臺灣屏東地方法院民事-PTDV,108,訴,842,20200807,1

臺灣屏東地方法院民事判決 108年度訴字第842號
原 告 葉清吉
被 告 羅咸敬

尤瑞足

上列當事人間確認優先購買權存在事件，本院於民國109 年7 月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

確認原告就本院一０六年度司執字第六二九一號強制執行事件拍賣之坐落屏東縣○○鄉○○段○○○地號土地有優先購買權存在。

被告尤瑞足應就第一項土地於民國一０八年十月一日以拍賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷。

被告羅咸敬應以總價新台幣參佰參拾肆萬元與原告訂立買賣契約，並於原告給付上開金額之同時，將第一項土地所有權移轉登記予原告。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

壹、程序事項本件被告羅咸敬、尤瑞足經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項

一、原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○段000 地號土地（下稱系爭土地）原為被告羅咸敬所有，因被告羅咸敬積欠訴外人中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中信銀行）債務，中信銀行聲請就系爭土地為強制執行，經本院以106 年度司執字第6291號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）為查封、拍賣，嗣於民國106 年10月17日經被告尤瑞足以新臺幣（下同）3,340,000 元拍定。

惟伊自106 年1 月1 日起經由政府小地主大佃農計畫向被告羅咸敬承租系爭土地耕作，租賃期間自106 年1 月1 日起至110 年6 月30日止，每年租金由伊或訴外人恆春鎮農會匯入被告羅咸敬所指定即其母盧水草之帳戶內，伊與被告羅咸敬間就系爭土地確有租賃關係，是依土地法第107條規定，伊就系爭土地有依同樣條件優先購買之權利，詎系爭執行事件未依法通知伊優先購買，即准被告尤瑞足就系爭土地辦理所有權移轉登記，依土地法第107條第2項準用第104條第2項規定，被告間就系爭土地之債權契約及移轉所有權登記之物權行為不得對抗伊，伊仍得對系爭土地主張優先購買權，請求以相同條件購買系爭土地等語，並聲明：如主文第1 至3 項所示。

二、被告則以：

（一）被告尤瑞足：依被告羅咸敬之戶籍資料，其自90年9 月1日即出境而未再入境，而原告所提小地主大佃農基期年農地出租委託書所載日期為106 年1 月1 日，羅咸敬既未再入境，如何授權盧水草代為出租系爭土地，伊否認原告與被告羅咸敬就系爭土地有租賃關係。

又依行政院農業委員會農糧署之推動政策工作手冊記載出租人（小地主）需備妥土地所有權狀或最近三個月內之土地登記簿謄本、土地所有權人國民身分證影本及印章等文件，及依農地委託租賃契約書第5條規定委託人委由代理人簽訂本契約時，另應出示委託人之授權書及印鑑證明書正本交付受託人驗證收執，被告羅咸敬於90年9 月1 日出境，根本不可能有身分證及印鑑證明書，原告所提之租賃契約書明顯有誤等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

（二）被告羅咸敬經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。

三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，為民事訴訟法第247條第1項前段所明定。

而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決予以除去者而言（最高法院42年台上字第1031號判例要旨可資參照）。

原告主張其為系爭土地之承租人，系爭土地之出租人即被告羅咸敬出賣系爭土地予被告尤瑞足，故請求確認原告就系爭土地有優先購買權存在，既經被告尤瑞足所否認，則上開法律關係是否真實存在即屬未明，此攸關原告日後得否行使優先購買權而取得土地所有權，而致原告私法上地位有受侵害之危險，此危險並得以確認優先購買權存在與否之判決除去之，揆諸前開法條意旨之說明，原告自有提起確認之訴之法律上利益。

四、系爭土地為一般農業區農牧用地，原為被告羅咸敬所有，因被告羅咸敬積欠中信銀行債務，中信銀行聲請就系爭土地為強制執行，經本院以系爭執行事件於106 年2 月14日查封登記，嗣於106 年10月17日經被告尤瑞足以3,340,000 元拍定，並於108 年10月1 日登記為系爭土地所有權人等情，有本院106 年度司執字第6291號卷宗及土地登記謄本、異動索引在卷可參（見本院卷第33至37頁），此部分之事實堪信為真。

五、按出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。

第104條第2項之規定，於前項承買承典準用之；

前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。

出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第107條、第104條第2項分別定有明文。

原告主張與被告羅咸敬就系爭土地有租賃關係存在，依土地法第107條有優先購買權存在等語，經被告尤瑞足否認，並以前詞置辯，故本件爭點為原告與被告羅咸敬間就系爭土地是否有租賃關係存在。

經查：

（一）被告羅咸敬委由其母盧水草與原告於105 年12月28日訂立小地主大佃農農業用地租賃契約書，約定租賃期間為106年1 月1 日至110 年6 月30日，租金則約定直接轉帳匯入盧水草帳戶等情，有原告提出之小地主大佃農農業用地租賃契約書、出租委託書、農地租賃出租人租金收入授權轉帳書、土地所有權狀、盧水草身分證、羅咸敬戶籍謄本在卷可參（見本院卷第175 至192 頁），另租金部分，係由恆春鎮農會於106 年8 月23日、107 年8 月13日及原告於108 年10月2 日匯款至盧水草帳戶，有恆春鎮公所109 年4 月27日恆農信字第1090020571號函檢送租金匯入資料、屏東縣車城地區農會109 年1 月22日車農信字第1090000021號函檢送盧水草存款帳戶資料附卷可稽（見本院卷第91至103 、161 、169 至173 頁），又原告為專業農民，依行政院農業委員會農糧署推動小地主大佃農政策，分別向46位地主承租土地，有原告提出之107 年大專業農支付租金清冊（見本院卷第49至51頁），足見原告係依小地主大佃農政策向被告羅咸敬承租系爭土地耕作，並已依約給付106 年至108 年之租金，故原告主張其與被告羅咸敬間就系爭土地有耕地租賃關係存在，應屬可信。

（二）被告尤瑞足雖否認原告與被告羅咸敬間就系爭土地之租賃契約效力，惟依證人盧水草證述：我是被告羅咸敬的母親。

系爭土地之租賃契約是由我出面簽立。

羅咸敬不在家無法親自簽租賃契約，他很少跟我聯絡。

我簽立租賃契約時有獲得羅咸敬之授權。

羅咸敬的委託書是我拿出的印章沒有錯。

系爭土地出租都有收到租金，都匯到我農會的戶頭等語（見本院卷第358 至359 頁），參以被告羅咸敬出具之委託書亦蓋有羅咸敬及盧水草之印章（見本院卷第179頁），而證人盧水草為被告羅咸敬之母親，其於獲得被告羅咸敬之授權下，代理被告羅咸敬與原告簽訂租賃契約，該租賃契約即對被告羅咸敬發生效力。

被告雖辯稱被告羅咸敬已於90年9 月1 日即出境而未再入境，無從授權盧水草云云，惟被告羅咸敬雖已不在國內無法親自簽約，然並非與盧水草斷絕聯繫，盧水草已證述獲得被告羅咸敬之授權，且盧水草於簽約時既可提出系爭土地之土地所有權狀、被告羅咸敬之印章，此均為私人重要物品，當無任意交由他人保管或處分之理，可見盧水草應係取得被告羅咸敬之授權始能提出委託書及土地所有權狀，故被告尤瑞足辯稱被告羅咸敬未於國內無法簽租賃契約云云，尚非可採。

（三）被告尤瑞足又辯稱被告羅咸敬無從出具印鑑證明書及身分證，原告所提出之租賃契約已違反行政院農業委員會農糧署推動小地主大佃農政策工作手冊，應屬無效云云，惟依推動小地主大佃農政策工作手冊關於農地委託租賃登錄之檢附文件，出租人需備妥土地所有權狀或最近三個月內之土地登記簿謄本、土地所有權人國民身分證影本及印章（委託辦理者應另備委託書、代理人國民身分證影本及印章），並填具農地委託租賃契約書或小地主大佃農基期年農地出租申請書，註明相關出租條件（見本院卷第209 頁），另依農地委託租契約書（參考樣本）第5條第5項規定：委託人委由代理人簽訂本契約時，另應出示委託人之授權書及印鑑證明書正本交付委託人驗證收執等語（見本院卷第235 頁），上開部分均係就出租人即地主與農會間所為之規範，並非指出租人與承租人簽訂租賃契約出租人需提出國民身分證影本、印鑑證明書，故被告尤瑞足此部分所辯，亦非可採。

至於原告與恆春鎮農會所提之租賃契約及委託書，兩者租賃契約之內容均相同，前者係手寫版本（見本院卷第175 至179 頁），後者內容係電腦繕打版本（見本院卷第163 至167 、353 頁），此應係恆春鎮農會承辦人員依手寫版本契約內容再以電腦繕打製作後留存於恆春鎮農會，此部分並不影響本院就租賃契約效力之認定，附此敘明。

六、按優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。

因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記（最高法院97年度台上字第2219號判決意旨參照）。

原告與被告羅咸敬間就系爭土地存有耕地租賃關係，依土地法第107條第1項之規定，原告就系爭土地有優先購買權，又系爭執行事件執行過程中，本院執行處無從知悉有租賃契約存在，原告並未受告知系爭土地業經被告尤瑞足拍定買受之事實，被告羅咸敬、尤瑞足亦未舉證證明原告有經告知系爭土地經拍定買受之事實，則依土地法第104條第2項之規定，被告尤瑞足雖經拍定買受系爭土地，惟不得以之對抗原告，故原告請求被告尤瑞足塗銷以拍賣為原因所為之所有權移轉登記，及請求被告羅咸敬以同樣條件與其訂定買賣契約，並辦理所有權移轉登記，即屬有據，應予准許。

七、綜上所述，原告依土地法第107條、第104條第2項之規定，行使優先購買權，請求確認就系爭執行事件拍賣之系爭土地有優先購買權存在，及被告尤瑞足應將系爭土地所有權移轉登記塗銷，暨被告羅咸敬應以總價334 萬元與原告訂立買賣契約，於原告給付上開金額之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，均為有理由，應予准許。

八、本件事證已臻明確，兩造所為其他主張、陳述並所提之證據，經本院審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一詳予論述，附此敘明。

九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 7 日
民事第一庭 法 官 王碩禧
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 7 日
書記官 張文玲