臺灣屏東地方法院民事-PTDV,94,訴,446,20060615,1

臺灣屏東地方法院民事判決 94年度訴字第446號
原 告 戊○○
訴訟代理人 蔡將葳律師
被 告 台灣金聯資產股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 己○○
乙○○
林樹根律師
邱麗妃律師
莊雯琇律師
上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國95年6 月1 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣貳佰萬元，及自民國九十四年九月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新台幣陸拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新台幣貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：㈠原告前經第三人丁○○介紹，擬向被告購買坐落屏東縣屏東市○○段475 之3 、475 之4 地號土地（下稱系爭土地），以供建築透天厝房屋使用，故於民國94年9 月5 日提出不動產購買申請書及新台幣（下同）200 萬元支票交予第三人丁○○轉交被告，向被告要約以8,600 萬元購買系爭土地。

惟原告提出上開要約後，始發現系爭土地有近千坪之地下2 層建物，深度達6 公尺以上，日後如興建透天厝房屋，需將地下2 層建物挖除，並將土地填平夯實，花費高達2,000 萬元以上。

㈡系爭土地有地下2 層建物，雖無登記但有產權，以後會造成地上權問題，係屬交易重要事項，被告隱瞞此事未予告知，造成原告上開購買系爭土地意思表示錯誤，原告乃於94年10月6 日，以意思表示錯誤為由，發函撤銷購買系爭土地之意思表示，並請被告於函到5 日內退還上開200 萬元定金，詎被告拒不退還，然被告收受該200 萬元定金之法律上原因已因原告撤銷上開購買之意思表示而不存在，其無法律上原因受有利益，致原告受損害，爰依不當得利法律關係，請求被告返還前述200 萬元定金。

㈢於本院聲明：被告應給付原告200 萬元，及自94年9 月5 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；

及願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠原告於94年9 月5 日提出系爭土地購買申請書，並於同年月8 日交付200 萬元定金後，被告已於同年月9 日以電話通知訴外人丁○○表示承諾出售系爭土地，並將買賣契約書寄給丁○○，兩造間就系爭土地之買賣契約已屬成立。

原告嗣後反悔不買，被告乃依系爭土地購買申請書第4條第4項約定沒收200 萬元，並解除系爭買賣契約。

㈡訴外人丁○○為原告之代理人，其提出系爭土地購買申請書前多次與被告公司經理己○○洽談，己○○曾對丁○○表示系爭土地地上3 層建物已打掉回填至地下室，地下室結構體尚未打掉，如需打掉，被告可介紹廠商丙○○拆除，足見原告為承買系爭土地之要約前，已知悉系爭土地存有地下建物，該意思表示並無錯誤。

縱認丁○○非原告之代理人，本件亦有表見代理之適用等語，資為抗辯。

㈢於本院聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；

如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。

三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地於94年9 月間係被告所有。

原告係於94年9 月5 日提出系爭土地購買申請書，並於同年月8 日將200 萬元支票交予第三人丁○○轉交被告，向被告要約以8,600 萬元購買系爭土地（本院卷第26至31頁）。

㈡兩造存證信函往來情形：⒈原告於94年10月6 日發函被告，表明因系爭土地有地下2 層建物，物之性質錯誤，故撤銷購買系爭土地之要約意思表示，請求被告於函到5 日內返還要約定金200 萬元，被告於同年月7 日收到該函（本院卷第4 至9 頁）。

⒉被告於94年10月24日發函原告，表示系爭土地雙方要約、承諾之意思表示已達一致，且被告早已告知原告系爭土地存有地下層，原告並無錯誤可言，請原告於94年10月31日辦理簽約事宜，逾期依不動產購買申請書第4條第4項約定沒收200 萬元（本院卷第10至11頁）。

⒊原告於94年11月1 日發函被告，表明被告從未告知原告系爭土地存有地下2 層建物，請求被告函到5 日內退還200 萬元（本院卷第12至13 頁）。

⒋被告於94年11月17日發函原告，表示原告未於上開指定日期辦理簽約，爰依不動產購買申請書第4條第4項約定，沒收200萬元（本院卷第14頁）。

㈢系爭土地前為訴外人高上禾建設股份有限公司（下稱高上禾公司）所有，總面積3,747 平方公尺，並申領81年1 月23日81屏府建管字第3001號建築執照，核准興建地下2 層、地上7 層建物，因該建築執照逾期作廢，高上禾公司乃於89年間重新申請建築執照，經屏東縣政府建設局核發89年6 月12日屏建管屏字第3955號建築執照。

又系爭土地於89年間核發新照時已施工至地上3 層、地下2 層，地下2 層高度共6.5 公尺，單層面積為3,217.04平方公尺。

於94年9 月間，系爭土地仍有地下2 層建物，其建築執照逾期作廢，尚未申請拆除（本院卷第54至55、65、82頁）。

四、原告主張系爭土地存有地下2 層建物，被告隱瞞此交易上重要事項未為告知，造成物之性質錯誤，故原告乃撤銷購買系爭土地之意思表示，被告收受200 萬元定金即無法律上原因，應予返還等情，雖據提出系爭土地購買申請書、支票、現場照片等資料為證，然已為被告否認，並以前揭情詞置辯，是本院所應審究者為：㈠兩造間就系爭土地之買賣契約是否成立？㈡系爭土地存有地下2 層建物是否屬交易重要事項？被告有無於原告要約前告知該地下2 層建物之存在？第三人丁○○有無表見代理之適用？㈢原告以物之性質錯誤為由撤銷購買系爭土地之意思表示有無理由？被告收受200 萬元有無不當得利？茲論述如下。

五、兩造間就系爭土地之買賣契約是否成立？㈠按契約之成立，須有要約與承諾二者意思表示一致之事實始足當之，若無此事實，即契約尚未合法成立，自不發生契約之效力；

非對話為要約者，須相對人之承諾達到要約人時，其契約始行成立，故承諾行為應對要約人為之。

又非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文，所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言；

惟於表意人係以言詞（口頭）向相對人之家屬或其受僱人等為表示時，因該家屬等未必轉達，且其情形又非如書面等物件得置相對人於隨時可了解其內容之客觀狀態，應以相對人已獲知其意思表示時，始可謂為達到，最高法院著有58年台上字第715 號判例、86年度台上字第3742號判決可參。

㈡買賣契約之成立，不以書面為必要，此為事理至明，原告既供稱：在其撤銷上開購買系爭土地意思表示之前，被告經理己○○有口頭告知被告已同意簽約等語（本院卷第47頁），此即屬被告對原告所提系爭土地購買申請書之要約而為之承諾。

況證人丁○○亦證稱：我是以介紹人的身份跟被告經理己○○洽談，被告大約94年9 月中旬核准，並於同年10月初寄空白買賣契約書給我，我再轉給原告，當時原告還不知道有地下2 層建物等語明確（本院卷第75頁），顯見被告承諾之意思表示確已達到原告，依據前開說明，本件系爭土地買賣之要約與承諾已有合致，契約應屬成立，原告主張系爭土地尚未簽訂書面契約故契約未成立云云，不足採信。

六、系爭土地存有地下2 層建物是否屬交易重要事項？被告有無於原告要約前告知該地下2 層建物之存在？訴外人丁○○有無表見代理之適用？㈠按系爭土地既不能供建築之用，而被上訴人根據土地登記簿謄本上地目為「建」之記載，誤認以為可供建築之用而予買受，自係對於買賣標的物之性質（用途與價值）發生誤認。

又自主觀而言，若被上訴人購地之初，知悉該地不能供建屋之用，必不致支付上述高價購買，應可斷言。

再從客觀而言，上訴人提出之土地登記簿謄本既記載地目為建，且上開土地周圍復已蓋滿建物，而上訴人又以建地之價格出售，自足造成被上訴人對於上開土地產生無任何建築限制之確信，以此，凡一般人若處於被上訴人之表意人地位，亦易為相同錯誤之意思表示，茲系爭土地之性質，在交易上確屬重要，被上訴人依民法第88條第2項規定，自得將此項錯誤之意思表示撤銷。

意思表示經撤銷者，依民法第114條第1項規定，視為自始無效，因此，被上訴人依不當得利之法律關係，訴請上訴人如數返還買賣價金672 萬元及其法定遲延利息，於法自無不合，最高法院82年度台上字第215 號判決意旨參照。

㈡原告主張系爭土地前經高上禾公司領有89年6 月12日屏建管屏字第3955號建築執照，擬建築地上7 層、地下2 層之建物，89年間已施工至地上3 層、地下2 層，地下2 層建物高度共6. 5公尺，單層面積為3,217.04平方公尺，94年9 月間系爭土地仍存有地下2 層建物，建築執照雖逾期作廢，但尚未申請拆除一節，已為兩造所不爭，業如前述，堪信為真實。

本院觀之94年6 月間系爭土地照片（本院卷第98至99頁），認該地上3 層、地下2 層建物結構完整，可遮蔽風雨，並領有建築執照，足認已有不動產所有權，系爭土地與其上建物，各有其所有權，如單獨將系爭土地出售，就其上建物部分恐涉及法定地上權或基地租賃之問題，而原告買受系爭土地係為供興建透天厝房屋使用，此一事件自係對於買賣標的物之性質（用途與價值）影響重大。

況該地下2 層建物內已回填拆除地上3 層之建築廢棄物，業據被告自承在卷，從客觀而言，該地下2 層建物結構歷經多年是否完好，回填建築廢棄物後可否直接使用於建築房屋等，均屬對系爭土地性質有嚴重影響之事項，本件總價金又高達8,600 萬元，不可能任意忽略此一情狀，足徵原告主張系爭土地存有單層面積3,217.04平方公尺、深度6.5 公尺、其內回填建築廢棄物之地下2 層建物，確屬交易之重要事項。

㈢按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。

被告為系爭土地出賣人，就系爭土地狀況知之甚詳，其雖辯稱被告經理己○○於原告要約前已將系爭土地有地下2 層建物一節告知丁○○，原告亦應知情等語，惟已為原告及證人丁○○否認。

經查：⒈證人丁○○於本院證稱：原告是建商要找土地，我就介紹系爭土地，我和原告有去看土地，被告沒有去，系爭土地原有地上3 層建物，當時已經打掉了，但由外觀無法得知系爭土地還有地下2 層建物。

我和被告經理己○○聯絡，他說要填寫購買申請書，總價金寫8,600 萬元，我有拿購買申請書及200 萬元支票到台北給被告，被告說開會通過契約就成立，後來原告於94年9 月底、10月初到縣政府建管課打聽才知道系爭土地有地下2 層建物，請建築師評估要花2,000 萬元填土，所以發函拒絕購買。

我不知道有地下2 層建物，是原告發現後才告訴我，己○○並沒有告訴我有地下2 層建物，也沒有提供這方面的資料給我等語明確（本院卷第26、75頁），且觀諸系爭土地購買申請書，就存有地下2 層建物一事支字未提，另於被告所提兩造原擬簽訂之買賣契約書內（本院卷第91至93頁），亦未提及有何地下2 層建物或建物價金為何一事，此顯與被告嗣後將系爭土地及地下2 層建物出售予訴外人陳許秀鳳之買賣契約書記載有所不同（本院卷第86至88頁），益徵被告辯稱已於原告要約前告知云云，尚屬無據。

⒉又證人王西村業於本院證述：我是建築師，原告於94年9 月中旬傳真系爭土地地籍圖請我作排間規劃，因為我要查可不可以作建築線使用，所以向建管課、都市計畫課調案，發現有舊大樓及地下室之規劃圖，我建議原告趕快察看，原告當天到現場才知道有地下室，他問我怎麼辦，我說地下室有建照及產權，被告應該告知，地下室結構能否使用也不知道，如果是蓋透天厝，結構不能用，要全部挖掉回填級配夯實或打基樁，等3 、4 年穩定後才能建築，這樣約增加2,000 萬元的支出，原告在我調圖之前都沒有提及地下室的事等情詳實（本院卷第44至45頁），核與證人陳宗創證稱：我是原告設立的中洲建設工務部經理，王建築師把圖調來時我在場，我和原告當天去察看，系爭土地都是平的，仔細尋找才找到幾個小小的地下室入口，且有用土石或木板掩飾，我們之前去的時候都不知道有地下室，直到看到建築師調的圖刻意去找才找到，中洲建設雖買過有地上物的土地，但是都是磚造瓦房，也有申請拆除執照，這3 、4 年我們都是蓋透天厝，從沒買過有地下室的土地等詞相符（本院卷第45至46頁）。

被告雖辯稱系爭土地可直接供建築使用，不需填土夯實云云，並提出訴外人陳許秀鳳申請之建築執照為證（本院卷第89至90頁），然查，訴外人陳許秀鳳之建築執照使用面積僅98.68 平方公尺，而系爭土地總面積3,747 平方公尺，尚不及3 ％，自難以此認定系爭土地整筆建築時不須填土夯實，其此部分辯解，無可採信。

⒊至證人己○○及負責拆除地上3 層建物回填至地下2 層之證人丙○○雖均證稱可由現場看出地下室等語（本院卷第77至78頁），惟本院觀之原告及證人丙○○所提現場照片（本院卷第82、97至99頁），認為系爭土地由馬路邊所見，一片平坦，並無任何建物，僅有少許枯枝垃圾，地下室入口尚不及一張椅子大小，入口處多以殘破木板遮蓋，衡諸常情，倘非特別深究查察系爭土地上之小洞，均難從外觀之小洞即發現系爭土地存有地下2 層建物，而被告復未能舉證證明其已將系爭土地有地下2 層建物一事於原告要約前明確告知，其此部分所辯，當難採信。

㈣按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，依民法第169條之規定，對於第三人固應負授權人之責任，惟關於由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設，故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為應負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內，為其前提要件，不得徒憑曾將印章交付之事實，即認除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所為之任何法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任，最高法院70年台上字第657 號判例、93年度台上字第2196號判決意旨參照。

又代理僅限於意思表示範圍以內，不得為意思表示以外之行為，故不法行為及事實行為不僅不得成立代理，且亦不得成立表見代理，最高法院著有55年台上字第1054號判例可考。

㈤被告雖辯稱訴外人丁○○為原告代理人或有表見代理之適用，然已為原告及證人丁○○否認，其等均稱丁○○僅係介紹人，並無以代理人自居或授予代理權情事，且本件原告並未出具任何委任書狀予證人丁○○，業為兩造所不爭，尚難認原告有何授予代理權或表現代理之行為。

況縱認被告辯稱曾告知丁○○系爭土地存有地下2 層建物一情屬實，揆諸前揭說明，此亦屬事實行為，與代理無涉，是被告辯稱訴外人丁○○有代理或表見代理適用云云，即屬無據，不足採信。

七、原告以物之性質錯誤為由撤銷購買系爭土地之意思表示有無理由？被告收受200 萬元有無不當得利？㈠按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；

當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤；

又法律行為經撤銷者，視為自始無效，民法第88條、第114條第1項分別定有明文。

本件原告主張被告未將對於交易上認為重要之買賣標的物性質即系爭土地有地下2 層建物一事告知等情，業如前述，如原告知悉此情，當會預加評估是否購買、購買價金及日後處理方式，是原告主張因發生系爭土地物之性質之誤認，始為購買系爭土地之意思表示，爰依上述規定，於94年10月6 日發函將此項錯誤之意思表示撤銷，誠屬有據。

㈡次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

原告購買系爭土地之意思表示既經撤銷者，依據前開規定，視為自始無效，故被告受領上開200 萬元之法律上原因，已不存在，準此，原告依不當得利法律關係，請求被告如數返還買賣定金200 萬元，及自被告受領即94年9 月8 日起之法定遲延利息，於法自無不合。

八、綜上所述，原告主張承買系爭土地之意思表示錯誤，經撤銷該意思表示後，依據不當得利法律關係，請求被告給付200萬元，及自94年9 月8 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果亦不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項，第392條第2項、第3項，判決如主文。

中 華 民 國 95 年 6 月 15 日
民事第一庭 法 官 翁世容
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
書記官 溫訓暖
中 華 民 國 95 年 6 月 19 日