屏東簡易庭民事-PTEV,104,屏小,336,20151229,1

臺灣屏東地方法院民事判決 104年度屏小字第336號
原 告 張貴英即大慶房屋
訴訟代理人 曾敏男
被 告 王凱平
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國104年12月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣叁萬叁仟玖佰元，及自民國一百零四年八月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣貳仟貳佰貳拾貳元，由被告負擔新臺幣貳仟貳佰壹拾伍元，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

一、原告主張：兩造間訂有口頭居間契約，由原告媒介出賣被告所有坐落於屏東縣塩鹽埔鄉○○段000地號土地（下稱系爭399地號土地），約定服務費為買賣總價金之2％，原告並依約仲介訴外人黃弋貞向被告買受系爭399地號土地，買賣價金總額為新臺幣（下同）170萬元。

嗣後得知系爭399地號土地部分遭鄰地占用，故被告將遭鄰地占用部分之土地分割為同段399-5地號土地（下稱系爭399-5地號土地），並將系爭399-5地號土地以3萬5,000元之價格出賣予占用人張先生。

而黃弋貞與被告於民國104年4月29日簽訂系爭399地號土地買賣契約，買賣價金更改為166萬元，並於104年8月18日完成系爭399地號土地所有權移轉登記，黃弋貞亦已於104年8月24日交付104年8月13日簽發、票面金額46萬元、票據號碼：WG0000000之本票（下稱系爭本票）予被告，以為買賣價金之尾款。

因被告與黃弋貞於系爭399地號土地未分割前之買賣價金約定為170萬元，170萬元之2％為3萬4,000元，故被告應給付居間報酬3萬4,000元。

本件居間仲介契約既於104年8月18日辦理土地所有權移轉登記，並於同年8月24日交付買賣價金之尾款，則被告至遲應於104年8月25即應給付原告居間報酬，詎被告受原告請求，仍拒給付上開居間報酬予原告。

爰依居間契約，請求被告加計法定遲延利息如數給付3萬4,000元等語。

並聲明：被告應給付原告3萬4,000元，及自104年8月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

二、被告則以：對於原告介紹客戶黃弋貞購買系爭399地號土地，及系爭399地號土地嗣後分割為系爭399-5地號土地，並分別以166萬元、3萬5,000元出賣予黃弋貞及占用人等情，均不爭執。

然兩造並未成立居間契約，原告僅替被告介紹客戶黃弋貞，後續即未處理，且僅黃弋貞與原告定有委託契約，被告並未定約；

其次，買賣契約約定黃弋貞應於同年5月測量農地後交付中款100萬元，因黃弋貞未如期給付已違反買賣契約，故原告原先介紹訂立之買賣契約已不成立，原告之報酬應由黃弋貞支付；

再者，嗣後系爭399地號土地已分割出系爭399-5地號土地，再分別出賣，後續之土地買賣事宜與原告無關；

此外，因系爭399地號土地被告原本開價180萬元，嗣後僅以170萬元成交，又因土地分割而減少價金，買賣總價金與被告預期相差甚巨，故被告欲減少報酬等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、原告介紹黃弋貞向被告買受系爭399地號土地，買賣總價金為170萬元，嗣因系爭399地號土地部分遭鄰地占用，故被告將遭鄰地占用部分之土地自系爭399地號土地分割出系爭399-5地號土地，並將系爭399-5地號土地以3萬5,000元之價格出賣予占用人。

而黃弋貞與被告於104年4月29日簽訂系爭399地號土地買賣契約，買賣價金更改為166萬元，並於104年8月18日完成系爭不動產所有權移轉登記，黃弋貞亦已於104年8月24日交付系爭本票予被告，以為買賣價金之尾款等情，為兩造所不爭執（見本院卷第18至19、28頁），復有系爭399、399-5地號土地土地登記第二類謄本、不動產買賣契約書、系爭本票影本、買賣後續協議書、系爭399地號土地廣告單、委託議價金收據各1份、玉山銀行支票存根5紙為憑（見本院卷第19至20、24至27、28至30、33頁），堪信為真。

四、本院之判斷㈠按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」，民法第565條定有明文。

又該條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。

所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。

至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（參見最高法院52年台上字第2675號判例意旨）。

又民法第565條規定之居間，乃債權契約、不要式契約，無論係報告居間或媒介居間，祇要雙方意思表示一致，及有居間之事實存在，即應成立居間契約，不以訂立書面為必要。

查本件被告不爭執買受人黃弋貞乃經由原告介紹，且系爭399地號土地嗣後分割出系爭399-5地號土地，再分別出賣與黃弋貞及張先生等情，已如前述，然抗辯兩造未訂立居間契約云云，惟揆諸前揭條文，居間契約不以書面約定為必要，被告所有之系爭399地號土地，既經由原告仲介始出賣予黃弋貞，且證人黃弋貞亦到庭結證稱：我在大寮區光明路看到廣告單後即致電原告，並由原告員工帶我至系爭399地號土地等語（見本院卷第41頁）。

據此可知，原告確有就系爭399地號土地為居間行為，且被告與黃弋貞亦確已完成買賣登記，故被告否認曾與原告成立居間契約，即為本院所不採。

㈡至被告抗辯買賣契約約定黃弋貞應於同年5月測量農地後交付中款100萬元，因黃弋貞未如期給付已違反買賣契約，故原先原告介紹訂立之買賣契約已不成立，原告之報酬應由黃弋貞支付；

且系爭399地號土地已分割出系爭399-5地號土地，再分別出賣，後續之土地買賣與原告無關云云，然按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項第有明文，且居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（參見最高法院49年台上字第1646號判例意旨）。

本件被告與黃弋貞就系爭399地號土地買賣事宜確已成立買賣契約，並以完成移轉登記，已如前述，則即便如被告所言，黃弋貞未如期繳款，仍無礙於系爭399地號土地買賣契約之成立。

且系爭399地號土地嗣後雖分割為系爭399-5地號土地，並分別以166萬元、3萬5,000元出賣予黃弋貞及占用人，依前揭最高法院49年台上字第1646號判例意旨，契約解除仍無礙報酬之請求，則本件契約並未解除，僅變更出賣方式，更無礙居間報酬之請求，被告仍負有給付仲介費予原告之義務自明。

㈢被告另抗辯因原本開價180萬元，然僅以170萬元成交，又因土地分割而減少價金，買賣總價金與原先相差甚巨，故欲減少報酬云云，然被告因原告媒介系爭399地號土地始與黃弋貞訂立土地買賣契約，並完成移轉登記，已如前述，此亦表示被告已願意降低買賣價金出售。

再者，以成交價2％計算仲介費亦與市場行情無違，故被告今抗辯成交價過低，而欲減少報酬云云，應無理由。

然系爭399地號土地嗣後分割出系爭399-5地號土地，而系爭399地號土地買賣價金為166萬元，系爭399-5地號土地買賣價金為3萬5,000元，故本件不動產買賣總價為169萬5,000元（計算式：1,660,000+35,000=1,695,000）等情，已如前述，則被告應給付原告之仲介費應以實際成交價即169萬5,000元為計算基準，較為合理。

故被告應給付予原告之報酬應為3萬3,900元（計算式：1695,000×0.02＝33,900），準此，原告請求被告給付3萬3,900元，及自104年8月25日起至清償日止，按週年利率5％計算利息之居間報酬，為有理由，逾此範圍之請求，並無理由。

五、綜上所述，原告請求被告給付3萬3,900元，及自104年8月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不一一論述，一併敘明。

七、又本件係適用小額訴訟程序，就原告勝訴部分，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。

另本件訴訟費用為為2,222元（含第一審裁判費1,000元及證人旅費1,222元），依兩造勝訴敗訴比例，由被告負擔訴訟費用2,215元（計算式：33,900÷34,000×2,222=2,215，元以下四捨五入），餘7元由原告負擔，爰依職權酌定兩造應負擔訴訟費用如主文第3項所示。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 104 年 12 月 29 日
屏東簡易庭 法 官 韓靜宜
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 29 日
書記官 蘇雅慧