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臺灣新竹地方法院民事判決 104年度重訴字第32號
原 告 蘇少泉
訴訟代理人 林鵬越律師
被 告 沈淑珍
訴訟代理人 毛仁全律師
上列當事人間確認買賣關係存在事件，本院於民國104 年8 月10日辯論終結，判決如下：
主 文
確認兩造間於民國一百零三年十月二十八日就附表所示土地所訂立之土地買賣契約之買賣關係存在。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：
一、關於由一定法律關係而生之訴訟，當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第1項定有明文。
經核兩造簽訂之買賣契約書第13條，約定以買賣標的土地所在地之地方法院為第一審管轄法院（本院卷第11頁），而兩造買賣土地坐落新竹縣關西鎮，揆之上開規定，本院對本件有管轄權。
二、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。
本件原告主張其向被告購買土地，約定被告應提出土質檢測報告證明無污染，然被告所提自行採樣之土質檢測報告不符合債之本旨，應另由專業檢測機構按土壤及地下水污染整治法規定進行檢測，原告始願購買系爭土地及支付價金；
被告則主張其已履行提出土質檢測報告之義務，且已催告原告給付第2 期款，原告逾催告期間仍未履行，故依土地買賣契約書第11條第2款約定解除契約等語。
經核兩造間之土地買賣關係存在與否，攸關原告能否請求被告移轉土地所有權、被告能否請求原告給付價金或沒收第1 期款價金等法律上之地位有不安之狀態存在，原告自有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠原告於民國（下同）103 年10月28日向被告購買新竹縣關西鎮十六張段暗潭小段55、55-30 、55-31 、55-35 、55-36地號土地（下稱系爭土地），面積及權利範圍詳如附表所示，總價新臺幣（下同）6,988 萬元，並共同委由第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）辦理價金信託履約保證，此有兩造簽訂之土地買賣契約書（下稱系爭契約）、第一建經公司核發之價金信託履約保證書為證。
原告業已依約於103 年11月3 日將第1 期款1,000 萬元存匯入履保專戶。
㈡就第2 期款1,000 萬元之給付，依買賣契約第3條約定付款方式及第15條特約條款，賣方應先辦畢：系爭土地分割合併、土質檢測報告核發、備齊一切過戶所需之證件資料及用印等事宜，原告始有給付第2 期款1,000 萬元之義務。
㈢原告曾為系爭土地附近之當地人，知悉系爭土地曾經營高污染事業，作為德光煤礦集散場。
原告擬在系爭土地經營工廠、作倉庫使用，初步規劃堆放動物用飼料，須經土質檢測無污染情事，原告始願買受，故雙方於系爭契約第15條特約事項第八點言明「若土質檢測後有污染情事，則雙方無條件解除本契約，並恢復原狀」之情。
㈣依系爭契約第15條特約事項第三點「雙方同意本案由賣方申請土地土質檢測，費用由賣方負擔」，兩造已同意由訴外人台境企業股份有限公司（下稱台境公司）檢測，預訂103 年11 月24 日至系爭土地勘查，然被告拖延改期至12月24日、又改期至12月28-29 日，詎料被告認為檢測費用過高，且不認同深入地下2 公尺、4 公尺之採樣方法，故拒絕在台境公司之報價單上簽字確認委託檢測，致無法採樣檢測。
進者，被告竟私下由毫無檢測專業能力之祐昌土地開發股份有限公司（下稱祐昌公司）經理黃成棋自行採樣，持交訴外人清華科技檢驗股份有限公司（下稱清華檢驗公司）於103 年12月1 日作成土壤樣品檢驗報告，嗣再於104 年1 月12日以桃園府前郵局第31號存證信函謂其已完成系爭土地分割合併、土質檢測報告、備齊一切過戶所需之證件資料，而催告原告於函到7 日內辦理用印手續及支付第2 期款1,000 萬元，否則解除買賣契約並沒收第1 期款1,000 萬元等語。
㈤惟依土壤污染評估調查及檢測作業管理辦法，土壤污染採樣檢測係由評估調查人員（須向中央主管機關登記之專業人員）規劃、執行現勘、監督採樣，由檢測機構執行採樣。
然本件清華檢驗公司土壤樣品檢驗報告上載該檢驗公司並無採樣行程、無採樣日期，採樣單位竟是被告委託處理出售系爭土地予原告之祐昌公司所為，其檢驗結果自不可憑信。
㈥按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，被告所為解除契約自亦不合法。
詎第一建經公司不察，逕依履約保證書規定定7 日期限催告原告，若原告未於期限內以書面異議及向法院起訴，則將履保專戶內之買賣價金扣除相關費用後之餘額交予賣方沒收。
是系爭買賣契約是否業經被告合法解除，攸關第一建經公司得否依買賣契約、履約保證書規定，將原告已存匯入履保專戶之1,000 萬元買賣價金扣除相關費用後之餘額交予被告沒收，故原告有提起本件訴訟之確認利益。
並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：對於原告所提證物（原證1-9 ）形式上真正不爭執。
兩造確有簽訂系爭契約書，原告以總價6,988 萬元向其買受系爭土地，原告業已將第1 期款（簽約款）1,000 萬元存匯入履保專戶。
惟否認兩造間土地買賣契約關係仍存在，而主張該契約業經被告合法解除，並辯稱：㈠被告已將系爭土地分割合併完成（分割合併後之地號為關西鎮十六張段暗潭小段55、55-30 、55-36 地號共3 筆），並提出清華檢驗公司於103 年12月1 日作成之「土壤樣品檢驗報告」證明系爭土地並無重金屬污染（檢驗項目：砷、鎘、鉻、銅、鎳、鉛、鋅、汞），並備齊一切過戶所需之證件資料，於104 年1 月5 日交付予仲介公司台灣房屋公司百年直營店轉交予特約地政士李依恬辦理用印事宜，詎料原告接獲通知後拒絕辦理及支付第2 期款。
㈡否認系爭土地曾經營高污染事業，新竹縣政府環境保護局已回覆被告「系爭土地查無違反環保法令環境污染糾紛而遭受處分之紀錄」，故系爭土地地質檢測與「土壤及地下水污染整治法」之適用無關。
證人吳宗全亦證述其以電話向新竹縣政府環境保護局查詢確認系爭土地未經列管，自無施作深度土質檢測之必要。
兩造雖約定就系爭土地應進行土質檢測，但對於檢測標準並無約定，即應按一般、通常之檢測為之。
㈢亦否認同意由台境公司執行檢測。
系爭契約第15條特約事項約定「本案由賣方申請土地土質檢測，費用由賣方負擔」，但並未約定必須實施特別之深度檢測或者依何等法令規定實施檢測。
故被告委由祐昌公司指派黃成棋經理採樣並送請清華檢驗公司實施通常之檢驗，並無不可。
㈣系爭契約第11條違約、解除契約暨賠償責任，該條第2項已約定「買方若違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，買方應按該期價款萬分之五計算違約金予賣方，經賣方定五日期限催告逾期仍不履行者，買方同意賣方得沒收已支付全部價款做為違約金，並解除本契約，權狀返還賣方。」
而被告前於104 年1 月12日以存證信函催告原告於函到7 日內辦理用印手續及支付第2 期款1,000 萬元，否則解除買賣契約並沒收已付全部價金，上開存證信函業於同年月13日經原告簽收，原告逾同年月20日仍未履行，故系爭契約業經被告合法解除。
是原告起訴請求確認系爭土地買賣契約關係存在為無理由。
並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告所提證物（原證1-9 ）形式上均真正。
兩造於103 年10月28日簽訂土地買賣契約書，原告以總價6, 988萬元向被告買受如附表所示之系爭土地（本院卷第45頁）。
㈡第一建經公司擔任系爭土地買賣價金信託之履約保證人（本院卷第12頁）。
㈢原告已於103 年11月3 日將第1 期款（簽約款）1,000 萬元存匯入履約保證專戶（本院卷第8頁反面）。
㈣依系爭契約第3條約定付款方式，第2 期款（備證用印款）1,000 萬元，賣方應於（空白日期）備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業。
買方最遲應於前開日期將第2 期款存匯入履約保證專戶（本院卷第8 頁反面）。
㈤系爭契約第11條第2項約定「買方若違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，買方應按該期價款萬分之五計算違約金予賣方，經賣方定五日期限催告逾期仍不履行者，買方同意賣方得沒收已支付全部價款做為違約金，並解除本契約，權狀返還賣方。」
（本院卷第10頁反面）㈥系爭契約第15條特約事項，就土質檢測部分為如下約定（本院卷第11頁正反面）：第三點：雙方同意本案由賣方申請土地土質檢測，費用由賣 方負擔。
第四點：雙方同意本案由賣方行文水利局及環保署，本案土 地流失部分及其他相關事項。
第五點：雙方同意本案於土地分割合併後及土質檢測報告核 發3 日內（遇假日順延）用印完成。
第八點：雙方同意本案以現況交地，但若土質檢測後有污染 情事，則雙方無條件解除本契約，並恢復原狀。
㈦兩造雖約定就系爭土地應進行土質檢測，但對於檢測類別、檢測項目、檢測方法、及檢測機關，俱無約定（本院卷第97頁）。
四、本件爭點：被告執清華檢驗公司於103 年12月1 日簽署之土壤樣品檢驗報告為據，主張其已履行提出土質檢測報告之義務，進而催告原告給付第2 期款，原告逾催告期間仍未履行，被告解除契約是否合法？
五、本院之判斷：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。
原告以6,988 萬元向被告買入系爭土地後，若有污染，則土地使用將受管制，甚須投入鉅資整治，系爭土地價值必將重貶，本院審酌系爭契約第15條特約事項就土質檢測部分，約定賣方須負擔費用申請土地土質檢測、行文環保署相關事項、及若土質檢測後有污染情事則雙方無條件解除系爭契約等情，可徵買方即原告就系爭土地必須無污染乙節甚為重視。
再者，原告購買系爭土地之目的在於經營工廠、作倉庫使用，此情業據證人許傳榮證述「據我知道將來要蓋工廠用」及證人吳宗全證述「他說要做倉庫使用」及原告到庭自敘「電子工業、食品加工、環境用藥、進口商、化妝品、動物用飼料等，這是我的家族事業，系爭土地初步計劃堆放動物用飼料，如果不能作食品，會作彈性處理」（本院卷第108 、114 、134 頁），由是可見原告買受系爭土地之際，尚未確認其確定用途，作為工廠或倉庫、作為產製食品/ 非食品均有可能，故在原告未對被告明示契約預定效用下，本件土地地質應按土地通常效用決之。
本院審酌證人吳宗全證述：工業地買賣都要作檢測，聽說系爭土地之前有工廠，被告前手是一家公司等語，以及前揭原告所述可能用途，則原告主張系爭土地土壤檢測方式，應以政府核准設立非特定產業之工廠登記時所需之相關無污染證明文件標準為之，應為可採。
被告主張實施通常之檢驗，意旨相同。
㈡土壤及地下水污染整治法（下稱土污法）第1條，揭櫫其立法目的為「為預防及整治土壤及地下水污染，確保土地及地下水資源永續利用，改善生活環境，增進國民健康」。
又同法第6條第1項規定「各級主管機關應定期檢測轄區土壤及地下水品質狀況，其污染物濃度達土壤或地下水污染管制標準者，應採取適當措施，追查污染責任，直轄市、縣（市）主管機關並應陳報中央主管機關；
其污染物濃度低於土壤或地下水污染管制標準而達土壤或地下水污染監測標準者，應定期監測，監測結果應公告，並報請中央主管機關備查」。
又同法第8條第1項規定「中央主管機關公告之事業所使用之土地移轉時，讓與人應提供土壤污染評估調查及檢測資料，並報請直轄市、縣（市）主管機關備查」。
自前引規定觀之，土污法不僅在強制經中央主管機關公告之事業所使用之土地移轉時，讓與人應提供土壤污染評估調查及檢測資料，並報請直轄市、縣（市）主管機關備查之外，亦課以各級主管機關應定期檢測轄區土壤及地下水品質狀況之權責，以及具有導引土地使用人、管理人、所有權人、讓與人等採取預防污染措施，以避免遭追究污染責任之功能。
本院審酌兩造明確約定就系爭土地應進行土質檢測，苟若土質檢測有污染情事則雙方無條件解除系爭契約，但對於檢測類別、檢測項目、檢測方法、及檢測機關則俱無約定，而土污法第2條第4款則對土壤污染明確定義為「土壤污染：指土壤因物質、生物或能量之介入，致變更品質，有影響其正常用途或危害國民健康及生活環境之虞」，行政院環境保護署並訂定土壤污染管制標準，故土污法之土質檢測規定，非不可作為本件系爭土地土質檢測之參考標準。
職故，被告抗辯系爭土地並非列管土地即無土污法適用餘地，卻未能提出其他適當之檢測標準以供本院審酌，其空口抗辯自無可採。
㈢環保署公告之「土壤採樣方法」，係依土壤採樣目的，和土壤、污染物質及現場周圍環境等特性，說明土地採樣設備、材料、方式、品質管制與安全設施等，作為技術性指引。
利用現場篩選方法，可有效協助採樣佈點。
一般土壤之採集因目的不同可分為抓樣與混樣二種，抓樣為單一樣品代表採樣點特定深度之濃度分佈情形，混樣為特定區域內之個別樣品混合物代表此區域之平均濃度值。
環保署公告之「土壤採樣方法」，適用於執行土污法所規定各種不同目的之土壤污染採樣工作，不含土壤中炸藥物質，對於受污染土壤或疑似遭受污染場址之土壤採樣，應依據採樣目的及該場址特性擬定之採樣計畫書執行。
為採集到最具代表性之土壤樣品，須避免干擾及採集工具之交互污染等。
至於土壤採樣點數，土地面積大於1,000 平方公尺者，最少採樣點數10點，亦有環保署於93年12月7 日公告土壤及地下水污染整治法第9條指定公告事業時，一併提供之「環境場址潛在土壤污染評估辦理事業用地土壤污染檢測參考指引」可資參照。
經查：1.本件被告係委由祐昌公司指派黃成棋經理採樣，黃成棋並無土壤檢測專業，沒有鑽探，僅採取地表土壤送請檢測等情，為被告所自承（本院卷第98頁反面、第99頁），悖於前述「土壤採樣方法」技術指引。
2.系爭土地面積數倍於1,000 平方公尺（見附表），最少採樣點數應不得少於10點，然自清華檢驗公司於103 年12月1 日簽署之土壤樣品檢驗報告，無從辨別黃成棋之採樣方法、採樣地點、採樣點數、採樣深度、抓樣或混樣等，是清華檢驗公司依據不具代表性、信賴性之土壤樣品，進行重金屬檢測，其檢測結果亦不具可信賴性，充其量只能證明黃成棋提供予清華檢驗公司之1 把土壤其中重金屬含量未逾管制標準而己，不足以證明系爭土地無污染。
3.被告明知原告在簽訂系爭契約當日，已明確表示不同意清華檢驗公司之前所作成另份土壤樣品檢驗報告，此情業據證人吳宗全在庭證實（本院卷第115 頁）。
本院審酌原告在簽訂系爭契約當日即不同意另份土壤樣品檢驗報告，而與被告特別約定由賣方負擔費用申請土地土質檢測，實乃課以賣方證明系爭土地無污染之義務。
在協商是否由台境公司檢測之過程中，被告亦委託檢測公司就工業地進行報價，此有證人吳宗全與許傳榮間使用通訊軟體LINE往來訊息可證（本院卷第82-8 3頁）。
然被告僅因不願負擔超出其預估之檢測費用，竟仍私下委由祐昌公司指派不具土壤採樣專業能力之黃成棋進行採樣後送請清華檢驗公司檢驗，欲以103 年12月1 日之土壤樣品檢驗報告加以搪塞。
本院審酌前後2 份報告相較之下（本院卷第28、101 頁），舉凡檢測機構（清華檢驗公司）、採樣單位（祐昌公司）、採樣行程（無）、檢驗項目（8 種重金屬）均相同，已為原告在簽約前明示拒絕承認。
況者，採樣單位又係代理被告處理出售系爭土地之人，祐昌公司身為土地開發商，以土地為其商品而賺取利潤，難期其能達到與採樣、檢測機構相同水準之專業與公正。
㈣綜上所述，系爭土地進行土質檢測之目的在於證明無污染，被告所執清華檢驗公司於103 年12月1 日簽署之土壤樣品檢驗報告，有上述悖於檢測標準之缺失，不足以作為系爭土地無污染之證據，故被告未依債務本旨提出給付，不生提出之效力。
依此，在被告提出符合債務本旨之土質檢測報告前，原告並無給付第2 期款1,000 萬元義務，原告給付第2 期款履行期限尚未確定，被告所為催告不生催告效力，從而被告所為解除契約自亦不合法。
原告依確認利益，請求確認兩造間於103 年10月28日就系爭土地所訂立之土地買賣契約之買賣關係存在，為有理由，應予准許。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 104 年 8 月 24 日
民事第一庭 法 官 陳麗芬
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 24 日
書記官 曾柏方
附表：
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│ 土地坐落 │ 面 積 │權利範圍│
│ │（平方公尺）│ │
├─────────────────────┼──────┼────┤
│新竹縣關西鎮○○○段○○○段00地號 │ 2,789 │ 全部 │
├─────────────────────┼──────┼────┤
│新竹縣關西鎮○○○段○○○段00000地號 │ 2,657 │ 全部 │
├─────────────────────┼──────┼────┤
│新竹縣關西鎮○○○段○○○段00000地號 │ 1,503 │ 全部 │
├─────────────────────┼──────┼────┤
│新竹縣關西鎮○○○段○○○段00000地號 │ 863 │ 全部 │
├─────────────────────┼──────┼────┤
│新竹縣關西鎮○○○段○○○段00000地號 │ 899 │ 全部 │
└─────────────────────┴──────┴────┘
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