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臺灣屏東地方法院民事判決 九十年度屏簡字第一一六號
原 告 辰○○○住屏東
訴訟代理人 林榮和律師
被 告 己○○
庚○○
辛○○
壬○○
癸○○○
子○○
丑○○
寅○○
卯○○
葉娟娟
右五人共同
訴訟代理人 陳烱雲律師
被 告 葉慶忠
葉慶本
石鳳珠
楊勝安
楊勝芳
楊勝任
孫楊安宿
楊安里
楊安藝
陳葉鳳鑾住屏東
蔡葉鳳滿住高雄
陳葉鳳滇住屏東
葉鳳尾
王葉善仔住高雄
葉羅連
葉明博
葉明潭
葉明袚
葉明堃
葉玲莉
葉玲音
葉玲真
葉明色
葉明家
葉慶添
葉慶智
葉慶復
葉慶聰
葉慶榮
許葉鳳駕住屏東
張葉鳳輦住屏東
蔡葉鳳宿住高雄
葉鳳英
葉慶炎
葉慶長
葉慶永
葉慶祿
王月娥
吳王米雲住屏東
王仁德住屏東市
顏王春花住屏東
王俊富住屏東市
歐葉鳳苑住屏東
林弘宗
林玉泉
林秀文
邱武忠
邱寶儀
邱明泉
邱炳昆
邱美芳
葉慶儀
王東原
王東平
王東一
王淑珍
陳王淑詠
王淑芸
王淑修
林葉鳳勉
張黃鳳芍
許泌淳
許淳男
許淳仁
許淳紋
遲許禎宇住台北縣新店市○○里○○路六七巷一號五樓
萬許禎慧住台北市○○區○○街二五六巷九號
許禎華
許貞香
丁正雄
魏丁美代
邱葉秋逢
黃進龍
黃進祥
黃義長
黃義成
黃義源
莊黃秋微住屏東
黃 英
陳黃美雪住屏東
許黃美珠住屏東
黃 象
黃 標
黃明進
黃秋芬
黃幸雄
黃明峰
黃明佳
黃明宗
黃王鳳連
黃宣茲
黃彥達
甲○○
夏乙○○住屏東
陳丙○○住屏東
丁○○
戊○○
右當事人間給付租金事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告聲明：㈠被告應連帶給付原告新台幣壹佰參拾陸萬玖仟參佰捌拾伍元。㈡被告應自民國九十年三月一日起按月給付原告新台幣貳萬貳仟捌佰貳拾參元。
㈢訴訟費用由被告連帶負擔。
二、事實摘要：甲、原告方面：㈠按坐落屏東市○街段○○段第一八三地號建面積○點○二○五公頃及同段第一八四地號建面積○點○○一三公頃土地兩筆 (於台灣光復時登記為本町二丁目三一號及三一之一號，於日據時期地號則為屏東郡，屏東街屏東二八四之二號)連同地上門牌號碼屏東市○○路十六號未辦保存登記房屋一棟，均原屬訴外人葉瑞青所有，葉瑞青於生前即民國二十一年四月十八日，將上開土地兩筆移轉登記予其子訴外人葉子山，民國六十五年十月二十二日，葉子山復移轉登記予其子即被告葉慶炎、葉慶長、葉慶永、葉慶祿，其等於七十年一月一日將上開土地及房屋立約出售原告，其中土地部分於七十年十一月十九日移轉登記原告之夫王清和，復於八十一年七月十一日登記予原告，惟房屋部分被告葉慶炎、葉慶長、葉慶永、葉慶祿未依買賣契約交付予原告，係由葉瑞青之繼承人占有使用中。
㈡按本件土地及房屋原屬葉瑞青一人所有，土地部分由葉瑞青移轉登記其葉子山後，出售登記予原告所有，房屋部分則屬葉瑞青全體繼承人公同共有。
按土地及房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋使用期限內，有租賃關係，其租金數額，當事人不能協議時，得請求法院定之。
民法第四百二十五條之一著有明文。
又民法第四百二十五條之一修訂前，依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例，及七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議，亦推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但付相當代價，基上法條、判例、決議等，原告得請求被告等給付使用土地之租金。
㈢原告之土地遭被告使用多年，惟租金時效僅五年，因此原告僅請求自本件起訴日起算前五年即自民國八十五年二月二十八日起至九十年二月二十八日止五年之租金，另自九十年三月一日起按月給付原告租金，茲參酌土地法第一○五條、第九七條之規定，及系爭土地之地價謄本、都市計劃土地分區使用說明書計算租金數額如下⑴二筆土地之申報地價自八十三年起均為每平方公尺一萬二千五百六十三元二角、第一八三地號土地面積二○五平方公尺，申報總價為(205×12563.2=0000000)二百五十七萬五千四百五十六元，第一八四地號面積為一三平方公尺，申報總價為 (13×12563.2=163321.6)十六萬三千三百三十一元六角，兩筆合計申報總價為二百七十三萬八千七百七十七元六角，依申報總價年息百分之十計算，則年租金為二十七萬三千八百七十七元，自八十五年二年二十八日起至九十年二月二十八日止，五年之租金總額為一百三十六萬九千三百八十五元。
⑵被告等自九十年三月一日起按月應給付之租金則為 (年租金273877/12=22823)二萬二千八百二十三元。
㈣對被告抗辯之陳述：⑴民法固不溯及既往，惟原告係於民國八十一年七月十一日取得土地所有權依上開最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議，因此自得請求被告給付相當於租金之代價，按民法第四百二十五條之一係於民國八十八年四月二十一日修正施行，因此關於請求八十五年二月二十八日起至八十八年四月二十一日止，係適用上開判例，自八十八年四月二十一日起之租金，係依據民法第四百二十五條之一為請求之依據。
而原告既係於八十一年七月十一日取得系爭土地權，自該時始發生租賃關係，自亦無租賃契約已消滅及無適用民法第四百二十五條之一第一項後段規定之情。
⑵系爭房屋及土地，固原屬葉瑞菁一人所有，惟系爭土地，原告於民國八十一年七月十一日取得所有權，自斯時起兩造間始發生租賃關係，葉瑞菁之遺言，不能拘束原告請求之法律事實。
⑶未按系爭土也除系爭房屋佔用者外，被告於空地部分，置有水塔、控掘水溝，置有花木、雜物等為系爭房屋之附屬使用，自應併入租金額之計算。
⑷系爭房屋曾經多次訴訟判決確定，認定係屬葉瑞菁之全體繼承人公同共有，被告辯稱已由被告葉慶炎、葉慶長、葉慶永、葉慶祿等人概括繼承，要屬無據，被告等既為葉瑞菁之繼承人，復為系爭房屋之公同共有人，原告將渠等列為共同被告，自無不合。
乙、被告子○○、丑○○、卯○○、寅○○、葉娟娟方面：㈠按最高法院四十八年台上字第一四五七號判例，七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議，認定除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，屬「推定」有租賃關係，如有反證，則不能為有租賃關係存在之推定。
系爭坐落屏東市○○路十六號未辦保存登記房屋一棟 (以下簡稱系爭房屋)及基地屏東市○街段○○段一八三號、一八四號土地 (以下簡稱系爭土地)，於日治時代為葉瑞菁所有，葉瑞菁於昭和四年 (民國十八年)十月二十日立遺言鬥書，將系爭土地分歸葉子山取得，系爭房屋歸葉子山諸兄弟所共有。
系爭土地於昭和七年 (民國二十一年)四月十八日移轉登記為葉子山名義。
是系爭房屋及土地，於日治時代，依葉瑞菁之遺言分產，土地雖歸葉子山所有，但房屋歸六個兄弟所共有、使用。
葉瑞菁立遺言鬥書對於系爭土地之真意，在期系爭房屋永續存在，系爭房屋永續使用系爭土地，房屋所有人不須支付相當對價與系爭土地所有人，明示房屋與土地並無租賃關係，足以反證系爭房屋與系爭土地無租賃關係。
㈡又台灣於日治時代，台灣之民事法除親屬、繼承篇適用習慣法外，適用日本之民事法有關規定，更不能以光復以後之最高法院判例或民事庭會議決議來解釋適用於系爭房屋與土地之關係。
在者於台灣光復後施行我國民法時，系爭房屋與土地分別為不同所有權人，則此亦最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及七十三年度第五次民事庭會議決議，所謂土地及房屋同一人要件不符。
㈢縱認系爭土地與房屋有租賃關係存在，惟租賃契約之期限，不得逾二十年，逾二十年者，縮短為二十年，為民法第四百四十九條第一項所明定。
系爭土地民國二十一年四月十八日移轉登記予葉子山，自移轉登記起或自台灣光復 (民國三十五年)起算，至民國七十年十一月十九日移轉登記與原告之夫王清和或至原告提起本件訴訟止，已逾二十年，退一步言，租賃契約已消滅。
依不溯及既往原則，於本件自無民法第二百二十五條之一第一項後段「其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」
之適用。
㈣退一步言，系爭一八三地號地地有○點○○五四公頃空地，房屋面積○點○一五一公頃，原告將空地列入租金額計算，顯有違誤，又系爭房屋屋齡為數十年舊屋，修繕維持費高，原告請求之金額亦過高而不當。
丙、被告楊勝安、楊勝芳、楊勝任、楊安宿、楊安里、楊安藝部分：系爭房屋及土地之原始所有人雖為葉瑞菁，惟嗣後該土地房屋由被告葉慶炎、葉慶長、葉慶永、葉慶祿概括繼承，被告之被繼承人業已拋棄所有繼承權，故被告等並非系爭標的物之繼承人，原告認被告係系爭房屋之公同共有之繼承人顯有違誤。
丁、被告王月娥、王仁德、顏王春花、王俊富、吳王米雲部分：對於是否有系爭房屋及土地是否為遺產及是否有出售予原告一情，完全不知情。
三、法院之判斷：
㈠程序方面：
⑴被告己○○、庚○○、辛○○、壬○○、癸○○○、葉慶忠、葉慶本、石鳳珠、楊勝安、楊勝芳、楊勝任、孫楊安宿、楊安里、楊安藝、陳葉鳳鑾、蔡葉鳳滿、陳葉鳳滇、葉鳳尾、王葉善仔、葉羅連、葉明博、葉明潭、葉明袚、葉明堃、葉玲莉、葉玲音、葉玲真、葉明色、葉明家、葉慶添、葉慶智、葉慶復、葉慶聰、葉慶榮、許葉鳳駕、張葉鳳輦、蔡葉鳳宿、葉鳳英、葉慶炎、葉慶長、葉慶永、葉慶祿、歐葉鳳苑、林弘宗、林玉泉、林秀文、邱武忠、邱寶儀、邱明泉、邱炳昆、邱美芳、葉慶儀、王東原、王東平、王東一、王淑珍、陳王淑詠、王淑芸、王淑修、林葉鳳勉、張黃鳳芍、許泌淳、許淳男、許淳仁、許淳紋、遲許禎宇、萬許禎慧、許禎華、許貞香、丁正雄、魏丁美代、邱葉秋逢、黃進龍、黃進祥、黃義長、黃義成、黃義源、莊黃秋微、黃英、陳黃美雪、許黃美珠、黃象、黃標、黃明進、黃秋芬、黃幸雄、黃明峰、黃明佳、黃明宗、黃王鳳連、黃宣茲、黃彥達、甲○○、夏乙○○、陳丙○○、丁○○、戊○○等經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，經核並無民事訴訟法第三百八十六條第一項各款情形之一，爰依原告之聲請淮予一造辯論判決，
⑵「下列各款訴訟，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序：①因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之涉訴⑧因請求利息、紅利、租金、贍養費、退職金或其他定期給付涉訴者。」
民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款、第八款定有明文。
又依法律關係定其適用簡易訴訟程序之範圍者，以原告主張之訴訟標的為準，與被告之攻擊或防禦方法無關，本件原告是基於推定有租賃關係，而提起請求給付租金之訴訟，是否該當於前開要件屬法院審理之結果，要無涉於應適用之程序，依上開說明，適用簡易程序，自無不合，併此敘明。
㈡實體方面：
⑴原告主張被告等為葉瑞菁之繼承人，於民國七十年部分繼承人即被告葉慶炎、葉慶長、葉慶永、葉慶祿將系爭房屋及土地出售予原告，其中土地部分業於八十一年七月十一日移轉登記予原告，房屋部分則未交付予原告，且業經判決認定為葉瑞菁之全體繼承公同共有為有權占有等情，業據提出戶籍謄本、不動產買賣契約憑證、土地登記謄本及本院八十八年訴字第四二○號判決及台灣高等法院高雄分院八十九年度上易字第二二六號判決為證，且為被告所不否認，惟以前揭詞置辯，經查：①按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」
又「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。
至其租金數額，如當事人間不能協議決，當可訴請法院裁判。
其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。」
最高法院四十八年台上字第一四五七號判例、七十三年度第五次民事庭會議決議參酌。
復八十八年四月二十五日修正公布，於八十九年五月五日施行之民法第四百二十五條之一規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。
前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」
②本件系爭坐落屏東市○○路十六號未辦保存登記房屋一棟 (以下簡稱系爭房屋)及基地屏東市○街段○○段一八三號、一八四號土地 (以下簡稱系爭土地)，於日治時代為葉瑞菁所有，葉瑞菁於昌和四年 (民國十八年)十月二十日立遺言鬥書，將系爭土地分歸葉子山取得，系爭房屋歸葉子山諸兄弟所共有。
系爭土地於昭和七年 (民國二十一年)四月十八日移轉登記為葉子山名義。
是系爭房屋及土地，於日治時代，依葉瑞菁之遺言分產，土地雖歸葉子山所有，但房屋歸六個兄弟所共有、使用，即於此時，房屋屬於葉瑞菁之繼承人公同共有，土地為葉子山所有，即房屋及土地雖部分共有人相同，但非屬同一人所有。
嗣於民國七十年被告葉慶炎、葉慶長、葉慶永、葉慶祿雖將房屋及土地同時出賣予原告，就土地部分，業已為移轉登記，惟就房屋部分，屬部分共有人出賣共有物因未得他共同有人同意，對於他共有人不生效力，而由他共有人有權占有使用無法交付。
按土地與地上建物非屬一人所有，而將土地及地上建物單獨或分別讓與者，地上建物所有人利用土地之權源，應繼受前手之權利，前手為地上權，後手即為繼承地上權，前手為租賃，後手即為租賃，是本件土地與地上之建築物，雖共有人有部分相同，但乃非屬同一人所有，故在土地讓與時，地上建物與土地間並不能依法取得租賃權。
又查，系爭土地及房屋於日治時代，雖同屬葉瑞菁一人所有，惟按因民法債篇施行法並無就民法第四百二十五條之一規定有溯及適用之效力，原告又未自不得以此認該當於新修正民法關於推定有租賃關係之情，是認本件與上開實務見解及新修正之民法第四百二十五條之一規定，推定租賃關係要件有間，原告僅得對出賣人請求交付標的物及移轉標的物所有權，自不得依此請求他共有人給付租金，從而原告依民法第四百二十五條之一及最高法院四十八年台上字第一四五七號判例請求給付租金，為無理由，應予駁回。
③本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，與本件判決之結果不生影響，爰不予以一一審酌。
⑵結論，原告之訴無理由，應依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八條、第第三百八十五條第一項，判決如主文所示。
中 華 民 國 九十 年 十一 月 十五 日
臺灣屏東地方法院屏東簡易庭
法 官 吳思怡
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
法院書記官 顏文生
中 華 民 國 九十 年 十一 月 十五 日
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