臺灣屏東地方法院民事-PTDV,94,訴,347,20060612,1

臺灣屏東地方法院民事判決 94年度訴字第347號
原 告 辛○○
己○○
兼 上二人
訴訟代理人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
丙○○○
丁○○
被 告 戊○○
訴訟代理人 庚○○
上列當事人間返還土地事件，本院於民國95年5 月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：⑴坐落屏東縣枋山鄉○○○段15之61地號土地（下稱系爭土地）為原告辛○○、己○○、乙○○三人所共有，詎被告無正當權源，竟占用系爭土地如附圖所示面積3,189 平方公尺，種植芒果等地上作物，（原告係向法院拍定取得系爭土地，所標購者為不動產），依民法第66條明定稱不動產者，謂土地及定著物，該拍賣之標的物含地上物，亦為原告取得所有，爰依民法767 條之規定，請求被告將土地返還原告三人。

⑵被告抗辯其向莊阿隨產業株式會社承租系爭土地並訂有租賃契約，原告否認之。

另被告所提出之收據為王環菊所開立。

然王環菊並非土地登記簿之管理人，更非所有權人，縱其與被告訂有租賃契約，被告亦未能舉證王環菊有任何以表見代理之方式出租莊阿隨產業株式會社所有系爭土地給被告，被告主張其為合法之承租人即屬無據。

況被告已逾2 年未繳租金，其契約依法已終止，被告占用系爭土地即無法律上合法權源。

並聲明：（一）被告應返還系爭土地全部予原告乙○○、辛○○、己○○。

（二）請准宣告假執行。

二、被告則以：⑴被告與訴外人洪若宛姊弟二人，於民國61年11月20日即向訴外人莊阿隨產業株式會社承租系爭土地自任耕作，兩造所定為不定期限之耕地租約，而訴外人王環菊即原告乙○○父親當時為莊阿隨產業株式會社枋山管理事務所之管理人，原告取得系爭土地所有權之前，即知被告在系爭土地上種植農作物，依耕地三七五減租條例第15條、同條例第25條之規定，原告縱使受讓取得系爭耕地持分所有權，其效力亦不得對抗承租人之被告，⑵另依民法第425條買賣不破租賃及第1148條繼承等規定，原告乙○○為訴外人王環菊之繼承人，被告對系爭土地之租賃契約對原告乙○○應繼續存在。

此外，原告辛○○、己○○等人即便因買賣而取得系爭土地，既知其上有地上物，且系爭土地於本院拍賣時載明不點交，亦應有買賣不破租賃之適用等語資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。

（二）願供擔保，准免為假執行之宣告。

三、兩造對於被告占用系爭土地種植芒果樹等地上作物之事實，不爭執，並經本院囑託屏東縣枋寮地政事務所測量員到場勘測屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖（見本院卷第46頁至52頁）在卷可稽。

是本件本院所應審究者為：（一）被告於61年是否有向莊阿隨產業株式會社承租系爭土地？（二）原告是否應承受前開租賃關係？（三）被告占用系爭土地是否有權占用？經查：

（一）有關被告於61年是否有向莊阿隨株式會社承租系爭土地部分：⑴查系爭土地原登記為莊阿隨產業株式會社，有土地登記簿（見本院卷第179 頁至196 頁）在卷可憑。

⑵按法人非依本法或其他法律之規定，不得成立，民法第25條定有明文。

次按公司非在中央主管機關登記後，不得成立，公司法第6條亦定有明文。

查莊阿隨產業株式會社係臺灣光復前依日本法律成立之組織型態。

於臺灣光復後，應依當時頒訂之臺灣省公司登記實施辦法聲請登記或改正其登記。

惟前開會社於前開時期並未辦理登記或改正其登記，依前揭規定，該會社於臺灣光復後即無法人人格而屬合夥組織，何先敘明。

⑶再訴外人陳天道、陳森德、陳英彥、陳英明、陳黃美玉、陳富道、陳林年、陳耀輝、陳地道、陳本源、陳俊臣、陳人道、陳華道、陳王儒治、陳貴道為莊阿隨產業株式會社之股東，此由渠等於47年間訴請將登記在莊阿隨產業株式會社名下坐落高雄土地分割共有物事件中，主張兩造均為莊阿隨產業株式會社之股東事實，業經臺灣高等法院臺南分院以50年判字第377 號判決審認屬實，有該判決書（見本院卷第158 至160 頁）在卷可按外，並有渠等於77年間將登記在莊阿隨產業株式會社之土地（含系爭土地），辦理更名登記，由屏東恆春地政事務所將原所有權人莊阿隨產業株式會社更正為渠等，亦有本院調閱本院92年度潮簡字第140 號卷宗卷附之該所92年5 月13日屏恆地一字第0920002344號函文卷附之登記申請書及財政部國有財產局77年5 月26日台財產一字第77007684號、8 月1 日台財產一字第77011720號函文、登報公告（見前開卷第1 卷第177頁至210 頁）附卷可按，則莊阿隨產業株式會社屬合夥組織已如前述，其名下財產於清算完畢前，應屬各股東公同共有財產。

⑷再按合夥人依約定或決議執行合夥事務者，於執行合夥事務之範圍內，對於第三人，為他合夥之代表人；

受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。

但不動產之租賃其期限逾二年者，須有特別之授權，民法第679條、第534條第2款定有明文。

⑸查莊阿隨產業株式會社於臺灣光復後，因某種因素，暫時不能辦理法人改組，乃經由全體股東同意將枋山鄉枋山糖廍所有之動產、不動產指定訴外人王環菊為枋山糖廍財產管理人，有本院調閱92年度潮簡字第140 號卷附之授權書（見92年度潮簡字第140 號第2 卷第138 頁）在卷可按，足徵當時莊阿隨產業株式會社有將枋山鄉枋山糖廍所有之動產及不動產之管理概括授權委由訴外人王環菊管理。

⑹而登記在莊阿隨產業株式會社枋山鄉枋山糖廍之不動產於概括委任王環菊為財產管理人後，嗣後由王環菊陸續出租與第三人，有前開卷宗卷附之租金收據附卷可憑。

而王環菊以該株式會社之名義將枋山鄉枋山糖廍之不動產出租與第三人並收租行為，數十年來均未見股東向承租戶或王環菊提出異議，任由其以該社之名義出租及收租，參以該社由股東決議解散併選任訴外人陳天道為清算人後，亦未對王環菊將坐落前開地區土地之出租及收租權予以收回或表示異議，足見當時莊阿隨產業株式會社就枋山鄉枋山糖廍之土地由王環菊以莊阿隨產業株式會社之名義出租予他人為其所同意，而有特別授權，應堪認定。

⑺被告抗辯於61年間向莊阿隨產業株式會社承租系爭土地耕作，未約定租賃期間，為不定期租賃，並繳租至78年之事實，業據其提出租金收據10紙（見本院卷第35頁至37 頁）附卷可稽。

按受任人受概括委任者，對於不動產之租賃其期限逾二年者，需有特別授權，民法第534條第2款定有明文。

又耕地出租，優先適用耕地三七五減租條例規定。

而依前開條例第五條之規定，耕地租佃期間，不得少於六年以觀，耕地出租，依前揭規定，於受任人受概括委任者，亦須經別授權。

查系爭土地為一般農業區之農牧用地，被告作農業使用有勘驗筆錄附卷可按，系爭土地屬耕地三七五減租規定之耕地，依前揭規定，受任人王環菊出租系爭土地，須有特別授權。

再依前開租金收據所示，該收據上蓋有莊阿隨產業株式會社之印文及王環菊個人私章，而系爭土地坐落於枋山鄉屬莊阿隨產業株式會社枋山鄉枋山糖廍之不動產，王環菊就前開地區之不動產有出租不動產之特別授權已如前述，王環菊以莊阿隨產業株式會社之名義將系爭土地出租與被告及收租行為，其效力自及於莊阿隨產業株式會社，則被告抗辯前開事實，即屬有據。

（二）有關原告是否應承受前開租賃關係部分：⑴按耕地出賣時，承租人有優先承受之權，出租人應將出賣之條件以書面通知承租人，出租人違反通知規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人，耕地三七五減租條例第15條第1 、3 項定有明文。

⑵查系爭土地原登記為莊阿隨產業株式會社名下，於78年始更名登記為各股東為分別共有。

而被告於61年向莊阿隨產業株式會社承租系爭土地，原以系爭土地所訂立之租賃契約關係即應自系爭土地更名登記後，由各股東承受。

⑶又查原告辛○○、己○○分別於91年9 月10日以買賣為原因，各取得應有部分49/450，並於同年10月23日登記完畢，有土地登記謄本（見本院卷第7 至8 頁）在卷可按。

而被告否認原告辛○○、己○○前手及前手間於出售其應有部分時有將同一出賣條件以書面通知被告，則其前手及前手間移轉所有權之行為，依前揭規定，對於被告不生效力，原告辛○○、己○○對於被告即無從本於所有權人地位，主張其所有權益，亦無從因移轉行為承受前開租賃關係。

被告抗辯原告辛○○及己○○之移轉行為，對於被告不生效力，應堪採信。

⑷再原告乙○○於83年由訴外人韓陳朝鶴及陳和美贈與應有部分14/225，而登記韓陳朝鶴及陳和美之應有部分係繼承自原莊阿隨產業株式會社股東陳王傳治名下，有土地登記簿（見本院卷第180 頁至196 頁）附卷可按，而前開應有部分移轉並無涉及買賣之行為，則前開移轉行為亦無庸依耕地三七五減租條例第15條規定通知承租人即被告，該移轉行為對於被告即有對世效力，被告主張此部分移轉行為不得對抗被告，即無理由。

⑸按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。

查被告於61年向莊阿隨產業株式會社承租系爭土地，嗣於77年向財政部國有財產局申請更名，經該局審查該會社確無日人資本准予更名，並代為向屏東地政事務所申請將原登記於該會社之土地更名為各股東分別共有，有屏東恆春地政事務所92年5 月13日屏恒地一字第0920002344號函附之土地更正登記申請書、國有財產局函文卷附於92年度潮簡字第140 號附卷可按，則各股東對於被告與莊阿隨產業株式會社間租賃關係所生之權利義務，自應由各股東繼續承受。

而原告乙○○應有部分14/225係繼受訴外人韓陳朝鶴及陳和美，而前開二人係繼承原莊阿隨產業株式會社股東陳王傳治，依民法第1148條規定繼承人於繼承時，承受被繼承人財產上之一切權利義務，則前開二人繼承訴外人陳王傳治應有部分時，亦一併繼承系爭土地之租賃關係。

嗣訴外人韓陳朝鶴及陳和美於83年11月21日將其應有部分贈與原告乙○○，依民法第425條第1項，原告乙○○對於被告與莊阿隨產業株式會社間之租賃關係，於其受讓訴外人韓陳朝鶴及陳和美應有部分時，亦一併承受，原告乙○○主張該租賃關係不及於原告，尚無足採。

⑹另原告乙○○餘應有部分162/225 ，雖於被告向莊阿隨產業株式會社承租系爭土地後，以買賣及拍賣原因陸續取得有土地登記謄本、土地登記簿、土地異動索引在卷可憑，被告則抗辯前開部分因違返耕地三七五減租條例第15條未將出賣之事實以書面通知被告行使優先承購，該移轉行為對於被告不生效力。

惟原告乙○○因承受被告與莊阿隨產業株式會社間之租賃關係已如前述，原告乙○○前開取得應有部分之移轉行為，雖不得對抗原告，然並不影響原告應承受系爭土地之租賃關係，併此敘明。

（三）有關被告占用系爭土地是否有權占用部分：查被告占用系爭土地係本於租賃關係而占用，原告雖主張被告於78年即未續行繳租，為被告所自認，被告對於系爭土地縱有租賃關係存在，被告未繳租金已達2 年，租賃契約應已終止等語。

然查，系爭土地收租原由訴外人王環菊代理莊阿隨產業株式會社收取，於更名後，王環菊以系爭土地已更名為各股東所有，通知各承租人，不再代理收受租金，有該通報卷附於本院92年度潮簡字第140 號卷可憑，被告雖於斯時起即未繳交租金，然原告乙○○及其他共有人對於是否有催告被告繳交遲延租金，及終止與被告間之不定期租賃契約，均未舉證證明，原告主張租賃契約已終止，即無理由。

則被告抗辯其係基於租賃契約之法律關係而占有系爭土地，並非無權佔用之事實，應屬可採。

四、縱上所述，被告占用系爭土地有合法使用之權源，原告辛○○、己○○取得系爭土地所有權之物權行為既不得對抗被告，即無從本於所有權人之地位主張所有人之權益，原告主張被告無權占用，並訴請將系爭土地返還與原告，即無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。

五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，無庸一一論列，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第第78條，判決如主文。

中 華 民 國 95 年 6 月 12 日
民事第一庭 審判長法 官 羅心芳
法 官 林雅莉
法 官 邱玉汝
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 95 年 6 月 13 日
書記官 魏慧夷