臺灣屏東地方法院民事-PTDV,98,訴,160,20100713,1

臺灣屏東地方法院民事判決 98年度訴字第160號
原 告 丙○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 曾劍虹律師
被 告 戊○○
訴訟代理人 林肇明律師
上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國99年6 月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、本件原告以被詐欺為由，依侵權行為法律關係，起訴請求損害賠償，於訴狀送達後，另以被告應負物之瑕疵擔保責任及權利瑕疵擔保責任，解除兩造間所訂買賣契約，請求返還價金以回復原狀及請求債務不履行之損害賠償，並以撤銷錯誤之意思表示為由，依不當得利之規定，請求返還價金。

原告追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，均係因買賣土地上之墳墓對買賣所生影響而衍生，各請求利益之主張在社會生活上可認為相關連，且原請求之訴訟及證據資料，在相當程度範圍內具有一體性，得於後請求之審理予以利用，而就先後之請求在同一程序加以解決，以避免重複審理，並統一解決紛爭，堪認其請求之基礎事實同一，則原告所為訴之追加，依民事訴訟法第255條第1項第2款規定，於法即無不合，應予准許。

又原告起訴請求被告給付新台幣（下同）120萬元本息，於訴狀送達後，改為請求被告給付105 萬元本息，核屬減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，於法亦無不合，應予准許。

二、原告主張：渠等經屏東縣潮州鎮「大田房屋」仲介，於民國97年11月21日與被告簽訂不動產買賣契約書，以總價378 萬元，向被告買受坐落屏東縣萬巒鄉○○段○ ○段188 、188-1 、188-2 及188-3 地號土地（下稱系爭土地），已於當日支付被告10萬元，並於97年11月24日再匯款40萬元予被告。

渠等購買系爭土地之目的係為供興建自住休閒農舍使用，因此要求「大田房屋」承辦職員己○○先行調查並向被告查證系爭土地上有無亂葬崗、墓地、意外死亡等民間信仰所顧忌之情事，經被告保證確無上開情事，兩造方於97年11月21日簽訂上開不動產買賣契約書。

惟兩造簽訂上開不動產買賣契約書後，渠等發現系爭土地上竟有兩座墳墓，除1 座已遷移外，另有1 座仍然存在，此一存有或曾有墳墓之事實，必然減少系爭土地之價值及效用，被告自應負物之瑕疵擔保責任，並負不完全給付之違約責任（瑕疵不能除去，應依關於給付不能之規定負損害賠償責任），則渠等自得依民法第359條規定，解除兩造間之買賣契約，依民法第259條第2款規定，請求被告返還其所受領之上開50萬元，並依兩造所訂買賣契約第5條及第9條之約定，請求被告賠償渠等本件第一審訴訟委任律師之費用5 萬元及違約金50萬元。

又系爭土地因上開墳墓之存在，有被第三人主張權利之虞，被告應負權利瑕疵擔保責任，則渠等亦得依民法第353條、第256條及226 條規定，解除兩造間之買賣契約，依民法第259條第2款規定，請求被告返還其所受領之上開50萬元，並依兩造所訂買賣契約第5條及第9條之約定，請求被告賠償渠等本件第一審訴訟委任律師之費用5 萬元及違約金50萬元。

以上二者，請擇一為有利於渠等之判決，並優先於後述侵權行為及不當得利部分為審判。

其次，被告隱瞞系爭土地現存墳墓1座或曾有墳墓之事實，致渠等陷於錯誤，而向被告買受系爭土地，並支付價金50萬元，渠等自得以被詐欺受害為由，依民法第184條第1項後段規定，請求被告賠償50萬元，此部分並請優先於後述不當得利部分為審判。

再者，系爭土地是否曾供作墓地使用，在交易上係屬重要之事項，渠等若知系爭土地曾供作墓地使用，即無購買之意願，本件或因被告表達之語意不清，或因仲介人員之傳達不實，以致渠等誤認系爭土地為乾淨之土地，未曾供作墓地使用，並無前述民間信仰所顧忌之情事，而向被告買受，則渠等亦得依民法第88條及第89條之規定，撤銷錯誤之意思表示，並依不當得利之規定，請求被告返還其所受領之上開50萬元等情，並聲明：㈠被告應給付原告105 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：本件系爭土地上僅有1 座清朝時期所遺留之古墓，伊於60幾年間購買系爭土地後，在系爭土地耕作已歷數十年，一直相安無事，復已於94年間將其遷移至赤山公墓，定期祭拜，迨97年11月21日兩造就系爭土地簽訂買賣契約時，該墳墓早已不存在，且迄今仍未有何第三人出面主張對系爭土地有何權利，原告主張系爭土地存在權利瑕疵，伊應負權利瑕疵擔保責任，而據以解除契約請求返還價金，並請求給付不能債務不履行之損害賠償，顯無理由。

又兩造間於97年11月21日簽訂之不動產買賣契約書，並無隻字片語提及原告購買系爭土地係預定供作興建休閒農舍使用，在伊與仲介人員及原告磋商過程，亦未據渠等詢及系爭土地上是否曾有墳墓存在，而土地上曾有墳墓存在，稽之報載澎湖縣政府規劃渡假村開發案，涉及墳墓用地時，亦不避諱，仍辦理遷移作業，可見土地上曾存在墳墓之事實，於墳墓完成遷移後，即難謂對於土地之價值及效用有何不利之影響，此與一般所謂之凶宅尚有不同，伊復不曾保證系爭土地上不曾有墳墓存在，則本件自不得僅以系爭土地上曾存在墳墓，即認有物之瑕疵存在。

且出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，必其瑕疵係契約成立後發生，並係因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人始於負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。

本件系爭土地上曾存在墳墓之事實，早在契約成立前即已發生，且非可歸責於伊，自無令伊負不完全給付債務不履行責任之餘地。

則原告主張伊應負物之瑕疵擔保責任，而據以解除契約請求返還價金，並進而請求不完全給付之損害賠償，亦非有理由。

其次，系爭土地上是否曾存在墳墓一節，不論仲介人員在簽約前或原告在簽約之際，均未以此詢問於伊，亦未載入兩造間所簽訂之不動產買賣契約書內，伊未提及此一事實，並非故意加以隱瞞，而僅係單純緘默，原告主張伊構成詐欺，並依民法第184條第1項後段規定，請求伊賠償渠等所受損害，自屬無據。

再者，系爭土地曾存在墳墓，在交易上尚難認為重要，原告在簽約之前復未提及系爭土地如曾有墳墓存在，即無購買之意願，自難謂渠等有何意思表示錯誤，且仲介人員並非伊之傳達人或傳達機關，亦無傳達錯誤可言，則原告主張撤銷錯誤之意思表示，並依不當得利之規定，請求伊返還所受領之價金，亦屬無據等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

四、兩造經屏東縣潮州鎮「大田房屋」仲介，於97年11月21日簽訂不動產買賣契約書，由原告以總價378 萬元向被告買受系爭土地，原告已支付價金50萬元，且系爭土地上曾有清朝道光年間之古墓1 座，於兩造簽約前之94年間已遷移至赤山公墓之事實，為兩造所不爭執，並有買方議價委託書、不動產買賣契約書、兆豐國際商業銀行國內匯款申請書及照片附卷可稽，復經本院會同地政人員到場勘驗屬實，製有勘驗測量筆錄在卷可憑。

五、本件之爭點為：㈠原告主張渠等買受系爭土地有物之瑕疵及權利瑕疵，而據以解除契約，並請求損害賠償，是否於法有據？㈡原告以被告詐欺為由，請求被告負侵權行為損害賠償責任，是否於法有據？㈢原告以錯誤為由撤銷渠等所為意思表示，並依不當得利之規定請求被告返還價金，是否於法有據？茲逐一論述如下：

㈠、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用之瑕疵，或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約，或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

民法第354條第1項、第2項及第359條定有明文。

又瑕疵在契約訂定時即已存在，而出賣人明知卻故意不告知，或出賣人因過失而不知，或出賣人因過失而告知事實上不存在之品質時，此時出賣人違反先契約義務（締約上過失）或違反附隨給付義務（誠實告知義務），自應令負不完全給付之債務不履行責任。

經查：⒈原告及仲介人員於兩造就系爭不動產簽訂買賣契約之前，未曾就系爭土地是否曾有墳墓詢問被告，被告亦未主動告知一節，業據證人即仲介人員己○○證稱：「是被告先委託我們出售，我們張貼廣告後，原告找上我們，委託我們買受，經斡旋之後，兩造條件接近就到我們公司簽訂買賣契約。

．．．原告有要求我們去調查會不會淹水，調查現況有沒有墳墓。

．．．原告只是說查看看有沒有墳墓，我的理解是查現況有無墳墓，如果是以前的墳墓而已經遷走，我們也很難調查。

．．．我們有去向地主詢問，也有在系爭土地附近問人家。

．．．我又親自到現場，而且到土地裡面去看，沒有發現有墳墓。

（你如何向被告詢問？）我問被告系爭土地有沒有乾淨。

（被告如何回答你？）被告回答說有乾淨。

．．．簽約當天甲○○有問被告系爭土地以前是不是亂葬崗或者現在還有墳墓存在。

（被告如何回答？）被告說沒有，而且還問很多別的問題，很快就帶過去，所以這個問題沒有成為很明顯的焦點。

（原告主張系爭土地直到現在還有一座墳墓沒有遷走，你的看法如何？）這是原告在簽約後約1 、2 個禮拜才說的，我們不曉得是否事實，我們建議請怪手跟法師去看看，我到現在不確定是否為事實。

（原告不想買的原因是因為懷疑還有一座墳墓沒有遷走？）是的。」

證人即「大田房屋」負責人丁○○證稱：「（你知道兩造間的糾紛為何？）因為墳墓的問題。

．．．地主說已經沒有墳墓，但實際上有沒有我不清楚，我們去現場看也看不出還有墳墓的跡象。

．．．（簽約當時原告2 人有無詢問系爭土地是否還有墳墓或者曾經有墳墓？）當時不是這樣問，原告2 人是問這塊土地有沒有乾淨。

．．．被告回答說乾淨。」

證人即代書乙○○證稱：「（簽約的時候兩造兩造是否有討論系爭土地上有無墳墓的問題？）當時買方有兩個人，賣方也有兩個人，仲介也有兩個人，都在講話，所以我沒有注意聽，．．．（本件買賣特約事項沒有特別約定記載有關墳墓、風俗禁忌或擬供興建休建農舍之事宜？）沒有。」

⒉按當標的物欠缺某些條件，致使其交換價值不如買賣契約所約定者，即為價值之瑕疵；

當標的物之功能缺少一般交易觀念應有之功效（通常效用），即屬有物之瑕疵；

當買賣雙方在訂立契約時，特別就該標的物應具有之功效加以約定（契約預定效用），則祇要買賣標的物缺少契約所約定之功效，不論依一般交易觀念該標的物是否仍可使用，均構成物之瑕疵；

保證之品質與契約預定效用相當，均係雙方當事人透過契約約定之方式，將標的物應具有之功效品質予以明定，凡欠缺出賣人保證之品質者，不論實際上是否仍具有通常效用，均構成物之瑕疵。

本件原告主張系爭土地現尚有墳墓存在一節，為被告所否認，原告復不能舉證加以證明，其主張自無可採。

又系爭土地曾存在墳墓，惟於兩造簽約時早已遷移多時，依一般交易觀念，尚難認為其交換價值或通常效用會因此而有所貶損，此觀實施市地重劃時，其分配於土地所有人之土地均為建築用地，而重劃範圍內之土地倘有墳墓則予以拆遷，並無礙於分配做為建築用地自明（參見市地重劃實施辦法第38條），依此，自難僅因系爭土地曾有墳墓存在，即謂其有物之瑕疵。

其次，系爭土地既曾未經原告或仲介人員詢問被告是否曾有墳墓存在，自無以契約預定此一品質可言，尤無被告對此加以保證之可能，則系爭土地即無因契約預定效用或被告保證其品質，而具有物之瑕疵之餘地。

原告主張系爭土地有物之瑕疵，據以解除契約請求返還價金，並進而主張被告應負不完全給付之債務不履行責任，向被告請求損害賠償，於法自屬無據。

㈡、按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；

出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第349條及第353條固定有明文。

惟查本件系爭土地固曾存在墳墓，但事實上迄未有他人出面主張權利，原告徒憑臆測即率謂系爭土地有權利瑕疵存在，顯無可採。

從而，原告據此解除契約請求被告返還價金，並向被告請求損害賠償，於法亦屬無據。

㈢、按故意以背於善良風俗之方法加損害於他人者，負損害賠償責任，民法第184條第1項固定有明文。

惟民法第92條第1項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（最高法院33年上字第884 號判例參照）。

查系爭土地曾有墳墓存在，惟已遷移多時，依一般交易觀念，並不貶損其交換價值或通常效用，且被告在簽約前並未被詢及系爭土地是否曾存在墳墓，已據前述，則自難謂被告在法律上、契約上或交易習慣上負有主動告知之義務，被告未主動告知原告此一曾存在墳墓之事實，應認係單純之緘默，並無違法性，而不構成詐欺。

本件於原告對被告提出詐欺之刑事告訴，檢察官對被告提起公訴後，本院刑事庭亦認被告之行為不成立犯罪，而為其無罪之諭知，此經調閱本院98年度易字第565 號詐欺案件刑事偵、審卷宗查明無誤。

則原告以被告詐欺為由，依上開侵權行為法律關係，向被告請求損害賠償，自屬乏據。

㈣、按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。

但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。

當事人之資格，或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。

意思表示，因傳達人或傳達機關傳達不實者，得比照前條之規定，撤銷之。

民法第88條第1項、第2項及第89條定有明文。

本件不動產買賣契約係原告直接與被告簽訂，並非原告透過仲介人員或他人代渠等為表示行為，自無傳達錯誤可言。

又原告就本件不動產買賣，關於法律行為之性質、標的物之同一性、價金及履行方法等意思表示之內容，並無錯誤之情事，亦無外在之表示行為與主觀上之認知不一致，而有表示行為錯誤之情形。

其次，物之性質交易上認為重要者，應從當事人間所為法律行為觀察（包括雙方意思表示之內容、法律行為之類型、該交易之特殊性等），若某項當事人所特定物之性質，為該法律行為所不可缺者，則表意人對於此項性質之誤認，得依民法第88條第2項視為意思表示內容之錯誤。

本件如原告之主張，渠等購買系爭土地之目的係為興建自住之休閒農舍，系爭土地倘曾存在墳墓將影響渠等購買之意願，惟原告並未對此點為明確之表示，自難認足以成立物之性質之錯誤。

則原告以錯誤為由撤銷渠等所為之意思表示，並依不當得利之規定請求被告返還價金，亦屬乏據。

六、綜上所述，本件原告依前揭法律關係，請求被告給付105 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，渠等假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 99 年 7 月 13 日
民事第一庭 法 官 凃春生
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 99 年 7 月 16 日
書記官 蘇雅慧