臺灣屏東地方法院民事-PTDV,105,訴,366,20180323,1

臺灣屏東地方法院民事判決 105年度訴字第366號
原 告 張李美櫻
訴訟代理人 張靜玉
矯恆毅律師
被 告 劉碧珠
上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國107年3月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、本件原告起訴時，訴之聲明為：被告應給付原告新台幣（下同）55萬元，及自民國103 年6 月6 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

於訴狀送達後，原告追加備位之訴，備位訴之聲明為：確認被告就兩造因坐落屏東縣○○鄉○○段000 ○000 地號土地及其地上175 建號建物（門牌號碼同鄉中華路326 號，下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地）所成立之買賣契約，對原告之價金債權，於超過76萬9,813 元部分不存在。

原告追加之訴與原訴，均係基於系爭房地之買賣契約所衍生之紛爭，且主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為有所關連，且原請求之訴訟及證據資料得於後請求之審理予以利用，堪認其請求之基礎事實同一，則原告所為訴之追加，合於民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應予准許。

二、原告主張：兩造於103 年5 月19日簽訂土地房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由伊以總價155 萬元向被告買受系爭房地，伊並於同日支付定金55萬元予被告。

惟伊於訂約後始發現系爭房屋有壁癌之瑕疵，且被告係故意不告知上開瑕疵，則被告應負擔保責任，伊得依民法第359條第1項規定，解除系爭買賣契約；

且本件亦屬因可歸責於被告之事由而為不完全給付，伊亦得依民法第227條適用給付不能之規定，解除系爭買賣契約。

嗣伊女張靜玉於103 年6 月3 日代理伊寄發存證信函，向被告為解除之意思表示，則系爭買賣契約業經伊合法解除，依民法第259條規定，被告自應將其所受領之55萬元返還予伊。

退而言之，倘認伊不得解除系爭買賣契約，惟系爭房屋有上開瑕疵，依鑑定結果即壁癌修復費用7 萬7,000 元、因壁癌而減損之價值15萬3,187 元加總計算，系爭房屋應減價23萬0,187 元，伊得依民法第359條第1項規定請求減價，則系爭房屋之總價應減為131 萬9,813元，扣除伊已給付之定金55萬元，則被告對伊之價金債權僅存76萬9,813 元，故伊得訴請確認被告就系爭買賣契約對伊之價金債權於超過76萬9,813 元部分不存在等語，先位訴之聲明為：㈠被告應給付原告55萬元，及自103 年6 月6 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，㈡原告願供擔保請准宣告假執行；

備位訴之聲明為：確認被告就兩造因系爭買賣契約，對原告之價金債權，於超過76萬9,813 元部分不存在。

三、被告則以：系爭房屋為舊屋，縱有壁癌，惟伊任由原告於訂約前多次勘查系爭房屋，原告於訂約時即已明知其情，或對不知其情有重大過失，且伊並未故意不告知瑕疵或保證無瑕疵，依民法第355條規定，伊自不負擔保責任。

又伊否認原告有以103 年6 月3 日之存證信函為解除契約之意思表示，另依鑑定結果，系爭房地之瑕疵情況價格為159 萬5,526 元，則伊以155 萬元售予原告，原告並未受有任何損害，自不得請求減少價金。

是以，原告主張解除契約或減少價金，均屬無據，伊對原告仍有100 萬元之價金債權存在等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

四、下列事項，除為兩造所不爭執外（見本院卷第57頁），並有土地及建物登記謄本、系爭買賣契約、存證信函附卷可稽（見本院卷第8 至9 、24至26、38至42頁），堪認為真實：㈠系爭房地為被告所有，兩造於103 年5 月19日簽訂系爭買賣契約，由原告以總價155 萬元向被告買受系爭房地，原告並於同日支付定金55萬元予被告，被告交由訴外人即代書李文玉保管。

㈡原告之女張靜玉於103 年6 月3 日寄發存證信函予被告，被告已於同年月6 日前收受上開存證信函。

五、本件爭點為：㈠系爭房屋有無壁癌之瑕疵？㈡被告是否依民法第355條規定而不負擔保之責？㈢原告依民法第359條第1項規定解除系爭買賣契約，是否有理由？㈣原告依不完全給付之規定解除系爭買賣契約，是否有理由？㈤原告是否已以103 年6 月3 日之存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示？㈥原告依民法第359條第1項規定請求減少價金，是否有理由？所得減少之價金數額為何？

六、本院判斷如下：㈠⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

民法第354條定有明文。

又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。

凡依出賣人之保證，或依契約之預定，或依通常交易觀念，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。

⒉關於系爭房屋有無壁癌之瑕疵一節，經查：系爭房屋為加強磚造結構，建築完成及房屋稅起課日期為65年1 月間，有建物登記謄本、房屋稅稅籍記錄表附卷可稽（見本院卷第18、19、26頁），迄兩造簽訂系爭買賣契約時，系爭房屋之屋齡已逾38年，原屬老舊。

經本院囑託愷豐不動產估價師聯合事務所（下稱愷豐事務所）鑑定，結果認系爭房屋發生壁癌之範圍，如附表及附圖所示；

又系爭房屋發生壁癌之原因，係：①因壁面潮濕，水泥中之氫氧化鈣（鹼性）被牆中之水分子溶出，接觸空氣中之二氧化碳，在牆面產生碳酸鈣結晶（中性），即目視可見之「白毛」，加上油漆覆蓋潮濕之牆面，一旦水分因室內溫度上升變成水蒸氣，溫度下降又變回水分，長期重覆熱漲冷縮，即會破壞油漆，使油漆脫落，②外牆交接處因年久失修未施作完善，導致下雨時滲漏水；

再系爭房地於103 年5 月19日之正常情況價格為174 萬8,713 元，瑕疵情況價格為159 萬5,526 元，即因房屋發生壁癌之瑕疵，致價格減損15萬3,187 元等情，有愷豐事務所106 年第6S0011號不動產估價報告書（下稱系爭鑑定報告）附卷可稽。

又愷豐事務所之鑑定人員前往系爭房屋勘查之日期為106 年6 月7 日，距離兩造簽訂系爭買賣契約雖已逾3 年，惟系爭房屋自兩造訂約迄今均在被告之保管中，本院囑託鑑定時之屋況與訂約時之屋況並無太大差異一節，經原告陳明在卷（見本院卷第76頁背面），並為被告所不爭執（見本院卷第77頁），堪認系爭房屋於兩造訂約時即有壁癌，且其範圍即如附表及附圖所示。

觀諸上開壁癌情形，已有害於系爭房屋室內壁面之外觀及使用功能，並減損系爭房屋之價值，依通常交易觀念，應認為系爭房屋欠缺應具備之價值、效用及品質，而屬有瑕疵。

從而，系爭房屋有壁癌之瑕疵一事，應堪認定。

㈡⒈按有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院89年度台上字第1085號判決意旨參照）。

本件被告尚未將系爭房地交付原告一事，為兩造所不爭執（見本院卷第56頁背面、第70頁背面），惟系爭房屋確有壁癌之瑕疵，且被告已明示拒絕修補，則原告於受領系爭房屋之交付前，即依物之瑕疵擔保規定主張其權利，尚非法之不許，合先敘明。

⒉次按買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。

買受人因重大過失，而不知有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。

但故意不告知其瑕疵者，不在此限。

民法第355條定有明文。

是以，買賣標的物雖有瑕疵，惟①買受人於契約成立時已知悉該瑕疵之存在者，或②買受人係因重大過失而不知該瑕疵之存在，且出賣人並未保證無該瑕疵，亦無故意不告知該瑕疵者，出賣人依上開規定，仍不負擔保之責。

⒊經查：⑴系爭房屋於兩造訂約時即有壁癌，且其範圍即如附表及附圖所示，有如前述。

依上開壁癌之發生位置，另參酌原告自稱於103 年5 月底所拍攝之屋況照片（見本院卷第64至67頁），堪認系爭房屋之壁癌多係在視線輕易可及之牆面及天花板，並非隱蔽而難以發覺之處。

又原告之女張靜玉於103 年6 月3 日寄發予被告之存證信函中，記載：伊於103 年5 月31日進入系爭房屋時，發現系爭房屋存有嚴重之壁癌瑕疵等語（見本院卷第40頁），核諸系爭鑑定報告認系爭房屋之壁癌，或係因碳酸鈣結晶及水分子蒸散凝結所致，或係因外牆年久失修未施作完善所致，均需假以時日累積形成，並非驟然出現，且依中央氣象局屏東氣象站之逐日雨量資料，103 年5 月20日至31日間之累積雨量為50毫米，尚不及同月1 日至19日間累積雨量75.5毫米之三分之二，有原告提出之每日雨量資料附卷可稽（見本院卷第63頁），則系爭房屋之壁癌自無可能於原告看屋期間及訂約時（即103 年5 月19日以前）仍尚未發生，而迅速於103 年5 月31日即達所謂「情況嚴重」之程度。

再系爭房屋為加強磚造2 層樓房，屋頂平台增建鐵皮，各層面積為59.04 平方公尺，有建物登記謄本、照片附卷可稽（見本院卷第26頁、系爭鑑定報告附件五），而證人李張麗敏到場證稱：原告為伊之友人，被告則為伊公公之妹妹之媳婦，系爭買賣契約上「仲人」欄李張麗敏之簽名，係伊叫伊夫李文玉代簽，再經伊按捺指印；

兩造間簽訂系爭買賣契約之經過，係某日被告之夫到伊家，表示其因經濟困難，欲以160 萬元之價格出售系爭房屋，而將系爭房屋之鑰匙交予伊，由伊帶人看屋，嗣原告至伊之事務所，詢問有無房屋待售，伊告知原告系爭房屋待售及其售價，原告離去後不到10分鐘，即帶同伊夫前來表示要看屋，伊即帶原告夫婦至系爭房屋，開門供原告夫婦入內從1 樓看到3 樓，伊則跟隨在旁，看屋時間約半小時，數日後原告又帶其次子來看系爭房屋，伊再為其等開門，此次伊似未跟隨其等上樓，看屋時間約20分鐘，又原告2 次看屋之時間均係在上午，當時系爭房屋有水電，伊有開燈供原告看屋；

原告看過2 次後，即表示欲購買系爭房屋，要被告賣便宜一點，被告表示看在伊之面子上，願以155 萬出售，經原告同意，伊即聯絡兩造至伊之事務所簽約等語（見本院卷第137 至140 頁），堪認原告於訂約前曾查看系爭房屋不僅一次，且各次均有家人陪同，看屋時間就系爭房屋之層次、面積而言亦屬充裕，並非短暫倉促，復有相當之光線照明，其對系爭房屋之上開壁癌情形，豈有不見、不知之理？至於證人李張麗敏雖證稱：原告2 次看屋及簽約時，均未表示反應系爭房屋有壁癌等語（見本院卷第138 至139 頁背面），惟常人對眼耳見聞之事，心知肚明即為已足，未必宣諸於口，自不得以原告未向證人李張麗敏表示系爭房屋有壁癌，即認定原告並未發現系爭房屋有壁癌。

從而，被告抗辯原告於簽訂系爭買賣契約時，即已知悉系爭房屋有壁癌之瑕疵一節，堪予採信，則被告依民法第355條第1項規定，即不負擔保之責。

⑵退而言之，縱認原告於簽訂系爭買賣契約時，不知系爭房屋有壁癌之瑕疵，惟系爭房屋之壁癌發生位置尚屬顯眼醒目，有如前述，則原告未能查知，自難謂無重大過失。

又系爭買賣契約並未提及系爭房屋之屋況，亦無被告保證系爭房屋無壁癌等字句，另依證人李文玉到場證稱：系爭買賣契約為伊所撰寫，兩造簽約時伊有在場，兩造訂定系爭買賣契約時，被告並未保證系爭房屋沒有壁癌等語（見本院卷第140 至142 頁），堪認被告確實未曾保證系爭房屋並無壁癌之瑕疵。

至於原告主張系爭房屋前經被告油漆粉刷以掩飾壁癌，且屋內堆置眾多物品，致其未能發覺壁癌，應認被告為故意不告知瑕疵云云，並據其提出照片為證（見本院卷第62頁），依該照片所示，系爭房屋之1 樓營業空間確有堆置木板、工具等雜物之情事，惟該等物品所遮蔽之牆面高度，大多在常人腰部以下，而系爭房屋之壁癌位置，多在常人腰部以上之牆面及天花板，尚難認該等物品之堆置情形，足以使原告無從察覺壁癌之存在。

又證人李張麗敏到場證稱：被告先前將系爭房屋之1 樓出租他人放置物品，伊帶原告看屋時，承租人之物品仍放在屋內，即如上開照片所示，又被告人在台北，並未整理過系爭房屋，僅有加蓋3 樓之鐵皮等語（見本院卷第139 頁背面），堪認系爭房屋1 樓之物品並非被告所堆置，且被告於兩造訂約前亦未重新油漆粉刷系爭房屋。

此外，被告既將系爭房屋之鑰匙交予證人李張麗敏，任其帶看系爭房屋，以系爭房屋之壁癌情形，實難謂被告有故意不告知瑕疵之情事。

從而，縱認原告於簽訂系爭買賣契約時，不知系爭房屋有壁癌之瑕疵，惟原告係因重大過失而不知，且被告並未保證無該瑕疵，亦無故意不告知該瑕疵之情事，則被告依民法第355條第2項規定，仍不負擔保之責。

㈢被告對於系爭房屋有壁癌之瑕疵一事，不負擔保責任，業據前述，則原告依民法第359條第1項規定解除系爭買賣契約，或請求減少價金（即本件爭點㈥部分），均洵屬無據。

㈣按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。

民法第227條定有明文。

此所謂之不完全給付，係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言。

又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且同可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7 次民事庭會議要旨參照）。

換言之，買賣標的物如係特定物，則瑕疵雖於契約成立時既已存在，就出賣人言，將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔保負其責任，尚不構成不完全給付問題；

僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付不完全，始同時發生債務不履行責任。

經查：系爭房屋於兩造訂約時即有壁癌，且其範圍即如附表及附圖所示，業據前述，則該瑕疵於契約成立時已經存在，並非於契約成立後始發生，揆諸前揭說明，本件自不構成不完全給付之問題，原告依民法第227條規定解除系爭買賣契約，自屬無據。

㈤本件原告無從依瑕疵擔保或不完全給付之規定解除系爭買賣契約，有如前述，則原告是否已為解約之意思表示，自無再予以審究之必要。

七、綜上，本件原告不得依瑕疵擔保或不完全給付之規定解除系爭買賣契約，則被告自無返還定金之義務，原告請求被告返還該定金55萬元，即屬無據。

又原告無從依瑕疵擔保之規定請求減少價金，則系爭買賣契約之價金仍為155 萬元，扣除原告已給付之定金55萬元，被告對原告尚有100 萬元之價金債權存在，原告訴請確認被告之債權於超過76萬9,813 元部分不存在，亦屬無據。

八、綜上所述，本件先位之訴部分，原告依瑕疵擔保或不完全給付之規定解除系爭買賣契約，而請求被告給付原告55萬元，及自103 年6 月6 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回；

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。

備位之訴部分，原告依瑕疵擔保之規定請求減少價金，而請求確認被告之債權於超過76萬9,813 元部分不存在，亦為無理由，應予駁回。

九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。

十、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第 78 條，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 3 月 23 日
民事第二庭 法 官 李珮妤
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 107 年 3 月 23 日
書記官 黃佳惠
附表：
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│編號│位                      置│現        況        摘        要│
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│  1 │一樓營業空間左側牆面      │牆面油漆剝落                    │
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│  2 │一樓營業空間右側牆面      │牆面油漆剝落                    │
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│  3 │一樓樓梯所在隔間左側牆面  │牆面油漆及水泥剝落、牆面油漆浮凸│
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│  4 │一樓廚房右側牆面          │牆面油漆剝落                    │
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│  5 │二樓樓梯所在隔間左側牆面  │牆面油漆剝落、牆面油漆浮凸      │
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│  6 │二樓樓梯出口上方天花板    │天花板油漆浮凸                  │
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│  7 │二樓樓梯所在隔間上方天花板│天花板油漆浮凸                  │
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