臺灣屏東地方法院民事-PTDV,112,重訴,25,20240430,1

臺灣屏東地方法院民事判決
112年度重訴字第25號
原 告 李岱如

陳威良
共 同
訴訟代理人 蔡念辛律師
被 告 劉宗霖
上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國113年4月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將新臺幣325萬元存入第一商業銀行桃園分行「第一商業銀行受託信託財產專戶（帳號：00000-000000000）」，並應自民國111年10月2日起至存入上開金額之日止，按日給付原告依上開金額萬分之2計算之違約金。

被告應將新臺幣441萬5,000元存入第一商業銀行桃園分行「第一商業銀行受託信託財產專戶（帳號：00000-000000000）」，並應自民國111年11月30日起至存入上開金額之日止，按日給付原告依上開金額萬分之2計算之違約金。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告以新臺幣255萬5,000元供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣766萬5,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：㈠兩造因鑫成家不動產有限公司之仲介，於民國111年5月6日簽訂土地買賣契約書，由被告以總價新臺幣（下同）3,832萬5,000元，向原告購買坐落屏東縣內埔鄉新隘寮段597、598、673、676、677、678、679地號土地（以下合稱系爭土地），並簽訂價金信託履約保證申請書（下稱系爭履保申請書），約定在上開598地號土地辦理農業用地作農業設施容許使用後，被告應於3日內給付第1期款（簽約款）325萬元，並應於2個月內給付第2期款（備證用印款）441萬5,000元，均應存入第一商業銀行桃園分行「第一商業銀行受託信託財產專戶（帳號：00000-000000000）」（下稱系爭買賣契約）。

上開598地號土地已於111年9月18日經屏東縣政府核發「農業用地作農業設施容許使用同意書」，惟被告卻未於約定之3日及2個月內，將325萬元及441萬5,000元存入第一商業銀行桃園分行「第一商業銀行受託信託財產專戶（帳號：00000-000000000）」。

爰依系爭買賣契約書第3條、第10條第2款及系爭履保申請書第4條約定，請求如主文第1、2項所示。

㈡代書蔡志杰雖以原告代理人李承樺之名義，發函被告為解除契約之意思表示，然蔡志杰事先並未經李承樺之同意，屬無權代理，且縱為有權代理，亦屬雙方通謀所為虛偽意思表示，依法為無效，自均不生解除契約之效力。

其次，被告對於蔡志杰以李承樺之名義為解除契約之意思表示，事先知情並同意，目的係為免於給付付仲介服務費，依民法第148條規定，被告應不得對原告主張該解除契約之意思表示為有效。

至被告雖以系爭土地乃袋地，無從指定建築線，存有物之瑕疵為由，解除系爭買賣契約，惟系爭土地與國有供公眾通行之土地相鄰接，並非袋地，則其所為解除契約之意思表示，於法亦有未合等語。

㈢並聲明：⒈如主文第1、2項所示。

⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告未於言詞辯論期日到場，據其前此到場陳稱，略以：李承樺已於112年2月2日向被告寄發存證信函，解除系爭買賣契約，且被告亦已於同年月22日撤回土地現值申報獲准，系爭買賣契約既已不復存在，原告之請求，應無理由。

又兩造間並未約定懲罰性違約金，系爭買賣契約書第10條第2項之約定，乃損害賠償預定性之違約金，原告解除系爭買賣契約，並無受有損害可言，則被告自無庸負賠償違約金之責任。

其次，倘認原告並未合法解除系爭買賣契約，因系爭土地係屬袋地，而有物之瑕疵，被告已以此為由，於112年8月2日依民法第359條規定，以書狀之送達解除系爭買賣契約，則原告依系爭買賣契約，為本件之請求，於法亦屬無據等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

四、原告主張兩造因鑫成家不動產有限公司之仲介，於111年5月6日簽訂系爭買賣契約書，由被告以總價3,832萬5,000元，向原告購買系爭土地，並簽訂系爭履保申請書，約定在上開598地號土地辦理農業用地作農業設施容許使用後，被告應於3日內給付第1期款（簽約款）325萬元，並應於2個月內給付第2期款（備證用印款）441萬5,000元，均應存入第一商業銀行桃園分行「第一商業銀行受託信託財產專戶（帳號：00000-000000000）」。

又蔡志杰以李承樺之名義，發函被告為解除契約之意思表示，且被告對此事先知情並同意之事實，業據其提出系爭買賣契約書及系爭履保申請書為證（見本院卷第29至39頁），並有存證信函在卷可稽（見本院卷第137頁），核與證人李承樺、蔡志杰、鄭明宗證述之情節相符（見本院卷第166至172頁），且為被告所不爭執，是此部分之事實，自堪信為實在。

五、得心證之理由：㈠原告並未合法解除系爭買賣契約：⒈按表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，其意思表示，不因之無效。

但其情形為相對人所明知者，不在此限。

權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。

行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。

無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。

民法第86條、第148條及第170條第1項分別定有明文。

次按基於法官知法原則，法院審理具體個案，就調查證據所得之事實，須加以評價、賦予法律效果所依據之法規，原則上並非待證事項，當事人本無舉證之責任。

就被上訴人主張之原因事實，倘無實體法上請求權競合之情形，則該原因事實所該當之實體法上單一權利，應依法官知法、法官依法獨立審判等原則，由法官依職權為法律之適用，不受當事人法律上主張之拘束。

且就此非屬當事人得處分之法律適用，亦不得由當事人協議之，並使法院受其拘束。

又受訴法院所持法律見解，倘與當事人陳述或表明者有所不同，因將影響裁判之結果，審判長自應向當事人發問或曉諭，令其就訴訟關係所涉法律觀點，為必要之法律上陳述，以盡民事訴訟法第199條第1項、第2項規定之闡明義務，並利當事人為充分之攻擊防禦及適當完全之辯論（最高法院111年度台上字第2360號、106年度台上字第2962號判決意旨參照）。

⒉本件被告雖抗辯原告已於112年2月2日以存證信函解除系爭買賣契約，故原告不得再向其請求履行系爭買賣契約云云。

然查，證人李承樺證稱：原告委託伊出售系爭土地，上開存證信函並非伊授權代書蔡志杰所為等語（見本院卷第168頁），證人蔡志杰亦證稱：該存證信函上李承樺之印章係伊所蓋，伊寄出該存證信函前並未先給李承樺看過等語（見本院卷第169頁），足見蔡志杰寄發該解除系爭契約意思表示之存證信函前，並未徵得李承樺之同意，屬冒名行為，且在交易上具有識別重要性，應類推適用無權代理之規定，該冒名行為事後又未經原告或李承樺承認，揆諸上揭規定，對原告自不生效力，則被告此部分之抗辯，於法無據。

⒊縱認蔡志杰係經李承樺授權，以李承樺之名義寄發上開存證信函，惟參諸證人蔡志杰所證：被告向伊表示希望本件買賣可排除仲介，伊方提議先解除系爭買賣契約，再訂定另一買賣契約，被告對此亦知悉等語（見本院卷第169至171頁），就此，被告並無爭執（見本院卷第190頁），足見兩造並無解除系爭買賣契約之真意，被告亦同意原告以此方式偽裝系爭買賣契約業經解除，以規避支付仲介費。

揆諸上揭規定，原告無欲為解除系爭買賣契約之意思表示，且為被告所明知，則原告所為解除契約之意思表示自屬無效，被告辯稱系爭買賣契約業經原告解除云云，應無足採。

原告雖主張兩造間係通謀而為虛偽意思表示，解除系爭買賣契約之行為無效云云，然原告解除系爭買賣契約之意思表示乃單獨行為，自無民法第87條規定之適用，而兩造既無解除系爭買賣契約之意思，僅係由原告寄發為解除契約意思表示之存證信函予被告，既經本院認定如前，則其應發生何等效果，揆諸上揭說明，乃法官法律適用之職權，並不受當事人法律上主張之拘束，附此敘明。

⒋況被告既明知原告並無解除系爭買賣契約之意思，並同意由原告對其寄發為解除契約意思表示之存證信函，已如前述，則其仍抗辯原告已解除系爭買賣契約，自與民法第148條第2項所定誠信原則有違，且為權利濫用，應非法之所許。

甚者，兩造均無解除系爭買賣契約之意思，僅係為規避支付仲介費用，而推由原告方面為解除契約之意思表示，核係以損害他人為主要目的，依民法第148條第1項規定，該解除契約之意思表示亦應認為無效，方符公平。

㈡被告亦未合法解除系爭買賣契約：⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；

買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項、第355條第1項及第359條第1項本文分別定有明文。

⒉本件被告抗辯系爭土地乃袋地，無從指定建築線以興建雞舍，存有物之瑕疵云云。

惟查，系爭598地號土地東臨一寬約5公尺之柏油鋪面通路，且該通路可連接屏東縣內埔鄉黎東路653巷，經本院至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第307頁）。

又經本院函詢屏東縣內埔鄉公所，據其函復：同段656、662地號土地均為國有土地，其銜接黎東路653巷處係該公所維護管理之現有巷道，且供公共通行亦供周邊土地通行使用，此瀝青道路係該公所鋪設等語（見本院卷第347頁），由此可見，系爭土地應非袋地，而無被告所指存有物之瑕疵之情形。

⒊依兩造之陳述，被告購買系爭土地之用途在於經營養雞場（見本院卷第272、335頁），且參諸系爭買賣契約書特約條款第3條約定之記載：「賣方（即原告）應配合辦理農業設施容許使用……如無法取得農業設施容許使用，則買賣無條件解除合約……」等語（見本院卷第39頁），應認系爭買賣契約預定效用乃被告得在系爭土地上經營養雞場，且原告應配合被告申請農業設施容許使用。

經查，被告已獲屏東縣政府核定容許在系爭598地號土地（面積6,956.27平方公尺），得為面積6,987.91平方公尺（1層3,594.91平方公尺、2層3,393平方公尺）之農業設施，以批次飼養白色或有色肉雞7萬9,000隻，有屏東縣政府函附卷可參（見本院卷第101頁），足徵被告已可於系爭土地經營養雞場，則被告辯稱系爭土地有無法興建養雞場之物之瑕疵云云，洵無可採。

再者，系爭土地乃一般農業區農牧用地，有土地登記謄本可憑（見本院卷第41、49、57、65、73、81、89頁），本應為農牧業之使用，不得興建一般之建物，被告辯稱系爭土地有無法指定建築線之瑕疵云云，未說明並舉證證明有此一瑕疵存在，所辯自無從採憑。

⒋退步言之，縱認系爭土地係屬袋地，就土地有無與公路無適宜之聯絡，乃依一般人之生活經驗即可知悉或預見，且原告亦陳稱被告有至現場看過等語（見本院卷第334頁），被告雖稱其從未至現場云云（見本院卷第334頁），惟系爭土地價值不斐，依一般交易情形，殊難想像被告在未曾至現場之情形下，即貿然購買，被告此部分之抗辯，並無足採。

是被告既已知悉此等交易資訊，自難認原告仍有告知系爭土地為袋地之義務，從而，堪認原告尚無故意不告知瑕疵之情事。

㈢綜上，系爭買賣契約既未經解除而為有效，則原告依系爭買賣契約，請求如訴之聲明第1、2項所示，於法自屬有據。

六、綜上所述，本件原告依系爭買賣契約書第3條、第10條第2款及系爭履保申請書第4條約定，請求被告將325萬元存入第一商業銀行桃園分行「第一商業銀行受託信託財產專戶（帳號：00000-000000000）」，並自111年10月2日起至存入上開金額之日止，按日給付原告依上開金額萬分之2計算之違約金；

暨請求被告將441萬5,000元存入第一商業銀行桃園分行「第一商業銀行受託信託財產專戶（帳號：00000-000000000）」，並自111年11月30日起至存入上開金額之日止，按日給付原告依上開金額萬分之2計算之違約金，為有理由，應予准許。

又兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核與民事訴訟法第390條第2項及第392條第2項規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
民事第二庭 審判長法 官 凃春生
法 官 薛全晉
法 官 高世軒
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
書記官 潘豐益