屏東簡易庭民事-PTEV,111,屏簡,326,20220914,1

臺灣屏東地方法院民事判決
111年度屏簡字第326號
原 告 馮順立
訴訟代理人 馮晋星
被 告 廖享飛
訴訟代理人 劉仁金
上列當事人間給付租金事件，本院於民國111年8月31日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：原告為屏東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人（應有部分2880分之94），同段170建號建物（下稱系爭房屋，系爭房屋坐落系爭土地之範圍，下稱系爭範圍）係由伊出資興建並於民國83年8月17日辦理第一次登記，後依序辦理移轉登記予訴外人馮開金、馮智煒，然均由伊父親居住使用，被告雖於本院拍賣程序取得系爭房屋之所有權，然並非系爭土地之所有權人，兩造間亦無租賃關係，則被告應係無法律上之原因，以系爭房屋占用系爭土地，致原告受有不能利用系爭土地之損害，應自被告搬入系爭房屋之111年3月24日起，按月給付原告相當租金之不當得利即新臺幣（下同）8,000元，爰依民法第179條之規定提起本件訴訟等語，並聲明：被告應自111年3月24日起按月給付原告8,000元。

二、被告則以：伊於109年間拍賣取得系爭房屋，當時原告仍有繼續使用，目前有搬一些東西進去，系爭房屋占用系爭土地系爭範圍應有法律上依據等語，並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：㈠經查，原告為系爭土地所有權人（應有部分2880分之94），前於83年間經斯時其他共有人之同意，於系爭土地之系爭範圍興建系爭房屋，並於83年8月17日為系爭房屋辦理第一次登記而取得所有權，嗣原告於92年12月18日以買賣為原因，將系爭房屋移轉登記予訴外人馮開金，馮開金再於99年9月15日以贈與為原因，將系爭房屋移轉登記予訴外人馮智煒，馮智煒雖復於102年8月20日以贈與為原因，將系爭房屋移轉登記予馮開金，惟於106年6月22日經屏東地政事務所以判決回復所有權為原因，將系爭房屋移轉登記予馮智煒，被告則於110年9月7日以拍賣為原因取得系爭房屋之所有權，惟被告非系爭土地之所有權人等節，為兩造所不爭執（見本院卷第234至235頁），並有系爭土地、系爭房屋公務用登記謄本及異動索引在卷可佐（見本院卷第59至221頁），堪信為真實。

㈡原告將系爭房屋所有權讓與訴外人馮開金時，二人就系爭範圍具有租賃關係：⒈土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；

其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。

又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，本院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權，民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化；

若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地；

又所稱「土地及房屋同屬一人所有」包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，以符合立法之規範目的。

故土地共有人倘經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋同時或先後出賣者，除當事人另有約定外，仍應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院99年度台上字第2344號、107年度台上字第1797號判決意旨）。

⒉經查，系爭土地於原告興建系爭房屋時，固為原告與其他所有權人共有，系爭房屋則登記為原告單獨所有，則系爭土地與系爭房屋之所有人並非完全相同，然原告既同時為系爭土地之所有人（應有部分2880分之94）及系爭房屋之所有權人（應有部分全部），依前揭說明，仍屬民法第第425條之1「同屬一人」之情形，又原告自承興建系爭房屋物時已得斯時全體共有人之同意（見本院卷第234頁），且原告於92年12月18日因買賣而將系爭房屋所有權移轉登記予訴外人馮開金乙節，已如前述，則揆諸前揭判決意旨，依房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地等法理，仍應推斷原告及系爭土地之其他共有人與馮開金間在房屋得使用期限內，有租賃關係存在，原告及系爭土地之其他共有人應許馮開金使用土地。

㈢被告於110年9月7日拍定取得系爭房屋時，兩造就系爭範圍具有租賃關係：⒈按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1定有明文。

次按城市地方，倘以在他人土地上有房屋為目的，而租用基地者，無論係租地後自建或承受前手之房屋而租用基地，皆應解為租地建屋契約。

縱地上房屋係於建造完成後，始由房屋受讓人之前手逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質（最高法院89年度台上字第575號判決意旨）。

經查，系爭房屋固於99年9月15日移轉登記予馮智煒，嗣輾轉由被告於110年9月7日拍定取得系爭房屋之所有權乙節，已如前述，揆諸前揭法律規定，自應推斷馮開金與原告及系爭土地其他共有人間之前揭租賃關係，於馮智煒受贈取得系爭房屋及被告拍定取得系爭房屋時，對於馮智煒、被告間仍先後繼續存在。

⒉原告提起本件訴訟雖請求被告「支付占用建地租金」，惟原告之書狀亦否認被告係合法占用系爭土地，復經本院當庭闡明兩造間法律關係以確認原告本件之請求權基礎，原告仍主張係按民法第179條而為請求（見本院卷第237、286頁），本院自無從逸脫原告請求而為裁判，又兩造就系爭範圍既有前開法定租賃關係，被告即非無權占有，則原告依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告按月給付相當租金之不當得利，自屬無據。

四、綜上所述，兩造就系爭房屋占用系爭土地之範圍既有租賃關係存在，被告以系爭房屋占用系爭土地之系爭範圍，即有正當法律權源則原告依不當得利之法律關係請求被告給付相當租金之不當得利，自屬無據，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 111 年 9 月 14 日
屏東簡易庭 法 官 彭聖芳
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 14 日
書記官 謝鎮光