臺灣屏東地方法院民事-PTDV,111,訴,722,20240130,1

臺灣屏東地方法院民事判決
111年度訴字第722號
原 告 陳簡幼
訴訟代理人 何剛律師
被 告 鄭寬隆
訴訟代理人 鄭惠敏
上列當事人間減少價金事件，本院於民國113年1月8日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

(一)原告於111年間經由中信房屋內埔光明加盟店(下稱仲介公司)仲介，向被告購買坐落屏東縣○○鄉○○段0000○0000地號土地(下稱系爭土地)，兩造於111年7月27日簽訂土地買賣契約，約定買賣價金為新臺幣(下同)10,760,000元(下稱系爭買賣契約)，並已同意履約保證機構將價金全數撥款予被告。

惟原告及原告配偶陳振輝，與被告及其委託之仲介公司仲介人員李麗香磋商買賣事宜、簽訂買賣契約時，被告及李麗香均未告知系爭土地周邊有嫌惡設施情事。

系爭買賣契約中所附不動產說明書（下稱系爭說明書）中之「其他重要事項」雖有勾選「周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施」欄位，然簽約當日訴外人陳振輝屢向被告及李麗香詢問該項情事，卻遭李麗香刻意以手遮掩該項目，並告知該項目並無瑕疵，被告亦全程不語。

簽約完成後，原告及訴外人陳振輝為釐清系爭土地常有濃烈豬糞味之來源，前往仲介公司詢問，經仲介公司其他營業員比對GOOGLE空照圖，始知系爭土地東邊半徑約50公尺處即同段2580地號土地為內埔鄉第四號及第十五號公墓設施（下稱系爭公墓），足以減損系爭土地之交易價值，被告出售系爭土地時未盡告知義務，自應負物之瑕疵擔保責任。

(二)再依土地價格比較法，系爭土地之買賣價格為每坪1.4萬元，周邊農地巿價則為每坪約1至1.2萬元，每坪取得成本高出巿價約3,000元，即占系爭土地兩成價格，且周邊農地距離公墓設施皆超過300公尺，則原告請求減少買賣價金之一成應屬合理。

為此，爰依民法第359條規定，請求被告返還價值減損之買賣價金1,076,000元等語，並聲明：⑴被告應給付原告1,076,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：伊原開價1200萬元出售系爭土地，係因李麗香表示原告之夫陳振輝以土地後方有公墓及豬屎味為由，要求降價至1076萬元，伊因工作繁忙無暇耕作，遂同意降價出售。

簽約時仲介公司有提供不動產說明(含重要環境設位置參考圖)供雙方詳閱，並分別簽名，故原告主張不知系爭土地後方有公墓設施並非實在。

另原告所舉周邊土地僅新埔段3174地號與系爭土地一樣位於豐富路(十米路)上，但距離大型豬舍50公尺左右，其餘同段2718、2761、2784地號均位巷弄內之四米路，系爭土地優於原告所提供之比較標的，故原告請求減少價金並無理由等語，並聲明：原告之訴駁回。

三、經查，原告於111年間經由仲介公司仲介，向被告購買系爭土地，兩造於111年7月27日簽訂系爭買賣契約，而系爭買賣契約中所附不動產說明書中之「其他重要事項」有勾選「周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施」欄位，系爭土地東邊半徑300公尺內有同段2580地號土地即內埔鄉第四號及第十五號公墓設施等事實，有系爭買賣契約書暨所附系爭說明書附卷足稽，且為兩造所不爭執，應堪信為真實。

四、本院之判斷： ㈠本件爭點：原告主張簽約前未獲知悉有系爭公墓之存在，而系爭公墓屬民法第354條物之瑕疵，得依民法第359條減少買賣價金，而請求被告返還價值減損之買賣價金1,076,000元，是否有理？㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

又出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

惟買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。

買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。

但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第354條、第355條及第359條分別定有明文。

次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為物有瑕疵（最高法院90年度台上字第915號判決參照）。

易言之，該缺點須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質不具備者，始得謂之。

再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(最高法院17年上字第917號判決先例意旨參照)。

買賣標的物是否具有兩造約定或依通常交易觀念所指之瑕疵，應由買受人就該項利己事實之存在負舉證之責。

原告主張「原告及原告配偶陳振輝，與被告及其委託之仲介公司仲介人員李麗香磋商買賣事宜、簽訂買賣契約時，被告及李麗香均未告知系爭土地周邊有嫌惡設施情事。

簽約當日訴外人陳振輝屢向被告及李麗香詢問該項情事，卻遭李麗香刻意以手遮掩該項目，並告知該項目並無瑕疵，被告亦全程不語。」

云云，惟為被告否認，並以前詞抗辯。

依前揭規定及說明，自應由系爭不動產買受人即原告先就系爭不動產有系爭瑕疵存在之事實負舉證之責。

經查：1.證人李麗香於本院審理時到庭具結證述：「（簽約當下你有無逐一告知原告具體嫌惡設施內容？）在我的認知，該土地和墓地中間有隔一塊地，應該不在300公尺範圍內有嫌惡設施，一直到我和陳振輝（即原告配偶）通話的時候，被告說要1100萬才要賣，原告下的斡旋是1070萬，這樣還有差了30萬，我跟陳振輝說要不要請他加一些價，陳振輝說不要，後面就是墓地前面又有豬舍這兩個嫌惡設施，所以不要加價，我跟他說墓地應該是在後面有一塊地和道路隔著，應該不是在正後方，前面的豬舍應該沒有在養了，更前面的地方有在養的畜牧場，但有時候因為風向才會有味道。

（所以你認為300公尺內沒有嫌惡設施嗎？）我有用這個嫌惡設施來跟被告議價，原告不願意加價，因為有兩個嫌惡設施。

不動產說明書後附有重要環境設施位置參考圖（週邊300公尺）、成交行情資料表，簽約的時候有拿出來，都會一併出示給原告看，在簽約的時候就有給兩造看過簽名了。

（原告簽約時就知道豬舍和公墓等嫌惡設施？）對。

（也因此有減價達成合約價1076萬元？）是。

（減價就是因為有嫌惡設施嗎？）是。」

等語明確（見本院卷第154至158頁），且參諸卷附重要環境設施位置參考圖、中信房屋成交行情資料表（見本院卷第125、127頁），其上確有查詢系爭土地週邊300公尺內之重要環境設施，其中亦包括系爭公墓之內埔鄉第四公墓在內，且確經兩造簽名，足見原告於簽約時即已知悉系爭土地週邊300公尺內有系爭公墓之嫌惡設施存在，亦可見系爭土地的買賣是經由雙方考量各種情事後所為的決定。

是原告於本院審理時否認在簽約前有看到過上開重要環境設施位置參考圖、中信房屋成交行情資料表云云（見本院卷第157頁），與上開事證不符，非可採信。

2.又被告於本院審理時答辯：伊原開價1200萬元出售系爭土地，係因李麗香表示原告之夫陳振輝以土地後方有公墓及豬屎味為由，要求降價至1076萬元，伊因工作繁忙無暇耕作，遂同意降價出售等語，經核其所辯與證人李麗香上開證述之情節相符，且核與原告所提出之「不動產說明書（素地）」其上「委託銷售總價」記載「1200萬」相符，且不動產說明書上「其他重要事項」項目1「周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施」亦有勾選「是」，及「土地買賣契約書」其上第三條「買賣價金之給付與收受」記載「本買賣標的總價款為新台幣壹仟零柒拾陸萬元整」等情均相符，與常理亦無違背，是被告上開答辯應堪可採信為真。

3.至證人即原告之配偶陳振輝到庭具結證述：「（你是何時發現嫌惡設施？）因為我太太一直生病，跑醫院都治療不好，後來去找問事的，那個人說沒事不要去陰地去走，後來我就去系爭土地後面看，才發現附近有公墓而且很大，我問李麗香，她一句話都沒有說。

（被告有無主動來告知嫌惡設施的存在？）沒有，是我查詢的。

（你去買系爭土地時，有無去附近看一下？）只有在前面看，看一下大馬路的部分。

（原告是否因為買了以後才發現嫌惡設施，身體開始不適？）在發現之前就有身體不適，求醫無效後，才去找問事的做法事，處理完法事就好了，這個比較玄，無法解釋。」

等語（見本院卷第150至157頁），惟與前開證人李麗香之證述、上開書證之客觀記載等情不符，亦與常理有違，蓋衡諸常情，因不動產之價額較高，故除投資客外，一般民眾在作出購買不動產此人生重要決定前，均會多方詳加探詢、仔細查看所欲購置標的物之內外狀況及周邊環境、設施等，以作為是否購買之考量因素，而觀諸系爭土地價額達1千餘萬元，交易金額顯非小，且系爭公墓於原告購入系爭土地前即已存在，有GOOGLE地圖在卷可稽，任何人至現場附近稍加查看即可得知，何況有意購買系爭土地之原告，豈可能渾然不知？然原告及證人陳振輝竟稱僅稍微查看系爭土地前方大馬路部分，此顯與常理及吾人日常生活經驗有違，又系爭公墓於原告購入前既已存在，則證人將原告身體不適之原因歸咎於購買系爭土地後系爭公墓之存在，顯乏科學根據及邏輯推論基礎，是證人陳振輝之證述，應僅係事後附和原告之詞，並不足採為有利原告之論據。

㈢次按內政部制頒之「不動產說明書應記載及不得記載事項」，明定不動產說明書，應記載建物、基地、重要交易條件及其他重要事項等內容，關於周邊環境之其他重要事項，明揭「周邊半徑300公尺範圍內之重要環境設施」，並列舉該等環境設施包括公（私有）市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加（氣）油站、瓦斯行、葬儀社等（見原審卷一第136頁）。

而系爭土地本身並無嫌惡設施，且既存已久之系爭公墓距離系爭土地不遠稍微查看即可得知，業經本院認定如前，是系爭公墓縱為系爭土地交易之應記載於不動產說明書之事項；

然查此係因不動產交易金額龐大，為避免成交後產生交易糾紛，不動產經紀業管理條例第22條、第23條乃規定仲介之經紀業，應指派經紀人在不動產說明書簽章，並由經紀人員在執行業務過程中，以不動產說明書向交易相對人解說之義務。

而系爭公墓與系爭土地間尚隔2條道路及2塊農地，直線距離超過50公尺，惟仍位在系爭土地周邊半徑300公尺內，有地籍圖謄本、GOOGLE地圖各1紙在卷可稽（見本院卷第41、43頁），系爭公墓固屬嫌惡設施，且位在系爭土地周邊半徑300公尺內，固亦有減損系爭土地交易價值，然業經證人李麗香商請被告減價為1076萬元而成交等情，已如上述。

惟造成「不動產價值貶低之因素」，與不動產本身瑕疵實為不同之概念，除不動產本身物之瑕疵或建物現況外，尚有諸多因素可能影響不動產價值，系爭公墓並非坐落在系爭土地上，非屬兩造間買賣之標的，縱會影響系爭土地之交易價值，但仍非屬系爭土地之瑕疵。

縱如原告所稱為系爭土地周邊環境之其他重要事項（即有系爭公墓屬嫌惡設施），依上說明，原告就其僅需查看週邊即可得而知之公墓，自無法諉為不知，其明知於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，或有重大過失而不知，被告身為出賣人，亦未保證其無瑕疵時，自不負擔保之責；

況被告並無故意隱匿不告知其瑕疵之情事，已如上述，則被告是否應負瑕疵之擔保責任，即非無疑。

㈣再按前揭不動產說明書解說之目的，在於使交易相對人，經由不動產經紀人員之說明，得就交易不動產之權利關係、使用現況、瑕疵情形、交易條件及周邊環境等充分理解，並為全面考量後，始決定是否成立不動產系爭契約。

因此，詳實之不動產說明書內容有助於提供買、賣雙方充分之物件資訊，以協助當事人作成正確之交易決定並順利完成交易程序，以避免日後滋生糾紛或造成買受人之損害。

是不動產說明書應記載及不得記載事項，應係規範「不動產經紀業者」之善良管理人注意義務，及據實調查交易標的之相關資訊，避免影響交易當事人權益，實非規範賣方之說明義務，自非可歸責於被告。

㈤綜上，本件系爭公墓並沒有緊靠系爭土地，與系爭公墓的最近邊界，直線距離仍有50公尺以上的相當距離，並有2條道路兩塊農地阻隔，且原告亦自承農地上有種植香蕉、檳榔擋住，則此一嫌惡設施存在的事實，是否足以認為系爭土地因此而失去通常之效用或契約預定的效用或品質，自屬有疑，本院不能因原告自己的主觀認知或心理因素，就遽認原告所指摘之上情為真。

又系爭公墓並非本件系爭土地上之瑕疵，已如前述，縱如原告所稱為系爭土地之周邊環境之其他重要事項（即有系爭公墓屬嫌惡設施）而為「不動產價值貶低之因素」或如原告所稱之瑕疵，依上說明，原告就系爭公墓之存在既已知悉而無法諉為不知，其明知於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，或有重大過失而不知，被告作為出賣人亦未保證其無瑕疵時，自不負擔保之責（民法第355條參照）；

況被告並無故意隱匿不告知其瑕疵，已如上述，故原告依民法第359條規定，請求減少價金1,076,000元，尚非有據。

五、綜上所述，原告主張依民法第359條規定請求被告減少價金返還1,076,000元，並無理由，應予駁回。

原告之訴既已駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 1 月 30 日
民事第三法庭 法 官 陳茂亭
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 30 日
書記官 房柏均