屏東簡易庭民事-PTEV,108,屏簡,111,20190328,1

臺灣屏東地方法院民事判決 108年度屏簡字第111號
原 告 郭月英

訴訟代理人 吳慶水
陳慧錚律師


被 告 帝亨名門社區管理委員會

法定代理人 龔麗萍
訴訟代理人 翁旭紳律師
李玉珍
上列當事人間請求償還修繕費用事件，本院於108年3月7日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

確認帝亨名門社區106 年1 月14日106 年度區分所有權人會議就如附表所示討論議案二所通過之決議無效。

被告應給付原告新台幣100,000 元及自107 年7 月26日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

訴訟費用新台幣1,000元，由被告負擔。

本判決第2項得假執行。

事實及理由

一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。

民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

原告原起訴請求被告給付新台幣（下同）10萬元，及其利息，嗣於審理中，追加請求確認106 年1 月14日之區分所有權人會議之決議無效，核其追加，屬於同一事實，依上開說明，應予准許。

二、原告部分：

㈠、原告主張其為門牌號碼屏東縣○○市○○○路00巷0 弄0 ○0 號房屋（下稱系爭房屋）頂樓之所有權人，即「帝亨名門社區」（下稱系爭社區）之區分所有權人，被告則為帝亨名門社區之管理委員會。

原告於106 年間，發現系爭房屋之屋頂漏水致無法居住，經多次向被告反應請求修繕，被告均置之不理，原告不得已只好於106 年6 月間自行委託德源防水防熱工程行進行屋頂及女兒牆防水工程，並支出修繕費用10萬元。

被告身為原告所屬社區之管理委員會，依法就系爭房屋之屋頂共用部分有修繕、管理、維護之責，卻未善盡其管理維護職責，復於原告催請修繕時未予置理，其執行職務自難謂無過失，且因此致原告自行委請修繕而受有損害，被告並受有免予支付修繕費用之利益，自應對原告負侵權行為損害賠償責任，原告亦得依不當得利之規定，請求被告返還修繕費用。

惟經原告發函請求被告支付，被告迄仍拒不給付。

㈡、對被告抗辯之陳述：

⑴、被告稱帝亨名門社區前於106 年1 月14日召開區分所有權人會議，會中決議頂樓漏水防水施工由頂樓住戶自行負責，並短收每月管理費200 元（下稱系爭決議），並修改住戶規約第9條第3款後段，則依公寓大廈管理條例第10條第2項後段規定，原告自應自行承擔頂樓之修繕費用云云。

惟帝亨名門社區固有於106 年1 月14日召開106 年度區分所有權人會議，然該次會議召集人陳文慶究竟是否為區分所有權人？又帝亨名門社區共有110 戶，是該次會議至少應有區分所有權人74人出席（110 ×2/3=74，小數點以下無條件捨去），並經出席人數3/4 以上同意，所為決議始臻適法。

然該次會議僅有69人出席，且出席者中，其中有25人並非區分所有權人，亦未出具委託書，自應予以剔除。

經剔除結果，該次會議僅有住戶44人出席，根本未達規約所定出席人數。

且提案之56巷8 弄12之5 號陳○○亦非住戶（該戶之區分所有權人為郭印，並非陳柔安），而究竟合法出席之44戶中，有多少住戶同意該項提案，亦無證可憑，則該次會議之決議方法顯然違反法令。

況該次會議，頂樓住戶22人中，僅有8 人出席（事實上原告根本沒有收到通知），不論開會公告或會議通知單中，亦均未記載該次會議要針對系爭議案為討論決議，而未將此利害關係充分告知將因系爭決議而致權益深受影響之頂樓住戶，更有故意剝奪頂樓住戶表意權之嫌。

⑵、退步言之，縱該次區分所有權人會議之召開係屬合法，然該次，會議所為之系爭決議，明顯係屬多數暴力而構成權利濫用，依法亦屬無效。

按依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，關於共用部分之修繕、管理、維護費用，以由公共基金支付或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，雖該條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式及比例，若無充分理由，仍不應悖離上述「由公共基金支付或按應有部分比例分擔」之原則，否則無異允許藉由多數人濫用多數決方式，以多數暴力之方式形成對少數區分所有權人不利或將所有義務均歸由少數人負擔之決議或約定，故區分所有權人會議之決議或規約就該費用訂定之分擔比例，若無充分理由而悖離上述原則自屬權利濫用，依民法第148條第1項之規定，應屬無效。

又公寓大廈頂樓屋頂之構造與其他樓層不同，其他樓層間之樓地板間之共同壁及樓地板或其內之管線，係僅供上下方之區分所有權人2 人所使用，故其修繕費由上下方之區分所有權人共同負擔，自屬合理，公寓大廈管理條例第12條亦是因此而規定此部份之維修費用由上下方之區分所有權人共同負擔，而各負擔2 分之1 ，然頂樓屋頂之構造則有不同，即頂樓樓地板上方之屋頂及空間係供全體公寓大廈住戶共用之公共空間，係屬共用部份，公寓大廈管理條例第7條第3款並明定「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。

其為下列各款者，並不得為約定專用部分：三、…屋頂之構造。」

等語，此部份既屬全體住戶之共用部份，故單純屬於頂樓樓板問題，例如施工不良、年久自然損壞所生滲漏等之修繕、管理、維護費用，自應由公共基金支付或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，始合情理及符合公寓大廈管理條例之立法精神。

原告所有系爭房屋頂樓性質上係公寓大廈之共用部分，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，除該頂樓漏水之修繕費用係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，或區分所有權人會議或規約另有規定者外，本應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

雖106 年1 月14日區分所有權人會議通過由頂樓住戶每月管理費減收200 元，若要防水施工則由該住戶自行支付工程款之決議，惟觀之該次區分所有權人會議紀錄，提案人原係提議頂樓住戶管理費每月優惠減收400 元，補貼頂樓漏水修繕費用，爾後頂樓漏水之修繕由頂樓住戶概括承受修繕費用，且減收期限並未有限制，然經表決結果，卻係通過頂樓住戶每月僅減收200 元，且減收期限僅為10年，若要防水施工則由該住戶自行支付工程款之決議，亦即僅對頂樓住戶減收2 萬4,000 之管理費，卻要求頂樓住戶終身須自行負擔頂樓之漏水修繕費用，此對頂樓住戶而言，明顯不公，此無異係除頂樓住戶以外之多數（88戶）區分所有權人藉由濫用多數決方式，以多數暴力之方式任意形成對自己較為有利、對少數（22戶）頂樓住戶較為不利之決議，其決議顯失公平，且無正當理由，自屬權利濫用，而應歸於無效。

則本件自應回歸公寓大廈管理條例第10條第2項規定，由公共基金負擔系爭房屋頂樓之漏水修繕費用，始為公允。

⑶、至被告雖抗辯稱係因當時社區已有數楝頂樓住戶發生防水修繕工程款之支付問題，因公共基金不足支應，為社區永續經營才提出此議案云云。

惟被告就此並未舉證以實其說，且原告請求之工程款不過區區10萬元，並非鉅額，且當時社區之公共基金尚有79萬3,118 元，顯足敷支付系爭房屋頂樓漏水之修繕費用而有餘，足見被告所辯洵屬無據，不足採憑。

是系爭社區區分所有權人會議雖以多數決之方式，針對頂樓修繕費用之負擔作成之與公寓大廈管理條例第10條第2項本文規定相歧異之系爭決議，惟其所約定分擔之方式，顯然欠缺充分且正當之理由，應已構成權利濫用，依民法第148條第1項規定，殊非法之所許而無效。

系爭房屋頂樓漏水既應由被告負修繕維護之義務，修繕費用並應以公共基金支付，則原告因被告拒絕修繕，而就所支出之修繕費用10萬元，依民法第184條第1項前段、第179條之規定請求被告賠償或返還，自屬正當有理。

㈢、聲明：㈠、確認帝亨名門社區106 年1 月14日106 年度區分所有權人會議就如附表所示討論議案二所通過之決議無效。

㈡被告應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

㈢訴訟費用由被告負擔。

三、被告抗辯：

㈠、帝亨名門社區已有近24年的屋齡，被告係於98年2 月5 日始成立，開始向住戶收取管理費支付大樓各項公共設備之維護費用，且因產權複雜建商並無提列「公共基金」，被告財源多由住戶所繳管理費而來，以致被告就社區管理所需費用不足，已呈捉襟見肘之狀態；

故於106 年1 月14日召開區分所有權人會議，針對頂樓防水修繕工程款支付事宜而為討論，並非針對原告個案，且做成決議：頂樓漏水防水施工由頂樓住戶自行負責，並短收每月管理費200 元，並修改住戶規約第9條第3款後段。

原告自104 年6 月起購得本大廈第56巷6 弄2-5 號房屋乙戶，亦配合繳交管理費（每戶每月1200元），於決議後被告均將決議結果公告住戶周知且自106 年3月起即短收原告之管理費200 元，原告自106 年3 月迄今管理費每月繳交1,000 元，是被告已盡公告及通知之義務。

原告即使將房屋出租而未住於系爭房屋內，於收租時或繳交管理費用時，亦應當知悉開會之決定。

原告於106 年11月28日以存證信函告知被告因屋內無法居住，已自行僱工修繕並要求被告支付工程款。

惟原告於施工前並未知會被告會同勘察、及委請廠商估價及開會議決的程序，即自行僱工修繕，按被告已盡通知之義務，且公寓大廈管理條例亦明文規定：頂樓共用部分修繕費用可由區分所有權人會議或規約另行規定；

是被告既召開會議並修改住戶規約踐行法定程序如前述，則由頂樓住戶自行負擔修繕工程費用自屬合法妥適，原告應即照會議之決議自行負擔修繕費用，原告尤執陳詞向被告請求修繕費用，應屬無據，而應予以駁回。

㈡、依住戶規約第4條第1項，有規範過半數出席，過半數同意，認為決議有效，原告若主張決議無效或得撤銷，應另行訴訟等語。

㈢、並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。

四、法院之判斷本件原告主張其為系爭社區之區分所有權人，業據其提出建物登記第一類謄本為證（見本院卷第4 頁），且為被告所不爭執，就此部分之主張，足信為真正。

又原告主張因系爭房屋之頂樓漏水，而支出修繕費用，惟被告於區分所有權人會議，通過如附表所示之決議，認該決議有違反法令及權利濫用之情事而無效等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審究者厥為：系爭決議是否有無效之情事？原告請求支付修繕費用是否有據？茲分述如下

㈠、系爭決議是否有無效之情事？

⑴、確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以本件確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。

經查，原告主張系爭決議內容有違反法令而無效之情形，為被告所否認，是系爭決議之效力即因爭執而處於不明確之狀態，且原告身為應依系爭決議負擔修繕費用之人，其在私法上之地位當有受侵害之危險，並得由本院確認判決將之除去，堪認原告提起本件訴訟，有即受確認判決之法律上利益，應予准許。

⑵、總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議，但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限；

總會決議之內容違反法令或章程者，無效；

為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例；

本條例未規定者，適用其他法令之規定，民法第56條、公寓大廈管理條例第1條分別定有明文。

又公寓大廈管理條例對於區分所有權人會議之召集程序、決議方法或其決議之內容違法時，究應如何處理，並無明文規定，惟依公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關以觀，其性質猶如民法中之社團總會；

再區分所有權人團體固非社團，無獨立之法人格，然公寓大廈管理條例第38條，已賦予管理委員會具有訴訟法上之當事人能力，且觀諸其職責之一即為有效執行區分所有權人會議決議之事項，是為便利紛爭之解決、給予少數區分所有權人有效之救濟途徑，應認區分所有權人會議如有召集程序、決議方法、或決議之內容違法時，各區分所有權人得依公寓大廈管理條例第1條第2項、民法第56條之規定，以管理委員會為被告提起撤銷區分所有權人會議之訴，或逕行訴請確認區分所有權人會議之決議無效（最高法院95年度台上字第898 號、第2701號、94年度台上字第1256號判決、裁定意旨參照）。

⑶、再區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。

且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。

倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高法院97年度台上字第2347號判決意旨參照）。

又公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係指依法定或約定，而由全體區分所有權人共同使用之部分（公寓大廈管理條例第3條第4款、第6款規定參照），是依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，就該部分之修繕、管理、維護費用，以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，雖依同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式，若無充分理由、合法依據，自仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則，否則無異是允許多數區分所有權人藉由多數決之方式，任意形成對自己較為有利、對少數區分所有權人較為不利之決議或約定，此不啻與公平原則有違，亦當非自由民主國家採行多數決制度之真諦，而應認屬權利濫用，依民法第148條第1項規定，殊非法之所許。

⑷、經查，系爭社區固曾於106 年1 月14日召開區分所有權人會議，並作成附表所示系爭決議即系爭社區頂樓防水施工工程費用，由該頂樓住戶自行負擔，頂樓住戶的管理費用減免200 元，有該次會議記錄在卷可查（見本院卷第57至58頁），惟查系爭社區管理組織章程暨住戶規約第五條第二項第1款明定「住戶大會之職掌…二、特別決議事項：住戶大會會議中關於下列各款事項應有三分之二以上住戶（所有權人）出席並經出席戶四分之三以上同意行之。

1 、規約之訂定與變更。

…」，此有該規約在卷可稽（見本院卷第60頁），而系爭社區共有110 戶，此有系爭社區申請報備檢查表區分所有權人總數可稽（見本院卷第53頁背面），是該次會議至少應有區分所有權人74人出席（110 ×2/ 3=74 ，小數點以下無條件捨去），並經出席人數3/4 以上同意，所為決議始臻適法。

然該次會議僅有69人出席，且出席者中，其中有25人並非區分所有權人，亦未出具委託書( 分別為第1 棟5-1 、5-4; 第2 棟11-2、11-4; 第3 棟10-4、12-4、16-1; 第4 棟2-1 、2-3 、4-4 、6-2 、6-3;第5 棟2-2 、2-3 、2-4 、2-5 、4-3 、4-4 、4-5 、6-3 、6-4 、8-1;第6 棟10-2、12-2、12-5) ，此有被告提出之106 年度區分所有權人會議記錄在卷可稽（見本院卷第55至57頁），經剔除結果，該次會議僅有住戶44人出席，根本未達規約所定出席人數，則該次會議之決議方法顯然違反法令。

⑷、再者系爭決議之內容既命少數區分所有權人應負擔超過其「按應有部分比例分擔」之修繕費用，自應有充分理由、合法依據，以免與公平原則有違，而屬權利濫用。

惟系爭社區住戶共有110 戶，頂樓部分僅占22戶等情（見本院卷第58頁），參以被告具狀表示就系爭決議之作成理由僅陳稱：系爭社區屋齡已24年，因產權複雜建商並無提列公共基金，被告就社區管理所需費用不足，故提議頂樓區分所有權人，就頂樓漏水防水施工由頂樓住戶自行負擔，並短少管理費200 元等語（見本院卷第45頁）。

按系爭社區頂樓平台既由全體住戶所共同使用，卻於無充分理由之情形下，責由僅占全體住戶約20% 之頂樓住戶負擔全部之修繕費用，難謂與公平原則無違，頂樓住戶雖可獲管理費用之減免，惟管理費用僅減免約16% ，且僅10年，以管理費用減免比例與修繕費用難謂合乎比例原則。

再者，原告就系爭大廈共有部份之應有部分比例僅為104/10000 ，有建物所有權狀可佐（見本院卷第4 頁），依系爭決議內容觀之，原告卻除透過繳納管理費等方式間接負擔系爭大樓頂樓平台之修繕費用外，尚須額外負擔全部之修繕費用，亦已嚴重悖離公寓大廈管理條例所揭櫫「按應有部分比例分擔」原則，並致少數區分所有權人即原告受有極大之損失。

基此，系爭決議內容之權利行使，既係將大部份修繕費用責由少數區分所有權人承擔，並致少數區分所有權人所受損失甚大，倘認公寓大廈之區分所有權人會議得以決議任意提高部分區分所有權人就公寓大廈之管理維護費用，將無異形成區分所有權人得藉由多數決之方式，形成對少數區分所有權人甚為不利之分擔之決議或約定，要非公寓大廈管理條例第10條第2項立法本意，是徵諸上揭說明，系爭決議自應視為係以損害他人為主要目的，屬權利濫用而無效。

⑸、綜上所述，系爭決議出席人數與規約不符，復其決議內容係以損害他人為主要目的，是原告請求確認系爭決議如附表所示之內容為無效，核屬有據。

㈡、原告請求被告支付修繕費用是否有據？

⑴、原告主張其因修繕系爭房屋之頂樓防水工程，支出修繕費用10萬元等情，業據其提出報價單為證（見本院卷第5 頁），復經證人即當時為修繕的師父林秋翠到庭證稱：系爭房屋之屋頂原有的一層水泥砂層都已經開始風化，我告訴他真正防水要把那層打掉重做，打掉之後要做強化水泥補修，整平之後再做PU防水，之前沒有做PU只有水泥等情（見本院卷第236 頁背面），被告雖抗辯原告的修繕費用過高，並提出他人的修繕單據為證（見本院卷第218 至220 背面），按修繕工程，會因施工方式、面積、材質的不同，其價格均會有所差異，惟依被告所提出的單據，其上有的並無施工面積大小的記載，則其施工面積，是否與原告相同已有疑義，又有的僅記載防水工程，惟施作內容為何不詳，亦難以相比，又被告表示可傳訊證人到庭證明原告修繕費用過高，惟被告亦表示該證人是修繕其他棟的師父，則其並未評估過原告施工前之情狀，礙難就原告的修繕費用，予以證述，是本院認無傳訊的必要。

是以被告未能提出相當的證據，其辯稱原告的修繕費用過高，難謂有據。

依上開說明，被告依法就系爭房屋之屋頂共用部分有修繕、管理、維護之責，卻未善盡其管理維護職責，復於原告催請修繕時未予置理，其執行職務自難謂無過失，且因此致原告自行委請修繕而受有損害，自應對原告負侵權行為損害賠償責任，是原告依侵權行為請求被告支付修繕費用10萬元，為有理由，應予准許。

（原告另依不當得利而為請求，係屬選擇之訴，爰不予論述，併此敘明）

⑵、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ；

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項分別定有明文。

本件原告請求被告給付修繕費用，係以支付金錢為標的，而本件起訴狀於107 年7 月25日送達於被告，則原告請求以起訴狀繕本送達被告之翌日即107 年7 月26日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，亦屬有據。

五、綜上所述，原告請求確認如附表所示之決議無效，及請給被告給付如主文第2項所示金額及利息，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、本件雖係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，惟主文第1項之確認之訴部分，性質上不宜宣告假執行，故僅就主文第2項，依同法第389條第1項第3款規定，職權宣告假執行，爰判決如主文第4項所示

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 108 年 3 月 28 日
屏東簡易庭 法 官 吳思怡
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 28 日
書記官 鄭美雀
附表：
┌───────────────────────────┐
│帝亨名門社區106年1 月14日區分所有權人會議             │
├─────────┬─────────────────┤
│討論議案          │決議內容                          │
├─────────┼─────────────────┤
│議案二：          │1、經由與會表決結果：頂樓住戶每月 │
│各棟頂樓防水修繕工│   管理費減收200 元，若要防水施工 │
│程款支付事宜      │   則由該住戶自行支付工程款。     │
│                  │2、本辦法自106 年2 月1 日起至116  │
│                  │   年1 月31日止（減收期限為10年） │
│                  │3、本辦法需列入規約，各棟頂樓住戶 │
│                  │   計22戶（明細如下）             │
│                  │①屏東市○○○路00巷0 弄0 ○0 號  │
│                  │②屏東市○○○路00巷0 弄0 ○0 號  │
│                  │③屏東市○○○路00巷0 弄0 ○0 號  │
│                  │④屏東市○○○路00巷0 弄0 ○0 號  │
│                  │⑤屏東市○○○路00巷0 弄0 ○0 號  │
│                  │⑥屏東市○○○路00巷0 弄00○0 號  │
│                  │⑦屏東市○○○路00巷0 弄00○0 號  │
│                  │⑧屏東市○○○路00巷0 弄00○0 號  │
│                  │⑨屏東市○○○路00巷0 弄00○0 號  │
│                  │⑩屏東市○○○路00巷0 弄00○0 號  │
│                  │⑪屏東市○○○路00巷0 弄00○0 號  │
│                  │⑫屏東市○○○路00巷0 弄00○0 號  │
│                  │⑬屏東市○○○路00巷0 弄0 ○0 號  │
│                  │⑭屏東市○○○路00巷0 弄0 ○0 號  │
│                  │⑮屏東市○○○路00巷0 弄0 ○0 號  │
│                  │⑯屏東市○○○路00巷0 弄0 ○0 號  │
│                  │⑰屏東市○○○路00巷0 弄0 ○0 號  │
│                  │⑱屏東市○○○路00巷0 弄0 ○0 號  │
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