臺灣屏東地方法院民事-PTDV,110,訴,115,20220216,1

臺灣屏東地方法院民事判決
110年度訴字第115號
原 告 王人禾
訴訟代理人 王俊元
杜貞儀律師
被 告 陳春堂

莊雅媛
上二人共同
訴訟代理人 楊靖儀律師
被 告 楊勝凱

大慶房屋即張貴英

上 一 人
訴訟代理人 陳水聰律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年1月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告大慶房屋即張貴英應給付原告新臺幣37,500元，及自民國110 年6 月22日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由被告大慶房屋即張貴英負擔百分之3 ，餘由原告負擔。

四、本判決原告勝訴部分得假執行；但被告大慶房屋即張貴英如以新臺幣37,500元為原告預供擔保，得免為假執行。

五、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

本件原告起訴時請求聲明第一項、第四項原為：被告應賠償原告新臺幣（下同）1,500,000 元。

從訴訟日起到判決確定日之利息及違約金，按年息百分之5 計算（見本院卷一第19至21頁）。

嗣於民國110 年6 月9 日具狀變更訴之聲明為：⑴被告張貴英即大慶房屋（下稱大慶房屋）、莊雅媛應連帶給付原告315,000 元，及自本訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

⑵被告應連帶給付原告1,185,000 元，及本訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（見本院卷一第315至316 頁）。

上開訴之變更，為請求基礎事實同一之聲明，核與前揭規定相符，應予准許。

貳、實體事項

一、原告起訴主張：

㈠、被告陳春堂為屏東縣○○市○○路0000號5 樓之1 房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，被告莊雅媛為陳春堂之妻，擔任代書一職。

陳春堂於107 年間委託被告大慶房屋出售系爭房屋，被告楊勝凱係大慶房屋之房屋仲介業務員，伊於大慶房屋居間下，與陳春堂於108 年1 月5 日在大慶房屋營業所簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金3,750,000 元。

於簽訂系爭買賣契約後，伊想第二次看屋確認屋況，楊勝凱即以鑰匙交還屋主等理由推託，拒絕再帶看。

後於同年月31日完成系爭房屋所有權移轉登記，於同年2 月13日交屋。

嗣於同年2 月16日伊搬入系爭房屋後，始發現系爭房屋有漢景鼎園大廈管委會（下稱管委會）設籍及行動電話基地台設籍、該大樓頂樓有架設行動電話基地台、房屋有滲漏水狀況等情，顯與系爭買賣契約所附不動產標的現況說明書（下稱系爭現況說明書）不符。

㈡、陳春堂於系爭現況說明書內，第1項基地有無出租或出借情形？勾選「無」；

第8項目前頂樓有無架設行動基地台設備？勾選「無」；

第19項建物有無出租情形？勾選「無」；

第39項有無滲漏水狀況？勾選「無」。

另第17項住戶規約內容有無使用手冊？勾選「有」；

第27項本戶瓦斯供應情形？勾選「有」等情，均與系爭房屋屋況不符合，致伊受有損害。

㈢、伊因考量楊勝凱曾告知系爭房屋之賣方為地政士，與大慶房屋簽訂斡旋契約（下稱系爭斡旋契約）時曾提出系爭房屋買賣過戶程序，不得由賣方人員代理，且系爭斡旋契約第9條亦載明「過戶約定：買方同意由受託人指定之地政士辦理本件買賣過戶登記程序，但雙方另有約定，則從其約定。」

等語。

惟大慶房屋與楊勝凱卻違反約定，隱匿事實，將系爭買賣契約之承辦地政士載明「天水地政士事務所莊雅媛代書」，且於簽訂系爭買賣契約時，楊勝凱故意隱匿陳春堂與莊雅媛之配偶關係，陳春堂與莊雅媛亦裝作不認識，共同欺騙伊，以達系爭房屋順利出售予伊之目的，而違反系爭斡旋契約之約定。

況楊勝凱於系爭買賣契約書上第四點本件賣賣標的勾選「無」出租情形，亦與系爭房屋屋況不符合，致伊受有損害。

㈣、又莊雅媛為專業之地政士，於自己買屋登記陳春堂名下時，且會試算土地增值稅，發現有出租情事而詢問前任屋主，卻在本件辦理過戶時，未依買賣契約第七條房地點交所示之告知義務，未告知伊系爭房屋稅金異常可能有營業登記，顯未盡查詢義務及告知義務，且莊雅媛要大慶房屋指定由其過戶系爭房屋，以一般人角度觀之，顯可認莊雅媛係為自己之利益，而違背其職業規範。

㈤、被告等上開行為，致伊受有如下損失：1.居間報酬及地政士代辦費損害及懲罰性賠償金315,000 元：伊已給付大慶房屋居間報酬37,500元，給付莊雅媛地政士代辦費用15,000元，合計52,500元。

另依消費者保護法第7條第1項、第3項、第51條前段規定，伊得請求5 倍之懲罰性賠償金，即262,500 元（計算式：52,500元×5 ＝262,500元），故大慶房屋及莊雅媛應連帶返還居間報酬、地政士代辦費損害及懲罰性賠償金共計315,000 元。

2.未告知有基地台之損害700,000元：由屏東縣地籍異動索引可知，訴外人陳雪華即系爭房屋前屋主於107 年12月6 日將系爭房屋過戶給陳春堂，陳春堂於108 年1 月31日即過戶給伊。

陳春堂之買價為3,100,000 元，短短幾個月時間，陳春堂、莊雅媛夥同楊勝凱以欺騙及隱匿資訊方式誘騙伊，致伊花費3,750,000 元購買系爭房屋，差價即高達650,000 元，陳春堂購買系爭房屋時，因得知有基地台設置，故以此為由，和訴外人陳雪華主張應減價700,000 元，爰以此700,000 元為基準，就設置基地台部分，伊受有700,000 元之損害。

3.登記營業部分違約金111,000元：依系爭買賣契約「第七條、房地點交：二、賣方應於點交前，將原設籍於買賣標的之戶籍全部遷出；

有營業登記者應於完稅前辦理營業登記遷出或撤銷且停止一切營業行為，否則買方得暫停辦理點交手續（營業登記撤銷文件欠缺者亦同）並主張依照第八條第一項違約罰則處理。」

；

「第八條、未依契約履行之處理、解除契約：賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止）。」

系爭房屋地址原出租供管委會使用，至伊發現後，方於108 年6 月27日辦理變更營業地址登記，故大慶房屋、楊勝凱、莊雅媛對伊違反義務而為之侵權行為，應就陳春堂違反系爭契約部分，共同連帶負擔損害賠償責任，依照系爭買賣契約約定之賠償計算方式，自108 年1 月31日變更登記之日至6 月27日變更營業登記之日止，共計148 日，違約金損害為111,000 元（計算式：3,750,000 元×0.0002×148 日＝111,000 元）。

4.漏水、無法牽電話線路之維修費及違約金553,500 元：系爭房屋交屋後，發現主臥室天花板、浴廊天花板、洗手台下水管均有漏水，且滲透處分別有發黃及脫漆現象，目前估價需花費22,500元；

且無電信訊號線，無法安裝電話等瑕疵，電話線路查修，報價估計需花費3,000 元，合計25,500元。

依系爭買賣契約第八條規定，按違約之日數，每日應給付萬分之2 之違約金，故扣除前面已請求設置營業用部分之違約金後、自108 年6 月28日起接續請求違約金，至110 年5月31日止，共計704 日，合計違約金損害，累積至今為528,000 元（計算式：3,750,000 元×0.0002×704 日＝528,000 元）。

故漏水、無法簽電話線路之維修費及違約金，合計為553,500 元（計算式：25,500元＋528,000 元＝553,500元）。

5.綜上，合計損害1,679,500 元，惟就未告知有基地台之損害、登記營業部分違約金、漏水、無法牽電話線路之維修費及違約金部分，原合計1,364,500 元，伊暫先請求1,185,000元。

㈥、另就屏東縣屏東市調解委員會108 年度刑調字第292 號調解書，陳春堂、楊勝凱給付之300,000 元，僅為因陳春堂、楊勝凱共同詐欺，為免刑事訴追，先行返還伊部分價金（即減少價金30萬元），調解委員有所誤解，而誤為調解成立，然伊從未放棄損害賠償之請求。

㈦、綜上，伊因被告等上開行為受有損害，為此，關於大慶房屋部分，爰依民法第571條、消費者保護法（下稱消保法）第7條第1 、3 項、第51條前段、民法第184條第2項、第185條、不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184條第1項、第2項、第188條第1項前段、第227條規定；

關於楊勝凱部分，爰依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184條第1項、第2項、第188條第1項前段、第227條規定；

關於陳春堂部分，爰依民法第I84 條第1項、第185條、第354條、第373條、第227條規定；

關於莊雅媛部分，爰依民法第571條、第544條、消保法第7條第1 、3 項、第51條前段、民法第184條第1項、第2項前段、民法第185條、地政士法第26條、民法第227條規定，請求被告連帶賠償損害等語。

並聲明：⑴大慶房屋、莊雅媛應連帶給付原告315,000 元，及自本訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

⑵被告應連帶給付原告1,185,000 元，及本訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

⑶願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠、陳春堂、莊雅媛陳稱：1.原告就本件對陳春堂主張請求賠償之事由，業於108 年11月13日在屏東市調解委員會達成民事調解。

原告前就相同事由即主張未告知基地台、未告知設籍、漏水、電話線等，對陳春堂、楊勝凱提出刑事詐欺告訴，嗣經臺灣屏東地方檢察署（下稱屏東地檢署）移付屏東市調解委員會，雙方達成調解，內容為：「一、事實概要：當事人間因詐欺等案件，現正由屏東地檢署108 年度偵他字第2043號案件偵查，聲請人陳春堂、楊勝凱與對造王人禾間同意就損害賠償事件部分聲請調解。

二、當事人雙方同意調解條件如下: 1 、聲請人陳春堂、楊勝凱願給付對造人王人禾因本案所生之財物及精神上等一切損失，共計300,000 元，上開款項300,000 元於108年11月30日前，需由聲請人陳春堂、楊勝凱電匯至對造人王人禾指定之帳戶內。

2 、兩造當事人均拋棄民事上其餘請求，刑事部分不予追究。」

，則原告既就購屋衍生糾紛和陳春堂、楊勝凱達成民事調解，此民事調解復經本院核定後與民事確定判決有同一效力，原告再為本件起訴，自違背法令。

2.原告請求莊雅媛給付居間報酬及地政士代辦費損害及懲罰性賠償315,000 元云云，惟居間報酬與莊雅媛無涉，莊雅媛擔任地政士完成原告委辦之系爭房地移轉登記事宜，依雙方約定收受報酬並無不合，原告請求返還顯無理由。

又消保法第7條1 條請求懲罰性賠償金部分，核消保法是針對商品或服務不符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性，本件並無涉服務有不符安全性之情事，原告遽以為前揭請求，亦顯與法不合。

另消保法第51條為侵權行為之特別規定，原告之請求亦已逾2 年請求權時效。

3.陳春堂、莊雅媛因前屋主陳雪華刻意隱匿，未查系爭房屋有設立基地台及設籍等情，更未曾以基地台為由要求前屋主減價700,000 元。

至於陳雪華之夫邱志誠於刑事偵查中證稱有告知設立基地台等情，為虛偽證詞，莊雅媛於遭原告提出刑事告訴達成調解後，曾發函指責邱志誠，並要求其賠償損害，邱志誠為推卸責任始偽稱有告知基地台情事。

故原告之指摘，均與事實不符。

4.綜上，陳春堂、莊雅媛否認有違反契約及侵害原告之行為，原告之主張，為無理由等語置辯。

並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⑵如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

㈡、楊勝凱陳稱：原告前因本件系爭房屋買賣糾紛事件向伊提起刑事告訴，後經移付調解，原告乃與伊及陳春堂就本件損害賠償事件於108 年11月13日在屏東縣屏東市調解委會調解成立，該調解書並經本院以108 年度屏核字第1996號核准在案，已發生等同確定判決之效力，原告違反一事不再理原則。

又伊與原告間並無本件代書不得找賣方有關係的人之約定，伊係後來才知道陳春堂與莊雅媛為夫妻關係，況代書之派任係由大慶房屋決定。

伊僅為房屋仲介並非屋主，陳春堂身為屋主猶不知悉系爭房屋有出租之情形，況系爭房屋現況說明書為陳春堂所勾選，伊自無與陳春堂、莊雅媛串謀於系爭買賣契約書不實登載之情事，上情業經屏東地檢署109 年度偵續字第29、30號不起訴書認定明確，故原告主張伊應賠償其損害云云，為無理由等語置辯。

並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⑵如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

㈢、大慶房屋陳稱：1.原告前因系爭房屋買賣糾紛事件與楊勝凱調解成立。

伊與楊勝凱為僱傭關係，依民法第188條僱用人代受僱人負侵權行為責任，債權人向受僱人免除部分債務時，受僱人自亦因而免其責任，則原告於上開調解書中已拋棄對楊勝凱民事上其餘一切請求，則原告自不得再對伊請求其餘部分。

2.伊提供服務期間，營業員楊勝凱遵守本務，除將建物登記謄本等基本資料交付原告閱覽，復於現場詳細說明，帶看時對原告就屋況之發問，亦有清楚回覆，盡力完成原告所要求之服務，過戶房屋產權為有效，並無損原告締約權利。

於原告簽訂系爭買賣契約後，伊原則上已無再帶看屋之必要，自無權保留鑰匙，楊勝凱將鑰匙返還賣方，乃當然之理，並非無端拒絕。

而事後楊勝凱將系爭房屋現況照片藉通訊軟體Line傳遞予原告，以代看屋，仍儘量提供服務，並無造成原告任何損害，自非侵權行為。

3.依系爭斡旋契約第九條固有約定：「買方同意由受託人指定之地政士辦理本件買賣過戶登記程序，但雙方另有約定，則從其約定。」

。

然本件原告並無特別要求指定代書，且地政士法就地政士為自身或配偶辦理不動產買賣過戶登記程序，復無任何迴避不宜之規定，顯見由莊雅媛辦理買賣過戶登記事宜，就如同一般民眾自行辦理買賣過戶登記程序一樣，並無任何違法之處，更非原告同意締約購屋之考慮重點。

則未告知陳春堂與莊雅媛為夫妻而辦理買賣過戶登記，並未侵害原告任何締約權利，亦未造成其締約損害，自難認其等有共同侵害行為。

更何況，伊當時確也不知陳春堂、莊雅媛為夫妻關係，僅係原告知情後個人情感不悅，此顯非法律所規定之權利損害，自難認定係侵權行為。

況原告並未解除契約，且依系爭買賣契約雙方即約定應由地政士辦理買賣過戶登記事宜，該代辦費本就為契約履行之必要費用，並非損害，自無賠償之理。

又地政士法並無迴避之規定，莊雅媛辦理之買賣過戶登記行為乃有效行為，對原告有所必要，原告自應給付居間報酬及地政士代辦費，並無損害可言。

4.關於原告請求賠償未告知有基地台之損害、登記營業部分違約金、漏水、無法簽電話線路之維修費云云。

查系爭房屋所在之處為7 層樓建築，陳春堂填載系爭現況說明書時，就「目前頂樓有無架設行動電話基地台設備」勾選「無」，並稱頂樓並無基地台設置。

而由頻率資料庫查詢系統中，僅能看出該路段有基地台設置，但並無記載確實地址，殊難清楚查明。

伊前往大樓勘查時，目視所及確未見有任何基地台設置，而所能查得資料亦有限，因此乃信任陳春堂所填載資料。

至基地台本身僅為個人好惡設施，對房屋及人體並無客觀證據證明確實損害。

且系爭房屋位於5 樓，離基地台設置之頂樓尚有2 層以上樓差，尚屬安全範圍，並無電磁波影響，對原告自無損害發生。

而有基地台設置，也未必造成房價跌落，原告尚須證明因基地台設置造成房價跌損，或身體損害始得依侵權行為請求損害賠償。

又管委會固曾將營業（稅籍）登記地址記載於系爭房屋，然此為買賣前之事，管委會已遷移登記，且是否有任何營業登記於系爭房屋，並非為不動產說明書應記載及不得記載事項範轉，自非伊應查明及報告義務範圍，尚難課以仲介業者超越不動產說明書應記載及不得記載事項之法定義務。

再者，陳春堂填載不動產標的現況說明書時，就「有無滲漏水狀況」勾選「無」，而伊前往查明時，其牆壁已油漆粉刷完成，並告知已修復滲漏水處，目前並無滲漏水狀況。

當時伊觀察房屋牆壁外觀，並觸摸其牆面，確實未見有滲漏水或壁癌情況，故而信任陳春堂所言，伊確實有親至現場查明屋況，然陳春堂蓄意隱瞞，還以新漆覆蓋遮掩，縱經伊仔細探勘，亦難查覺。

至有無電話線路，並非不動產說明書應記載及不得記載事項範疇，自非伊應查明及報告義務，自難強認係伊之侵權行為，及違反不動產經紀業條例第26條第2項。

5.綜上，原告請求無理由等語置辯。

並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⑵如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

㈠、陳春堂、楊勝凱部分： 1、按調解經法院核定後，當事人就該事件不得再行起訴、告訴或自訴。

經法院核定之民事調解，與民事確定判決有同一之效力。

鄉鎮市調解條例第27條第1項、第2項前段定有明文。

鄉鎮市調解委員會之民事調解，屬當事人互相讓步而自主解決民事紛爭之機制，一經成立及法院核定，在實體法上有使當事人所拋棄權利消滅及取得調解書所訂明權利之效力，在程序法上具有與民事確定判決同一之效力，觀諸鄉鎮市調解條例第27條規定即明。

此乃為確保法之安定性，並基於當事人實體法及程序法之處分權，避免紛爭再燃，不利於當事人程序利益之保障及有限司法資源之有效利用使然。

當事人於鄉鎮市調解委員會成立調解並經法院核定後，如認該調解有無效之原因，唯有依同條例第29條第1項規定，向原核定法院提起宣告調解無效之訴，始得救濟。

於得有勝訴之確定判決前，難謂該調解無與確定判決同一之效力，當事人自仍應受其拘束（最高法院104年度台上字第222號判決意旨參照）。

2、經查，原告前於108 年6 月14日以系爭房屋有管委會設籍、大樓頂樓有架設行動電話基地台、房屋有滲漏水、實價登錄告知不實、賣方擔任地政士及無法裝設電話線路為由，向陳春堂、楊勝凱提起詐欺告訴，經屏東地檢署108 年度他字第2043號受理，嗣經轉介屏東縣屏東市調解委員會調解，原告與陳春堂、楊勝凱於108 年11月13日調解成立，調解內容：「一、事實概要：當事人間因詐欺等案件，現正由臺灣屏東地方檢察署108 年度偵他字第2043號案件偵查中，聲請人陳春堂、楊勝凱與對造人王人禾間同意就損害賠償事件部分聲請調解。

二、當事人雙方同意調解條件如下：⒈聲請人陳春堂、楊勝凱願給付對造人王人禾因本案所生之財物及精神上等一切損失，共計新臺幣30萬元整，上開款項新臺幣30萬元於108 年11月30日前，需由聲請人陳春堂、楊勝凱電匯至對造人王人禾指定之帳戶內。

⒉兩造當事人均拋棄民事上其餘請求，刑事部分不予追究。」

並經本院108 年度屏核字第1996號核定在案等節，有刑事告訴狀、調解同意書、屏東縣屏東市公所108 年11月18日屏市民字第10834660400號函附之撤回告訴狀、調解筆錄、屏東地檢署檢察官調解案件轉介單存卷可考（見屏東地檢署108 年度他字第2043號卷第1 至8 、85至86、88至90、92頁），並經調閱本院108 年度屏核字第1996號卷宗確認無訛，此節堪信屬實。

3、原告固稱上開調解程序有瑕疵、其係遭調解委員陳淑櫻恐嚇云云。

惟據證人陳淑櫻到庭結證稱：「這是檢察署移過來的調解案件，兩造於偵查中同意調解，所以才移送過來調解委員會，我們請原告說本案之事實，原告表示其有親戚在法院工作，所以他對法律瞭解，原告說買的房子有基地台，還有原屋主有電話線之問題，還有公司設籍沒有遷出，接著莊雅媛（調解當時為陳春堂代理人）表示如果買方不喜歡這個房子，他可以用原價買回，之前辦過戶的手續費，也願意彌補原告，當時原告表示這個案件要以對他最有利的方式處理，原告當時有提到契約中有記載可以罰一倍之違約金，我當時有跟原告說即使有違約金之約定，法院也不見得會這樣判，請他回去可以詢問他在法院工作的親戚，原告接著表示依照他們這種糾紛，法院會判一成之賠償金，房價300 多萬，一成約30多萬，一成也是原告主動提出之意見，我當時覺得30萬是很不錯的條件，對方（即一個仲介與莊雅媛）希望能解決這件事，所以同意以30萬解決這件事。」

、「我當時基於紛爭一次解決，我們調解是包括所有有關這個案件的紛爭。

該刑事告訴狀也有寫到的事情。」

等語（見本院卷二第271至272 頁），及證人即原告胞弟王俊元到庭結證稱：「調解時我有一起過去。

（法官問：調解時30萬是何人提出？）不記得了。

（法官問：30萬是如何計算出來？）原告說他看網路上有關於基地台有些法官最少會判到一成。

（法官問：所以是原告提出30萬之金額？）是。

（法官問：證人一開始說不清楚30萬是何人提出，後來有改說是原告在網路上查詢得知，則到底是何人提出？）30萬是一開始在家裡面有和原告討論，但在調解當時到底是原告還是調解委員提出我不記得了。」

等語（見本院卷二第280 至281 頁）。

4、原告與陳春堂、楊勝凱係在屏東地檢署108 年度他字第2043號案件偵查中轉介調解，於調解程序中亦經調解委員陳淑櫻請原告說明爭議之原因事實，其中應包含原告於刑事告訴狀中所指系爭房屋有管委會設籍、大樓頂樓有架設行動電話基地台、房屋有滲漏水、實價登錄告知不實、賣方擔任地政士及無法裝設電話線路等對原告造成之一切損害，均交由調解委員調解，以期紛爭一次解決，業經證人陳淑櫻證述如上，且調解筆錄亦記載「王人禾因本案所生之財物及精神上等一切損失」、「兩造當事人均拋棄民事上其餘請求」等內容，經原告與陳春堂、楊勝凱蓋印確認，當事人自應受其拘束。

再就證人陳淑櫻、王俊元上開證詞互核以觀，堪認原告於調解前即預先查閱過往實務上類似案例之法院判決，並已預設得以接受之最低調解條件，而後與陳春堂、楊勝凱談妥之30萬元調解方案，亦符合原告心中之預期，原告空言主張調解程序有瑕疵、其係被迫調解云云，然未提出任何證據以實其說，難認可採。

5、準此，原告與陳春堂、楊勝凱已就「系爭房屋有管委會設籍、大樓頂樓有架設行動電話基地台、房屋有滲漏水、實價登錄告知不實、賣方擔任地政士及無法裝設電話線路」等事實成立調解，並經本院核定在案，即與民事確定判決有同一之效力。

本件原告再以完全相同之原因事實，主張依民法第184條第1項、第185條、第227條、第354條、第373條請求陳春堂應與其他被告連帶給付原告1,185,000 元，及依民法第184條第1項、第2項、第188條第1項前段、第227條、不動產經紀業管理條例第26條第2項請求楊勝凱應與其他被告連帶給付原告1,185,000 元，有違一事不再理之原則，其起訴為不合法，依民事訴訟法第249條第1項第7款後段規定，應予駁回，其假執行之聲請亦失其依據，應併予駁回。

㈡、被告莊雅媛部分： 1、原告主張莊雅媛為陳春堂之配偶，陳春堂自前屋主陳雪華處買受系爭房屋時，係由莊雅媛接洽，莊雅媛已知系爭房屋有基地台並設置營業處所於屋內、有多處漏水、無電話牽線處、瓦斯拆表等狀況，為避免原告發現，策畫本起詐騙案，要求大慶房屋讓其當系爭房屋買賣過戶之地政士，再收取代辦費用，因而造成原告損害云云。

2、經查，系爭房屋前屋主陳雪華與陳春堂於107 年11月14日簽訂之買賣契約，及陳春堂與原告於108 年1 月5 日簽訂之系爭買賣契約均係委由莊雅媛辦理所有權移轉登記、稅費繳納及其他相關手續等節，有不動產買賣契約書、買賣價金履約保證委任書在卷可考（見屏東地檢署109 年度他字第1 號卷第84至95頁；

本院卷第51至62頁），此節固堪認定。

惟查，原告僅以莊雅媛為陳春堂之配偶，以及莊雅媛在前後二件買賣契約均擔任地政士乙節，即認莊雅媛明知系爭房屋有基地台並設置營業處所於屋內、有多處漏水、無電話遷線處、瓦斯拆表，故策畫本起詐騙案云云，實屬舉證不足。

莊雅媛乃受買賣雙方共同委任之地政士，固負有忠實執行有關辦理所有權移轉登記、代為繳納稅費及協助給付價金等事務之義務，然有關買賣標的屋況之確認與告知則不屬之。

本件莊雅媛亦已確實將系爭房屋辦理移轉所有權登記予原告，有建物登記第一類謄本、地籍異動索引附卷可參（見本院卷一第41至49頁），難認有何契約義務之違反，或對原告施用何詐術致原告受有損害。

3、證人即系爭房屋前屋主陳雪華之配偶邱志誠雖到庭結證稱：「系爭房屋原本登記在我配偶名下，我配偶自107 年開始生病，107 年出售系爭房屋時我們沒有找仲介，當時是莊雅媛向我接洽購買系爭房屋，我有告訴莊雅媛系爭房屋有管委會設籍、基地台、漏水現象，我本來要賣380 萬，因為前述原因，莊雅媛向我殺價到310 萬；

基地台部分，107 年11月14日陳雪華與被告陳春堂所簽的標的物現況確認書（見屏東地檢署109 年度他字第1 號卷第96頁，下稱現況確認書B ）上有基地台選項，莊雅媛也有詢問現況有無基地台（復改稱：現況確認書B 上雖然沒有基地台選項，但我有口頭告知有基地台，而且莊雅媛從營業稅的稅金也知道是有基地台）；

我不清楚為何現況確認書B 第23項關於基地是否有出租或出借，原本勾選「是」，後來改成「否」；

現況確認書B 是莊雅媛一一與我們確認勾選（復改稱：裡面項目太多，莊雅媛是選擇性地告訴我，我信任莊雅媛，所以莊雅媛口述後就讓她自己勾選）；

我們信任莊雅媛，現況確認書B 不是我寫的，我們只有簽名蓋章；

漏水部分，在交屋前我有把鑰匙交給莊雅媛，莊雅媛進屋後發現主臥室、浴室天花板有漏水，莊雅媛向我反應，我就去找樓上的屋主請其修繕，莊雅媛確認後沒有問題才和我交屋」等語（見本院卷三第9 至17頁）。

4、審酌證人乃系爭房屋前任屋主之配偶，更係實際上處理系爭房屋出售事宜之人，於其與莊雅媛洽談出售系爭房屋過程中，有無告知莊雅媛系爭房屋之實際屋況，直接涉及其自身或配偶之法律責任，屬與莊雅媛利害關係相反之人，且證人就莊雅媛是否逐項向其詢問現況確認書B 上所載事項乙節先後證述反覆。

再者，房屋出賣人對於標的物現況本應知之最詳，證人卻一再以信任代書即莊雅媛為由，認莊雅媛應對現況確認書B 所載一切事項擔負全責，惟其亦證述：「在簽約當日我才知道莊雅媛是代書，在接洽過程中我並不知道莊雅媛是代書；

莊雅媛主動說她是土地代書，說她可以辦理代書事務，我就說好讓她辦」等語（見本院卷三第17至18頁），參以證人前述證稱：「當時與我接洽購買系爭房屋的是莊雅媛」等語（見本院卷三第9 頁），堪認在買賣磋商階段，證人主觀上均認知被告莊雅媛為其交易對象，各自爭取有利於己方之交易條件或價格，證人僅在簽訂契約當日知悉莊雅媛具有地政士資格，並同意由其辦理房產過戶、稅費繳納等事宜，惟就本歸屬賣方之標的物現況確認、告知義務，實不因之轉嫁予買方或地政士，是以證人前開證詞不免未盡實在或有所偏頗，無法單以證人證述即認莊雅媛確實知悉系爭房屋頂樓設有基地台、或經管委會設籍等情事。

另就系爭房屋漏水乙節，證人則證述莊雅媛曾向其反應此情，證人亦有請樓上屋主修繕，經莊雅媛確認修繕完成後始交屋等語（見本院卷第三第16至17頁），堪認莊雅媛於知悉系爭房屋有漏水瑕疵後即積極處理，縱使嗣後其配偶即陳春堂將系爭房屋轉賣予原告時仍有漏水情事，惟滲漏水原因多端，諸如外牆或牆壁老化裂縫、管線破損、窗臺未予緊閉等，修繕業者亦時常無法一次即確定原因，尚難僅憑莊雅媛知悉系爭房屋曾有漏水情事，逕予推論莊雅媛有原告所指施以詐術誘騙原告購買系爭房屋之舉。

5、另就原告主張莊雅媛隱瞞系爭房屋無法牽電話線路部分，經證人即原告胞弟王俊元到庭結證稱：我們看到牆壁上有電話線插座就認為只要找中華電信來就可以使用電話；

一開始是莊雅媛叫楊勝凱找一個水電師傅來，該水電師傅說訊號線在隔壁，後來中華電信協力廠商也有過來，說可以從外面接線，但最後也不了了之等語（見本院卷二第278 頁），依證人前開證述，系爭房屋既可從屋外連接電話線路，即難認系爭房屋確有原告所指無法牽電話線之情事，何況在原告與陳春堂之買賣契約書、不動產標的現況說明書中亦均未載明須附設電話線路，顯見原告於簽訂系爭買賣契約之前，對此並不重視，莊雅媛更無隱瞞此情之必要，是原告此部分主張，應無可採。

至原告所指莊雅媛違反系爭買賣契約第7條，應將原設籍於系爭房屋之戶籍遷出之義務云云，因莊雅媛並非系爭買賣契約當事人，依債之相對性，原告自不得依此請求。

末就原告主張莊雅媛應返還居間報酬37,500元部分，因居間報酬係給付予被告大慶房屋，而非莊雅媛，原告此部分主張亦無理由。

6、綜上，原告主張莊雅媛違反地政士義務，及為避免原告發現系爭房屋有基地台、管委會設籍、多處漏水、無電話牽線處、瓦斯拆表等狀況，策畫本起詐騙案造成原告損害云云，尚屬不能證明，則原告以前揭法條請求莊雅媛應與大慶房屋連帶賠償居間報酬及地政士代辦費損害及懲罰性賠償金315,000 元，暨與其他被告連帶賠償未告知基地台、登記營業部分違約金、漏水、無法簽電話線路之維修費與違約金1,185,000 元，亦屬無據。

㈢、大慶房屋部分： 1、居間報酬之損害及懲罰性賠償金：⑴按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。

居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。

對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。

以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。

居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第565條、第567條、第571條分別定有明文。

又仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。

而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務（最高法院84年度台上字第1064號判決要旨參照）。

本件原告買受之系爭房屋確實有頂樓設置基地台之情形，為兩造所不爭執，致系爭房屋之真實屋況與系爭買賣契約書、系爭現況說明書（見本院卷一第51至58、69至71頁）記載不符，而大樓本身是否存在基地台此一嫌惡設施，顯然影響買受人之交易意願及價格，而大慶房屋並未提出任何關於其營業員即楊勝凱已善盡調查、據實報告義務之證據，即難認為大慶房屋就本件居間買賣事宜已善盡其調查和報告義務，故民法第571條之規定，應不得請求報酬，其已受領之居間報酬37,500元，即應返還予原告，故原告此部分請求，為有理由。

⑵原告主張應依消保法第7條1 、3 項、第51條請求5 倍之懲罰性賠償金云云，按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者。

於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。

企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。

但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任。

依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金；

但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。

消費者保護法第7條第1 、3 項、51條固有明文，然該法條規定受保護之財產，雖包括財產權，但不包括具有瑕疵商品本身的損害及其他純粹上經濟損失。

本件原告主張應加計懲罰性賠償金之所受損害187,500 元，係買賣房屋之居間報酬，核屬純粹經濟上損失，並無消保法前開條文之適用，原告此部分主張，為無理由。

2、系爭房屋經管委會設籍、頂樓有基地台、漏水及無法牽電話線路之損害：原告固主張楊勝凱以欺騙及隱匿資訊之方式，詐騙原告買受系爭房屋云云，惟此部分因原告未能提出證據以實其說，難認有理由。

何況依民法第188條第3項規定，僱用人對該連帶債務並無應分擔之部分，而債權人向有分擔部分之受僱人免除部分債務時，應參酌該規範旨趣，認受僱人就該免除部分即因而免其責任；

否則僱用人於清償後，仍得向有分擔部分之受僱人行使求償權，則債權人向該有分擔部分之受僱人免除部分債務，將毫無意義（最高法院100 年度台上字第2149號判決意旨參照）。

本件原告既已於108 年11月13日調解成立，業經本院認定如前，且該調解筆錄記載：「王人禾因本案所生之財物及精神上等一切損失」、「兩造當事人均拋棄民事上其餘請求」等內容，可見原告拋棄本事件對於楊勝凱之其餘民事請求權，堪認原告就楊勝凱關於系爭房屋買賣之一切侵權行為，於受領楊勝凱所給付之300,000 元後，已免除楊勝凱其餘損害賠償責任，而不得再向楊勝凱請求賠償。

依上開說明，就系爭房屋買賣過程中如確有侵權行為，其損害結果應負終局賠償責任者係楊勝凱，其僱用人即大慶房屋與楊勝凱間並無損害賠償額內部分擔之問題，而原告既免除其對於楊勝凱300,000 元以外之損害賠償請求，大慶房屋就此經原告免除部分（即其餘所有損害賠償債務），亦因而同免責任，原告自不得再依侵權行為法則轉向大慶房屋為其餘損害賠償之請求。

3、地政士代辦費損害及懲罰性賠償金：原告主張大慶房屋故意隱瞞原告本件買賣承辦之地政士即被告莊雅媛與賣家陳春堂無關云云。

經查，原告於107 年12月29日與大慶房屋簽訂之系爭斡旋契約書第9條固載有：「買方（即原告）同意由受託人（即被告大慶房屋）指定之地政士辦理本件買賣過戶登記程序，但雙方另有約定，則從其約定。」

等條款（見本院卷一第241 至243 頁）。

然迄言詞辯論終結前，原告均未能提出任何證據證明原告在本件買賣契約過程中曾與大慶房屋或楊勝凱約定不能由與賣方有親屬關係之地政士承辦本件買賣過戶事宜，即符合但書所稱「雙方另有約定，則從其約定」之情形。

再查，原告於110 年4 月1 日民事準備書狀中陳稱略以：108 年12月至系爭房屋看屋，原告與原告大弟只看一次，也只看系爭房屋屋內，其他地方楊勝凱未帶原告去看，言談中楊勝凱談及系爭房屋是一個代書所有…之後楊勝凱來電約定簽約，並交付房價一成款。

當時原告提出代書為賣方，不能由對方擔任系爭房屋交易代書，須由第三方沒有利害關係人來擔任等語（見本院卷一第189 至191 頁），與證人即原告胞弟王俊元到庭證稱：第一次看屋時，楊勝凱說這間房子是一個代書投資的，原告就說代書費也要賺、房子也要賺，如果要辦理過戶，這間屋主的家人不能擔任代書。

原告說不然就自己辦或找第三方來辦等語（見本院卷二第276 頁），就關於原告係何時向楊勝凱表示不得由賣方或賣方親屬承辦系爭房屋買賣過戶事宜乙節顯有出入，且原告未能提出其他證據佐證，則原告主張其與大慶房屋有達成不得指定與賣方具親屬關係之地政士之約定云云，難認可採。

是原告請求大慶房屋賠償地政士代辦費用15,000元並加計5 倍懲罰性賠償金即75,000元，合計90,000元，均屬無據。

4、綜上，原告依民法第571條請求大慶房屋返還37,500元及法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。

至依民法第184條第1項、第2項、第185條、第188條、第227條、不動產經紀業管理條例第26條第2項、消保法第7條第1 、3 項、第51條前段，請求大慶房屋與莊雅媛連帶賠償地政士代辦費損害及懲罰性賠償金，暨與其他被告連帶賠償故意隱瞞基地台、登記營業部分違約金、漏水、無法牽電話線路之維修費與違約金1,185,000元部分，則無理由，應予駁回。

四、綜上所述：

㈠、原告請求陳春堂、楊勝凱應與其他被告連帶給付原告1,185,000 元及利息，有違一事不再理之原則，其起訴為不合法，其假執行之聲請亦失所依附，均應予駁回。

㈡、原告請求莊雅媛應與大慶房屋連帶給付給付原告315,000 元、及與其他被告連帶給付1,185,000 元暨利息，均無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所依據，應併予駁回。

㈢、原告請求大慶房屋給付37,500元及自訴狀繕本送達（110 年6 月21日送達，見本院卷一第369 頁）翌日110 年6 月22日起，至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；

至逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

本件原告勝訴部分，所命大慶房屋給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行（此部分原告假執行之聲請僅係促使法院職權為之，無庸另予准駁之表示）；

大慶房屋陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額予以准許。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其依據，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 111 年 2 月 16 日
民事第三庭 法 官 林政斌
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 16 日
書記官 張孝妃