屏東簡易庭民事-PTEV,97,屏簡,165,20090119,1

台灣屏東地方法院民事判決 97年度屏簡字第165號
原 告 行政院農業委員會屏東農業生物技術園區籌備
處
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 乙○○
甲○○
陳彥勝律師
被 告 台灣農業生物科技開發股份有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 陳清朗律師
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國98年1 月8 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。

查原告起訴時，本聲明：㈠被告應給付原告新台幣（下同）408,767 元，及自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈡被告應將坐落屏東縣長治鄉○○段39、40地號土地上之建物拆除回復原狀後，將土地返還原告。

㈢願供擔保請准宣告假執行。

嗣具狀變更、追加為：㈠被告應將坐落屏東縣長治鄉○○段39地號，如附圖所示編號39B 部分，面積82.45 平方公尺，暨同段40地號，編號40B 部分，面積1166.11 平方公尺土地上地上物除去，將39、40地號土地返還原告。

㈡被告應給付原告4,542,514 元，及自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈢被告應自民國97年3 月1 日起至交還土地之日止，按月給付原告197,472 元。

㈣願供擔保請准宣告假執行（見第237、382 、383 頁）。

因原告上開訴之變更、追加，其請求之基礎事實，均係基於兩造間有關系爭土地租賃契約所生之爭執，爭點有其共同性，且訴訟及證據資料有同一性，基礎事實應屬同一，於被告之防禦及訴訟之終結亦無妨礙，依前揭說明，應予准許。

又原告前開追加請求被告給付之金額，係屬擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，亦應准許。

二、原告起訴主張：

（一）兩造訂立土地租賃契約，由被告承租坐落屏東縣長治鄉○○段39、40地號土地（重測前分別為德協段1169之18、1169之7 地號），供被告興建廠房。

租約第2條、第7條第1項約定：「本契約租賃期間自中華民國95年4 月3 日起至113 年2 月24日止。

本約至96年12月31日免收取土地租金，自97年1 月1 日起依據甲方（指原告）公告之土地租金金額正式收取土地租金。」

、「乙方（指被告）未依約定期限納租金者，應按下列規定繳付懲罰性違約金：一、逾期繳納未滿一個月者，按應繳總額加收百分之二違約金。」

被告依約即應自97年1 月1 日起繳付租金，惟被告遲未給付，原告於97 年1月21日以農生園籌二字第09740005452 號函通知被告給付97年1 、2 月份共計394,944 元之租金，惟仍置之不理。

原告遂於97年3 月10以農生園籌二字第09874001277 號函催收未繳租金及違約金共計408,767元（394,944元＋13,823 元＝408,767元），暨以被告逾期超過兩個月未給付租金為由，依租約第16條第1項第3款約定通知終止契約。

因被告於承租之土地上有未完工之廠房，則依租約第17條第1項約定，被告應負回復原狀返還土地之責。

又依租約第2條約定：「... 於本約免收土地租金期間內承租土地者，若未屆滿土地承租期限即終止或解除本約者，乙方須給付甲方自承租日起至96年12月31日止之租金金額。」

被告在未屆滿土地承租期限，即生終止租約之事由，上開約定「免收租金」之條件不成就，被告即應給付原告自承租日95年4 月3 日起至96年12月31日止之租金，共計4,133,747 元。

（二）對被告抗辯所為之陳述：⒈原告之臨時供水系統設備，案經代辦機關即內政部營建署於94年1 月20日竣工。

計設置有1000T 蓄水池、電氣設備及150mm 、200mm 臨時供水管線等設備，並於94年4 月5日驗收在案。

上開設施及設備係為提供園區進駐廠家臨時供水需求，且工程項目及內容依工程契約規定期限內完成，並提供進駐廠家用水，無延遲供水情事。

⒉原告目前提供予進駐廠商之用水係採自地下55公尺之原水，其水質經國際認證機購SGS 認證，完全符合行政院86年8 月30日台86環字第33686 號函所核定之飲用水水源水質標準，依飲用水管理條例第3條第2項第2款及第6條第1項規定，地下水體符合飲用水水源水質標準者，得作為飲用水之水源。

況被告現係建廠階段，並未有產品之生產，其以水質之問題為抗辯，顯無理由。

何況原告所屬園區內已有「魔米國際股份有限公司」、「健力士生物科技股份有限公司」、「國基生技股份有限公司農科分公司」等3 家進駐廠商使用原告提供之用水，經主管機關即屏東縣衛生局勘查後，認定符合食品工廠建廠及設備設廠標準之規定，取得食品工廠登記證，確可明證原告提供之用水符合食品工廠廠商生產用水需求，益證被告所言不足採信。

且系爭租約並無約定原告負有供應自來水之義務，況被告係承租原告土地，自行興建廠房，於興建階段，原告已完成供水，供其興建廠房之用，並無違約之情。

且被告於原告終止租約之前，從未向原告反應原告所屬園區提供之用水及廢水處理有任何具體不利興建食品工廠之情事。

⒊被告建廠停滯，終至建照失效，主因為財務困難，且與承造商履約糾紛所致。

被告前於95年10月20日向農業金庫申請貸款，95年12月6 日經核貸2,000 萬，第1 期款撥入900 萬，惟被告於95年11月15日至96年5 月9 日間跳票21張，金額共604 萬，嚴重信用危機，經貸款銀行查覺，終未核撥後續之款項，此後被告財務即陷入空前困頓，數度為金錢給付與承攬廠房工程之建築包商（承造商）糾紛，且一再更換承造商，現與承造商之糾紛仍未解決，積欠農業金庫之貸款，亦在訴訟，致建廠停滯，與原告無關。

⒋租約第10條約定：「乙方（指被告）應依其向甲方申請核配土地時所提出之興建計畫，一次建築完成該建築物，但有正當理由無法並經事先申請甲方同意者，不在此限。」

、「乙方所提之分期興建計畫經甲方同意者，乙方應按其所提之時程分期建築取得使用執照。

但如有正當理由無法於原訂時程建築完成並取得使用執照者，乙方得事先申請甲方同意延長期限，惟其延長期限以一次為限。」

依被告建廠之建築執照期限，需於96年3 月10日前完成建築物，惟屆期仍未完工，被告未依租約第10條事先向原告申請延長建築完成期限，原告當時本可依租約第16條第1項第2款之約定終止租約，收回土地，惟考量被告整體經營狀況，因此函請被告於2 個月完工取得使用執照，但被告不僅未於延長之2 個月內如期完工，亦未責其承造商向原告提延長期限之申請，當時原告本亦可依上開租約約定終止租約，惟仍顧及被告整體經營狀況，未予終止，被告遲至半年後，始於96年9 月12日促其承造人向原告申請延長期限。

嗣經原告同意延長1 年，即至97年3 月10日止，但被告始終未再於延長之期限內對該建築物有任何絲毫之施工，原告不得已乃於97年2 月26日發函通知被告，需於延長期限屆滿前完成該建築物，但被告於97年3 月10日前仍未完成建築物（廠房）之施工，致建照失效，被告違反租約第10條之約定甚為灼然，依租約第16條第1項第2款之約定，原告以此書狀之送達再為終止租約之表示。

⒌按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，其後已不存在者，亦同。」

民法第179條定有明文。

再按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益程度，非以請求人所所受損害若干為準。

無占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。」

最高法院61年台上字第1695號判例明揭斯旨。

查被告承租系爭土地於原告終止租約後，仍續使用土地，未將地上物除去，將承租土地返還原告，而被告於契約終止後，並無合法權源繼續占有土地。

被告向原告租用系爭土地每月租金197,472 元，是以被告得獲得相當於租金之利益為197,472 元。

⒍被告所述因水電沒到位，不能核發使用執照云云，與事實不符。

原告核發使用執照之流程為原告園區內之廠商於廠房完工後，備妥證件資料向原告提出申請，原告再會同屏東縣建築師公會所指派之建築師現場勘驗合格後，依行政程序簽核後，發給使用執照，皆無需提出完工建築物之供水及水質證明。

原告園區周遭均無設置自來水管線設施，目前提供進駐廠商之用水係採自地下55公尺之原水，其水質符合飲用水水源水質標準，園區內之廠商如需用水，僅需填具上開申請書向原告提出申請即可，被告於原告終止租約前從未向原告提出用水申請。

目前園區內已有16家廠商提出申請，因園區內有9 種不同類型之廠商，其建廠階段及正式營運後邁入生產階段之用水需求（含水質標準）均不盡相同，因此園區提供之用水亦以供廠商建廠及一般生產所需為準，因此各廠商取得工廠登記證開始生產時，如有特殊用水需求，可自行加裝處理設施以為因應。

以目前進駐原告園區並已提出用水申請之廠商為例，其中惠晶公司、邰港冰司、健力土公司等，其用水主作為生產用途。

另如朝海公司、日商北斗公司則作為建廠用途，未來亦將作為生產用途，是原告園並無因供水問題導致廠商無法建廠或生產之問題。

原告提供地下55米深之水井於97年初修理時雖暫未供水，但仍有啟用原告管理中心（神農路1號）旁臨時供水系統之用水，經園區供水管線系統輸送所有園區廠商使用。

是被告事後再以原告未提供充足之水源及水質未符合生產之使用等問題，作為其無法依契約約定如期興建完工及未依租約約定繳交土地租金之同時履行抗辯理由，確為推諉之詞。

另被告97年10月16日於審理時所供述水質不符飲用水標準，其舉出之資料係原告年度環境監測報告書之資料，上開監測之對象，皆為環境監測井，其數據係供園區環境監測（包含空氣品質、噪音、水）之參考，該監測井之設置係依地下水水質監測井設置規範辦理，該採水井水深約10餘公尺，與園區供給廠商之用水不同。

關於SGS 水質樣品檢驗報告內主記「＊」字樣，依檢驗報告備註欄第4 點所載，係指該檢測項目經環保署可，並依公告檢測方法分析，非指該檢測項目不合格，併予陳明。

⒎被告建造執照逾期及廠房尚未完工無法申請使用執照，係歸責於其自已之事由，與原告無關。

被告於95年底即因財務發生困難，建廠停滯，並與承造商發生履約糾紛，致其建照執照遭其承造商扣留不還，此有被告所委請之許舜卿律師於96年10月4 日所發之函件可證。

被告遲至96年11月26日方向原告申請補發，原告審核後於96年12月4 日即予補發，被告於審理時謂其於96年7 月16申請補發云云，皆乃不實。

被告廠房於95年底停工後，96年全年幾乎停滯，早已愈建照核可之建築期限，依建築法規定，被告領取之建照已然失效。

嗣原告再予補發，惟被告仍無法如期完工，取得使用執照，此實乃可歸責被告自己之事由所致，並非如被告所述，係因原告未予供水或原告園區水質問題所致。

又被告興建中之廠房，並未依建築法第70條規定，向原告申報竣工查驗和申請使用執照，被告租地興建之廠房於95年底建廠停滯，經原告於97年2 月26日函知被告其建築期限於96年3 月10日即將屆至，請其依規定申報竣工申請使用執照，惟被告自始未依上開規定向原告申報竣工查驗和申請使用執照，是被告既未提出申請，致原告無從依建築法之規定，認定被告之廠房工程是否已符合規定可申報竣工，進而申請使用執照外，其廠房是否完工更非是被告片面陳訴其完工即可認定已完工，是被告所言並不足採信。

（三）綜上，爰依前揭租約之約定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將坐落屏東縣長治鄉○○段39地號，如附圖所示編號39B 部分，面積82.45 平方公尺，暨同段40地號，編號40B 部分，面積1166.11 平方公尺土地上地上物除去，將39、40地號土地返還原告。

㈡被告應給付原告4,542,514 元，及自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈢被告應自民國97年3 月1 日起至交還土地之日止，按月給付原告197,472 元。

㈣願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則以：

（一）被告係從事生產酵素原料、香樁活力膳、香樁活力旺、木瓜酵素、鳳梨酵素等機能性食品，原告於招商之初提供予被告收執之土地租賃契約書及土地使用分區管制要點都市設計管制規範文件，其中契約書第9條明定：「乙方用水應向園區淨水廠提出用水之需求申請，乙方不得自行抽取地下水使用。」

上開管制規範第10條第1項第4款規定：「供水設施用地：提供自來水事業設施及其附屬設施使用。」

此與健康食品管理法第10條訂定健康食品工廠良好作業規範第12條：食品工廠之用水應符合下列之規定，顯有符合，被告因此投資鉅額資金，以響應政府創造台灣綠色矽島新勢力之政策，係第一批經原告審核通過且進駐原告園區之廠商。

（二）按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。

故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。

被告依約申請建照及動工興建廠房，迄至96年1 月10日止，已完成廠房結構，屋頂鋼構亦已架設完畢，機電配管已完成配置、消防設施（排煙、廣播、警報）等管線均已完工，並購置全數設備材料，陸續裝設中，此有原告之現場人員檢查完成之進度表可稽，被告工廠整體結構已興建完成，內部隔間亦已完成，此亦有照片可稽，惟原告卻仍無自來水管線可接，造成被告之工程停滯，經被告一再向原告反映，均未見改善，只回稱因工程流標而無法興建淨水廠，此係可歸責於原告未能提供合於約定使用目的之情，被告依約應於97年1 月1 日起開始給付租金，然被告自得因上開情事而拒絕給付租金。

原告向台糖承租作為園區後再出租予被告之系爭土地，之前係蔗田，週遭養豬戶之廢水長期灌溉蔗田，目前原告雖已變更為生物園區，然週遭養豬戶之污水仍排入園區之內部溝渠，時有臭氣飄散；

而原告之臨時供水廠，雖於93、94年間興建，卻因故廢棄不用，97年5 月間再雇工修理，惟仍再次廢棄。

原告目前之臨時供水廠係重新鑿井，且該鑿井所用仍是92年間接管台糖公司所留之50呎淺水井，該水質顯然無法符合被告生產機能性食品所需之用水品質（至少需要自來水），足徵係原告未能提供被告建廠所需之自來水，造成被告建廠之管線工程施作受阻，故係可歸責於原告之事由。

而原告園區淨水場之建構係屬於第2 期（94年至96年）需完工之工程，因原告園區迄今尚未納入自來水公司第七區管理處之供水區域，因此主要水源為地下水，然系爭租約既約定園區水質之飲用水或自來水合於標準以符合食品工廠GMP 良好作業環境所規定水質，惟迄今原告之淨水廠BOT 案仍因流標而尚未興建完成供被告申請使用。

職是，被告於原告提供自來水設施前無法施設管線，且原告未提出合於約定使用之租賃物，被告自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金，故原告請求給付租金及違約金，均無理由。

（三）系爭租約屬租地建屋之契約，而有土地法第103條之適用，按「基地租賃契約之兩造約定，如承租人欠租達半年以上時，出租人得不催告逕行終止租約。

此項約定違背土地法第103條第4款之強制規定，依民法第71條規定，應為無效。」

（55年6 月28日第4 次民、刑庭總會決議㈡及71年台上字第3519號判決意旨均可參照）。

故系爭租約第16條第1項第3款之約定，核與土地法第103條第1項第4款之規定相悖，應為無效，是原告終止租約應非合法，其提起本件訴訟自無理由。

（四）原告自承目前提供予進駐廠商之用水係地下水，被告並不爭執，惟原告所提出水質樣品檢驗報告上「是否經認可」一欄上有總菌落數、PH、水溫、導電度、生化需氧量、化學需氧量、大腸桿菌群、懸浮固體等，均無檢測認可，是原告主張完全符合行政院86年8 月30日台86環字第33686號函所核定之飲用水水源水質標準云云，顯不可採。

而被告從事生產機能性食品，係被原告歸類為工一用地之承租人，而工一用地園區內之食品廠商，依系爭租約規範均應屬GMP 廠商；

然原告所提園區內之「魔米國際股份有限公司」是屬工二區而非工一區之承租廠商，「健力士生物科技股份有限公司」及「國基生技股份有限公司農科分公司」均屬工三區，且該2 公司迄今仍未正式營運。

再者依系爭租約，工一區係屬GMP 廠商，而工二區及工三區並無此規定，用水標準自屬不同，原告顯有混淆之情；

況魔米公司因接受原告推銷未淨化地下水，不斷增加營運成本與危險性，該公司用水須向原告採購，因水質不良需以RO過濾，四分之三為廢水處理，過濾取用四分之一，每3 個月須一卡車粗鹽、每天須一個員工處理水質、購水費用、水處理之電費、四分之三廢水處理費用，魔米公司為飲用水質與原告爭執已不計其數，曾向屏東縣議長陳情過，益徵屬工二區之承租廠商使用之水質標準低於被告，尚因水質不符而爭執，故水質之重要性自不待言。

又原告園區內之工廠登記證係由原告核發，經被告向屏東縣衛生局查詢知悉，原告為便利廠商取得貸款，採取先核准設廠再輔導之政策，該局係配合原告之政策，並無檢驗及核准通過任何水質之情形，此由國基生技公司及健力士生技公司已分別於97年3 月3 日及97年5 月15日取得工廠登記，迄今已逾5個月，工廠設施僅部分隔間尚無營運，亦無購置機器，自無用水之情。

（五）原告應於96年完成淨水廠設備，被告於96年10月8 日獲核准污廢水通過，96年12月26日亦通過屏東縣環保局核准申請工廠登記；

惟使用執照之取得，必需水電供應無虞，被告已申請電力部分，然水之部分，原告尚無自來水供應或完成淨水廠之設備，因此廠房完成，亦無法取得使用執照，而此係可歸責於原告之一方，原告藉此終止租約，自無理由。

至被告之財務狀況，核與本案無關，且原告所言亦不實，因被告於96年5 月7 日增資成功，亦無銀行對被告興訟。

又原告所稱臨時供水廠為2 號井，然臨時供水廠之2 號井從93年已荒廢至97年5 月方維修，另原告於97年8月再次以2 號井位置重新鑿井；

復據原告當面向法官指證，神農路1 號（辦公大樓）位置之地下水井，目前經過濾桶設備，過濾合於飲用水標準水質，供給全園區工廠所使用（原5 號井），原告並自稱水源合格行政院86年8 月30日台86環字第33686 號函所核定之飲用水水源水質標準，惟依現場勘查照片，安裝於現場之水塔規格，高約200 公分、寬約120 公分，進水管、出水管、過濾桶等現場設備之判斷，抽水馬達為一般規格並非營業用，依水管規格之出水量辨別為20呎以內淺水井，據現場安裝之進水之水管直徑、蓄水池容量、過濾瓶出水管徑規格等，為一般家用型；

據被告訪查園區工廠事業用水量及蓄水塔容量，單一廠商用水都高出原告蓄水容量與出水容量3 倍以上。

並且現有21家工廠用水時段，集中在上班時段內同時使用，並以一次以上循環進水及蓄水進行事業加工使用，綜觀原告現場供水規模，僅夠抽送注滿辦公大樓蓄水塔約48噸蓄水量，因此原告自稱以辦公室之地下水井抽水、過濾、供應全區廠商使用，顯然供水機制不明，水源、水量、水質不實，況依原告所提出園區內廠商用水之收據觀之，迄至97年3 月間，水費收據上所載金額最高24元，最低2 元，足見原告之水源確實有很大爭議，造成廠商重大困擾。

（六）退步言，原告至遲應於96年將園區淨水場之建構完工，迄今淨水場仍未完工，原告根本無法提供合乎GMP 廠商使用之水源及水質，被告自無申請不合乎品質用水之必要，原告一再主張提供進駐廠商之用水係採自55公尺之原水，其水質符合飲用水水源標準云云，然該水源並不符合地下水第一類飲用水水源水質保護區內之地下水之標準。

原告於96年11月24日通過水利署審查，待命設置淨水廠處理地下水質，惟兩次BOT 招標卻連連流標，原告便擅自取消淨水廠計劃，並軟硬兼施逼迫廠商接受武洛溪流域未經處理之地下污染水源加工，枉顧社會大眾食品衛生安全等語置辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、原告主張兩造訂立系爭租賃契約，由被告承租系爭土地，興建如附圖所示編號B 部分之廠房，及被告未繳納97年1 、2月份之租金共394,944 元，嗣原告以被告超過2 個月未給付租金為由，依租約第16條第1項第3款之約定終止租約等事實，業據提出土地登記第二類謄本2 份、土地租賃契約書及終止租約函文影本各1 份為證（見第4 至12頁、第14頁），且為被告所不爭執，並經本院於97年10月24日會同屏東縣屏東地政事務所測量員至現場履勘屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖各1 份在卷可稽（見第319、330頁），堪信為真實。

五、至原告主張其終止租約為合法，故得依約請求被告拆除廠房、返還土地，並請求被告給付積欠之上開租金、違約金及相當於不當得利之損害等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。

是本件之爭執點厥為：原告終止系爭租約是否合法？經查：

（一）按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」

民法第423條定有明文。

次按「出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第四百二十三條規定自明。

此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。

是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。

又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。

復按同法四百三十條所定承租人自行修繕租賃物、終止契約、償還費用或於租金扣除等，係承租人之權利，而非其義務。

是承租人於出租人不履行其保持義務或修繕義務時，自得不行使同法四百三十條所定租賃物自行修繕、租金扣除等權利，而行使其同時履行抗辯權及債務不履行之損害賠償請求權。」

、「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。

出租人未盡此項義務時，依民法第四百四十一條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務。」

（最高法院86年台上字第1675號、92年台上字第2640號判決要旨均可參照）。

（二）按系爭租約第9條約定：「乙方（指被告）用水應向園區淨水廠提出用水之需求申請，乙方不得自行抽取地下水使用」。

參酌原告公告於網路上之「園區進度」及「便民服務」問答等內容、行政院農業委員會歲出計畫提要及分支計畫概況表，與園區簡介：「伍、供水及供電：一、水源供應以地下水為主，經淨水廠淨化處理後供應廠商使用... 。」

等（見第193 、194 、196 、197 、427 頁及第435 頁背面），可知原告應於94年至96年間完成淨水廠之興建。

是原告依約至遲於97年1 月1 日起即負有提供淨水廠予被告申請用水之出租人義務。

（三）原告既應於94年至96年間興建完成園區內之淨水廠，觀之系爭租約第2條第2項之約定內容，可知自訂約時起至96年12月31日止之期間係免收租金，自97年1 月1 日起始開始收取租金。

由此顯見淨水廠興建完成之時程係配合原告之收租時間，即淨水廠於97年1 月1 日後啟用，被告之廠房即應開始運作，並使用原告淨水廠所提供之水源生產機能性產品，此時被告開始給付租金甚為合理，因生產後理論上即會有營業收入，故系爭租約始取消租金優惠而開始收租。

而被告所投資經營者為生產酵素原料、香椿活力膳、香椿活力旺、木瓜酵素、鳳梨酵素等機能性食品，有原告函文影本1 份可稽（見第105 頁），故其興建之系爭廠房自應符合行政院衛生署所發佈健康食品工廠良好作業規範第12點第4款：「工廠用水非使用自來水者，應設置淨水或消毒設施。」

之規定（見第101 頁），可知良好之用水品質對被告工廠之生產而言，實屬重要。

而原告實際上並無法裝設自來水管線，此由原告「便民服務」問13之回答內容2 ：依據自來水公司第七區管理處表示，本區並未納入供水區域。

因此，本園區未來供水來源主要為地下水... 並設淨水廠處理地下水水質，對水質水量供應無虞等語（見第197 頁），即可明白。

而原告復與被告於系爭租約中約定園區內應設置淨水廠以處理地下水水質，已如前述，是堪認原告所負設置淨水廠之義務與被告給付租金之義務，具有同等地位，存有對價關係，有同時履行抗辯權之適用。

（四）查原告迄至97年2 月底止，仍未設置淨水廠，且本院於上開履勘時於現場亦未見原告園區內有任何之淨水廠存在。

另由上開原告於網路上公告之「園區進度」，可知其於93年7 月7 日辦理淨水廠BOT 案第2 次公告，無廠商參與投標，93年7 月16日淨水廠BOT 案自即日起停止招標文件領取暨收件，理由為淨水廠BOT 案招商流標停止興建等情（見第193 、194 頁）。

自96年起園區廠商雖有申請用水，而原告亦有供水，此有臨時供水啟用（復用）申請書、水費繳款書、收據、原告內部核示公文及管線系統圖等文件附卷可佐（見第249 至288 頁、第394 至398 頁）；

然該供水係「臨時供水」系統，而非系爭租約所謂之「淨水廠」，此由上開申請書約定事項第10點所載：「本收費基準係臨時供水使用，俟本園區『淨水設備』完成並正常供應產業及民生用水，再重新訂定收費標準，另公告後實施。

」等語即明。

另原告固提出內政部營建署南區工程處書函及內政部營建署函文等文件為證（見第65至86頁、第227至232 頁），惟上開函文所附之工程項目均僅係自來水管線及蓄水池等，並無淨水廠工程之興建項目，遑論淨水廠興建完成之可言，故此部分均無法作為有利於原告之認定依據。

而原告於本院97年5 月15日言詞辯論時亦自承：淨水廠尚未招標完成等語（見第42頁）。

綜上，原告迄至97年2 月底止，尚未提供系爭租約所約定淨水廠之用水予被告一節，已堪認定。

原告雖另有提供自地下抽取之井水予園區內之廠商使用，惟並未設置淨水廠來處理所抽取之地下水，故縱使地下水之水質符合自來水之標準，因系爭租約中業已約定原告應設置淨水廠並提供用水予被告一事，是尚不得以原告已提供該地下水為由，即謂原告已履行其租約所負設置淨水廠並提供淨水廠處理後之用水予被告之義務。

（五）基於上述，原告迄至97年2 月底止，既未依約設置淨水廠並提供經淨水廠處理過之用水予被告，自屬出租人未以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，依首揭規定與說明，承租人即被告除得行使同時履行抗辯權，拒絕租金之對待給付外，更得在原告未設置淨水廠之期間內，按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院92年台上字第2640號判決要旨參照）。

從而，被告未給付原告97年1 、2 月份之租金，係屬合法，原告以此為由依租約第16條第1項第3款之約定，終止系爭租約，洵非合法，其終止並不生效力。

（六）至原告主張其另依租約第16條第1項第2款、第10條之約定終止系爭租約，理由無非係以被告未於97年3 月10日前建築完成，且未取得使用執照等語（見第167 頁）。

惟租約第10條第1項、第2項分別係約定：「乙方（指被告）應依其向甲方申請核配土地時所提出之興建計畫，一次建築完成該建築物，但有正當理由並經事先申請甲方同意者，不在此限。」

及「乙方所提之分期興建計畫經甲方同意者，乙方應按其所提之時程分期建築並取得使用執照。

但如有正當理由無法於原訂時程建築完成並取得使用執照者，乙方得事先申請甲方同意延長期限；

惟其延長期限以一年為限。」

（見第9 頁）。

觀之第2項會約定承租人應按其所提時程分期建築並同時取得使用執照，係因承租人無法一次建築完成建築物，而依第2項之約定申請分期興建，該計畫經出租人同意時，堪認係出租人給予之時限上通融，故有必要加諸承租人較嚴格之契約義務，即承租人應同時「取得使用執照」，而此較嚴格之契約義務於同條第1項之約定內容中並未見。

（七）查原告並未提出證據，證明被告有提出分期興建之計畫且經其同意一事，而被告之廠房新建工程係於95年10月11日向原告申報開工，並經原告核准建築期限至96年3 月10日止，有原告函文影本1 份在卷可憑（見第188 頁），此情復為兩造所不爭，足認系爭建物之興建計畫應係一次建築完成，而無分期興建之情形，此時本件即應適用租約第10條第1項之約定，而無同條第2項約定之適用餘地，是被告並無需取得使用執照之契約上義務。

次查，被告雖未於上開竣工期限前完工，但曾於96年9 月12日向原告申請竣工展期，並經原告同意，且要求被告應於97年3 月10日前完工，此亦有上開函文可參（見第188 頁函文之主旨與說明二所載）。

嗣被告於96年11月26日再度向原告申請核發系爭廠房之建造執照，並經原告核准在案，有申請書、建造執照及函文影本各1 份可稽（見第313 、32、315 頁），由此可認兩造已另合意約定系爭廠房之建築完成期限，此並非被告於95年間建造之初，即欲分期興建並同時向原告提出分期興建之計畫獲得原告同意之情形，故仍非租約第10條第2項所謂之「分期興建」；

職是，被告依租約第10條第1項之約定，仍僅需於竣工期限前將廠房興建完成，即屬已履行其契約之義務，若其未同時取得使用執照，並不構成原告終止租約之事由。

（八）次查，原告第2 次核發建照之日期為96年12月4 日（見第32頁），而被告陳稱其於再次申請核發建照之期間仍繼續興建系爭廠房等語（見第211 頁），是採取最有利於原告之解釋，可認被告係於96年12月4 日核准建照時即已「開工」，而依該建照所載，被告應於開工後5 個月內竣工，亦即，被告應於97年5 月3 日（含當日）前完工。

復查，依被告提出為原告所不爭執之園區農科進駐廠商進度表所載及相片所示（見第128 頁），可知系爭廠房於96年1 月10日已完成廠房結構體、機電配管與消防設施管線，屋頂鋼構亦已架設完畢，僅廠房之部分外牆尚未組裝完成；

另依原告於97年4 月14日所陳報系爭土地之使用現狀說明：建築物1 棟2 層、面積1233.47 平方公尺、植栽為建地周邊綠籬等語（見第33頁），及所提出之相片10張（見第34至38頁），可知系爭廠房包含外牆在內，於原告陳報上情之日即97年4 月14日（見第22頁）時，已全部興建完成。

而系爭廠房建物既已於97年4 月14日前全部建築完成，並未逾兩造嗣後重新約定之竣工期限即97年5 月3 日，故被告並無違反系爭租約第10條第1項之約定；

至同條第2項有關需取得使用執照之約定，於本件並不適用，業經前述，茲不再贅言。

綜上，原告另主張其得依租約第16條第1項第2款、第10條之約定終止系爭租約云云，亦非可採。

六、綜合上述，原告終止系爭租約並不合法，系爭租約現仍有效存在，原告尚不得依租約第2條第3項之約定，請求被告給付免租優惠期間即95年4 月3 日起至96年12月31日止之租金共4,133,747 元，原告亦不得依租約第17條第1項之約定，請求被告回復土地原狀、拆除系爭廠房並返還土地；

另因被告得行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金，是原告依租約第5條、第7條之約定，請求被告給付97年1 、2 月份之租金與違約金共408,767 元，應屬無據；

而系爭租約既未經原告合法終止，租約現仍有效存在，則被告當非無權占用系爭土地，故原告依民法第179條之規定，請求被告自租約終止後按月賠償其相當於不當得利之損害，亦非有理。

從而，原告訴請：㈠被告應將坐落屏東縣長治鄉○○段39地號，如附圖所示編號39B 部分，面積82.45 平方公尺，暨同段40地號，編號40B 部分，面積1166.11 平方公尺土地上地上物除去，將39、40地號土地返還原告。

㈡被告應給付原告4,542,514元，及自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈢被告應自97年3 月1 日起至交還土地之日止，按月給付原告197,472 元。

俱無理由，均應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。

七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出未經援用之舉證，經本院審酌後認與判決之結果皆無影響，故不一一論駁，末此敘明。

八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 1 月 19 日
屏東簡易庭 法 官 張以岳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官 林志憲
中 華 民 國 98 年 1 月 19 日