屏東簡易庭民事-PTEV,104,屏簡,425,20160407,1

臺灣屏東地方法院民事判決 104年度屏簡字第425號
原 告 黃女
訴訟代理人 陳惠美律師
被 告 李清來
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105 年3 月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬元及自民國一百零四年十二月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣壹拾壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

本件原告起訴聲明原為「㈠被告應將坐落屏東縣萬丹鄉○○段0000地號土地上，門牌號碼屏東縣萬丹鄉○○村○○路○段000 號由北往南第11間之編號第11號之鐵架蓋烤漆板房屋一間，返還原告。

㈡被告應給付原告新台幣（下同）49,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。」

原告嗣於民國（下同）104 年12月24日言詞辯論時，將訴之聲明變更為：「被告應給付原告124,000 元，及自104 年12月24日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。」

核其變更係基於租賃契約所涉之同一請求之基礎事實，揆諸前揭規定，自應准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：被告於103 年間向原告承租坐落於屏東縣萬丹鄉○○段0000地號土地上，門牌號碼為屏東縣萬丹鄉○○村○○路○段000 號由北往南第11間之編號第11號之鐵架蓋烤漆板房屋一間（下稱系爭房屋），租賃期間為103 年4 月10日起至104 年4 月10日止，租金每月為7,000 元，並簽立租賃契約（下稱系爭租約），嗣租約到期後，原告不欲續租，告知被告返還系爭房屋，為被告所拒，被告除於系爭租約到期未搬遷外，尚積欠原告104 年3 月份租金7,000 元，另依系爭租約第8條之規定，被告於租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，應即將系爭房屋遷空交還原告，如不即時遷讓交還系爭房屋時，原告每月得向被告請求按照租金二倍之違約金至遷讓完了之日止，被告於104 年4 月租約到期後，迄起訴時已2 個月，故請求違約金28,000元（7,000 ×2 ×2=28,000）；

於訴訟進行中，被告雖於104 年10月底搬遷，惟其於租約到期後即104 年4 月至同年10月搬遷，顯受有相當於租金之不當得利，為此請求不當得利金49,000元（7,000 ×7=49,000）；

末按依系爭租約第16條規定，被告若有違約情事，致損害原告之權益時願聽從原告損害賠償，原告因系爭租約涉訟，業已支出律師費用50,000元，亦應由被告負責賠償，上開費用合計134,000 元（7,000+28,000+49,000+50,000=134,000），扣除被告前於簽立系爭租約時給付之押金10,000元，總計請求124,000 元及自104 年12月24日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，爰依系爭租約之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告124,000元，及自104 年12月24日起至清償日止按年息5%計算之利息。

二、被告抗辯：確有向原告承租系爭房屋，均有按時繳納租金，並未積欠3 月份之租金，於租期屆至，原告表示不續租時，被告曾向原告的配偶表示請求給予2 個月的時間，另覓租屋處所，待找到新的處所即搬遷，原告的配偶亦表示同意，且因被告尚有押金10,000元及代原告維修鐵門費用6,000 元，認足以抵充2 個月之租金，詎被告於5 月29日欲前往搬遷時，原告卻於未告知被告之情況下，將系爭房屋換鎖致被告無法搬遷，嗣被告復於6 月15、21日欲前往搬遷，均因系爭房屋被鎖住，而無法搬遷，被告無法搬遷顯係可歸責於原告，另被告欲於5 月份搬遷時，尚未有任何訴訟，原告向其請求律師費用，顯屬無據等語，並聲明：原告之訴駁回。

三、本院的判斷：

㈠、原告主張與被告於103 年間簽立系爭租約，承租系爭房屋，租賃期限為103 年4 月10日至104 年4 月10日止，租金每月7,000 元，押金為10,000元，租賃期間屆至時，原告不同意續租等情，業據提出房屋租賃契約書1 份為證（見本院卷第7 至9 頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。

㈡、原告主張被告應給付積欠之租金7,000 元、違約金28,000元、相當於租金之不當得利49,000元及律師費用50,000元，扣除押金10,000 元，總計為124,000元等情，為被告否認，並以上開情詞置辯，則原告之各項請求是否有理由，分述如下：１、積欠租金7,000 元部分：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。

民事訴訟法第277條定有明文。

原告主張被告尚積欠104 年3 月之房租7,000 元等情，業據提出房屋租賃契約書及存證信函為證（見本院卷第7 至13頁），被告抗辯其有繳納3 月份之房屋云云，就此積極事實，應由被告負舉證之責，惟被告未能提出任何證據證明之，自難為有利於其之認定，是原告請求被告給付積欠之3 月份租金7,000元，為有理由。

２、違約金28,000 元部分：

⑴、原告主張被告屆期未搬遷，顯係違約，自得請求違約金等語，被告則以有經過原告同意展延2 個月搬遷，且於5 月份未能搬遷係可歸責於原告云云，經查，被告抗辯有經過原告之配偶同意展延2 個月搬遷，此為原告所否認，且證人郭正賀即原告之配偶到庭證稱：僅和被告於承租房子之前有接觸過，簽約之後即未與被告接觸，亦未和被告說房子租約已到期等語（見本院卷第61頁背面），是依證人所述，其於簽約後，即未與被告接觸，顯無被告所述同意其延期2 個月搬遷之情，被告就此部分，亦未能提出任何證據證明之，自難為有利於其之認定。

再者，被告抗辯係因原告更換系爭房屋之鎖，致使其無法搬遷云云，經查，被告原表示係原告更換系爭房屋之鎖，嗣辯稱係原告未交付鑰匙，則被告前後所述已有矛盾之處。

再者證人郭正賀到庭證稱：簽約當天拿一支小門的鑰匙給被告，若沒有交付鑰匙給他，被告如何進去裡面等語（見本院卷第61頁背面、62頁），按依一般常情，於承租房屋當會取得該屋之鑰匙，否則如何使用承租物，且被告於訴訟開始時表示原告更換鎖，足信被告嗣辯稱未交付鑰匙，為臨訟杜撰，是依上開證人之證詞及被告更換鎖之陳述，可知原告確有交付鑰匙予被告，被告辯稱未交付鑰匙一節，顯與事實不符。

又證人李正德即為被告維修鐵門的師父到庭證稱：鐵門的遙控器為其所加裝，手拉門不用電力即可開啟，沒有裝遙控器前，電動鐵捲門從內部有手動的開關，於裝置電動鐵捲門時，小門沒有鎖，我從小門進去裝好遙控器後，我把小門從裡面反鎖，之後就用遙控器開門，小門就沒有使用，鐵捲門沒有辦理使用有可能是斷電或遙控器有換過等語（見本院卷第54、56頁背面），是依證人證詞可知，小門係由其所反鎖，而鐵門係由被告嗣後再自行加裝為電動鐵捲門，則關於鐵門需使用電力方能開門，顯係被告自行加工所致，而原告既已交付小門鑰匙使被告得以進出，則被告於將小門反鎖後，仰賴電動鐵門方能進出，應係被告自已的行為所致。

又被告抗辯原告將其斷電，使其無法使用電動鐵門，此為原告所否認，且被告亦未能提出任何證據證明為原告所為，自難為有利於其之認定。

末按證人李明華到庭證稱：有幫被告搬家，4 、5 、6 月各有去一次，但去的時候門都鎖住，房東就住在附近，我有去敲門叫他們，但是他們不理我們等語（見本院卷第55頁背面），按證人李明華對原告而言，為陌生人，則其前往敲原告的門，原告未予理會，尚符常情，此時，應由被告前往通知原告，惟被告竟未為之，實亦有悖常理。

綜上所述，被告自行更換開啟系爭房屋鐵捲門的方式，即由手動更改為電動，復將鐵門旁的小門予以反鎖，復無法證明原告續意斷電，使其無法開啟，則其無法搬遷，顯非可歸責於原告，被告此部分抗辯，難謂有據。

⑵、依系爭租約第8條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金二倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人，決無異議。」

惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條著有明文。

違約金之酌減是否相當須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。

又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。

（最高法院49年台上字第807 號、79年台上字第1915號、79年台上字第1612號判例參照）。

被告無法搬遷，係可歸責於被告，業如上述，本院審酌系爭租約之租賃期間為1 年，每月租金為7,000 元，被告於原告終止系爭租約後，未履行遷讓返還系爭房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，然被告承租系爭房屋係供放置物品，非作為營業使用，及參酌目前社會經濟一般銀行存款利率，與原告無法收回系爭房屋所受實際損失等情，認原告請求按月依租金2倍即14,000元計算之違約金尚屬過高，應予酌減按月租金7,000元計算為適當，而租約終止日為104 年4 月，原告提起本件訴訟時為104 年6 月23日此有本院收文章可稽（見本院卷第2 頁），則原告請求2 個月的違約金即14,000 元（7,000×2=14,000）為有理由，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

。

３、相當於租金之不當得利49,000元部分：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條第1項定有明文。

又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益，最高法院97年度台上字第294 號亦著有判決可資參照。

經查，原告與被告之系爭租約，業經於104 年4 月因租期屆至而終止，此為二造所不爭執，而被告於訴訟中之104 年10月底始搬遷，亦為被告所是認，而此時方搬遷，非可歸責於原告，業如上述，則自4 月至10月，依上開實務見解，被告顯受有相當於租金之不當得利，則原告依系爭租約及民法不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利49,000 元（7,000×7=49,000 ），為有理由，應予准許。

４、律師費用50,000元部分：本件原告依租賃契約第16條主張被告有違約情事，應負擔本件訴訟原告聘請律師之費用50,000元，業據提出上開租賃契約及收據為證（見本院卷第9 、38頁），被告雖否認有何違約情事云云，惟被告未依租賃契約第8條於租期屆至時搬遷等情，業如上述，其有違約情事甚明。

被告雖以其5 月未搬遷時，尚未有訴訟，對其請求律師費用，顯不合理，惟被告屆期未搬遷，致原告需起訴請求被告給付欠租及返還房屋，即符合租賃契約第16條規定因被告違約，則原告訴訟支出之律師費用應由被告負擔之約定。

５、綜上，原告依上開租賃契約之法律關係，可得請求被告給付之欠租、違約金、相當於租金之不當得利與律師費合計120,000 元（計算式：7,000 ＋14,000＋49,000+50,000 ＝120,000 ），扣除被告前給付之押金10,000元，則為110,000 元。

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

四、綜上所述，原告依據租賃之法律關係，訴請被告給付110,000 元及自訴之聲明變更之日即104 年12月24日（見本院卷第52頁）起至清償日止按年息5%計算之遲延利息為有理由，應予准許，乃判決如主文第1項；

逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

六、結論，原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 4 月 7 日
屏東簡易庭 法 官 吳思怡
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 7 日
書記官 鄭美雀