屏東簡易庭民事-PTEV,97,屏簡,739,20090306,1

臺灣屏東地方法院民事判決 97年度屏簡字第739號
原 告 乙○○
被 告 甲○○
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國98年2 月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告承租原告所有坐落屏東縣九如鄉○○段四二一地號土地，面積一一○平方公尺，自民國九十七年十二月二十日起調整租金為每年新臺幣伍仟貳佰捌拾元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣叁仟捌佰陸拾元，其中新臺幣叁佰肆拾元由被告負擔，餘由原告負擔。

事實及理由

一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第2款分別定有明文。

本件原告起訴原請求被告應返還原告所有坐落於屏東縣九如鄉○○段421 號土地（下稱系爭土地），嗣於民國97年12月26日言詞辯論期日，追加備位聲明請求被告承租原告所有之系爭土地租金自追加起訴狀繕本送達被告之翌日即97年12月20日起調整為每年新臺幣（下同）60,000元。

兩者請求皆以被告占有系爭土地有無正當權源為基礎，應認請求之基礎事實同一，依前揭法條規定，原告所為訴之追加，自應准許，合先敘明。

二、原告起訴主張略以：系爭土地為伊父親所留之遺產，伊因繼承而取得系爭土地之所有權，伊曾於73年間訴請被告返還系爭土地，雖經鈞院73年度訴字第2029號民事判決（下稱前案判決），認定系爭土地在原告繼承之前，已由被告占用30餘年，並由被告繳納稅金，原告父親有默示同意被告以支付稅金為對價使用系爭土地，已成立租賃關係，原告因繼承系爭土地，應受租賃關係之拘束，而為原告敗訴之判決。

惟被告自72年起迄今，均未繳納系爭土地之租金給原告，已有租金遲付情事。

又被告在系爭土地上蓋有門牌號碼即屏東縣九如鄉○○村○○路93號之未辦保存登記之房屋1 棟（下稱系爭房屋），並未依法向政府機關設籍並繳納房屋稅，且被告未經原告同意，竟在系爭土地上搭蓋違建物，業經屏東縣政府查報列案，故被告使用系爭土地已違反契約之目的，原告自有權終止租賃契約，請求被告返還系爭土地。

退步言之，鈞院如認為原告無權終止租賃契約，惟系爭土地已由被告使用近一甲子，期間物價飛漲，土地價值提昇，原約定租金已與現實脫離，依民法第442條規定，考量系爭土地市價、周邊繁榮程度，系爭土地之租金應調整為每年60,000元為適當，爰提起本件訴訟，並以起訴狀繕本之送達為終止租賃契約之意思表示等語。

並先位聲明：被告應將系爭房屋拆除，並將系爭土地返還原告。

備位聲明：系爭土地之租金自97年12月20日起應調整為每年60,000元。

三、被告抗辯略以：前案判決已認定兩造有租賃契約存在，伊並非無權占有系爭土地，也不是不繳租金，而是原告沒有來催討過，伊也不知道原告住在那裡，況伊已於97年10月8 日以存證信函寄發租金9,050 元給原告，是原告自己不願受領。

又系爭房屋是伊父親所建造，系爭房屋由伊及兄弟姊妹所繼承，是原告如果要終止租賃契約，應該向伊父親之全體繼承人為之，故原告所提本件訴訟當事人不適格。

另外，系爭房屋屋齡已逾50年，折舊至今已無殘值，當然就不需繳納房屋稅，惟此與租賃契約之使用目的並無關連。

況伊與家屬資力有限亦無恆產，若再提高租金，生活將無以為繼等語，並聲明：請求駁回原告之訴。

四、兩造經本院整理下列不爭執事實，本院並以之為判決基礎：㈠對於前案判決不爭執。

㈡前案判決理由認定原告父親同意被告以支付地價稅稅金為對價使用系爭土地，而與被告成立租賃關係，原告因繼承系爭土地，應受該租賃關係之拘束。

㈢兩造之租賃關係性質上為租用基地建築房屋。

㈣系爭土地上之房屋為被告父親所建造，被告已居住長逾50年，系爭土地現仍由被告占有中。

㈤被告於72年至本件原告起訴前，未支付系爭土地之地價稅。

㈥被告於97年10月8 日以存證信函寄發新臺幣9,050 元租金給原告，惟為原告所拒收。

五、法院判斷

（一）先位之訴部分：⒈原告主張被告自72年起迄今，未繳納系爭土地之租金，又系爭房屋未設籍繳納房屋稅，且被告於系爭土地上搭蓋違建物，已屬違反租賃契約一節，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應予審酌者，即為原告終止兩造間之租賃契約是否合法？⒉按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：一、契約年限屆滿時。

二、承租人以基地供違反法令之使用時。

三、承租人轉租基地於他人時。

四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。

五、承租人違反租賃契約時，土地法第103條定有明文。

是原告主張終止兩造間之租賃契約，自應有該條所定之情形始得為之。

次按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2 年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2 年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約，最高法院著有68 年 台上字第777 號判例可資參照。

經查，被告雖不否認自前案判決後至本件原告起訴前，未曾給付租金給原告之事實，惟原告於97年11月28日言詞辯論期日自認：72年至本件起訴前，被告未繳納租金之期間，伊未曾向被告催告，請求被告繳納租金等語（見本院卷第52頁），堪認被告雖有遲付租金情事，惟原告亦未曾催告被告支付租金，揆諸上開判例意旨，原告自無權以土地法第103條第4款規定逕行終止兩造間之租賃契約。

⒊原告主張被告之系爭房屋未設籍繳納房屋稅，有違租賃契約之使用目的，且被告在系爭土地上搭蓋違建物，未經原告同意，顯有違租賃契約，原告得依土地法第103條第5款規定，終止租賃契約一節，惟查，兩造間租賃契約之目的，為租用基地建築房屋，係以系爭土地供建造房屋之用，與系爭房屋應否繳納稅捐無涉，系爭房屋應否繳納稅捐，事涉系爭房屋之價值及稅捐主管機關職權之行使，與兩造間之租賃契約並無關連，難認系爭房屋未繳納稅捐有何違反租賃契約情事。

另按土地法第103條第2款，所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基地上之房屋供違反法令之使用者而言，租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上之房屋供違反法令之使用，自難認為與該條款所定之情形相符，此有最高法院41年度台上字第95號判例可參，故縱令被告在系爭土地上搭蓋違建物，揆諸上開判例意旨，亦難認被告承租系爭房屋有何基地供違反法令之使用，是原告主張被告未繳納系爭房屋之房屋稅及在系爭土地上搭蓋違建物，其得逕行終止兩造間之租賃契約一情，亦屬無據。

⒋綜上，原告主張以起訴狀繕本為終止兩造間租賃契約之意思表示，請求被告應將系爭房屋拆除，並將系爭土地返還原告，為無理由，應予駁回。

（二）備位之訴部分：⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條前段定有明文。

經查，兩造就系爭土地存有不定期租賃關係，已如前述。

經查，系爭土地於前案判決即73年間之公告現值為每平方公尺600 元，至97年間已調高為每平方公尺3,200 元，此有屏東縣屏東市地政事務所97年12月30日屏所地三字第0970015571號函1 份在卷可稽（見本院卷第69、70頁），是系爭土地之公告現值既有變動，則關於租金之合理金額為何，即有予以重新審酌之必要。

⒉按土地法第105條準用同法第97條第1項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息10% 為限，所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明文。

而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。

又所謂年息10% 為限，乃指基地租金最高限額而言，並非必須照申報價額年息10% 計算之。

依民法第442條規定調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整租金數額是否平衡，有最高法院81年台上字第3062號判決可資參照。

查被告承租之系爭土地，其公告現值已調高達5 倍以上，且附近建物林立，街道整齊，系爭房屋北側面臨8 米寬道路，且該道路往西側即可通省道3號，緊臨國道3 號九如交流道，而系爭房屋除供被告自住外，尚有部分空間供作家庭燙髮之商業使用，業據本院勘驗屬實，並製有勘驗筆錄1 份，及原告所提之照片12張在卷可參（見本院卷第79頁至86頁）。

爰審酌被告所使用系爭土地之位置係位於道路旁，出入方便，交通堪稱便利及利用土地尚有作為商業使用，參以目前社會經濟景氣非佳等情狀，認本件調整租金為每年以申報地價百分之8 計算為相當，依上開地政事務所函文所示，系爭土地96年申報地價為每平方公尺600 元，據此計算，每年租金應調整為5,280 元【計算式：600 ×110 ×8%＝5,280 】，逾此部分之金額，核屬過高。

⒊綜上所述，原告依民法第442條規定，請求將系爭土地之租金自97年12月20日起，調整為每年5,280 元，洵屬有據，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

至被告主張原告提起本件訴訟當事人不適格一節，惟原告所欲終止租賃契約之標的物為系爭土地，而非系爭房屋，又兩造間存有租賃關係，業如前述，則原告起訴自無庸將被告父親全體繼承人列為被告之必要，是本件並無當事人不適格之情形，併此敘明。

六、本件訴訟費用額確定為3,860 元，本院審酌兩造就本件訴訟互有勝敗，故命被告負擔訴訟費用340元，餘由原告負擔。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本案之判決結果不生影響，自勿庸一一審酌論列。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 98 年 3 月 6 日
屏東簡易庭法 官 陳威宏
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 6 日
書記官 魏慧夷