臺灣屏東地方法院民事-PTDV,112,原簡上,2,20230705,1

臺灣屏東地方法院民事判決
112年度原簡上字第2號
上 訴 人 劉雨晴

訴訟代理人 林宗儀律師
被 上訴 人 唐于埕

上列當事人間請求確認優先承購權存在事件，上訴人對於中華民國111年11月7日本院潮州簡易庭111年度潮原簡字第28號第一審判決提起上訴，本院於112年6月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決廢棄。

確認上訴人就被上訴人於本院111年度司執字第448號民事執行事件應買之門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路00號房屋，有優先購買權存在。

第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

事實及理由

一、本件被上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、上訴人於原審起訴主張：坐落屏東縣○○鄉○○○段000地號土地(下稱系爭491地號土地，其餘同段土地亦同)上之門牌同鄉新古樓村中山路34號房屋（下稱系爭房屋，暫編為同段105建號，另占用系爭109、113地號土地），為伊父劉義達所有，經被上訴人於本院111年度司執字第448號民事執行件（下稱系爭執行事件）公告應買期間，以新臺幣(下同)7萬1,000元應買。

惟系爭491地號土地(重測前為同鄉古樓段1780地號土地)原由劉義達之父劉安忠，因於其地上有自住房屋，申請准予設定地上權，並於58年12月15日辦畢地上權設定登記，存續期限自58年8月21日至68年8月20日(下稱系爭地上權)，劉安忠死亡後，由劉義達因繼承而取得系爭地上權，於80年9月25日辦畢繼承登記，並於83年8月27日，因地上權期間屆滿，而登記為系爭491地號土地之所有權人，系爭地上權因與所有權混同而塗銷。

系爭491地號土地所有權，嗣經劉義達於90年4月6日以贈與為原因移轉登記予其子劉德昌，其後劉德昌又於107年5月3日以贈與為原因移轉登記予上訴人。

系爭房屋於90年4月6日劉德昌取得土地所有權之前，與系爭491地號土地均為劉義達所有，則於劉德昌取得土地所有權之後，倘認系爭地上權已因混同而消滅，將使劉義達所有系爭房屋不再有占有系爭491地號土地之合法權源，而有遭拆除之風險，故應例外解為系爭地上權並不因混同而消滅，以符保障原住民生計之意旨。

其次，系爭執行事件於第三次拍賣後公告應買，系爭491地號土地未併同拍賣，而由被上訴人具狀聲明應買系爭房屋，將造成土地與建物各異其所有人之結果，依民法第838條之1前段規定，亦應視為已有地上權之設定，則依土地法第104條第1項規定，於被上訴人應買劉義達所有系爭房屋時，伊得主張對系爭房屋有優先購買權。

其次，系爭491地號土地與其地上系爭房屋，原同屬劉義達所有，嗣後其僅將系爭491地號土地所有權讓與劉德昌，依民法第425條之1第1項規定，推定劉德昌與劉義達間，在系爭房屋得使用期限内，有租賃關係存在，而劉德昌再將系爭土地所有權讓與上訴人，上訴人亦因而繼受其租賃關係。

從而，上訴人對於被上訴人應買之系爭房屋，亦得依土地法第104條第1項規定，主張有優先購買權等情，並聲明：確認被上訴人於系爭執行事件拍得之系爭房屋，上訴人之優先購買權存在。

三、被上訴人未於原審言詞辯論期日到場，據其提出之書狀陳述略以：上訴人未舉證其有何實質租賃關係存在或有業經設定登記而生效之地上權、典權。

其次，上訴人係主張未經登記生效之地上權存在，認為依民法第838條之1前段規定，視為已有地上權之設定，惟依土地登記規則第4條規定，地上權之取得、設定、移轉、喪失或變更，應辦理登記，則其既未辦理登記，對伊自不生效力。

至於，土地法第104條第1項後段規定之基地所有權人優先購買權，則僅係基地出租人與承租人間之權利義務關係，並無對抗第三人之效力等語，資為抗辯，並聲明：上訴人之訴駁回。

四、原審判決駁回上訴人之請求，上訴人聲明不服，提起上訴，其上訴意旨略以：劉義達繼承劉安忠所遺系爭房屋及系爭地上權，並於83年8月27日因地上權期間屆滿，依法取得系爭491地號土地所有權，系爭土地及建物同屬劉義達一人所有，劉義達於90年4月6日將系爭491地號土地以贈與為原因移轉登記予劉德昌，依民法第425條之1第1項規定，推定劉義達與劉德昌於系爭房屋得使用期限內有租賃關係。

其後，劉德昌再於107年5月3日將系爭491地號土地以贈與為原因移轉登記予伊，則依民法第425條第1項規定，前開租賃關係對於受讓土地之伊仍繼續存在，是伊與劉義達間就系爭房屋坐落之系爭491地號土地，亦有法定租賃關係存在。

其次，系爭地上權雖因混同而塗銷，然因劉義達將系爭491地號土地移轉登記予劉德昌，造成系爭房屋及系爭491地號土地各異其所有人，則系爭地上權之存在，對劉義達有法律上之利益，應例外認為系爭地上權不因混同而消滅。

再者，倘認系爭地上權已因混同而消滅，亦應類推適用民法第838條之1第1項前段規定，於劉義達與劉德昌間視為已有地上權之設定。

從而，伊既為前開租賃關係之繼受人，劉義達則為系爭491地號土地之地上權人(請優先審酌前開租賃關係存否，再審酌劉義達就系爭491地號土地是否有地上權存在)，依土地法第104條第1項規定，伊自得主張就系爭房屋有優先購買權存在等語，並聲明：㈠原判決廢棄。

㈡確認上訴人就被上訴人於系爭執行事件應買之系爭房屋，有優先購買權存在。

被上訴人則未於本院言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

五、經查，系爭491地號土地(109年10月9日重測前為同鄉古樓段1780地號土地)，於58年9月30日因土地總登記，登記為中華民國所有，乃山坡地保育區丙種建築用地，劉安忠於58年12月15日登記為地上權人，其於67年9月27日死亡後，由劉義達於80年9月25日因繼承而登記為地上權人，並於83年4月6日因地上權期間屆滿取得所有權，於83年8月27日辦畢登記，系爭地上權則因混同而塗銷。

嗣後劉義達於90年4月6日以贈與為原因將系爭491地號土地所有權移轉登記予其子劉德昌，劉德昌再於107年3月23日以贈與為原因，將系爭491地號土地所有權移轉登記予上訴人，並於107年5月3日辦畢登記。

又系爭房屋原為劉義達所有，坐落在系爭491地號土地上(另分別占用系爭109、113地號土地7.21及20.18平方公尺)，於系爭執行事件公告應買期間，由被上訴人聲明以7萬1,000元應買，經本院民事執行處詢問債權人永豐商業銀行股份有限公司及債務人劉義達意見，劉義達於111年6月16日具狀聲明異議，經本院民事執行處司法事務官裁定駁回其異議確定，而上訴人則於111年6月21日具狀行使優先購買權，並於111年7月8日提起本件訴訟等情，有土地登記謄本、土地登記簿謄本、地籍異動索引、地籍圖謄本及民事聲明應買狀在卷可稽(見原審卷第15頁、第17頁、第65頁、第67、69頁、第83至91頁)，復經本院調閱系爭執行事件卷宗查閱無訛，堪信為實在。

六、得心證之理由：㈠按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。

土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

民法第425條及第425條之1第1項分別定有明文。

又民法第425條之1第1項前段規定，在於保障社會經濟利益兼顧受讓人利益，是前手有民法第425條之1適用，俾免房屋遭受拆除損及社會經濟利益，則其後繼受房屋或土地者，基於相同維護社會經濟需求，亦有同受民法第425條之1規範之必要，即受該條規定之效力直接所及，而不須再適用民法第425條之規定(最高法院101年度台上字第1643號判決意旨參照)。

次按土地法第104條第1項規定基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院49年台上字第1546號、69年台上字第945號、70年度台上字第1538號、第698號、78年度台上字第483號裁判要旨參照）。

又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地(最高法院48年台上字第1457號判決先例參照)。

民法第425條之1係將前開判決先例意旨明文化，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係（該條立法理由參照）。

惟由上開判決先例可知，倘有特別情事可解釋為當事人另有真意者，自不受推定租賃關係之拘束，另參酌民法第425條之1規定，亦僅規定推定有租賃關係，則當事人尚非不能以反證推翻該推定之效力。

而土地法第104條第1項有關優先承買權之規定，並未區分法定(推定)或意定租賃關係，而該條文之規範目的，係使基地與基地上之建物合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭（最高法院65年台上字第530號、91年度台上字第2154號判決意旨參照），此在法定租賃與意定租賃關係，並無不同。

是以，依民法第425條之1成立法定租賃關係之承租人，自得主張土地法第104條第1項之優先購買權。

㈡查系爭491地號土地及系爭房屋原均屬劉義達所有，劉義達於90年4月6日以贈與為原因將系爭491地號土地所有權移轉登記予劉德昌，劉德昌再於107年3月23日以贈與為原因，將系爭491地號土地所有權移轉登記予上訴人，並於107年3月23日辦畢登記，已如前述，則依民法第425條之1規定，劉義達於90年4月6日以贈與為原因將系爭491地號土地所有權移轉登記予劉德昌時，劉義達與劉德昌間就系爭491地號土地，推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係。

嗣後劉德昌雖又將系爭491地號土地讓與上訴人，基於保障社會經濟利益兼顧受讓人利益之同一性，前開租賃關係對於上訴人與劉義達間，亦生效力。

上訴人主張：劉德昌將系爭491地號土地移轉登記予伊，劉德昌與劉義達間依民法第425條之1第1項推定而有之租賃關係，對伊繼續存在等語，堪予採信。

㈢上訴人與劉義達間就系爭491地號土地及系爭房屋間，依民法第425條之1第1項規定，有推定租賃關係存在，已如前述，而土地法第104條第1項規定，並未區分法定(推定)或意定租賃關係，則系爭房屋於系爭執行事件經三次拍賣後公告應買3個月，由被上訴人於公告應買期間聲明願依原定拍賣條件即7萬1,000元應買，依土地法第104條第1項規定，系爭房屋所座落基地之所有權人即上訴人，自有依同樣條件優先購買之權。

上訴人主張：伊與劉義達間有租賃關係存在，依土地法第104條第1項規定，有優先購買權存在等語，洵屬有據。

從而，上訴人請求確認上訴人就被上訴人於系爭執行事件應買之系爭房屋，有優先購買權存在，為有理由，應予准許。

至上訴人雖另主張：系爭地上權之存在，對劉義達有法律上之利益，應例外認為系爭地上權不因混同而消滅；

倘認系爭地上權已因混同而消滅，則應類推適用民法第838條之1第1項前段規定，於劉義達與劉德昌間視為已有地上權之設定。

依此，本件應有民法第104條第1項規定之適用等語，惟其已表明優先審酌前開租賃關係存否，再審酌劉義達就系爭491地號土地是否有地上權存在，則本院既已認其所為租賃關係存在之主張為有理由，自無庸就劉義達就系爭491地號土地有無地上權一節再為審酌。

六、綜上所述，上訴人請求確認其就被上訴人於系爭執行事件應買之系爭房屋，有優先購買權存在，為有理由，應予准許。

原審為上訴人敗訴之判決，容有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決廢棄，改判如主文第2項所示。

七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項、第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 112 年 7 月 5 日
民事第二庭 審判長法 官 凃春生
法 官 俞亦軒
法 官 薛全晉
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 7 月 5 日
書記官 蔡語珊