臺灣屏東地方法院民事-PTDV,94,訴,364,20060626,1

臺灣屏東地方法院民事判決 94年度訴字第364號
原 告 台灣糖業股份有限公司資產管理中心屏東區營運處
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 邱芬凌律師
被 告 丙○○
丁○○
上列一人
訴訟代理人 乙○ 住屏東縣
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國95年6 月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告丙○○應將坐落屏東市○○段六二八地號如附圖所示編號Ａ部分，面積七○五平方公尺、編號Ｂ部分，面積七六平方公尺、編號Ｃ部分，面積一二三平方公尺、編號Ｄ部分，面積五平方公尺、編號Ｅ部分，面積四平方公尺、編號Ｆ部分，面積九七平方公尺、編號Ｇ部分，面積四四六平方公尺土地上地上物除去，並將前開土地及編號Ｈ部分面積六四六平方公尺之土地，返還原告。

被告丁○○應將坐落屏東市○○段六二八地號如附圖所示編號Ｉ部分，面積八三○平方公尺、編號Ｊ部分，面積一八○平方公尺、編號Ｋ部分，面積七九平方公尺、編號Ｌ部分，面積二九九平方公尺土地上之地上物除去，並將前開土地及編號Ｍ部分面積六五一平方公尺土地，返還原告。

被告丙○○應給付原告新臺幣壹萬壹仟壹佰柒拾貳元，及自民國九十四年十一月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國九十四年十一月一日起至返還占用土地之日止，每月給付原告新臺幣伍佰零捌元。

被告丁○○應給付原告新臺幣壹萬零捌佰叁拾玖元，及自民國九十四年十一月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，其中新臺幣陸仟捌佰肆拾貳元，及自民國九十四年十一月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，以繼承其被繼承人林義貞所得遺產限度內給付之，並自民國九十四年十一月一日起至返還占用土地之日止，每月給付原告新臺幣肆佰玖拾叁元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

本判決原告勝訴部分於原告分別以新臺幣柒佰萬陸仟陸佰陸拾陸元為被告丙○○供擔保、以新臺幣陸佰柒拾玖萬陸仟陸佰陸拾陸元為被告丁○○供擔保後，得假執行。

但被告如於物之交付前，被告丙○○以新臺幣貳仟壹佰零貳萬元、被告丁○○以新臺幣貳仟零叁拾玖萬元，為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者及縮減應受判決事項之聲明者，不在此限。

被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項分別定有明文。

本件租佃爭議案件，原告原以承租人丙○○、林義貞為被告，請求返還坐落屏東縣屏東市○○段628 地號土地（下稱系爭土地）所占用之部分，及自93年1 月1 日起至交還前開土地時止相當於租金之不當得利（見本院卷第42、43頁），嗣發現原承租人林義貞於起訴前之94年2 月27日死亡，而其繼承人除丁○○外，其餘均拋棄繼承，故追加其繼承人丁○○為被告，並撤回對林義貞之起訴，併追加基於債務不履行損害賠償1,394,459 元（見本院卷第86、87頁），及請求被告丁○○應返還系爭土地如附圖所示編號I 、J 、K、L 、M 、N 、O 部分土地，嗣縮減為應返還編號I 、J 、K 、L 、M 部分土地，經核與前揭規定並無不合，應予准許。

二、原告起訴主張：⑴系爭土地為原告所有，其中0.2195公頃土地由原告出租予被告丙○○，0.2195公頃土地出租予訴外人林義貞，嗣因林義貞過世，由其繼承人即被告丁○○繼受其耕地租賃契約，並訂有耕地租賃契約書。

詎料，被告未自任耕作，被告丙○○於系爭土地內蓋有溫室棚架、鐵架鐵皮房屋、磚造房屋、石板桌等地上物，其所占用面積如附圖所示編號Ａ、B 、C 、D 、E 、F 、G 、H 部分土地；

訴外人林義貞於系爭土地內蓋有溫室棚架、鐵架鐵皮房屋、磚造廁所等地上物，其所占用面積如附圖所示編號Ｉ、J 、K 、L 、M 部分土地。

依耕地三七五減租條例第16條規定，被告及林義貞擅將農地蓋用房屋，兩造所訂之租約為無效，依法即得收回。

倘若認兩造耕地租賃契約為有效，惟被告未自任耕作變更為非農用蓋用房屋，其顯非因不可抗力繼續1 年不為耕作，且有放棄耕作權之事實，依兩造耕地租賃契約書第7條第4款約定要有終止租約之事由，從而，原告以調解之聲明及本訴狀送達為終止租約之意思表示，被告亦應將地上物除去，土地回復原狀返還予原告。

⑵又兩造租賃契約既為無效，被告占用系爭土地為無權占有，獲有相當於租金之利益，致原告受有損害，爰依不當得利及侵權行為之法則，併依土地法第105條準用同法第97條規定，依當期土地申報總地價額年息百分之10為標準計算，被告丙○○則應自93年1 月1 日起至94年10月31日止，給付原告新臺幣（下同）1,079,027 元之不當得利，並自94年11月1日起至交還土地之日止，按月給付原告49,047元。

被告丁○○應自93年1 月1 日起至94年10月31日止，給付原告新臺幣1,277,687 元之不當得利，並自94年11月1 日起至交還土地之日止，每月給付58,076元。

⑶又被告承租系爭農地耕作，依約農地應為耕作使用，不得移為他用，被告就系爭土地之一部分建築房屋居住非供耕作使用，致原告所有農地享有免徵地價稅之優惠遭國稅局以變更非農用連續2 年課罰地價稅，繳納1,394,459 元，被告顯違反耕地租賃契約書第6條之約定，爰依民法第432條及第227條之規定，請求被告應共同給付原告該筆款項等語。

並於本院聲明：（一）被告丙○○應將系爭土地內如附圖所示Ａ部分約0.0705公頃溫室棚架、Ｂ部分約0.0076公頃鐵架鐵皮房屋、Ｃ部分約0.0123公頃磚造房屋、Ｄ部分約0.0005公頃石板桌、Ｅ部分約0.0004公頃石板桌、Ｆ部分約0.0097公頃鐵架鐵皮房屋、Ｇ部分約0.0446公頃溫室棚架地上物除去，連同Ｈ部分約0.0646公頃空地將上開土地全部交還原告。

（二）被告丙○○應給付原告1,079,027 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並自94年11月1 日起至交還土地之日止，按月給付49,047元予原告。

（三）被告丁○○應將系爭土地內如附圖所示Ｉ部分面積約0.0830公頃溫室棚架及Ｊ部分約0.0180公頃鐵架鐵皮房屋及磚造廁所，Ｋ部分約0.0079公頃溫室棚架、Ｌ部分約0.0299公頃溫室棚架地上物除去連同Ｍ部分約0.0651公頃空地將該上開全部0.2039公頃土地交還原告。

（四）被告丁○○應給付原告1,277,687 元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並自94年11月1 日起至交還土地之日止，按月給付58,076元。

（五）被告應共同給付原告1,394,459 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

（六）原告願供擔保，請准為假執行之宣告。

三、被告丙○○則以：被告使用土地面積為2,102 平方公尺，其中鐵架鐵皮房屋、磚造房屋、石板桌使用面積，占總使用面積百分之14，於農業生產之溫室棚架，則占總使用面積約百分之55。

按被告向原告租用系爭土地從事農業生產部分比例，被告確實有自任耕作，而非將租用土地作為住家或其他非農用用途。

至於鐵架鐵皮房屋、磚造房屋、石板桌，可否視為農舍，此乃事實認定之問題，上開地上物部分，確為伊從事農業生產時，為作業與臨時休息之用，且耕地上允許有農舍存在，係以便利耕作為用，有最高法院64年度台上字第571 號判例要旨可參，另依照農業發展條例第8條之1 規定，亦為法之所許。

此外，被告理應繳納佃租予原告，但原告卻於93年起，將以往用以收受佃租之郵政劃撥帳戶終止，以致被告無法如期繳納佃租，且未為任何通知，是以，過失責任在於原告，被告無庸負擔給付遲延責任等語資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。

（二）如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。

四、被告丁○○則以：被告使用土地面積為2,039 平方公尺，其中鐵架鐵皮房屋及磚造廁所使用面積，占總使用面積百分之9 ，於農業生產之溫室棚架，則占總使用面積約百分之59。

按被告向原告租用系爭土地從事農業生產部分比例，被告確實有自任耕作，而非將租用土地作為住家或其他非農用用途。

至於鐵架鐵皮房屋及磚造廁所，可否視為農舍，此乃事實認定之問題，惟該地上物內之設施，有育苗室、肥料調配室、保鮮藍、帆布、保麗龍、栽培床、育苗用海綿、大型冷藏櫃、處理檯、塑膠藍等，與被告從事水耕蔬菜養殖及成品包裝有關物品，上開房屋係為放置上開物品之用，以遮風避雨，並非作為住家使用，依最高法院64年度台上字第571 號判例要旨，並且照農業發展條例第8條之1 規定，亦為法之所許。

此外，被告理應繳納佃租予原告，但原告卻於93年起，將以往用以收受佃租之郵政劃撥帳戶終止，以致被告無法如期繳納佃租，且未為任何通知，是以，過失責任在於原告，被告無庸負擔給付遲延責任等語資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。

（二）如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。

五、兩造對於被告丙○○及丁○○之被繼承人林義貞分別向原告承租系爭土地，面積均為2,195 平方公尺。

丙○○最後一次與原告訂立書面契約為84年12月，租賃期間自民國84年12月1 日起至90年11月30日止，林義貞最後一次與原告訂立書面契約為80年2 月，租賃期間自民國80年3 月1 日起至86年2月28日止，兩造即未再行續訂書面契約。

嗣林義貞於94年2月27日死亡，由繼承人丁○○繼承繼續使用系爭土地。

其中如附圖所示編號A 、B 、C 、D 、E 、F 、G 、H 部分，面積2,102 平方公尺土地，由被告丙○○占用，編號I 、J 、K 、L 、M 部分，面積2,039 平方公尺土地，由被告丁○○占用之事實不爭執，復有兩造簽訂之租賃契約書，並據本院囑託屏東縣屏東地政事務所履勘現場，製有勘驗測量筆錄、勘驗附圖及土地複丈成果圖（見本院卷第17頁、22頁、第81至85頁、第94頁）在卷可稽。

是本件本院所應審究者為：（一）被告在承租系爭土地上建築之不動產是否屬於農舍？（二）被告是否有不自任耕作之情形？經查：

（一）有關被告在承租系爭土地上建築之不動產是否屬於農舍部分：⑴查系爭土地地目為旱，有土地登記謄本（見本院卷第36頁）在卷可稽，而兩造所簽訂之契約為從事農作耕種之耕地租賃，最後簽訂書面之時間為80年及84年，有兩造簽訂之耕地租賃契約書（見本院卷第17、22頁）在卷可憑，則兩造間之租賃關係，依耕地三七五減租條例第1條之規定，即有該條例之適用，合先敘明。

⑵而依耕地三七五減租條例第16條第1項前段規定，承租人應自任耕作，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。

而佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。

如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間。

⑶茲系爭土地上如附圖所示編號C 部分，為加強磚造1 樓房屋，房屋前面擺放２組石桌，地面鋪襯有細粒砂石，房屋內有開放式空間、房間、儲藏室，房屋內的所有土地上目前鋪設一層有類似水泥漆之灰色泥，經由肉眼觀看灰色泥，可明顯看出泥下有鋪設大塊正方形磁磚樣式，房間內有１張簡易木床，房間地面上有裸露部分經上開鋪設水泥漆剝落後，裸露出和室木板，開放空間目前堆置肥料，儲藏室四面牆壁經敲打後有出現磁磚聲音，亦漆上有類似水泥漆之灰色泥，房屋後面即如附圖所示編號B 部分為鐵架鐵皮房屋，土地上亦鋪設一層有類似水泥漆之灰色泥，亦有裸露類似花崗石磁磚，設有開放育苗床、浴室，整棟房屋設有電力設備，現由被告丙○○使用之事實，經本院履勘現場勘驗屬實，亦有勘驗筆錄、附圖及現場照片16幀（見本院卷第82頁、85頁、111 、112 頁）在卷可憑；

參以被告丙○○不爭執之原告於93年9 月14日即本院履勘現場前所拍攝房屋外觀照片（見本院卷第19頁）以觀，其外觀與一般供居住使用房屋無異，足徵前開建物於本院履勘現場前係供居住使用，與以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，供堆置農具、肥料或臨時休息之用農舍不同。

雖系爭建物內部於本院履勘現場時，經被告丙○○將屋內地板鋪設之花崗石材及牆面塗以水泥漆料，並已停止使用居住，然前開建物建築非屬農舍已如前述，被告事後行為不影響其非農舍之認定。

⑷另如附圖所示編號I 部分，為2 層樓鐵架鐵皮房屋及磚造廁所，１樓設有房間、廚房、衛浴設備，房間內有衣櫥，衣櫥目前放置音響及電腦，地面上鋪設有和室木板，廚房內牆壁上留有放置抽油煙機痕跡，廚房內有冰箱，廚房旁邊有小間育苗室，衛浴設備的後面有外架熱水器、瓦斯桶、加壓馬達，浴室上面有水塔，房間隔壁的空間目前供肥料調配室，現場有放置肥料５桶、顯微鏡１台、磅秤１台、PH酸鹼值測定儀１台，壁上貼有溫室設計圖及蔬果配方調製單；

２樓未隔間，現場放置保鮮藍、塑膠藍、帆布、保麗龍、栽培床、育苗用海綿、床墊等物，目前由被告丁○○使用，亦有本院之勘驗筆錄、附圖及現場照片16幀（見本院卷第82頁、83頁、85頁、109 頁）在卷可憑；

參以被告丁○○之訴訟代理人不爭執原告於93年9 月14日即本院履勘現場前所拍攝房屋外觀照片（見本院卷第20頁）以觀，其外觀與一般供居住使用房屋無異，足徵前開建物於本院履勘現場前亦係供居住使用，與以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用農舍不同。

雖系爭建物一樓原做客廳部分於本院履勘現場時，已經改做水耕蔬菜之包裝場，並已停止使用居住，然前開建物建築非屬農舍已如前述，被告事後行為不影響其非農舍之認定。

⑸雖被告抗辯其所有前開建物符合農業發展條例第8條之1規定，屬於農舍等語。

惟農業發展條例第8條之1 所規定者為在農地上興建農業設施之規定，與被告所興建之前開建物係屬供居住使用之房屋不同，被告前開辯解，應無足採。

（二）有關被告是否有不自任耕作之情形部分：⑴按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。

承租人違反前項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項前段定有明文。

而耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。

如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。

⑵查被告丙○○及訴外人林義貞在向承租土地上分別建有如附圖所示編號B 、C 及編號J 之房屋一棟供居住使用已如前述，其中編號B 、C 部分，被告丙○○於本院表示係於85年3 月間興建完成，編號J 部分房屋，被告丁○○訴訟代理人表示係於83年11月間興建完成（見本院卷第144 頁），原告主張被告有不自任耕作之事實，尚屬有據。

⑶又一部分土地不自任耕作，原訂租約全部無效。

被告丙○○雖抗辯如附圖所示編號B 、C 、D 、E 部分僅占總使用面積之百分之14、被告丁○○則抗辯編號J 部分僅占百分之9 ，其原訂租約，仍屬全部無效。

六、按承租人違反應自任耕作之規定，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種，耕地三七五減租條例第16條定有明文，被告丙○○與被告丁○○之被繼承人林義貞與原告訂立之租賃契約既屬無效，則原告依前揭規定及民法第767條之規定請求被告丙○○將如附圖所示編號A 、B 、C 、D 、E 、F 、G 部分地上物除去，併同如附圖所示編號H 部分土地返還原告，及請求被告丁○○將如附圖所示編號I 、J 、K 、L 部分地上物除去，併同如附圖所示編號M 部分土地返還原告，即屬有據。

又前開租賃契約既因違反耕地三七五減租條例第16條規定無效，原告得收回系爭土地，本院並依前該規定認原告此部分主張為有理由，則原告另行主張解除兩造之租賃契約並請求回復原狀之法律關係，即無庸再行審認。

七、按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益；

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

被告丙○○及丁○○之被繼承人林義貞雖前與原告就系爭土地訂立租賃契約，惟因有不自認耕作之情形，其租賃契約因而無效，則被告丙○○、第三人林義貞生前及被告丁○○於被繼承人林義貞死亡後繼續占用系爭土地，均屬無法律上之原因而受有利益，致原告受有損害。

八、按耕地地租租額，不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五；

原約定地租超過千分之三百七十五者，減為千分之三百七十五；

不及千分之三百七十五者，不得增加。

前項所稱主要作物，係指依當地農業習慣種植最為普遍之作物，或實際輪植之作物；

所稱正產品，係指農作物之主要產品而為種植之目的者，耕地三七五減租條例第2條定有明文。

本院審酌系爭土地為耕地，供作耕作使用，坐落於屏東市郊，交通方便，認被告受有相當於租金不當得利，原告受有相當於租金之損害，以系爭土地被告所使用面積生產主要作物正產品全年收穫總量千分之375 ，以其土地10等則，按屏東縣政府標準生產量每公頃為15,463公斤每公斤單價5 元計算為適當，原告主張每年按土地當期申報地價乘以百分之10計算相當於租金之不當得利，顯屬過高，應無可採。

則原告得向被告丙○○及丁○○請求不當得利之金額如下：⑴被告丙○○部分：被告丙○○實際占用系爭土地面積為2,102 平方公尺為兩造所不爭執，原告主張93年1 月1 日起，被告即未繳交相當於租金之利益，為被告所不否認，則原告請求被告丙○○自93年1 月1 日起至94年10月31日止，按前開計算之基準計算之相當於租金不當得利為11,172元（計算式如下：15,463×0.2102×0.375 ×5 ＝6,094 ，6,094 ×【1 ＋10/12 】＝11,172，小數點以下四捨五入）及自起訴狀繕本送達翌日起即94年11月29日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息，並自94年11月1 日起至返還占用土地止，每月按508 元計算之不當得利即有理由，逾此範圍請求，即屬無據。

⑵被告丁○○部分：被告丁○○實際占用系爭土地面積為2,039 平方公尺為兩造所不爭執，原告主張93年1 月1 日起，被告即未繳交相當於租金之利益，為被告所不否認。

然林義貞於94年2 月27日死亡，有個人基本資料查詢結果（見本院卷第73頁）附卷可按，林義貞死亡後，由被告丁○○聲請限定繼承，併經本院准予備查，有本院民事庭查詢表（見本院卷第74頁）在卷可按，則原告請求被告不當得利賠償，自93年1 月1 日起至94年10月31日止，按前開計算基準計算之相當於租金不當得利為10,839元（計算式如下；

15,463×0.2039×0.375 ×5 ＝5,912 ，5,912 ×【1 ＋10/12 】＝10,839，小數點以下四捨五入），及自起訴狀繕本送達翌日起即94年11月16日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息，其中6,842 元（計算式如下；

15,463×0.2039×0.375 ×5 ＝5,912 ，5, 912×【1 ＋1/12＋27/365】＝6,842 ，小數點以下四捨五入），由被告繼承被繼承人林義貞所得遺產限度內付給付之責，並自94年11月1 日起至返還占用土地止，每月按493 元計算之不當得利即有理由，逾此範圍請求，即屬無據。

又本院已依不當得利之法律關係為原告前開部分勝訴之判決，原告另主張侵權行為法律關係，本院即無庸再與審酌，併此敘明。

⑶雖被告辯稱原告將被告每年繳交佃租之帳號終止，至被告無法繳交93、94年度之佃租，該遲延責任不應由被告負責等語。

惟縱然原告將前開帳號終止，致被告無法匯款屬實，亦屬原告受領遲延，然因原告已請求被告給付93、94年度使用系爭土地之對價，原告之遲延責任即已滌除，被告自原告請求時起，即負遲延責任。

而原告請求被告給付自93年1 月1 日起至94年10月31日止相當於不當得利之租金，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之遲延利息，即屬有據，被告所辯，尚無足採。

九、另原告主張系爭土地因被告違反約定供作農用，並在其上建築房屋，致原告所有農地遭國稅局以變更非農用連續2 年課罰地價稅1,394,459 元，被告顯有債務不履行之行為，使原告受有損害，原告自得向被告請求前開金額之損害賠償等語惟為被告所否認。

本院乃向屏東縣稅捐稽徵處函查系爭土地課征地價稅之原因，經該處函覆本院：台糖公司所有坐落屏東市○○段628 地號土地90年以前為公共設施未完竣區，依土地稅法第22條第1項第2款課徵田賦（76年起停徵），嗣經屏東市公所於民國90年劃設為住宅區且公共設施已完竣，依財政部81年11月25日台財稅第810870664 號函於91年起全部面積改為一般用地稅率課徵地價稅。

說明：…土地使用分區為住宅區且公共設施已完竣，縱仍作農業使用，仍應課徵地價稅，併予說明等情有該處95年5 月10日屏稅土字第0950293280號函文（見本院卷第133 頁）在卷可按，足徵被告就系爭土地違反使用約定與系爭土地被課徵地價稅無相當因果關係，原告主張被告應賠償前開費用，不應准許。

十、綜上所陳，被告依耕地三七五減租條例第16條之規定及不當得利之法律關係，請求如主文第1 、2 、3 、4 所示即有理由，應予准許，逾此範圍請求，即屬無據，應予駁回。

本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。

至原告敗訴部分假執行之聲請失所附麗，應予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第85條、第390條第2項、第392條第2項規定，判決如主文。

中 華 民 國 95 年 6 月 26 日
民事第一庭 審判長法 官 羅心芳
法 官 林雅莉
法 官 邱玉汝
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 95 年 6 月 27 日
書記官 魏慧夷