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臺灣新竹地方法院民事判決 104年度訴字第898號
原 告 黃文政
訴訟代理人 羅春蘭
被 告 徐國良
陳姵嘉
上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國105 年2 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告徐國良應將門牌號碼新竹縣竹北市○○里○○○○○號（臨）房屋及坐落新竹縣竹北市○○段○地號上庭院全部騰空、遷讓返還予原告。
被告應連帶給付原告新臺幣伍萬肆仟叁佰叁拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰伍拾玖萬元為被告徐國良供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256條亦有明文。
查本件原告起訴聲明：㈠被告應將坐落新竹縣竹北市○○里○○000 號（臨）房屋及庭院（下稱系爭房屋及庭院）的垃圾清運完畢，將房屋全部遷讓返還原告，並給付租金新台幣（下同）140,000 元，及自民國104 年11月16日起至遷讓之日止，按月賠償35,000元。
㈡被告應連帶賠償原告廢棄物清運費600,000 元、水電費4,027 元、租金140,000 元，扣除押金100,000 元，計644,027.4 元。
㈢請依職權宣告假執行（見本院卷第6 頁）。
嗣於104 年12月15日本院言詞辯論期日變更第1項、第2項聲明為：㈠被告徐國良、被告陳姵嘉應將系爭房屋及庭院清空遷讓返還予原告。
㈡被告應連帶給付原告680,586 元（見本院卷第30頁）。
最終於105 年1 月12日本院言詞辯論期日確定聲明為：㈠被告徐國良、被告陳姵嘉應將坐落新竹縣竹北市○○里○○000號（臨）房屋及庭院清空遷讓返還予原告。
㈡被告應連帶給付原告681,336 元。
㈢願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第40頁）。
核原告所為係屬更正、補充事實上陳述及擴張聲明請求事項，於法並無不合，應予准許。
二、本件被告陳姵嘉經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠被告徐國良前於103 年6 月2 日向原告承租坐落新竹縣竹北市○○段0 號土地全部、部分鐵路用地使用權及其上新竹縣竹北市○○里○○000 號（臨）（即系爭房屋及庭院），並邀同被告陳姵嘉擔任連帶保證人，兩造約定租期2 年，自103 年6 月2 日起至105 年6 月1 日止，每月租金35,000元，於每月1 日給付，並簽訂租賃契約（下稱系爭租約）為憑。
詎被告徐國良未按期繳付租金，迄已積欠2 個月以上之租金，經原告催告支付未果，系爭租約並已於104 年10月1 日合法終止。
而系爭租約既經終止，被告徐國良對系爭房屋及庭院即屬無權占有，為此，爰依租賃、連帶保證及不當得利之法律關係提起本件訴訟，請求被告徐國良、陳姵嘉返還系爭房屋及庭院，並連帶賠償自104 年8 月起至同12月止之租金175,000 元、104 年9 月至同年11月之水費、104 年7 月至同年11月之電費共6,336 元；
另就系爭房屋及庭院內留存之垃圾，加以清運，並給付清運費600,000 元。
是以上開金額合計781,336 元扣除押金100,000 元後，被告應連帶給付原告681,336 元。
㈡並聲明：⒈被告徐國良、陳姵嘉應將系爭房屋及庭院清空遷讓返還原告。
⒉被告應連帶給付原告681,336元。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：㈠被告徐國良部分：伊確有向原告承租系爭房屋及庭院，而租約連帶保證人即被告陳姵嘉則為伊之前妻。
伊承租系爭房屋至104 年9 月30日，104 年10月1 日開始就沒有租了，104 年8 、9 月的租金伊都沒有給付，而104 年10月後伊尚繼續占有系爭房屋及庭院，亦未給付租金；
至廢棄物部分，要給伊時間清運，那是伊載回來要分類用的，並非有毒廢棄物。
伊大約要再3 個月才有辦法搬遷。
又房租部分，伊已給付原告27,000元等語置辯。
㈡被告陳姵嘉經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠本件原告主張：被告徐國良邀同被告陳姵嘉為連帶保證人，向原告承租系爭房屋及庭院，租期自103 年6 月2 日起至105 年6 月1 日止，被告徐國良除於103 年9 月5 日給付押租金100,000 元予原告外，應於每月1 日前按月給付每月租金35,000元。
詎被告徐國良自104 年8 月起即未給付租金，兩造遂於同年10月1 日合意終止系爭租約。
惟租約終止後，被告徐國良並未遷出系爭房屋及庭院，亦未清除於系爭房屋所堆積之廢棄物及繳付104 年9 月至105 年1 月之水費、104年7 月至同年11月之電費等情，業據原告提出系爭租約、現場照片、水電費繳費、廢棄物清運估價單等通知單及回執等件為證（見本院卷第9 頁至第19頁、第32頁、第42頁），並為被告徐國良所不爭執；
另被告陳姵嘉則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述，以供本院審酌，是本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，自堪信原告此部分之主張為真實。
㈡按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。
其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。
民法第450條第1項、第455條、第440條第1 、2 項分別定有明文。
經查：⒈兩造於系爭租約第2條、第6條約定：租賃期限經甲、乙（即原告、被告徐國良）雙方洽訂自103 年6 月2 日起至105 年6 月1 日止。
乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即被告陳姵嘉），絕無異議等語，此有系爭租約在卷可按（見本院卷第14頁至第15頁）；
另揆之系爭租約房租付（收）款明細欄所列各期繳金額、日期之內容，被告徐國良最後繳付租金之日為104 年7 月17日，所付租金係自104 年6 月1 日起至同年7 月31日間之租金共70,000元，嗣即未再繼續按期付款，已達2 個月，原告遂於104 年9 月30日與被告徐國良會面，再於前開房租付（收）款明細欄增列「104 年10月1日終止本件租賃契約，並要清理乾潔回覆原狀交還房東，於10月20日遷完」等文字，並由被告徐國良按奈指印（見本院卷第14頁），且原告與被告徐國良亦不爭執系爭租約業經兩人合意終止，堪認原告與被告徐國良間租賃關係已於104年10月1日合意終止，則被告徐國良於租賃期間屆滿後拒不遷讓返還系爭房屋及庭院，且堆置物品，即屬無權占有。
從而，原告基於租賃物返還請求權之法律關係，請求被告徐國良清空、遷讓返還系爭房屋及庭院，為有理由，自應准許。
⒉另參系爭租約第13條所載：乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時，丙方應連帶付賠償責任，並願拋棄先訴抗辯權（見本院卷第15頁），再互核系爭租約全文可徵，系爭租約實際上並未課予連帶保證人於租期屆滿時有共同返還房屋之義務，則原告依租賃物返還請求權請求返還系爭房屋及庭院時，應僅得對系爭租約之承租人即被告徐國良請求，尚不及於擔任系爭租約連帶保證人之被告陳姵嘉。
況且，被告陳姵嘉為被告徐國良之前妻，擔任系爭租約之連帶保證人僅為輔助被告徐國良占有系爭房屋及庭院，其本身並非直接占有系爭房屋及庭院之人，是原告請求被告陳姵嘉應與被告徐國良共同清空、遷讓返還系爭房屋及庭院，即屬無據，應予駁回。
㈢原告主張被告應連帶賠償租金175,000 元、廢棄物清運費600,000 元、水電費6,336 元等節，茲論斷如下：⒈租金175,000元部分：⑴次按承租人應依約定日期，支付租金。
無約定者，依習慣，無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。
如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。
如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，民法第439條定有明文。
查，系爭租約第3條、第4條、第5條即約定，每月租金為35,000元，乙方不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）；
租金應於每月1 日以前繳納，每次應繳1 個月份，乙方不得藉詞拖延；
乙方應於訂約時，交於甲方100,000 元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。
是被告徐國良104 年7 月31日起即未繳付租金，業如前述，則迄至系爭租約終止之時，尚有同年8 月、9 月之租金合計70,000元未清償，則原告向其請求租約到期前未付之租金70,000元，洵屬有據，應予准許。
⑵復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。
又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
再按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念。
而查，原告及被告徐國良間租賃契約既已於104 年10月1 日終止，而原告為系爭房屋及庭院之使用權人，則被告徐國良於系爭租約終止後，繼續無權占用系爭房屋及庭院，受有使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，該項利益依其性質無法返還，原告自得請求被告償還相當於租金之價額。
又系爭租約約定每月租金為35,000元，是渠等所認知系爭房屋之價值與現今社會經濟狀況、系爭房屋週邊工商業繁榮程度等情狀亦屬相當，是以原告所請求每月35,000元之作為計算不當得利損害賠償金之標準自為適當。
而原告依不當得利之法律關係，請求被告徐國良給付自系爭租約終止後自104 年10月起至同年12月止，3 個月相當於租金之不當得利金額105,000 元，為有理由，應予准許。
⒉廢棄物清運費600,000元部分：⑴又按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。
承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。
但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第432條定有明文。
查系爭租約第11條前段約定：乙方應以善良管理人之注意使用房屋；
第17條亦約定：租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，所有留置不搬者，應作廢物論，任憑甲方處理，乙方決不異議等語（見本院卷第15頁）。
是系爭租約屆期後，因被告未盡回復原狀之義務，致系爭房屋及庭院均遭垃圾、紙類、塑膠、隔板、大型家具及其他無從判斷是否堪用之物品棄置遍佈該處，範圍甚廣，有原告提出之現場照片在卷可稽（見本院卷第17頁至第19頁）。
被告徐國良雖辯稱：該等物品並非廢棄物云云，然其未依約於租賃關係消滅後將系爭房屋回覆原狀，已屬違反兩造約定及前揭法律規定，則原告欲處置系爭房屋及庭院由被告徐國良所遺留之物品，並向其請求清運系爭房屋及庭院上廢棄物之費用，非無可採。
⑵惟按執行名義命債務人返還土地，雖未明白命其拆卸土地上之房屋，而由強制執行法第125條所準用之第100條法意推之，該執行名義當然含有使債務人拆卸房屋之效力（最高法院44年台抗字第6 號判例意旨參照）。
至關於遷讓房屋、拆屋還地或點交不動產等執行事件，執行法院於收案後，得斟酌實際情形，訂定一定期間，命債務人自動履行，但其期間不得超過15日。
應執行拆除之房屋，如係鋼筋混凝土建築，價值較高，得斟酌情形先行勸諭兩造將房屋或土地作價讓售對方，無法協調時，再予拆除。
定期拆除房屋前，應作充分準備，如有界址不明之情形，應先函地政機關派員於執行期日到場指界。
如債務人有拒不履行之情形，宜先函電力、電信、自來水機構屆時派員到場協助，切斷水電。
債務人家中如有患精神病或半身不遂之類疾病之人，債務人藉詞無處安置拒絕拆遷時，宜先洽請適當之社會救濟機構或醫院，予以安置。
如債務人有聚眾抗拒之虞，宜先函請警察、憲兵、醫護等單位，派員協助執行。
遷讓房屋、拆屋還地或點交不動產執行事件，執行法官宜親至現場執行，實施執行期日，除有法定情形應予停止執行者外，不得率予停止，並須使債權人確實占有標的物（辦理強制執行事件應行注意事項第66條參照）。
揆諸前揭法理意旨可徵，房屋或土地之所有人得本於所有權之作用，對於無權占有人請求遷讓及交還房地時，遷讓即為交付之階段行為，請求交還占有之房地，當然含有請求遷讓之意思。
則本件原告聲明主張請求本院騰空、遷讓返還系爭房屋之部分，即應視為被告應將不爭執為其所有，仍堆積、遍佈於系爭房屋及庭院如卷附照片所示之其餘物品全數搬離、移出系爭房屋及庭院，致系爭房屋及庭院回復至原有狀態之含義。
申言之，原告訴之聲明第1項「清空、遷讓及返還所有物」業經本院認定准許如前，則本院宣示主文至判決確定後，俟原告依法執以為執行名義，向執行法院聲請強制執行將系爭房屋交還原告時，如被告不予履行清理上開廢棄物品之義務，則執行法院將於執行期日偕同環境資源廢棄物清運之相關業者，至現場協助執行清運遷空，併將估算後實際清運廢棄物之費用，核算為強制執行費用，是此，原告所為清空、遷讓返還房屋之聲明，即已足使系爭房屋及庭院內之物品完全遷移、淨空，尚不待原告再為聲明請求給付清運之費用，否則，原告所為2 項聲明主張，即有就同1項目重複請求之虞。
從而，原告所主張清運費用之內容，既已於前述清空、遷讓返還房屋之聲明已得實現，自不得再為請求，始符法制；
遑論原告亦未就清運廢棄物費用何以高達600,000 元，或該費用係應用於何部物品之清運，或清運之範圍等有利於其之部分加以舉證，逕以估價單乙紙，簡略填載廢棄物清運、600,000 元（不含稅）等文字，即泛指有此請求，亦屬無據，則原告主張被告徐國良給付清運費600,000 元，無足憑採。
⒊水電費6,336元部分：又被告徐國良於系爭租約終止前、後，分別積欠104 年7月至11月之電費1,432 元、1,608 元、1,559 元，及104年9 月至105 年1 月之水費570 元、417 元、750 元，合計6,336 元等情，有電費通知及收據、水費通知單在卷可按（見本院卷第9 頁至第12頁、第32頁、第42頁），依前揭系爭租約第3條約定、民法第432條第2項規定，訴請被告給付水電費6,336 元，亦屬有據，應予准許。
⒋末查，系爭租約第13條既已約明乙方如有違背本契約各條項或損害房屋等情事時，丙方應連帶負賠償損害責任，並願拋棄先訴抗辯權，則被告陳姵嘉既為被告徐國良之連帶保證人，原告依上開約定，請求被告陳姵嘉就被告徐國良上開不當得利及各損害賠償債務，負連帶賠償責任，於法自屬有據，應予准許。
另因兩造均不爭執被告徐國良已給付27,000元予原告，是被告徐國良主張此部分金額應予抵銷，尚無不合，原告雖稱該27,000元係被告徐國良給付之105 年1 月份損害賠償金額，不應扣除等語，然其請求之租金賠款僅自104 年8 月起至同年12月止，是其所言，已有矛盾，而非可採，該27,000元，仍應扣除。
從而，上開原告得請求之租金175,000 元、水電費6,336 元，扣除被告已給付之租金27,000元及兩造不爭執應扣除之押租金100,000 元，原告總計得請求之金額應為54,336元（計算式：175000＋6336－27000 －100000）。
原告主張被告應連帶給付原告54,336元之部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告依租賃物返還請求權請求被告徐國良清空、遷讓並返還系爭房屋及庭院予原告，暨依系爭租約、連帶保證法律關係及不當得利之法律關係請求被告連帶給付原告54,336元，即有理由，應予准許。
逾此範圍請求，即屬無據，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核並無不合，爰酌定保當擔保金額併准許之。
至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。
六、兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 15 日
民事第一庭 法 官 朱美璘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 15 日
書記官 王恬如
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