臺灣新竹地方法院民事-SCDV,104,訴,764,20160330,1

臺灣新竹地方法院民事判決 104年度訴字第764號
原 告 旭嘉聯合科技股份有限公司
法定代理人 陳德倫
訴訟代理人 劉宏邈律師
被 告 最愛大樓公寓大廈管理委員會
法定代理人 葉巧年
訴訟代理人 易定芳律師
上列當事人間請求確認社區規約無效等事件，本院於民國105年3月16日辯論終結，判決如下：

主 文

被告於民國104年7月4日所為之104年度第二次區分所有權人大會會議「九、決議案中提案三：社區修改規約增訂第四條第七款」之決議應予撤銷。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

壹、原告主張：

一、原告為最愛大樓公寓大廈內、門牌號碼新竹市○○路 0段000○0號至111之15 號一樓建物（下稱系爭建物）之區分所有權人之一，具有自由使用所有物之權利，而系爭建物依法僅能為商業用途，早自民國（下同）96年起即出租予訴外人假日事業有限公司使用。

詎料，被告竟於104年7月4日召開104年度第二次區分所有權人會議，並於該次會議中決議增訂最愛大樓公寓社區規約（下稱社區規約）第4條第7款：「社區為維護其他區分所有權人共同利益及建築物環境品質，對於專有部分不得為八大行業之使用，如授予他人經營使用者，亦同。

八大特種行業以行政院公告為準。」

（下稱系爭決議），限制系爭建物之使用收益範圍。

二、而按社區規約第7條第3款第3 目之規定：「區分所有權人會議討論事項，除第2款第1目至第5目應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2 以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之外，其餘決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」

，可知針對社區規約第7條第2款第1 目「規約之訂定或變更」此一影響區分所有權人權益重大情形，應優先適用同條第3款第3目除書之規定，而非公寓大廈管理條例第32條第1項，以避免按類似假決議之較低出席數及表決權數門檻而強行通過，致生不公平之情事。

然該次會議僅有97 人出席，不足區分所有權人總數222人之3分之2以上數額，亦即法定出席人數不足，其決議方法違反章程，是原告自得按民法第56條第1項之規定，請求撤銷系爭決議。

又系爭決議內容嚴重影響原告依公寓大廈管理條例第4條第1項、民法第765條規定「自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人干涉」權利，按其情形顯失公平，故原告亦得爰依民法第799條之1第3項規定，請求撤銷之。

三、退步言之，縱認原告不得撤銷系爭決議，惟因系爭建物之承租人假日事業有限公司，係經主管機關准予核發營業執照之合法業者，具有相關法令得以管理、監督、限制該業者，甚至有不法情事時，亦得予以取締、告發，足見原告之出租行為並未妨礙其他區分所有權人之權利。

詎被告竟未舉證說明原告之出租行為對環境品質及住戶安寧、安全衛生造成何種不利影響，亦不探究承租者若為「八大行業」，其設立是否合法，即一律禁止將建物出租予經營「八大行業」之業者，是系爭決議顯不具正當性及適當性，且所採用之手段涵蓋過廣，並非最小之侵害。

此外，系爭建物係坐落於商業區之住商混合大樓，其他區分所有權人於購屋時，已可預見系爭建物可作為商業使用，而被告僅以主觀認定假日公司營業至凌晨、與一般人生活作息不合、酒後喧鬧等原因，即侵害原告合法行使所有權，亦有違衡平原則。

申言之，系爭決議限制區分所有權人對於專有部分不得為八大行業使用，且禁止授予他人經營使用者，顯違反比例原則而屬權利濫用，並對原告合法使用收益其專有部分之所有權造成不合理之侵害，可認係違反國家社會一般利益，背於公共秩序而無效。

四、綜上，爰依民法第56條、第799條之1第3項、第72條、第765條規定，提起本件訴訟，先位聲明請求：（一）被告於 104年7月4日所為之104 年度第二次區分所有權人大會會議「九、決議案中提案三：社區修改規約增訂第四條第七款」之決議應予撤銷；

（二）訴訟費用由被告負擔。

備位聲明請求：（一）確認最愛大樓公寓社區規約第四條第七款之規定無效；

（二）訴訟費用由被告負擔。

貳、被告則以：

一、被告係先於104年6 月6日召開第一次區分所有權會議，因未達公寓大廈管理條例第31條規定之出席人數，遂經主席宣布為假決議，擇期訂於同年7月4日召開104 年第二次區分所有權人大會。

而在第二次區分所有權人會議中，親自與會之區分所有權人有22人，委託出席者為75人，出席戶數共為97戶，已達公寓大廈管理條例第32條、社區規約第8條規定門檻；

另系爭決議之同意票數為55票，亦達公寓大廈管理條例第32條、社區規約第8條所規定之人數，亦即系爭決議方法並無任何違法之情事。

二、又系爭決議係就原告於行使權利時，妨害其他住戶之安寧、安全及衛生情形所為之使用限制，並僅限於行政院公告之八大特種行業，應屬合理，自無原告指摘之無效之情。

而系爭建物外觀除設有「假日時尚酒店Holiday Club」之巨大招牌外，騎樓、樑柱亦包覆各式酒品廣告，係屬夜間營業之行業，營業時間並至凌晨，核與一般人之正常作息迥異，且酒後喧鬧更非住戶所得忍受，已嚴重影響住戶安寧、安全衛生。

是以，原告提起本訴為無理由，應予駁回。

並聲明：（一）原告先備位之訴均駁回；

（二）訴訟費用由原告負擔。

叁、兩造不爭執事項：

一、原告為最愛大樓社區即新竹市○○路0段00000號至111-15號一樓建物之區分所有權人之一。

二、被告於104年6月6日及104年7月4日召開區分所有權人會議，會議決議增訂社區規約第4條第7款「社區為維護其他區分所有權人共同利益及建築環境品質，對於專有部分不得為八大行業之使用，如授予他人經營使用，亦同。

八大特種行業以行政院公告為準。」

之規定。

三、原證一至四、被證一至八之證物，其形式為真正。

肆、本件爭點事項整理如下：

一、被告於104年7月4日召開之104年第二次區分所有權人會議提案三（案由：社區修改規約增訂第4條第7款）之決議，其決議方法是否違反社區規約，依民法第56條應予撤銷？

二、前項會議決議增訂之社區規約第4條第7款之內容是否顯失公平，依民法第799條之1第3項應予撤銷？

三、第一項會議決議增訂之社區規約第4條第7款，是否因違反民法第72條、第765條而無效？

伍、法院之判斷：

一、被告於104年7月4日召開之104年第二次區分所有權人會議提案三（案由：社區修改規約增訂第4條第7款）之決議，其決議方法是否違反社區規約，依民法第56條應予撤銷？

（一）按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。

其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議（最高法院92年度台上字第2517號裁判意旨參照）。

又總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。

但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限，民法第56條第1項亦有明文。

是以，倘欲撤銷區分所有權人會議之決議，除需該召集程序或決議方法係違反法令或章程者外，且需出席會議之區分所有權人已當場表示異議，始得訴請法院撤銷之。

（二）次按，最愛大樓公寓社區就關於區分所有權人會議之開議事項，係於社區規約第7條第2項明訂：「應經區分所有權人會議決議事項：㈠規約之訂定或變更。

㈡公寓大廈之重大修繕或改良。

㈢公寓大廈有公寓大廈管理條例第13條第2款或第3款情形之一須重建者。

㈣住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。

㈤約定專用或約定共用事項。

㈥管理委員執行費用之支付項目及支付辦法。

㈦其他依法令需由區分所有權人會議決議之事項。」

；

而就區分所有權人會議之開議及決議額數，則係於同條第3項第3款記載：「區分所有權人會議討論事項，除第2款第1 目至第5 目應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之外，其餘決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」

。

另就同一議案之重新召集，則係於社區規約第8條第1項規定：「區分所有權人會議依前條第3款規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條第3款定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；

其開議應有區分所有權人3人並5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1 以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。」

。

準此而言，被告於104年7月4日所為104年第二次區分所有權人會議通過之提案三內容，既係針對「規約之訂定或變更」事項所為之決議，且於先前召開之104年6 月6日第一次區分所有權會議中，已因出席人數未達社區規約定額而未獲致決議，有被告提出之104 年度第一次區分所有權人大會會議記錄（見卷第55-56 頁）在卷可稽，是就同一議案而於104年7 月4日重新召開之集會，其召集程序及決議方法，自應按社區規約第8條第1項規定行之，其理甚明。

（三）而查，經本院將被告提出之最愛大樓104 年第二次區分所有權人會議出席統計表（見卷第58頁），與該次會議簽到表、會議出席委託書（見卷第59-95 頁）等件相互核對後，除：⑴該社區3F-3、4F-10 區分所有權人未提出相對應之委託書，故均不得列入出席定額計算；

⑵12F-1、12F-2、12F-7、12F-8區分所有權人係親自出席，惟誤在「被委託人簽到」欄位簽名，以致出席統計表之「親自出席」、「委託出席」人數計算發生錯誤，而應予更正外，其餘欄位之記載均與相對應之資料一致。

因之，被告於104年7月4日召開之104年第二次區分所有權人會議，親自出席之區分所有權人有26人、委託出席者為69人，合計95人，其出席占區分所有權人3人並區分所有權人總數222人之5分之1以上，且其區分所有權比例合計亦達5分之1以上，符合開議門檻。

（四）次查，細觀被告提出之104 年最愛大樓（社區）區分所有權人大會議題決議表（見卷第96頁）議案三欄位所示，其上固因僅有得票數50票之記載，而未詳載投票同意之區分所有權人姓名、樓層戶別、區分所有權比例等項，以致無法計算投票同意該議案之區分所有權人，其區分所有權比例是否占出席人數區分所有權合計過半數。

然而綜觀該次會議之會議記錄全文（見卷第97-99 頁），未見代理原告出席之被委託人，有就該項決議方法違反社區規約乙事當場表示異議，且原告於本院審理中，亦未提出任何事證到院供參，自與首揭說明之「出席會議之區分所有權人應當場表示異議」要件不符，是原告爰依民法第56條之規定，訴請本院撤銷系爭決議，即屬無理，應予駁回。

二、前項會議決議增訂之社區規約第4條第7款之內容是否顯失公平，依民法第799條之1第3項應予撤銷？

（一）按規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之，民法第799條之1第3項規定甚明。

其立法理由謂：「規約之約定對特定之區分所有人若有顯失公平之情事者，宜有救濟之途徑，爰增訂第三項。

而規約之約定是否有顯失公平情事，須就各項具體因素及其他相關情形綜合予以斟酌，以為判斷之準據。」

。

（二）查原告主張系爭決議嚴重影響原告依法自由使用、收益所有物之權利，其內容顯失公平等情，既為被告所否認，則本院自應綜合各項情形，就原告主張之自由使用、收益專有部分權利與被告抗辯之住戶居住安全、安寧之公共利益，兩相權衡比較。

而查，被告於104年7月4日104年第二次區分所有權人會議中所增訂之社區規約第4條第7款，其決議內容為：「社區為維護其他區分所有權人共同利益及建築物環境品質，對於專有部分不得為八大行業之使用，如授予他人經營使用者，亦同。

八大特種行業以行政院公告為準。」

（見卷第14頁反面），可知系爭決議並未就所述之八大行業對該社區環境、安全所造成之影響程度進行區分，亦不論各業者是否取得主管機關營業許可、營業場所有無通過檢查等項，復未設有除外條款或補償，僅泛言為維護其他區分所有權人共同利益及建築物環境品質，即一律禁止經行政院公告之八大特種行業使用該社區建物專有部分，難謂符合公平原則。

況查，系爭建物係坐落新竹市○○段000○000地號土地，門牌號碼為新竹市○○路 0段000○0○000○00號，總面積為359.74 平方公尺，主要用途為「商場」，有系爭建物之第二類謄本（見卷第12頁）附卷可查，由此可知，系爭建物本即作用商業用途，與社區其餘樓層係以供區分所有權人居住之使用目的不同，則於限制系爭建物之使用收益範圍，自應更加嚴謹，否則即屬影響原告之所有權益過鉅。

此外，被告就原告將系爭建物出租予訴外人假日事業有限公司，究有何妨害其他住戶安寧、安全及衛生乙節，亦僅提出建物外觀照片數幀（見卷第101-105 頁）為證，惟此尚不足以證明原告之出租行為對其他住戶所造成之影響程度，遑論縱使有之，亦非不得向相關機關檢舉促請改善之。

（三）綜上，被告於104年7月4日召開之104年第二次區分所有權人會議中所決議增訂之社區規約第4條第7款內容，具有顯失公平之處，是原告依據民法第799條之1第3項規定，先位請求撤銷系爭決議，洵屬有據，應予准許。

三、第一項會議決議增訂之社區規約第4條第7款，是否因違反民法第72條、第765條而無效？

（一）按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效；又所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，民法第72條、第765條分別定有明文。

而依最高法院69年度台上字第2603號判例所示，民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。

另依憲法第15條之規定，人民之財產權，應予保障。

而人民之財產權，依憲法第23條之規定，固除於防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。

惟在以法律限制人民之財產權時，應合於「比例原則」，「比例原則」包括行為應適合於目的之達成之適當性原則，行為不超越實現目的之必要程度，亦即達成目的需採取影響最輕微之手段之必要性原則，以及手段應按目的加以衡判之衡量性原則，上述三原則如有違反任一，即可認為違反「比例原則」，即為違反憲法第23條之規定，司法院大法官會議著有釋字第517號及第510號解釋。

而法律行為如有造成對人民財產權不合理之侵害者，而有違憲法保障人民財產權之意旨者，自可認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。

而公寓大廈管理條例第5條、第23條固規定：區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。

且有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法律另有規定外，得以規約定之。

然規約之內容，對區分所有權人所有權之限制，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可違背比例原則。

（二）經查，系爭決議係因最愛大樓公寓大廈區分所有權人顧慮社區安全、安寧、環境衛生，始增訂前揭規約內容，此觀決議文義「社區為維護其他區分所有權人共同利益及建築物環境品質」等語即明，復為兩造所不爭執，堪信屬實。

然而，確保社區安全、安寧之方法甚多，凡加強保全、增設監視及照明設備、促請相關單位加強取締不法等均屬之，非必限制八大行業不得使用社區專有部分方可達成，且縱為八大行業使用或授予他人經營使用，亦可由要求經營者加強營業場所與其餘樓層間之門禁管制、加強隔音裝置、僱員協助消費者返家以降低喧鬧等方式達成，故前揭決議內容實有違比例原則中之必要性原則，係對原告所有權之不合理限制，應可認為係背於公序良俗而無效。

（三）是以，縱認原告依民法第799條之1第3項規定，訴請撤銷系爭決議為無理由，然系爭決議亦對原告所有權造成不合理侵害，違背比例原則而無效。

四、從而，原告主張系爭決議按其情形顯失公平，而依民法第799條之1第3項規定，請求撤銷被告於104年7 月4日所為之104年度第二次區分所有權人大會會議「九、決議案中提案三：社區修改規約增訂第四條第七款」之決議，為有理由，應予准許。

五、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 3 月 30 日
民事庭 法 官 張百見
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 1 日
書記官 蔡玉嬌