屏東簡易庭民事-PTEV,102,屏簡,56,20130423,1

臺灣屏東地方法院民事判決 102年度屏簡字第56號
原 告 賴鴻琦
訴訟代理人 江鳳穎
被 告 黃瑞興
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於102 年4 月9 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼屏東縣萬丹鄉○○村○○路○段○○○巷○號之房屋騰空遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣壹萬肆仟元，及自民國一百零一年十月一日起至騰空遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳仟元。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。

本判決得假執行；

但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣柒萬捌仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序事項：

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條有明文。

本件原告原起訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼屏東縣萬丹鄉○○村○○路0 段000 巷0 號之房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。

㈡被告應自民國101 年3 月1 日起至騰空遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）2,000元。

嗣原告於102 年4 月9 日本院言詞辯論期日將上開第二項聲明更正為：被告應給付原告14,000元，及自101 年10月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2,000 元（見本院卷第38頁）。

經查，原告上開所為係因租賃契約終止前被告已積欠7 個月租金14,000元，而原告已於101 年9月終止租賃契約，故自101 年10月1 日起依不當得利法律關係請求被告按月給付相當租金之賠償，核屬更正法律上之陳述，應予准許。

二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告起訴主張：原告前為履行本院100 年度訴字第637 號遷讓房屋等事件之和解筆錄（下稱系爭租賃契約），將其所有系爭房屋出租予被告，租賃期間自101 年3 月1 日起至103年2 月28日止，每月租金為2,000 元，租金應於每月15日前匯入原告設於土地銀行帳號000-000-00000-0 帳戶。

原告已依約交付系爭房屋予被告使用收益，然被告竟自101 年3 月1 日起未給付租金，原告先於101 年7 月19日以存證信函催告被告給付，被告卻置之不理，原告再於101 年9 月28日以存證信函通知被告因積欠租金達2 個月，依法終止系爭租賃契約並請求被告遷出系爭房屋。

是兩造間之租賃契約既已終止，依民法第455條之規定，被告自應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，且被告現卻仍占有系爭房屋乃無法律上原因，致原告受有相當於租金不當得利之損害，依民法第179條之規定，被告並應給付自101 年10月1 日起至騰空返還系爭房屋之日止，每月2,000 元相當於租金之不當得利損害賠償金。

並聲明：㈠被告應將門牌號碼屏東縣萬丹鄉○○村○○路0段000 巷0 號之房屋騰空遷讓返還於原告。

㈡被告應給付原告14,000元，及自101 年10月1 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2,000 元。

被告則經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。

二、得心證之理由

㈠、原告主張被告向其承租系爭房屋，兩造於101 年3 月12日簽訂系爭租賃契約，租賃期間自101 年3 月1 日起至103 年2月28日止，每月租金為2,000 元，被告應於每月15日前匯入原告設於土地銀行帳號000-000-00000-0 帳戶，及被告從未繳納租金，原告先於101 年7 月19日以存證信函催告被告應於101 年7 月31日前給付遲延之租金，被告未於期限內繳納，原告再於101 年9 月28日以存證信函通知被告因積欠租金達2 個月，依法終止系爭租賃契約並請求被告遷出系爭房屋等事實，業據原告提出與其所述相符之本院100 年度訴字637 號和解筆錄、存證信函及回執2 份、原告所有土地銀行帳號000-000-00000-0 號存摺暨101 年3 月迄今之交易明細在卷可憑（見本院卷第13至13之1 頁、第42至50頁），並經本院依職權調取100 年度訴字第637 號全卷核閱無訛，而被告對於原告主張其積欠租金經催告後仍未清償，系爭租賃契約業已終止之事實，已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同法第1項規定，視同自認，堪信原告上開主張為真實。

㈡、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第450條第1項、第455條前段、第179條分別定有明文。

又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。

故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294 號判決意旨參照）。

另按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約；

出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，不得收回房屋，民法第440條第1 、2 項及土地法第100條第1項第3款分別定有明文。

又依民法第440條得終止契約之出租人，於訴狀表示其終止之意思者，依民法第263條、第258條第1項、第95條規定，自其訴狀送達於承租人時，契約即為終止，並非至其所受勝訴判決確定之時，始生終止之效力；

終止契約之意思表示，並無一定之方式，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上以書狀或言詞向他造表示終止租賃契約意思，亦無不可。

（最高法院23年上字第3867號判例、22年上字第856 號判例意旨參照）。

本件係屬出租房屋，依上開規定，自應積欠達2 個月之總額，始得為終止租賃契約之意思表示。

本件被告自101 年3 月起即未依約繳納租金至101 年6 月止已達4 個月，則被告遲延給付且積欠房租總額已達2 月之租額，即可認定，故原告以101 年9 月28日之郵局存證信函為終止租約之意思表示，自屬合法。

從而，系爭租賃契約，業經合法終止，兩造之租賃關係，已不存在，被告自負有返還系爭房屋之義務。

又被告尚積欠101 年3 月至9 月租金14,000元，且迄今仍未遷離系爭房屋之事實，業如上述，原告自得依系爭租賃契約請求被告給付上開租金，再參以前此兩造就系爭房屋約定租金每月為2,000 元，而被告於租賃契約終止後仍繼續使用該屋，故原告主張被告應自101 年10月1 日起至交還系爭房屋之日止，按月以2,000 元計算之相當於租金之損害賠償，核屬有據。

㈢、綜上所述，系爭租賃契約既經終止，被告即負有返還系爭房屋之義務，且被告尚積欠原告租金，原告基於系爭租賃契約請求被告給付積欠之租金14,000元，並主張已終止與被告間之租賃關係，被告仍使用系爭房屋而受有相當於租金之不當得利，因而請求被告返還系爭房屋及應給付自101 年10月1日起至遷出系爭房屋止，按月以2,000 元計算之損害賠償金，為有理由，應予准許。

三、本判決乃依民事訴訟法第427條第2項規定適用簡易程序所為被告敗訴判決，應依同法第389條第1項第3款，爰依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項依聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

五、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 102 年 4 月 23 日
屏東簡易庭 法 官 陳怡先
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 23 日
書記官 孫秀桃