臺灣屏東地方法院民事-PTDV,110,訴,415,20220804,1

臺灣屏東地方法院民事判決
110年度訴字第415號
原 告
即反訴被告 喆灜開發建設有限公司

法定代理人 廖文福
訴訟代理人 黃如流律師
黃宥維律師
被 告
即反訴原告 陳楚幀
訴訟代理人 蔡勵志 住○○市○○區○○○○路000號00樓 之0
黃柔雯律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國111年7月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

二、反訴被告應同意反訴原告向台新國際商業銀行建北分行領取履約保證專戶（戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000號）內之款項新台幣85萬元。

三、反訴被告應給付反訴原告新台幣11萬4,000元，及自民國110年12月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

四、反訴原告其餘之訴駁回。

五、本訴訴訟費用由原告負擔；反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之86，餘由反訴原告負擔。

事實及理由

壹、程序事項：

一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。

民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。

民事訴訟法第260條第1項所稱之「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言（最高法院98年度台抗字第1005號裁定意旨參照）。

本件被告以原告於兩造間買賣契約成立後未依約給付價金，依約其可沒收原告已給付之款項，並請求原告給付違約金為由，提起反訴請求原告應同意其領取履約保證專戶內之款項，並給付違約金，核其所提反訴與本訴原告主張之權利，均係基於兩造間買賣契約所生爭議，兩者關係密切，審判資料有其共通性，而相互牽連，則被告提起反訴，於法並無不合，應予准許。

二、本件原告起訴請求被告應加計法定遲延利息給付其新台幣（下同）95萬元，訴狀送達後，改為請求被告應加計法定遲延利息給付其190萬元；

被告則提起反訴請求原告應同意其領取履約保證專戶內之款項95萬元及給付該金額之法定遲延利息，暨應加計法定遲延利息給付其違約金15萬6,750元，訴狀送達後，關於違約金部分，改為請求原告應加計法定遲延利息給付其16萬6,250元，核均屬擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，兩造所為訴之追加，於法均無不合，應予准許。

貳、本訴部分：

一、原告主張：伊於民國110年4月6日向被告購買坐落屏東縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地），以為建築房屋之用，約定價金為950萬元（下稱系爭契約），伊已交付簽約款95萬元。

惟嗣後伊發現系爭土地連接道路之私設道路寬度僅約4公尺，依法系爭土地所能興建之建築物樓地板面積不得超過1,000平方公尺，則系爭土地供建築使用之價值與效用已大幅減少，顯有重大瑕疵，伊已依民法第359條規定，於110年5月10日發函解除系爭契約，依民法第259條第2款規定及系爭契約第10條第3項約定，伊得加計法定遲延利息請求被告返還價金95萬元，並給付同額之違約金。

又縱認伊解除系爭契約不合法，且被告解除系爭契約為合法，被告請求伊給付違約金111萬6,250元，其數額顯屬過高，經酌減後，則伊亦得依不當得利法律關係請求被告返還已給付價金及違約金之差額予伊等情，並聲明：㈠被告應給付原告190萬元，及其中95萬元自起訴狀繕本送達翌日起，暨其中95萬元自110年10月29日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭土地雖不得建築樓地板面積超過1,000平方公尺之建物，惟此部分並非系爭土地之瑕疵，且兩造於簽約時，原告已知悉系爭土地私設道路寬度未達6公尺，伊亦未保證系爭土地得建築樓地板面積超過1,000平方公尺之建物，則原告主張伊應負瑕疵擔保責任，並依民法第359條規定解除買賣契約，於法即屬無據，伊亦毋庸負返還價金並給付同額違約金之責。

又原告依約應於110年4月29日給付用印款130萬元，惟原告未遵期給付，依系爭契約第10條約定，伊於110年5月17日發函催告原告於7日內為給付，惟原告仍未給付，伊遂於110年6月1日發函解除系爭契約，並於翌日送達原告，依系爭契約第10條第2項約定，伊自得沒收原告已匯入台新國際商業銀行建北分行履約保證專戶（下稱履約保證專戶）內之95萬元，並請求原告給付遲延利息，暨請求原告給付自應給付日即110年4月29日起至系爭契約解除時即110年6月2日止，按買賣總價款每日千分之0.5計算之遲延違約金共16萬6,250元，伊沒收並請求原告給付遲延違約金，其數額並未過高，原告請求伊返還原告已給付價金及伊得請求原告給付違約金之差額，於法亦屬無據等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；

㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

三、查兩造於110年4月6日就坐落屏東縣○○鄉○○段0000地號土地簽訂買賣契約，約定買賣總價為950萬元，簽約款為95萬元，用印款為130萬元，簽約款應於契約簽訂時給付，用印款應於110年4月29日給付，原告已交付簽約款95萬元，其中10萬元以現金給付，其餘85萬元匯入兩造所申辦之履約保證專戶（戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000號）內等情，為兩造所不爭執，並有土地買賣契約書、收款明細確認表、電子轉帳付款指示明細、價金履約保證申請書、價金履約保證書在卷可稽（見本院卷第29-43、109-110、117-118頁），堪信為實在。

四、本件本訴之爭點為：㈠系爭土地是否有瑕疵？㈡原告解除契約是否合法？倘是，原告請求加倍返還簽約金，是否於法有據？㈢原告請求酌減違約金，並請求被告返還履約保證金及違約金之差額，是否於法有據？茲分別論述如下：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。

所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院91年度台上字第1315號判決意旨參照）。

本件原告主張系爭土地因私設道路寬度不足，依建築法規不得興建樓地板面積超過1,000平方公尺之建物，而有瑕疵云云，被告雖不爭執系爭土地有上開建築限制，惟否認此限制構成瑕疵。

經查：⒈查系爭土地屬乙種建築用地，依建築技術規則建築設計施工編第2條及第163條規定，並無建築技術規則設計施工編第2條所定私設道路，且按屏東縣畸零地使用規則第3條規定，倘其建築態樣「無須設計基地內通路戶或私設道路使用時」，則系爭土地非屬畸零地，亦無受建築技術規則設計施工編上開規定限制，原則可供建築使用；

倘建築態樣需求「涉及基地內通路或私設通路之使用」時，則系爭土地不符上開寬度之規定，無法申請建築等情，有屏東縣政府110年12月23日屏府城管字第11060919200號、111年3月31日屏府城管字第11111722500號函在卷可稽（見本院卷第233、311頁），易言之，系爭土地僅在其建築態樣「涉及基地內通路或私設道路使用」之情形時，始有原告所主張不得興建樓地板面積超過1,000平方公尺建物之限制，足見原告所主張之建築限制與原告選擇之建築態樣有關。

又土地之利用本有因其使用地類別及地形等不同所受建築法規之限制，如法定空地、容積率或建蔽率等，此等建築法規之限制，係隨土地本身性質而來，應認非屬通常交易觀念上物之缺點，否則，任何可供建築使用之土地均有建築法規上之限制，豈非謂任何土地均有瑕疵？此自非妥適之解釋。

是系爭土地所具備上開建築態樣之限制，除兩造另有約定外，自不得以此認為構成瑕疵。

⒉依系爭契約所載，兩造僅於特別約定事項約定略以：「1、賣方需於簽約後申請土地鑑界，如發現標的物有被人占用含領空，或毗鄰建物有逾越本土地含領空時，賣方應於點交日前負責排除，若無法排除需依本約土地單價來計算補償給買方。

……2、雙方合意，鑑界面積超過公差範圍之部分，就差異部分按本約土地單價互為找補，依權狀面積為主。

3、本標的為建地，賣方須保證本約標的物非屬建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照，……4、賣方保證本買賣土地未曾遭受任何污染且土地下方確無掩埋垃圾、廢棄物、化學污染物或風俗民情不喜之物……」等語，別無其他關於系爭土地價值、效用或品質之約定。

又系爭土地僅有不得建築其態樣「涉及基地內通路或私設道路使用」建物之限制，且原告並未舉證證明系爭土地有何不符上開兩造特別約定事項之瑕疵，堪認系爭土地並無不符兩造約定之瑕疵。

⒊依上所述，系爭土地不得建築其態樣「涉及基地內通路或私設道路使用」建物之限制，於通常交易觀念或依兩造之約定，均非瑕疵，原告復未舉證證明系爭土地有何其它瑕疵，則原告主張系爭土地有瑕疵云云，為無可採。

㈡按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

民法第359條固定有明文。

惟原告所主張關於系爭土地之建築限制，並非瑕疵，有如前述，則原告以系爭土地有瑕疵為由，解除系爭契約，於法即有未合。

從而，原告請求被告返還價金，並給付違約金，於法即屬無據。

㈢按約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。

倘約定之違約金過高，債務人固得依民法第252條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法院110年度台上字第2211號判決意旨參照）。

查被告依系爭買賣契約第10條第2項約定，得沒收原告已給付之價金95萬元，並得請求原告給付違約金11萬4,000元（詳如後述），原告雖主張被告並未受有任何實際損害，系爭契約之約定違約金過高，應予酌減為10萬元云云，惟依上開說明，被告毋庸舉證證明其所受損害之多寡，即可依約請求違約金，原告復未提出任何證據證明被告所受損害少於約定違約金，則原告主張系爭契約之約定違約金過高，並請求酌減云云，自尚無可採。

五、綜上所述，本件原告依民法第259條第2款規定、系爭契約第10條第3項約定及不當得利法律關係，請求被告給付其190萬元，及其中95萬元自起訴狀繕本送達翌日起，暨其中95萬元自110年10月29日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息判決，為無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所依附，應併駁回之。

參、反訴部分：

一、反訴原告主張：反訴被告未依約於110年4月29日前給付用印款130萬元，伊經催告後已合法解除契約，依系爭契約第10條第2項約定，伊得沒收反訴被告已匯入履約保證專戶內之95萬元，並請求反訴被告給付遲延利息，暨請求反訴被告給付自應給付日即110年4月29日起至系爭契約解除時即110年6月2日止，按買賣總價款每日千分之0.5計算之遲延違約金16萬6,250元等情，並聲明：㈠反訴被告應同意反訴原告向台新國際商業銀行建北分行領取履約保證專戶（戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000號）內之款項95萬元，並給付該金額自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

㈡反訴被告應給付反訴原告16萬6,250元，及自110年12月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、反訴被告則以：伊已以反訴原告違約為由，解除系爭契約，伊已無給付價金之義務，而無給付遲延或其他違約情事，被告請求沒收伊已支付之價金95萬元及請求伊給付遲延違約金16萬6,250元，均屬無據。

又反訴原告所得請求伊給付之違約金，依約僅得自應給付日起計算至反訴原告得行使解除權時，則反訴原告逾此部分之請求，應予剔除等語，資為抗辯，並聲明：㈠反訴原告之訴駁回；

㈡如受不利之判決，反訴被告願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本件反訴之爭點為：反訴原告請求反訴被告同意由其自履約保證專戶提領95萬元，並請求反訴被告給付違約金，是否於法有據？茲論述如下：㈠按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。

民法第250條第2項定有明文。

是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。

前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。

當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。

如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金（最高法院110年度台上字第2572號判決意旨參照）。

經查：⒈系爭契約第10條第2項約定：「甲方（即反訴被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付買賣價款或繳納稅費等，應賠償乙方（即反訴原告）自應付之日起，按買賣價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止，如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項……」，是反訴被告違約並經反訴原告解除契約後，反訴原告得逕予沒收反訴被告已給付之款項，而不負民法第259條所定回復原狀之義務，堪認該沒收之約定，係以反訴被告違約為前提，而得沒收反訴被告已給付之金額以填補損害，應屬違約金之約定，並依上開說明，視為賠償性違約金。

⒉反訴被告解除契約不合法，有如前述，且反訴被告依約應於110年4月29日給付用印款130萬元，惟未為給付，經反訴原告於110年5月17日以存證信函催告其於函到7日內給付，反訴被告於翌日收受後屆期仍未為給付，反訴原告復於110年6月1日以存證信函為解除契約之意思表示，反訴被告於同年月2日受領，反訴原告解除契約為合法等情，為兩造所不爭執，並有存證信函及收件回執在卷可稽（見本院卷第95-102、191、193頁），則算至反訴原告解除契約為止，反訴被告遲延給付價金共24日（110年4月30日至同年6月2日，並依系爭契約第12條第1項扣除例假日即5月1、2、8、9、15、16、22、23、29、30日共10日），依上開約定，反訴被告應賠償反訴原告之遲延違約金即為11萬4,000元（計算式：0000000×0.0005×24＝114000）。

又反訴被告雖辯稱反訴原告於110年5月17日已得解除契約，是遲延違約金僅得算至該日云云，惟系爭契約第10條第2項已約定算至反訴被告完全給付為止，其計算基準自應解為系爭契約有效期間內之反訴被告違約期間，而與反訴原告是否已取得解除權無關，是反訴被告此部分之抗辯，為無可採。

⒊本件反訴被告已將簽約款中之85萬元匯入兩造所申辦之履約保證專戶，並給付10萬元現金與反訴原告，則反訴原告依系爭契約第10條第2項約定，固得沒收反訴被告已給付之金額（即現金10萬元及匯入履約保證專戶之85萬元），惟反訴被告僅將85萬元匯入上開履約保證專戶，則反訴原告得請求反訴被告同意其向台新國際商業銀行建北分行領取履約保證專戶內之款項，即應為85萬元，超過部分，應予剔除。

⒋按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率。

民法第233條定有明文。

本件反訴原告雖請求反訴被告給付其所沒收金額之利息，惟依系爭契約，就反訴原告得沒收之款項，並無加給利息之約定，且反訴原告係請求反訴被告同意反訴原告自上開履約保證專戶領取款項，反訴被告之債務乃一意思表示，而非支付金錢，則依上開規定，反訴原告請求反訴被告加給利息，於法即屬無據。

㈡依上所述，反訴原告得請求反訴被告同意向履約保證專戶領取之金額為85萬元，並得請求反訴被告加計法定遲延利息給付11萬4,000元，超過部分，應予剔除。

四、綜上所述，本件反訴原告依系爭契約第10條第2項，請求判決：㈠反訴被告應同意反訴原告向台新國際商業銀行建北分行領取履約保證專戶（戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000號）內之款項95萬元，並給付該金額自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

㈡反訴被告應給付反訴原告16萬6,250元，及自110年12月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

於如主文第2、3項所示範圍內，為有理由，應予准許，超過部分，非有理由，應予駁回。

又反訴原告既未聲請假執行，亦無依職權宣告假執行之情事，反訴被告即無聲請免為假執行之必要，併此敘明。

肆、據上論結，本件本訴部分為無理由，反訴部分為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 8 月 4 日
民事第二庭 法 官 林昶燁
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 4 日
書記官 潘豐益