屏東簡易庭民事-PTEV,107,屏簡,598,20190712,1

臺灣屏東地方法院民事判決 107年度屏簡字第598號
原 告 葉蓁蓁
訴訟代理人 李華森律師
江沛錦律師
被 告 蔡瑞明


訴訟代理人 李瑞淇
郭宗塘律師
劉怡孜律師
鄭國安律師
上 一 人
複 代理人 謝孟璇律師
上列當事人間請求返還租賃房屋事件，本院於民國108 年6 月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將坐落門牌號碼屏東縣○○市○○街00○0 號房屋遷讓返還於原告。

二、被告應給付原告新臺幣（下同）44,167元，及自民國108 年5 月10日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

三、被告應自107 年12月1 日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告25,000元。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用5,356元，由被告負擔5,000元，餘由原告負擔。

六、本判決第一項、第二項得假執行。

七、本判決第三項於每屆滿一月時，就該月得請求之金額得假執行。

八、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：按簡易訴訟訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但請求之基礎事實同一者，明，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第2款定有明文。

原告起訴原聲明：被告應將坐落門牌號碼屏東縣○○市○○街00○0 號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還於原告。

嗣於審理中另追加請求被告所積欠租金，以及被告於租約終止後仍繼續占用系爭房屋之每月可獲相當於租金之不當得利，並追加訴之聲明第2 、3 項為：「被告應給付原告50,000元，及自訴之追加狀送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。」

、「被告應自107 年12月1 日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告25,000元」（見本院卷第62、91頁）。

原告原係請求被告將系爭房屋遷讓返還，後追加請求被告給付承租系爭房屋所積欠租金，以及未遷讓系爭房屋所生之不當得利，此部分請求之事實理由與起訴主張應屬基礎事實同一，且此部分所得利用之訴訟及證據資料，均與原起訴請求部分有高度重疊性，依前開法條規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：被告於106 年8 月12日向訴外人即原告母親蘇桂美承租系爭房屋，租期自106 年9 月1 日起至109 年8月31日止，約定每月5 日以前應給付租金25,000元（下稱系爭租約）。

後因訴外人蘇桂美死亡，原告於107 年4 月25日因分割繼承取得系爭房屋。

詎被告自107 年5 月起即未依約繳足租金，僅於107 年5 月7 日給付租金25,000元、107 年6 月5 日給付租金12,000元、107 年6 月11日給付租金13,000元，合計50,000元，經原告分別於107 年9 月14日、107年10月11日及107 年11月6 日以存證信函催告其給付租金未果，嗣於107 年11月20日以存證信函終止系爭租約，並依民法第455條之規定請求被告騰空遷讓系爭房屋。

又上開存證信函雖均因招領逾期退回，然該存證信函信既已達到被告之支配範圍內，被告處於隨時可以了解其內容之狀態，應認為已發生催告及終止租約之效力。

另截至107 年11月被告所積欠之租金於扣除押租金50,000元及被告另於108 年1 月5 日再行給付25,000元後尚積欠50,000元，且被告於租約終止後仍繼續占用系爭房屋，每月可獲相當於租金之利益，致原告受有損害，自應107 年12月起按月賠償原告未收租金25,000元之損害迄交屋之日止，此部分併予請求等語。

並聲明：㈠如主文第1 、3 項所示。

㈡被告應給付原告50,000元，及自訴之追加狀送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告固於107 年5 月起未依約繳足租金，但原告所寄發之上開存證信函均經郵局以招領逾期退回，且上開存證信函僅寄送系爭房屋之租屋處地址，然因被告大多住院而未在租屋處，難認原告催告繳租及終止租約之意思表示已達到被告。

又訴外人葉怡秀在107 年9 月被告住院期間曾致電被告，並表示房租問題待被告出院再處理，可認原告已同意被告暫緩給付房租，不得再以被告未給付租金為由終止租約。

另被告於107 年12月20日曾委託訴外人陳明燦致電原告配偶張永彬，當時張永彬表明願意讓被告繼續承租系爭房屋，被告始於108 年1 月5 日再匯款25,000元予原告等語為辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第39頁）： ㈠ 被告與訴外人蘇桂美於106 年8 月12日訂定如本院卷第4 至7 頁之房屋租賃契約，約定租期自106 年9 月1 日起至109年8 月31日止，每月租金25,000元，應於每月5 日前繳納租金，被告並已交付押租金5 萬元。

㈡ 被告依約繳納租金至107 年4 月止，其後僅於107 年5 月7日給付租金25,000元、107 年6 月5 日給付租金12,000元、107 年6 月11日給付租金13,000 元。

㈢ 被告另於108 年1 月5 日匯款25,000元予原告。

㈣ 系爭房屋原登記為訴外人蘇桂美所有，嗣於107 年4 月25日移轉登記為原告所有，且被告於移轉登記時仍居住系爭房屋。

四、得心證之理由：本件原告主張系爭租約業於107 年11月23日合法終止，被告迄今未返還系爭房屋，屬無權占用，自應遷讓返還系爭房屋、並給付積欠之租金及相當於租金之不當得利，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠原告主張終止系爭租約，並請求被告遷讓返還系爭房屋，是否有理由？㈡原告請求被告給付積欠之租金，有無理由？㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？茲論述如下： ㈠ 原告主張終止系爭租約，並請求被告遷讓返還系爭房屋，是否有理由？1.按出租人於租賃關係存續中死亡，其出租人之地位及租賃物所有權，於遺產分割前，固由其繼承人全體承受。

惟民法關於遺產之分割係採移轉主義，由繼承人全體相互移轉其應繼分，使各繼承人就分得之遺產取得單獨所有權，故遺產分割後，除別有約定外，即應類推適用民法第425條第1項規定，租賃契約僅對於分得租賃物所有權之繼承人繼續存在（最高法院91年度臺上字第1064號判決意旨參照）。

查被繼承人蘇桂美死亡後，由原告於107 年4 月25日繼承取得系爭房屋所有權之情，有系爭房屋之建物謄本及異動索引（見本院卷第28至30頁）為憑，而被告對此亦不爭執（見本院卷第39頁反面），揆諸前揭說明，系爭租約於被繼承人蘇桂美遺產分割後，應僅對於分得系爭房屋所有權之繼承人即原告繼續存在，合先敘明。

2.復按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

又租約未定期限者，各當事人得隨時終止契約。

但有利於承租人之習慣者，從其習慣。

前項終止契約，應依習慣先期通知。

但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

民法第421條第1項、第440條、第450條第2項、第3項定有明文。

又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

同法第455條前段亦著有明文。

經查：⑴原告主張被告依約繳足租金至107 年4 月止，自107 年5 月1 日起，僅於107 年5 月7 日給付租金25,000元、107 年6月5 日給付租金12,000元、107 年6 月11日給付租金13,000元，合計50,000元，截至107 年11月5 日止，扣除押租金50,000元後，被告仍積欠租金75,000元【計算式：（月租金25,000×7 個月）－已繳租金50,000－押租金50,000＝75,000】，已積欠租金達2 個月以上，經原告先後於107 年9 月14日、107 年10月11日及107 年11月6 日以屏東崇蘭郵局存證信函第130 、138 號及屏東民生路郵局存證信函第357 號催告被告於收受該函後10日內清償上開欠租75,000元未果，原告進而於107 年11月20日以屏東崇蘭郵局存證信函第166 號終止系爭租約，然上開存證信函均因招領逾期未領而遭退回等情，業據原告提出系爭房屋租賃契約影本1 份、郵局存摺明細、郵局存證信函及信封影本各4 份等件為證（見本卷第4 至19頁），且被告對此亦未爭執，堪信原告此部分之主張均為真實。

⑵又被告抗辯雖抗辯上開存證信函均經郵局以招領逾期退回，且上開存證信函僅寄送系爭房屋之租屋處地址，但因被告大多住院而未在租屋處，難認原告催告繳租及終止租約之意思表示已達到被告等語。

惟按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力。

民法第95條第1項定有明文。

所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可瞭解其內容之客觀狀態而言。

若表意人以書信為意思表示（或意思通知），該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收，或相對人已受郵局通知往取書信（郵件），該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人處於隨時可以瞭解其內容之狀態，依上說明，應認為已達到而發生效力（最高法院96年度台上字第2792號裁定要旨參照）。

查原告寄發上開存證信函予被告所填載之地址固為系爭房屋之租賃處地址（見本院卷第10、11、13及15頁），惟被告於本院審理時已自承伊沒有其他住所及居所，不在租屋處的時候，就是住院等語（見本院卷第39頁），且被告於簽訂系爭租約所提供之身分證影本所載住址（即屏東縣○○鎮○○路000 號）於原告寄發上開存證信函時業已拆遷（見本院卷第46頁），被告並於107 年10月16日起設籍於屏東縣屏東市戶政事務所（見本院卷第95頁），復參以被告所提之高雄醫院大樓附設中和紀念醫院診斷證明書（見本院卷第43頁反面），被告住院日期為107 年10月8 日至同年月10日共三天，實與原告寄發上開存證信函之日期（即107 年9 月14日、同年10月11日、11月6 日及11月20日），以及上開存證信函之招領日期（即107 年9 月19日、同年10月16日、11月9 日、11月23日）並未重疊，此有上開存證信函及其信封上之戳章日期附卷可憑（見本院卷第10、11、13及15頁、第16至19頁），堪認系爭房屋之地址仍為被告所得支配之範圍，而隨時可以了解其內容，是上開存證信函縱均因招領逾期而遭退回，依據上開說明，仍應認原告所為之催繳租金及終止系爭租約之意思表示已達到被告而發生效力。

是以，原告主張系爭租約於107 年11月23日終止，應有理由。

⑶另被告辯稱被告於107 年12月20日曾委託訴外人陳明燦致電原告配偶張永彬，當時張永彬表明願意讓被告繼續承租系爭房屋，被告始於108 年1 月5 日再匯款25,000元租金予原告等語。

惟查，證人陳明燦於本院審理時證稱：伊有致電原告配偶張明燦協商是否可讓被告繼續續租系爭房屋事宜，然張永彬當時僅回覆系爭房屋是否續租要與太太討論，故伊隔天再次致電張永彬，但張永彬表示他與太太討論的結果是沒有意願讓被告續租等語（見本院卷第73頁），核與證人張永彬證稱：伊接到被告友人的來電後，伊有與太太討論系爭房屋是否讓被告續租，但太太表示不要續租等語大致相符，堪認證人陳明燦之證詞可採。

是以，被告就原告配偶張永彬表示同意續租乙節，並未舉證以實其說，且參以被告截至107 年11月5 日止，扣除押租金50,000元後，尚積欠租金75,000元，自難單以被告於108 年1 月5 日匯款25,000元租金予原告乙情，即率認原告同意續租，是被告前揭辯詞洵無可採。

⑷至被告雖以葉怡秀在107 年9 月被告住院期間曾致電被告，並表示房租問題待被告出院再處理等語為由，抗辯原告已同意被告暫緩給付房租，不得再以被告未給付租金為由終止租約等語。

惟查，被告上開辯詞，業據證人葉怡秀否認（見本院卷第78頁），且系爭租約於被繼承人蘇桂美遺產分割後，應僅對於分得系爭房屋所有權之繼承人即原告繼續存在，已如前述，亦難認葉怡秀有同意暫緩給付房租之權，是被告此部分抗辯亦無足採。

3.從而，本件兩造間就系爭房屋之租賃關係，已於107 年11月23日因被告積欠租金達2 個月以上而終止，是被告自系爭租約合法終止後，即負有遷讓返還系爭房屋予原告之義務，惟被告迄今尚未返還系爭房屋，則原告依民法第455條前段規定，請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還原告，為有理由，應予准許。

㈡ 原告請求被告給付積欠之租金，有無理由？按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

經查，兩造約定每月租金25,000元，應於每月5 日前繳納租金，然被告僅依約繳足租金至107 年4 月，以及系爭租約已於107 年11月23日合法終止等事實，業據本院審認如前，則原告得請求被告給付欠租部分，應以系爭租賃契約有效存在期間為限，則原告請求被告給付至107 年11月23日止，尚未給付之系爭房屋租金，扣除押租金50,000元、被告於107 年5 月7 日、107 年6 月5 日、107 年6 月11日給付租金合計50,000元，以及被告於108 年1 月5 日之匯款25,000元後，應為44,167元（計算式：25,000×【6 ＋23/30 】－50,000－50,000－25,000＝44,167，小數點以下四捨五入）。

準此，原告請求被告給付遲付之租金44,167元為有理由，應予准許，逾該部分之請求，則無理由。

㈢ 原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？按無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，房屋所有權人自得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

查兩造間之租賃關係既因原告於107 年11月23日終止租約而消滅，已如前述，則被告於租約消滅後仍繼續占有系爭房屋，即屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，並致原告受損，揆諸上開說明，原告自得請求被告返還自107 年12月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按照雙方原約定之租金數額所受之不當得利。

從而，原告主張被告應自107 年12月1 日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付25,000元，亦屬有據，應予准許。

五、綜上所述，原告終止系爭租約於法有據，其依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付原告積欠租金44,167元及自訴之追加狀繕本送達翌日即108 年5 月10日（因原告未提出訴之追加狀繕本送達被告之證明，故以原告具狀追加請求租金後之108 年5 月9 日言詞辯論期日作為原告追加請求欠租之意思表示送達被告之日）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，以及自107 年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付原告25,000元，均有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

六、本件係適用簡易訴訟程序，所為就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行，其中按月給付原告25,000元部分，於每屆滿一月時，就該月得請求之金額得假執行。

原告雖為宣告假執行之聲請，然僅在促使法院為此職權之行使，無庸為准駁之諭知；

至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認均於本判決結果無影響，爰不逐一論述。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定訴訟費用額為5,356 元（第一審裁判費2,980 元、證人旅費2,376 元），應由被告負擔新臺幣5,000 元，餘由原告負擔。

中 華 民 國 108 年 7 月 12 日
屏東簡易庭 法 官 俞亦軒
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 12 日
書記官 劉旻葳