臺灣新竹地方法院民事-SCDV,104,訴,972,20160311,1

臺灣新竹地方法院民事判決 104年度訴字第972號
原 告 盧千恭
被 告 新竹市東勢福龍山宮管理委員會
法定代理人 陳世明
上列當事人間請求確認租賃關係關係存在事件，本院於民國105年2月18日辯論終結，判決如下：

主 文

確認兩造間就坐落新竹市○○段○○○○○地號土地之租賃關係存在。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。

至所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者，始為存在。

又積極確認之訴，祇須主張權利存在者對於否認其主張者提起，當事人即為適格（最高法院27年度上字第316 號、60年度台上字第4816號判例意旨參照）。

本件原告主張其得標買受坐落新竹市○○段00000地號土地（下稱系爭土地）上之門牌號碼新竹市○○街000號、114巷2號未辦理保存登記建物（下稱系爭建物），而取得所有權。

系爭建物原所有權人即訴外人蔡振煥與系爭土地之所有權人即被告訂有租賃契約，依民法第426條之1規定，自原告受讓系爭建物時起，該租賃契約對於原告仍繼續存在，原告乃請求被告變更該租賃契約承租人為被告，經被告回覆以該契約之承租人已變更為蔡振煥之女蔡淑珍，應經其同意後始得變更，而未同意原告之請求，足證被告對於兩造間租賃關係是否存在有所爭執，致原告私法上地位有受侵害之危險，且此危險得以本件確認租賃權存在訴訟除去之，是原告提起本件訴訟即有受確認判決之法律上利益，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：緣坐落系爭土地上之系爭建物原為訴外人蔡振煥所有，經本院103年度司執字第13303號清償借款強制執行事件（下稱系爭執行事件）公開拍賣，由原告得標買受，並經本院於104年8月5日發給不動產權利移轉證書而取得系爭建物之所有權。

又蔡振煥前與系爭土地所有權人即被告就系爭土地訂立租賃契約，依民法第426條之1規定，系爭土地租賃契約，於原告受讓系爭建物時，對於原告仍繼續存在。

詎料，原告於104年8月27日向被告申請變更基地租賃契約之承租人時，被告卻回覆以該租賃契約業經該會於104年7月28日同意變更承租人為蔡振煥之女蔡淑珍，原告應徵得蔡淑珍之同意後，始得至該會辦理變更，而未同意原告之請求。

然按經法院查封登記之不動產，本不得移轉於第三人所有；

且蔡淑珍亦非如其土地承租人變更申請書所載，係依繼承關係承受蔡振煥之權利，是蔡淑珍自不得受讓蔡振煥就系爭土地契約之承租權。

為此，爰依民法第426條之1規定，提起本件訴訟等語。

並聲明：如主文第1項所示。

二、被告對於其與蔡振煥間就系爭土地訂有基地租賃契約，嗣蔡振煥於104年6月2日向被告申請土地承租人變更為其女兒蔡淑珍，經被告於104年7月28日同意等事實均不爭執，惟以：系爭土地租賃契約之租賃面積為66平方公尺，租金為系爭土地地價稅額，一年收取一次。

原則上被告土地之承租事宜須向其委員會申請，報請大會決議通過後，始得簽訂契約等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

（一）原告主張其於104年5月28日得標買受本院103年度司執字第13303號清償借款強制執行事件公開拍賣之系爭建物，並領得本院核發之不動產權利移轉證書，而取得系爭建物之所有權；

系爭建物坐落之系爭土地為被告所有，其與系爭建物原所有權人蔡振煥就系爭土地之全部（面積66平方公尺）訂有基地租賃契約，被告於104年7月28日同意變更上開租賃契約之承租人為蔡振煥之女蔡淑珍等節，業據其提出本院104年8月5日新院千103司執文13303字第17040號不動產權利移轉證書、系爭土地登記謄本為證，業經本院依職權調取系爭執行事件卷宗核閱無誤，並有被告104年7月28日第八屆第三次管理委員、監察委員會議紀錄、土地承租人變更申請書附卷可稽，並為被告所不爭執，自堪認為真實。

（二）按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項前段定有明文。

又租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1亦有明文。

其立法理由謂，房屋所有權移轉時，實務上認為除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；

房屋受讓人與基地所有權人間，仍有租賃關係存在，爰參酌最高法院判例要旨，增訂本條，並明定租賃契約繼續存在。

準此，基地租賃契約承租人之房屋所有權移轉於受讓人時，受讓人不須得基地租賃契約原當事人之同意，自房屋所有權移轉之時起，即承受承租人基於該租賃契約之權利義務，而發生法定承擔契約之效力，亦不因租賃期間，承租人是否有所變更而有異。

蓋如此解釋，始能貫徹前開法條之立法意旨。

查本件原告得標買受系爭執行事件公開拍賣之系爭建物，並經本院於104年8月5日核發不動產權利移轉證書，已如前述，揆諸前揭規定，原告自領得前開不動產權利移轉證書之日起，即取得系爭建物之所有權，並與出租人即被告間成立法定基地租賃契約關係，而毋庸得被告或繼受此租賃契約之承租人蔡淑珍之同意。

從而，系爭租賃契約既自原告受讓系爭建物時，對於原告繼續存在，亦即系爭土地乃法定移轉為原告所租用，則原告主張確認兩造間就系爭土地存在租賃關係，應屬可採。

被告抗辯系爭土地應徵得承租人蔡淑珍同意，始得變更承租人為原告云云，洵無足採。

四、本案判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。

五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 3 月 11 日
民事第一庭 法 官 楊明箴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 11 日
書 記 官 李慧娟