臺灣屏東地方法院民事-PTDV,111,訴,38,20240410,1

臺灣屏東地方法院民事判決
111年度訴字第38號
原 告 利維鈞
訴訟代理人 陳瑩紋律師
被 告 林嘉斌
訴訟代理人 徐欣愉律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國113年3月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造就坐落屏東縣○○鎮○○段000地號土地全部推定之租賃關係，其租金定為按年以各該年度申報地價年息百分之10計算。

被告應自民國110年9月13日起至前項租賃關係消滅之日止，按年給付原告依前項土地各該年度申報地價年息百分之10計算之租金。

原告先位之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第3款定有明文。

本件原告於起訴後，追加備位之訴，請求對於兩造間就坐落屏東縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）全部推定之租賃關係，其租金定為按年以各該年度申報地價年息百分之10計算，並請求被告自民國110年9月13日起至上開租賃關係消滅之日止，按年給付原告依前項土地各該年度申報地價年息百分之10計算之租金，其追加之訴與原訴，均係基於被告所有門牌號碼同鎮中正路185巷6號未辦保存登記建物（下稱系爭建物），占用系爭土地所衍生之紛爭，主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為有所關連，且原請求之訴訟及證據資料得於後請求之審理予以利用，堪認原告追加之訴及原訴二者在訴訟上所據之基礎事實係屬同一，攻擊防禦方法可相互為用，而不致遲滯訴訟程序之進行，揆諸前揭法條規定，其所為訴之追加，於法應無不合，應予准許。

二、原告主張：伊為系爭土地之所有權人，系爭土地如附圖所示編號甲部分面積45.97平方公尺上，有被告具事實上處分權之系爭建物，然被告無合法權源占用系爭土地，且因系爭建物為未辦保存登記房屋，屋齡亦已將近50年，應認已不堪使用，爰依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭建物，將土地返還原告。

又倘認兩造間就系爭土地有民法第425條之1所定法定租賃關係存在，兩造間就上開法定租賃關係之租金不能協議，被告迄今亦未給付任何租金，依民法第425條之1第2項規定，伊得請求本院定上開法定租賃關係之租金，按系爭土地各該年度申報地價百分之10計算，並請求被告自伊登記取得系爭土地所有權之日（即110年9月13日）起至上開租賃關係消滅之日止，按年給付原告依系爭土地各該年度申報地價年息百分之10計算之租金等語。

並聲明：先位部分：㈠被告應將系爭土地如附圖所示編號甲部分面積45.97平方公尺上之系爭建物拆除，並將土地返還原告。

㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。

備位部分：如主文第1、2項所示。

三、被告則以：系爭土地及建物，原均為訴外人李信敦所有，嗣後被告之父林清良於70年7月24日因拍賣而取得系爭建物，復於103年10月30日將系爭建物之事實上處分權讓與被告，系爭土地則因李信敦死亡後，無人繼承而由財政部國有財產署南區分署標售，並由原告於110年8月17日得標取得所有權，依民法第425條之1、第426條之1及第425條第1項規定，應認為兩造間就系爭土地有推定之租賃關係存在，被告占用系爭416地號土地，乃有合法權源，原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆屋還地，於法自有未合。

至原告備位之訴部分，原告請求按系爭416地號土地各該年度申報地價年息百分之10計算以定其租金，並請求被告依此給付租金，被告無意見等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

四、查系爭土地及建物，原均為李信敦所有，嗣後林清良於70年7月24日因拍賣而取得系爭建物，復於103年10月30日將系爭建物之事實上處分權讓與被告，系爭土地則因李信敦死亡後無人繼承，而由財政部國有財產署南區分署標售，並由原告於110年8月17日得標取得所有權等事實，有稅籍紀錄表、未辦理繼承登記土地或建物列冊管理單、土地登記謄本、異動索引、土地登記申請書及未辦理繼承登記不動產證明書在卷可稽（見本院卷一第73、151、169至179頁），並為兩造所不爭執，是此部分之事實，堪信為真實。

五、得心證之理由：㈠先位之訴部分：⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。

租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。

民法第425條第1項、425條之1第1項及第426條之1分別定有明文。

參諸民法第425條之1規定之立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。

法條雖明揭係讓與所有權，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質所有權無殊，應認就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適用（最高法院107年度台上字第1797號判決要旨參照）。

又民法第425條之1雖於88年4月21日始為增訂，並於89年5月5日施行，且無溯及適用之規定，惟於前揭法條施行前，倘有土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人情形，非不得以最高法院48年台上字第1457號判例意旨及上開法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，以符社會正義（最高法院101年度台上字第1114號判決意旨參照）。

⒉經查，系爭土地及建物，原均為李信敦所有，嗣後林清良於70年7月24日因拍賣取得系爭建物之事實上處分權，揆諸上揭法條規定及說明，李信敦讓與系爭建物之時點雖在89年5月5日前，且縱林清良取得者乃系爭建物之事實上處分權，仍有民法第425條之1規定之適用，應推定李信敦與林清良就系爭土地有租賃關係。

嗣後林清良於103年10月30日將系爭建物之事實上處分權讓與被告，參諸民法第426條之1規定之立法理由：「租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟。

為促進土地利用，並安定社會經濟，實務上於此情形，認為其房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；

房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係之存在。」

雖與本條規定所稱「租用基地建築房屋」之情形不盡相同；

然就林清良與李信敦間原有法定租賃關係存在之情形而言，應認屬於相類似事實，且依「促進土地利用，並安定社會經濟」之同一規範目的，即應為相同之處理，自應類推適用民法第426條之1規定。

從而，類推適用民法第426條之1規定，被告受讓系爭房屋事實上處分權後，林清良與李信敦間就系爭土地之法定租賃關係，對於被告仍繼續存在。

俟李信敦死亡後，系爭土地因無人繼承，而由財政部國有財產署南區分署標售，並由原告於110年8月17日得標取得所有權，揆諸上揭法條規定，原告取得系爭土地所有權後，李信敦與被告間就系爭土地之法定租賃關係，對於原告而言仍繼續存在（最高法院111年度台上字第856號判決同此結論）。

⒊原告固主張系爭建物屋齡已將近50年，已達不堪使用之情形，則兩造間就系爭土地之法定租賃關係應已消滅云云，惟查，經本院囑託屏東縣建築師公會鑑定系爭建物是否已達不堪使用之程度，其鑑定結果為：「透過高程水準測量成果得知鑑定標的物之結構體傾斜狀況，由測量成果分析，1F騎樓部分左側及右側樑底高程差為3mm，而3F室內高程最高與最低高程差為1cm，由此研判本標的物結構體並無明顯傾斜狀況；

透過目視及非破壞性之敲擊試驗，發現鑑定標的物有多數磁磚空鼓、牆面裂紋及部分牆面水痕，並無發現重大結構裂痕、鋼筋外露鏽蝕等結構嚴重破壞之現象；

綜合上述分析結果研判，鑑定標的物尚堪使用」等語，有鑑定報告書在卷可稽（見本院卷二第31、33頁），足認系爭建物尚未達不堪使用之程度，就此原告復未能提出任何證據以實其說，自無從為對其有利之認定，則兩造間就系爭土地之法定租賃關係並未消滅，原告此部分之主張，應無可採。

⒋依上，兩造間就系爭土地既有法定租賃關係存在，難謂被告係無合法權源而占用系爭土地，則原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭建物，將土地返還原告，於法應屬無據。

㈡備位之訴部分：⒈按民法第425條之1第1項所定租賃關係，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項設有明文。

次按請求法院核定租金之訴雖屬形成之訴，惟形成判決固於判決確定時，始發生形成力，惟此係指形成力本身發生之時期而言，倘形成判決之內容係使其標的之法律關係溯及既往而發生、變更或消滅者，則於發生形成力之際，其所形成之法律效果即溯及既往發生（最高法院104年台上字第2157號民事判決意旨參照）。

又出租人顯難於法定租賃契約成立前，即完成協議或訴訟程序，以便於法定租賃契約成立時得立即起算租金。

倘不准許法定租賃關係之出租人請求核定溯及法定租賃關係成立時之租金，則承租人於法定租賃契約成立後，迄至起訴狀繕本送達或核定租金判決確定前，均毋庸給付租金，此與租賃契約屬有償契約之性質，即有未合，且使出租人徒受上開期間土地使用、收益所得利益之損失，自應認出租人請求核定租金，應可溯及於租賃契約成立時發生效力，方屬適當。

再者，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。

土地法第97條第1項定有明文；

此依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。

又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院109年台上字第1925號判決意旨參照）。

⒉經查，系爭土地為都市計畫住宅區用地，其周圍多為商家，且巷口即有郵局，暨系爭建物為鋼筋混凝土造3層樓房屋，被告占有使用系爭土地，係供自己居住及出租予他人作理髮廳營業使用等情，有土地登記謄本、土地使用分區證明、現場照片及鑑定報告（含位置圖）附卷可參（見本院卷一第35、36、59頁，本院卷二第34-1、49、229頁），並經本院至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷一第409頁），且為兩造所不爭執。

本院審酌系爭土地所在位置繁榮，且生活機能便利，因認兩造間就系爭土地之租金，應按依申報地價年息百分之10計算，方屬適當，被告對此亦無意見。

又原告係於110年9月13日登記取得系爭土地所有權，有土地登記謄本在卷可憑（見本院卷二第229頁），則其請求被告自110年9月13日起至前項租賃關係消滅之日止，按年給付原告依系爭土地各該年度申報地價年息百分之10計算之租金，即屬有據。

六、綜上所述，本件先位之訴部分，原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭建物，並將土地返還原告，為無理由，應予駁回。

又原告先位之訴既經駁回，其假執行之聲請即已失所依附，應併駁回之。

備位之訴部分，原告依民法第425條之1第2項規定，請求本院定兩造間就系爭土地推定之租賃關係之租金，按系爭土地各該年度申報地價百分之10計算，暨請求被告自110年9月13日起至上開法定租賃關係消滅之日止，按年給付其依系爭土地各該年度申報地價年息百分之10計算之租金，為有理由，應予准許。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 4 月 10 日
民事第二庭 審判長法 官 凃春生
法 官 薛全晉
法 官 高世軒
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 10 日
書記官 潘豐益