臺灣屏東地方法院民事-PTDV,99,訴,99,20100702,1

臺灣屏東地方法院民事判決 99年度訴字第99號
原 告 乙○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 蔡將葳律師
被 告 甲 ○
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國99年6 月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落屏東縣南州鄉○○段六六一地號土地及其上同段一一建號即門牌編號南州鄉○○路二巷七號房屋，含一樓屋後磚造廚房、廁所、鐵架造涼棚、二樓屋前加強磚造陽台、屋後加強磚造廁所、磚造圍牆等增建遷空返還原告；

並應自民國九十八年十二月二日起至返還上開土地及房屋之日止，按月給付原告新台幣叁仟元。

原告其餘之訴駁回。

本判決第一項前段之履行期間為叁個月。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告以新臺幣陸拾萬元為被告供擔保後，得為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告原起訴請求被告應將坐落屏東縣南州鄉○○段661 地號土地及其上同段11建號即門牌編號南州鄉○○路2 巷7 號房屋，含一樓屋後磚造廚房、廁所、鐵架造涼棚、二樓屋前加強磚造陽台、屋後加強磚造廁所、磚造圍牆等增建（下稱系爭不動產）遷空返還原告，並應自民國98年11月20日起，按月於每月20日給付原告新台幣（下同）6,210 元。

嗣於訴狀送達後，就上開金額給付部分，改為請求被告應自98年11月20日起至返還系爭不動產之日止，按月給付原告3,000 元，核屬減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，於法並無不合，應予准許。

二、原告主張：㈠系爭不動產係原告共同向本院拍賣應買，並經本院於98年11月20日核發不動產權利移轉證書而取得所有權，原告二人就系爭不動產之所有權權利範圍皆為各2 分之1 ，原告已向地政機關辦妥所有權移轉登記。

原告應買系爭不動產時，依本院民事執行處98年度司執字第15104 號清償債務強制執行事件98年11月3 日第三次拍賣公告所載「房屋自96年起出租予大陸女子甲○，租期20年，拍定後皆不點交。」

等語，經查系爭不動產確為被告占有使用中，被告雖辯以其自89年來臺三個月即租住系爭不動產迄今，並提出租賃契約等文件為證。

惟被告實際最早入境臺灣之時間應為90年2 月26日，有內政部入出國及移民署99年4 月16日函附之入出國日期證明書在卷可稽，被告所述入境時間已有不實。

其次，被告雖提出所謂其與系爭不動產原所有人陳天送簽訂租期自89年7 月7日起至109 年7 月7 日止之租賃契約，惟依該租賃契約所載，被告與陳天送間繳付租金之期別，最早為97年9 月1 日至97 年9月30日，租約上並載明「參仟元做為房屋修繕用」，足證該租約應係於97年9 月間始行簽訂，至於被告先前縱已實際住於系爭房地，但並未見被告提出訂立租約及繳付租金之證明，則被告原來充其量僅係無償借住該處（另被告亦自承其原僅係與陳天送之妻訂立租約，而非與陳天送訂約），與陳天送間並無租賃關係存在甚明。

參酌系爭不動產早於97年7 月10日即經本院以屏院惠民執宙字第97執全768 號函囑屏東縣東港地政事務所辦理假扣押查封在案，則嗣後原所有人陳天送所為出租行為亦已違反查封效力而屬無效。

縱然被告承租系爭不動產，且租期為20年等情屬實，然租期既長達20年且未經公證，依民法第425條規定，自難謂其租賃契約對受讓人即原告仍繼續存在。

從而，被告占有使用系爭不動產，即難認有合法權源，原告自得依民法第767條第1項規定，本於所有權之作用，訴請被告將系爭不動產遷空返還原告。

㈡系爭不動產之土地面積為449.23平方公尺，公告土地現值為每平方公尺2,800 元，99年申報地價則為每平方公尺448 元，即公告現值總計1,257,844 元，申報地價總計201,255 元。

另原告於98年11月20日拍賣取得系爭不動產之土地應買價格為1,104,000 元；

取得房屋部分之應買價格則為544,000元，參酌土地法第97條「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」

之規定，系爭不動產全部租金如以「百分之十」標準換算為每年74,525元，每月租金即為6,210 元。

茲被告既自承其原向陳天送按月繳付租金3,000 元，爰依此標準核算被告應按月對原告返還不當得利之數額，另原告係於98年11月20日經本院核發不動產移轉證明書而取得系爭不動產所有權，則原告請求被告應自98年11月20日起至其將系爭不動產遷空返還日之止，按月給付原告3,000 元等情，並聲明：㈠被告應將系爭不動產遷空返還原告；

並應自民國98年11月20日起至返還上開土地及房屋之日止，按月給付原告3,000 元。

㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：㈠被告自89年間來臺三個月後，即向陳天送之配偶租住系爭不動產迄今，當時並未以書面簽訂，嗣因陳天送之配偶去世，遂於96年間改與陳天送簽訂書面契約，約定每月租金3,000元，惟陳天送因欠債致系爭不動產被拍賣，法院並已於拍賣公告載明房屋自96年起出租予被告，租期20年，拍定後皆不點交等語，詎得標人即原告乙○○之配偶於98年12月3 日帶一壯漢闖入被告家中，插腰瞪眼大吼聲稱：「地是我家的了，你馬上給我搬出去，不然試試看！」等語；

12月12日原告乙○○之表哥又闖入被告家中，自稱係國安局人員，恐嚇被告要小心點！馬上搬家、騰房等語；

被告的院子被丟雞蛋，牆頭擺的夜明財神被打爛，信箱被砸壞，受盡了污辱，糟蹋和騷擾，每日生活在高壓徨惑之中。

系爭不動產既被拍賣，被告早晚一定要搬出，固為必須面對的事實，惟被告十年前入住時，系爭不動產已14年無人居住，破爛不堪，被告多年來為永久居住而維修，付出了巨大的代價，更換鋁合金前後門窗、所有衛浴設備，安裝新馬達、電路、電話、網路等，原告應給予合理之補償，讓被告有搬出的機會和條件，詎初次鄉公所調解時，原告僅同意給付30,000元，而被告則求償200,000元，至此破局，沒達共識。

㈡被告已另案起訴請求原告乙○○應賠償245,000 元，包括如下各項：全部馬桶衛浴設備15,000元；

馬達線路15,000元；

車庫圍牆裝修20,000元；

門窗鋁合金門新裝25,000元；

水塔水管更新15,000元；

沙石、樹木5,000 元；

房漏維修15,000元；

MOD 電視、ADSL電腦及電話異動毀約5,000 元；

網路網拍地址廣告信息異動30,000元；

搬家費用30,000元；

毀約金50,000元；

兩次擅闖私宅侵犯騷擾人權索賠20,000元，總計245,000 元。

另請求給與被告7 個月的時間，用於搬家和找房，或讓被告無條件再住三年，不要任何賠償，三年後無條件搬出等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

四、經查系爭不動產原所有人陳天送因積欠債務，經其債權人國泰世華商業銀行股份有限公司於98年5 月13日向本院聲請以98年度司執字第15104 號清償債務強制執行事件拍賣其財產，系爭不動產於98年11月3 日第三次拍賣時經原告得標拍定，並經本院於98年11月20日核發不動產權利移轉證書而取得所有權，應有部分各2 分之1 ，及系爭不動產現在被告使用中，本院上開98年11月3 日第三次拍賣公告載有「房屋自96年起出租予大陸女子甲○，租期20年，拍定後皆不點交。」

之事實，為兩造所不爭執，並有原告所提系爭不動產登記謄本、權利移轉證書影本等件為證，復經本院調取上開強制執行事件卷宗閱明無訛，應堪信實。

五、本件兩造之爭點為：㈠系爭不動產原所有人陳天送與被告間就系爭不動產有無租賃契約存在？若有，被告得否主張該租賃契約對於原告仍繼續存在，而有合法使用權源？㈡被告是否應對原告返還不當得利，及其數額為何？茲分述如下：㈠經查系爭不動產原所有人陳天送與被告間就系爭不動產有租賃關係存在之事實，業據被告提出其與陳天送間就系爭不動產所簽訂之租賃契約書暨所附載明自97年9 月1 日起至98年11月30日止按月收付3,000 元之明細欄、經屏東縣警察局南州分駐所警員陳信宏與警務員兼所長林中安於95年11月5 日查證載明被告係與其夫陳明溪居住在屏東縣南州鄉○○村○○路2 巷7 號（即系爭不動產之房屋門牌編號）之大陸地區人民進入臺灣地區保證書、由屏東縣南州鄉公所核發載明被告所住之南州鄉○○村○○路2 巷7 號家中淹水受災之98年8 月8 日莫拉克颱風天然災害受災戶證明書及載明被告送達地址為屏東縣南州鄉○○村○○路2 巷7 號之信函等件為證，堪信屬實。

原告雖主張被告與陳天送間僅存在使用借貸關係，惟並未舉證以實其說，自無足採。

㈡按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。

經查，依被告所提前述租賃契約書之記載，系爭不動產原所有人陳天送與被告間就系爭不動產所訂租賃契約之租期為20年，且被告亦未證明該租賃契約曾經公證，從而依民法第425條規定，被告即不得對原告主張該租賃契約仍繼續存在。

至於系爭不動產於98年11月3 日第三次拍賣時，拍賣公告雖載明拍定後不點交等語，惟按點交，係指執行法院使買受人取得所買受不動產之直接占有（現實交付）而為之執行行為而言（參見陳計男著，強制執行法釋論，第447 頁，91年8 月初版）。

不動產之查封，僅限制債務人之處分權，並未強制解除債務人或第三人之占有，於拍賣並移轉所有權於買受人後，如占有人不自動交付，買受人自得訴請占有人交付（參見楊與齡著，強制執行法論，第494 頁，94年9 月修訂版），準此以言，拍賣公告所載不點交，僅係不於強制執行程序中現實交付之意，非謂不必交付甚明，被告自非得資此為占有合法之抗辯。

㈢次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。

本件原告就系爭不動產既係經執行法院查封拍賣，而由渠等拍定取得所有權，雖被告前向訴外人陳天送租用系爭不動產，惟既非得依民法第425條規定對於受讓之原告主張其租賃契約仍繼續存在，業如前述，則仍非得執此債之關係以對抗原告，本件被告占有使用原告所有之系爭不動產，既非有得對原告主張之正當權源，從而原告依民法第767條第1項前段規定，訴請被告應將系爭不動產遷空返還原告，於法即無不合，其此部分所訴自應予准許。

又按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間，民事訴訟法第396條第1項定有明文。

茲審酌被告已在系爭不動產居住多年，須搬遷之物器數量應非少數，復須另覓相當之居住處所，非經相當時日無從履行完畢，爰依職權酌定本判決主文第1項前段所示命被告將系爭不動產遷空返還之履行期間為三個月。

㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；

不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條分別定有明文。

本件被告占有使用原告所有之系爭不動產，既非有得對原告主張之正當權源，業如前述，其繼續占有使用，受有使用收益之利益，致原告受損害，且為無法律上之原因，從而原告因被告所受使用利益依其性質不能返還，依不當得利之法律關係，請求被告償還價額，自無不合（最高法院61年台上字第1695號、67年台上字第3622號判例意旨參照）。

㈤末按拍賣之不動產，買受人自「領得」執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項前段另有明文。

準此以言，拍賣之不動產買受人須自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，始得本於不動產所有權人之地位有所主張甚明。

本件原告主張自本院「核發」系爭不動產權利移轉證書之日起算被告應償還之價額，顯於法有違，非可採取。

經查，本院於98年11月20日核發之系爭不動產權利移轉證書，原告實係於98年12月2 日始收受送達等情，業據本院調取前述強制執行卷宗閱明無訛，從而，原告主張按被告與陳天送原租賃金額即每月3,000 元計算，請求被告返還自98年12月2 日領得本院所發給系爭不動產權利移轉證書之日起至其將系爭不動產遷空返還日之止之不當得利，經核尚屬相當，此部分應准許；

逾此部分即自98年11月20日起至98年12月1 日止尚未領得本院所發給權利移轉證書期間之不當得利返還請求，則尚非有據，應予駁回。

㈥至被告辯稱其已另案起訴請求原告乙○○應給付其前述全部馬桶衛浴設備等項目合計245,000 元，其須獲得上述賠償，始願搬離云云，核屬其得否依民法第955條規定請求償還有益費用之別一問題，此與本件原告本於所有權請求遷空返還系爭不動產，既非因契約互負債務，自無對待給付關係存在，是被告實無資此而為抗辯之餘地，況被告亦自陳該訴業經本院潮州簡易庭以99年度潮簡字第144 號判決駁回其請求，益徵與本件並無關涉，爰不予論列，附此敘明。

六、綜上所述，本件原告本於所有權之作用，請求被告將系爭不動產遷空返還原告，並依不當得利之法律關係，請求被告自98年12月2 日起至返還上開不動產之日止，應按月給付原告3,000 元，均為有理由，應予准許；

逾此部分，即非有據，不應准許。

又原告就其勝訴部分，陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核亦無不合，爰酌定相當之擔保金額，併准許之；

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應駁回之。

又本件原告以一訴請求被告遷空返還系爭不動產，附帶請求返還不當得利，本院依民事訴訟法第77條之2第2項核定訴訟標的價額，原告之附帶請求部分雖一部分有理由，一部分無理由，本院仍依民事訴訟法第79條規定命被告負擔全部訴訟費用。

七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第396條第1項，判決如主文。

中 華 民 國 99 年 7 月 2 日
民事第一庭 法 官 孫國禎
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 曾文玲
中 華 民 國 99 年 7 月 2 日