 元，有無理由？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

民法第354條第1項前段、第359條分別定有明文。

又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。

⒉查兩造間並未約定系爭土地將供興建農舍使用，已如前述，自難認系爭土地有原告所指欠缺系爭契約預定興建農舍效用之瑕疵。

又原告買受系爭土地之目的係為種植作物使用，業據證人劉沅菁證述明確，而系爭土地為耕地，其上無任何地上物，現仍得供種植作物使用一節，為兩造所不爭執（見本院卷第226 、250 頁），並有現場照片附卷足憑（見本院卷第235 頁），堪認系爭土地可達系爭契約預定供耕作之效用，難認有何物之瑕疵可言。

是系爭土地既無原告所主張之瑕疵，其依民法第359條規定，請求被告負物之瑕疵擔保責任，並據以解除系爭契約及請求減少價金，進而請求被告返還價金，於法自屬無據。

原告既不得請求減少價金，則其聲請鑑定系爭土地有無經套繪管制之價值差異，即無必要，本院爰不依其聲請送鑑定，併此敘明。

五、綜上所述，本件原告依民法第259條第1款、第2款及第179條規定，請求被告給付其322 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 4 日
民事第二庭 法 官 林婕妤
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 4 日
書記官 王鏡瑜