屏東簡易庭民事-PTEV,106,屏簡,7,20170516,1

臺灣屏東地方法院民事判決 106年度屏簡字第7號
原 告 曹輝福
訴訟代理人 林榮和律師
被 告 江志忠
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國106 年5 月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼屏東縣○○市○○路○○○號之房屋遷讓返還予原告。

被告應給付原告新臺幣柒萬捌仟元。

被告應自民國一百零六年三月二日起至將上開房屋遷讓返還予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元。

訴訟費用新臺幣肆仟參佰元由被告負擔。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項但書第3款定有明文。

本件原告起訴原請求：㈠被告應將門牌號碼屏東縣○○市○○路000號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告；

㈡被告應給付原告新臺幣（下同）4 萬8,000 元；

㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至將上開房屋遷讓返還予原告之日止，按月給付原告1 萬2,000 元。

嗣將訴之聲明更正為：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓返還予原告；

㈡被告應給付原告7 萬8,000 元；

㈢被告應自民國106 年3 月2 日起至將系爭房屋遷讓返還原告之日止，按月給付原告1 萬2,000 元，核原告所為係擴張應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許。

二、原告主張：原告於105 年5 月28日將系爭房屋出租予被告，並簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定租賃期間自105 年7 月1 日起至108 年6 月31日止，每月租金1 萬2,000 元，租金應於每月5 日以前繳納，並約定被告以45日內票期之同額支票（下稱系爭支票）作為給付押租金2 萬4,000 元之用。

詎被告並未交付系爭支票，且僅繳納第1 個月即105 年7 月份之租金，自105 年8 月起即未依約繳納。

原告以本起訴狀繕本向被告為通知繳納租金之表示，再於本院106 年3 月1 日言詞辯論期日向到庭之被告為終止契約之意思表示。

系爭租賃契約既經依法終止，原告自得請求被告遷讓返還系爭房屋，及自105 年8 月至106 年2 月共7 個月逾期未繳納之租金7 萬8,000 元，暨自租約終止之日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1 萬2,000 元等語。

並聲明：如主文第1 、2 、3 項所示

三、被告則以：被告同意遷讓系爭房屋，亦同意原告核算之租金及按月給付1 萬2,000 元，但系爭房屋有漏水致被告無法作生意，此部分會另外向原告請求等語。

四、原告主張原告於105 年5 月28日將系爭房屋出租予被告，並簽立系爭租賃契約，約定租賃期間自105 年7 月1 日起至108 年6 月31日止，每月租金1 萬2,000 元，租金應於每月5日以前繳納，並約定被告以45日內票期之系爭支票作為給付押租金2 萬4,000 元之用。

然被告自105 年8 月1 日起即未依約繳納租金，原告以起訴狀繕本向被告為通知繳納租金之表示，於本院106 年3 月1 日言詞辯論期日向到庭之被告為終止契約之意思表示，又被告尚積欠租金等情，業據原告提出與其所述相符之房屋租賃契約書1 份在卷為證（見本院卷第6 至9 頁）；

另有屏東縣政府稅務局105 年12月14日屏稅房字第1050036574號函附系爭房屋之房屋稅106 課稅明細表、房屋稅籍證明書各1 紙等件在卷可稽（見本院卷第17至19頁）；

且被告自承：同意遷讓房屋，亦同意原告核算之租金及按月給付1 萬2,000 元等語（見本院卷第55頁反面），堪信原告主張為真實。

五、本院之判斷：㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。

另按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約；

出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，不得收回房屋，民法第440條第1 、2 項及土地法第100條第1項第3款分別定有明文。

又依民法第440條得終止契約之出租人，於訴狀表示其終止之意思者，依民法第263條、第258條第1項、第95條規定，自其訴狀送達於承租人時，契約即為終止，並非至其所受勝訴判決確定之時，始生終止之效力；

終止契約之意思表示，並無一定之方式，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上以書狀或言詞向他造表示終止租賃契約意思，亦無不可（最高法院23年上字第3867號判例、22年上字第856號判例意旨參照）。

本件係屬出租房屋，依上開規定，自應積欠達2 個月之總額，始得為終止租賃契約之意思表示。

本件被告自105 年8 月起即未依約繳納租金，且被告並未給付押租金予原告，此為被告所自承（件本院卷第55頁反面），是至106 年2 月，被告遲延給付且積欠房租總額已達2 月之租額，即可認定，而原告以起訴狀送達被告之日即106 年2月19日（起訴狀於106 年2 月9 日寄存送達，見本院卷第32-2頁之送達證書）為催告被告繳納租金之通知，另於106 年3 月1 日當庭向被告為終止租約之意思表示，是本件原告終止租約自屬合法。

從而，系爭租賃契約業經合法終止，兩造之租賃關係已不存在，被告自負有返還系爭房屋之義務，且被告亦同意返還系爭房屋，業如前述，是原告此部分主張為有理由。

㈡另查本件原告主張被告自105 年8 月至106 年2 月止之7 個月期間，未繳納之租金共計8 萬4,000 元，且被告亦同意原告主張之租金計算方式，業如前述，惟被告另抗辯於105 年8 月間已繳納租金6,000 元，原告雖否認被告曾於105 年8月間繳納租金6,000 元乙節，然亦扣除此6,000 元，僅向被告請求租金7 萬8,000 元（見本院卷第61頁反面），是本件原告請求被告繳納租金7 萬8,000 元為有理由，應予准許。

㈢再按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；

為民法第179條所明定。

又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年度臺上字第1695號判例及97年度臺上字第294 號判決意旨可資參照）。

查系爭租賃契約於106 年3月1 日終止，已如前述，被告自翌日即106 年3 月2 日起即屬無權占有系爭房屋，則原告依上開規定，請求被告給付自106 年3 月2 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金額1 萬2,000 元之不當得利，亦屬有據。

六、綜上所述，系爭租賃契約既經終止，被告即負有返還系爭房屋之義務，且被告尚積欠原告租金，原告基於系爭租賃契約請求被告給付積欠之租金7 萬8,000 元，並主張已終止與被告間之租賃關係，被告仍使用系爭房屋而受有相當於租金之不當得利，因而請求被告返還系爭房屋及應自106 年3 月2日起至將系爭房屋遷讓返還原告之日止，按月給付原告1 萬2,000 元，為有理由，應予准許。

七、另被告請求傳訊江馨妤到庭，待證事實為被告於105 年8 月間有交付6,000 元租金予原告，然原告就被告抗辯已於105年8 月間給付原告6,000 元租金乙節，不再向被告請求（見本院卷第61頁反面），是就被告於105 年8 月間是否有交付6,000 元租金予原告乙事，應無調查必要，附此敘明。

本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

另訴訟費用額4,300 元，由敗訴之被告負擔。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 106 年 5 月 16 日
屏東簡易庭 法 官 韓靜宜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 17 日
書記官 潘豐益