屏東簡易庭民事-PTEV,108,屏簡,553,20200814,1

臺灣屏東地方法院民事判決 108年度屏簡字第553號
原 告 王鼎聿
訴訟代理人 江順雄律師
被 告 國龍傢俱有限公司


法定代理人 胡凱彰

訴訟代理人 孔福平律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年7月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落屏東縣○○市○○段000地號土地上、門牌號碼屏東縣○○市○○路○段000號未辦保存登記建物遷讓返還予原告。

被告應自108年6月26日起至遷讓返還前項建物之日止，按月給付原告新臺幣（下同）37,900元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用9,140 元由被告負擔。

本判決第一、二項得假執行。

但被告於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以836,800元為原告預供擔保，或將請求標的物提存後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：被告承租坐落屏東縣○○市○○段000地號土地（下稱系爭土地）及坐落其上之門牌號碼屏東縣○○市○○路○段000號未辦保存登記建物（下稱系爭建物，土地及建物以下合稱系爭房地），系爭房地共有人推由原告為代表與被告簽訂租賃契約，約定每月租金37,800元、租期自103年6月26日起至108年6月25日止（下稱系爭租約），系爭租約第9條、第15條已排除不定期租賃之適用，系爭租約於期滿後並未續約而當然終止，詎被告於租期屆滿後未返還而繼續使用系爭建物，爰依租賃關係、系爭租約及不當得利等法律關係，訴請被告遷讓返還系爭建物、給付違約金及相當於租金之不當得利等語。

並聲明：㈠被告應將系爭建物遷讓返還予原告。

㈡被告應自108年6月26日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告75,600元，及均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告則以：系爭租約於期滿前已經與原告之代理人周麗容就依原租約內容續約達成合意，兩造間已經存在租賃契約，被告亦按月給付租金，惟遭周麗容退回等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回；

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

㈠、系爭租約約定租期自103年6月26日起至108年6月25日止，每月租金37,800元，租期屆滿後，兩造未再簽立租約，惟被告仍持續使用系爭建物，亦按月匯款37,800元進入原告先前指定帳戶等情，為兩造所不爭，並據原告提出系爭租約、授權書、房屋稅繳款書、存證信函影本（本院卷第5-18頁）；

被告提出租金支付記錄、郵政匯票申請書影本等件為證（本院卷第54-64頁），並經本院核對無訛，堪信為真實。

㈡、按民法第451條規定出租人於租賃期屆滿後，須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益，而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意思。

故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力(最高法院55年台上字第276號判例參照)。

㈢、經查，系爭租約排除不定期租賃並約定需以書面續約之事實，有系爭租約第9條第1款前段、第15條第1、2款分別約定：「本契約於租賃期間屆滿時當然終止」、「乙方（即被告）有意續租時，應在租賃期間屆滿前以書面通知甲方（即原告）其續約之意願。

...前項約定經雙方同意續租時，應行簽定新租賃契約始生效力」等語明確。

並經證人盧建新於本院證稱：這份租賃契約是我擬定的，契約第15條約定以後假如有續租，一定要訂立書面契約，才有續約的效力，這是出租人要求的，就是要排除不定期租賃的法律關係等語（本院卷第97頁背面），則系爭租約已明文排除民法第422條、第451條之適用，應堪認定。

依前揭說明，系爭租約於108年6月25日屆滿後，兩造既未簽訂書面租約，無論是否已就續約條件談妥，均無發生續約效力之餘地。

㈣、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金利益為社會通常觀念。

故如無權占用他人房屋，加害人應返還不當得利之範圍，為相當於租金之利益。

查被告於系爭租約終止後仍繼續使用系爭不動產，業如前述，是原告主張被告無權使用系爭不動產，應自系爭租約終止之翌日即108年6月26日起至遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付原告相當於租金額37,800元之不當得利，自屬有據。

㈤、原告固主張依系爭租約第10條第2項之約定，其自108年6月26日起至被告遷讓返還系爭建物之日止，得按月請求被告賠償依租金1倍計算之違約金即37,800元。

惟按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。

又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，且此項核減，法院得以職權為之（最高法院79年台上字第1915號、第1612號判決意旨參照）。

經查，依系爭租約第10條之內容，並未特別約明此違約金係懲罰性違約金，則揆諸前揭規定，自應認其性質屬因債務人債務不履行而生損害賠償額預定性之違約金。

又本院審酌系爭租約每月租金為37,800元，而被告自108年6月26日起未依約履行其遷讓返還系爭建物之義務，原告因此所受之積極損害及所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，復衡以原告已得請求被告按月給付相當於租金之不當得利37,800元，且參以目前社會經濟處於存款低利率之狀況，原告所受損害難謂十分重大等情，認原告請求被告按月賠償其依租金1倍即37,800元計算之違約金尚屬過高，應予酌減為按月以100元計算為適當，超過部分，應不予准許。

至請求利息部分，尚與民法第229條第2項所定要件有悖，原告此部分請求容有誤會。

四、綜上所述，本件原告依系爭租約之約定，請求被告將系爭建物遷讓返還原告，暨自108年6月26日起至返還系爭建物之日止，按月給付37,900元，為有理由，應予准許。

逾此範圍則無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行，並依同法第392條第2項，依聲請為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。

又本件訴訟費用確定為9,140元，命由敗訴之被告負擔，附此敘明。

七、據上論結，原告之訴為部分有理由，部分無理由，爰判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 14 日
屏東簡易庭 法 官 麥元馨
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 14 日
書記官 潘豐益