臺灣屏東地方法院民事-PTDV,110,簡上,6,20210825,1

臺灣屏東地方法院民事判決 110年度簡上字第6號
上 訴 人 曾月蘭

被 上訴 人 李振榮

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國109 年11月30日本院潮州簡易庭109 年度潮簡字第451 號第一審判決提起上訴，本院於110 年8月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於命上訴人給付逾「自民國109 年2 月10日起至交付上開房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣3,000 元」部分；

及該部分假執行之宣告，均廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

其餘上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序部分：上訴人經合法通知，未於本院言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、被上訴人主張：伊於民國108 年12月12日以新臺幣（下同）11萬元向上訴人買受門牌號碼屏東縣○○鄉○○路00號之未保存登記房屋（下稱系爭房屋），伊於買受系爭房屋後，分兩次給付買賣價金，先於108 年12月份給付上訴人6 萬7,000 元，尾款4 萬3,000 元則係於109 年1 月9 日給付完畢，當日兩造訂有讓渡書（下稱系爭讓渡書），系爭讓渡書上載明，買賣價金皆已給付，並約定上訴人須於109 年2 月9 日前將系爭房屋內之物品騰空並交付系爭房屋，詎上訴人迄今仍占用系爭房屋，拒不搬遷，為此，本於買賣之法律關係，請求上訴人遷出並交付，至上訴人所稱買賣價金為15萬 300元係為符合政府就房屋契稅之最低金額要求，惟兩造間就系爭房屋實際之約定金額為11萬元等語，於原審聲明：上訴人應將系爭房屋全部遷讓交付被上訴人，並自109 年2 月9 日起至交付系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5,000 元。

二、上訴人則以：兩造前就系爭房屋確有買賣契約，惟依兩造所簽訂之建築改良物所有權買賣移轉契約書（即公契），約定之買賣價金為15萬300 元，被上訴人雖有給付11萬元，惟被上訴人未經上訴人同意進入系爭房屋取走部分款項，伊僅取得2 萬3,000 元，且被上訴人就餘款未再依約給付，被上訴人已違約，伊於109 年1 月23日已向被上訴人就系爭房屋為解除契約之意思表示，伊不負交付系爭房屋之義務等語，資為抗辯，於原審聲明：被上訴人在第一審之訴駁回。

三、原審判決判命上訴人應將系爭房屋全部遷讓交付被上訴人，並自109 年2 月9 日起至交付系爭房屋之日止，按月給付被上訴人3,000 元。

上訴人不服，提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄；

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回。

四、本件經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，故不爭執事項如下（見本院卷第123 頁）：㈠兩造曾於108 年12月12日就系爭房屋簽訂建築改良物所有權買賣移轉契約書（即公契），後於108 年12月20日由被上訴人出具房屋使用同意書予上訴人，同意上訴人於系爭房屋設立康健醫療器材行，兩造復於108 年12月25日簽訂系爭房屋之房屋租賃契約書（下稱系爭租約），有建築改良物所有權買賣移轉契約書、房屋使用同意書、系爭租約可憑（見原審卷第31、33、45至50頁）。

㈡兩造再於109 年1 月9 日簽訂系爭讓渡書，並約定將系爭租約作廢，有系爭讓渡書在卷可稽（見原審卷第7 至9 頁）。

㈢系爭房屋內部目前仍擺放上訴人之物品。

五、本件爭點為：㈠兩造約定之系爭房屋買賣總價為何？被上訴人是否已付清買賣價金？㈡被上訴人請求上訴人交付並遷讓系爭房屋有無理由？㈢被上訴人請求上訴人自109 年2 月9 日起至交付並遷讓系爭房屋之日止，按月給付被上訴人3,000元有無理由？

六、本院之判斷：㈠兩造約定之系爭房屋買賣總價為何？被上訴人是否已付清買賣價金？1.上訴人固主張兩造於108 年12月12日就系爭房屋簽訂建築改良物所有權買賣移轉契約書，其中記載買賣價款總金額為15萬300 元，故系爭房屋買賣總價為15萬300 元等語。

惟查，我國民間買賣不動產多立有公契、私契，而於移轉不動產所有權時，稅捐機關係以公契所載買賣價額以核定稅金，且公契所載關於土地、房屋之買賣價金，多係以公告地價、房屋課稅現值計算，此亦可參契稅條例第3條：「契稅稅率如下：一、買賣契稅為其契價百分之六。」

、第13條第1項：「第三條所稱契價，以當地不動產評價委員會評定之標準價格為準」等規定即明。

而私契即為買賣雙方確實遵守之買賣契約，其內所載買賣價金則為兩造合意由買方履行之金額。

不動產交易過程存有公契、私契，為社會上普遍存在之現象。

且辦理兩造買賣系爭房屋事宜之代書徐珮珊亦到庭證稱：建築改良物所有權買賣移轉契約書是公契，以房屋稅籍證明的課稅現值來計算契價，再乘上百分之六，就是契稅，所以不是買賣價格，這是政府課稅的價值，一定要以課稅現值來申報等語（見原審卷第70頁），則依證人徐珮珊之證述可知，兩造簽訂之建築改良物所有權買賣移轉契約書係供報稅之用，其內所載金額非兩造合意之買賣價金，故系爭房屋買賣價金為何，自不得以公契所載金額作為認定買賣價金之依據。

2.經查，上訴人於108 年11月27日曾以通訊軟體line傳送欲以其當初購買系爭房屋之原價再多1 萬元即11萬元價格出售系爭房屋之訊息予被上訴人，有108 年11月27日訊息截圖在卷可稽（見原審卷第53頁），復於108 年12月17日再傳遞房屋賣價11萬元，加上契稅1 萬元為12萬元之訊息予被上訴人，亦有108 年12月17日訊息截圖在卷可參（見原審卷第54頁），是從上訴人傳遞予被上訴人之簡訊觀之，上訴人出售系爭房屋之買賣價金為11萬元。

參以系爭房屋原係上訴人於107年10月10日向訴外人曾盛榮以10萬元買受，有買賣契約書在卷可參（見原審卷第51頁），上訴人於108 年11月27日傳遞予被上訴人之簡訊表示欲以原價多1 萬元出售，則上訴人出售系爭房屋之買賣價金當為11萬元無誤。

又被上訴人決定向 上訴人買受系爭房屋後，即交付7,000 元定金予上訴人，上訴人並簽立收據交予被上訴人收執，收據上亦清楚載明系爭房屋售價為11萬元，有收據在卷可參（見原審卷第52頁），兩造再於109 年1 月9 日簽訂系爭讓渡書，系爭讓渡書第1條亦約明系爭房屋成交總價為11萬元，有系爭讓渡書在卷可稽（見原審卷第7 至9 頁），是從上訴人傳遞予被上訴人之訊息，以及上訴人簽立之收據及兩造簽訂之系爭讓渡書均一再表明系爭房屋之買賣價金為11萬元，則兩造合意系爭房屋之買賣價金為11萬元，並非15萬300元，可資認定。

3.系爭房屋之買賣價金為11萬元，業經本院認定如上，上訴人復再爭執被上訴人並未付清買賣價金。

查被上訴人為證明已付清買賣價金，其於原審提出系爭讓渡書為證，而系爭讓渡書內之交款備忘錄即已分別記載被上訴人於108 年12月份及109 年1 月9 日分別交付6 萬7,000 元、4 萬3,000 元現金予上訴人，並經上訴人簽名用印於交款備忘錄上，此有交款備忘錄在卷可稽（見原審卷第9 頁）；

再者，徐珮珊於原審證稱：本件買賣我有印象，他們兩個人已經辦理房屋稅籍過戶，訂金中金都付好了，原告（即被上訴人）拜託我陪同他去繳尾款，後來被告（即上訴人）要拿錢，但原告認為拿錢有寫東西，所以要求我當場寫這份讓渡書，當場我有跟被告說，拿了尾款就要交屋，被告說他今天一定要拿到錢，房子可以慢一點交，我記得這個案件講很久，因為被告一直生氣，說他沒有拿到全部的錢，被告說他今天一定要拿到錢，我的印象中是給了讓渡書所載尾款的錢，全部現金付清，被告當場點收，原審卷第9 頁6 萬7,000 元、4 萬3,000 元108年12月是因為他們都忘記日期，109 年1 月9 日就是簽約當天，被告對於有收受6 萬7,000 元沒有爭執，所以她在下面簽收，109 年1 月9 日當天也是現場點收簽名等語（見原審卷第69頁反面至70頁），堪認系爭讓渡書內交款備忘錄記載之金額6 萬7,000 元，被上訴人已於108 年12月間給付予上訴人，另4 萬3,000 元則於109 年1 月9 日以現金交付予上訴人。

佐以兩造就系爭房屋之買賣起爭執後，上訴人再以通訊軟體line傳遞解除買賣契約，並願返還11萬元之訊息予被上訴人，有line簡訊截圖在卷可參（見原審卷第64頁），足認上訴人確已收受被上訴人交付之11萬元。

上訴人主張被上訴人未付清系爭房屋買賣價金等語，並非可採。

㈡被上訴人請求上訴人交付並遷讓系爭房屋有無理由？1.按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。

權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務，民法第348條定有明文。

次按違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得（最高法院91年度台上字第2154號裁判要旨參照）。

又房屋所有人應向政府繳納房屋稅，乃在盡公法上之義務，且房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權之移轉無涉，更非房屋所有權移轉之要件（最高法院79年度台上字第875 號裁判要旨參照）。

是本件上訴人既將系爭房屋出賣予被上訴人，兩造間應係以系爭房屋事實上處分權為交易標的，系爭房屋雖已為稅籍之變更，惟仍應由被上訴人受領交付後，始取得系爭房屋事實上處分權。

2.經查，系爭房屋雖已變更納稅義務人名義為被上訴人，有房屋稅籍紀錄表在卷可稽（見本院卷第109 頁），惟上訴人於原審自承系爭房屋現仍為其所占有，尚未交付系爭房屋予被上訴人等語（見原審卷第28頁反面），則被上訴人既尚未受領交付，依民法第348條第1項之規定，上訴人自負有交付系爭房屋予被上訴人之義務，是被上訴人於原審主張依買賣之法律關係請求上訴人將系爭房屋交付予被上訴人，自屬有據。

又兩造間因系爭房屋之買賣簽訂系爭讓渡書，系爭讓渡書第1條即約定：「甲方（指上訴人）屋內之物品，電熱水器、冷氣搬離除外，其餘之設備甲方須現況交屋予乙方（指被上訴人）。

甲方須進出搬物品時須經乙方會同至現場。

甲方搬離物品最遲至109 年2 月9 日前完成，否則視同廢棄物逕由乙方自行處理」，是依系爭讓渡書第1條之約定，上訴人至遲即應於109 年2 月9 日自系爭房屋遷出，並將系爭房屋交付予被上訴人，從而，被上訴人依兩造買賣之約定請求上訴人遷讓房屋，亦屬有據。

㈢被上訴人請求上訴人自109 年2 月9 日起至交付並遷讓系爭房屋之日止，按月給付被上訴人3,000元有無理由？1.按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；

債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第229條第1項、第231條第1項分別定有明文。

查兩造已於系爭讓渡書第1條約定：「甲方搬離物品最遲至109年2 月9 日前完成，否則視同廢棄物逕由乙方自行處理」，堪認上訴人至遲應於109 年2 月9 日遷出系爭房屋，則上訴人依系爭讓渡書既負有遷讓系爭房屋予被上訴人之義務，卻不履行該給付義務，致被上訴人無法取得系爭房屋之占有，依上開法律規定，堪認上訴人自109年2月10日起即負給付遲延責任。

是以，被上訴人主張上訴人應於109 年2 月10日起，對被上訴人賠償因遲延而生之損害，應屬有據。

逾此範圍之請求，則不應准許。

2.按不能使用房屋，通常受有相當於租金之損害，為社會一般通常觀念。

民法第216條規定，損害賠償應以填補債權人所受損害及所失利益。

所謂「所失利益」係指依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益而言。

是以，被上訴人主張因上訴人遲延不給付，致被上訴人遲遲未能取得系爭房屋占有而使用系爭房屋，請求上訴人應負損害賠償責任，自屬有據。

又此所謂之租金，僅是房屋使用利益之計算方式，並不以請求權人確有出租之計畫為必要。

而兩造曾於108 年12月25日就系爭房屋簽訂租約，由被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，每月租金3,000 元，有房屋租賃契約書在卷可參（見原審卷第45至50頁），應認此數額為上訴人使用系爭房屋每月所受之利益，準此，被上訴人依民法第231條第1項規定，請求上訴人應自109 年2 月10日起至遷讓交付系爭房屋之日止，按月給付3,000 元予被上訴人，自應准許。

逾此範圍之請求，則屬無據。

七、綜上所述，本件被上訴人依買賣之法律關係，請求上訴人遷讓交付系爭房屋，並自109 年2 月10日起至遷讓交付系爭房屋之日止，按月給付3,000 元，為有理由，應予准許。

超過部分，非有理由，應予駁回。

原審判命上訴人給付超過109年2 月10日之損害賠償部分，暨就該超過部分依職權所為假執行之宣告，容有未洽。

上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決關此部分廢棄，改判如主文第2項所示。

至上開應予准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，於法尚無違誤，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 110 年 8 月 25 日
民事第一庭 審判長法 官 潘 快
法 官 劉子健
法 官 李育任
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 8 月 25 日
書記官 張文玲