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臺灣新竹地方法院民事判決 105年度簡上字第105號
上 訴 人 林曾秀華
訴訟代理人 林素珠
訴訟代理人 彭珮瑄律師
視同上訴人 林育麟
訴訟代理人 林進塗
視同上訴人 林黛玲
被 上 訴人 林奎至
訴訟代理人 王志陽律師
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國105年7月19日本院新竹簡易庭104年度竹簡字第430號第一審判決提起上訴，本院於民國106年5月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由甲、程序方面：
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。
本件被上訴人於原審起訴請求裁判分割兩造共有之新竹市○○段○○段000○000○號即門牌號碼新竹市○○路00○00號房屋( 下分別稱：96號房屋、98號房屋，合稱系爭房屋 )，該訴訟標的法律關係對於共同訴訟人必須合一確定，是本件雖僅有上訴人對於原判決提起上訴，惟依上開規定，其效力及於原審其餘共同被告，爰併列其餘共同被告甲○○、己○○為視同上訴人。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。
本件被上訴人起訴請求變價分割兩造共有之系爭房屋，嗣經原審判決後，上訴人丁○○○提起上訴，先提出將96號房屋一至四樓分配予被上訴人，將98號房屋一至四樓分配予上訴人，另以價金補償視同上訴人甲○○及己○○之分割方案，後提出將系爭房屋分配於上訴人丁○○○，並由上訴人丁○○○依楊長榮建築師事務所出具之系爭房屋市價鑑定報告書之價格，按其他各共有人之持分比例，以金錢補償其他共有人之分割方案，被上訴人則另主張倘本院認將系爭房屋分配於共有人之1 人，未受分配者，以金錢補償之，為較適當之分割方法，應將系爭房屋分配於被上訴人，並由被上訴人依新竹縣建築師公會鑑定之系爭房屋價格，按其他各共有人之持分比例，以金錢補償其他共有人，兩造雖就系爭房屋分割之位置及方式予以變更，然均屬更正事實上及法律上之陳述，依前所述，非上訴聲明變更或訴之變更，合先敘明。
三、視同上訴人己○○經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，對之一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：(一)系爭房屋為兩造所共有，被上訴人、上訴人丁○○○、視同上訴人甲○○及己○○之應有部分分別為4/15、1/3、1/3、1/15。
因兩造就系爭房屋無法協議分割，且無因物之使用目的不能分割或約定不分割之情事，爰依民法第823條第2項之規定，訴請分割系爭房屋。
(二)又因96號、98號房屋結構具有一體性，原始興建之一、二樓屋齡已有60年，增建之三、四層亦有近50年之屋齡，若採原物分割，96號及96號房屋之三、四層均未辦理保存登記，無法申辦建物分割，亦無從因法院判決分割而辦理建物登記，況依使用現況，系爭房屋1 樓均為店面，分別出租他人營業使用，即系爭建物之一、二層與三、四層之價差甚大，系爭房屋若以分層方式分割，縱補足差價，仍使他方心生不平，反將使建物使用與土地權利之關係複雜化，且兩造分取各樓層後，系爭建物將形成上、下層之相鄰關係，以兩造因系爭房屋引致多件民、刑事訴訟，已勢同水火，難以相容知之，日後再就相通管路、水塔之使用、維修，或者系爭建物之使用、修繕，甚至改建等問題，勢必再起紛爭，況且共有人對於原物如何分割之方案亦未能達成共識，是本件不適合採原物分割方式。
(三)再者，系爭房屋雖登記為二個建號、二個門牌號碼，但98號房屋內部並無樓梯可以通往三、四樓，原有樓梯已以水泥填平做為地板，96號房屋一樓無樓梯可通往二樓，原有樓梯已以夾板封死，如欲將樓梯打通，則98號房屋三樓、96號房屋二樓之隔間裝潢、格局勢必盡毀，且系爭房屋為60年老舊建物，能否經得起樓地板挖開拆除工程？又96號、98號房屋三、四樓均為同一結構，使用上為一整體格局，如欲將96號、98號房屋各作為獨立之建物使用，必須在96號、98號三、四樓各加砌一道水泥牆(一般為8吋即24公分厚的磚牆 )相間隔，將增加系爭房屋一、二樓之載重，系爭房屋為60年老舊建物，能否經得起此載重？且原有裝潢、格局勢必盡毀，必須拆除重新建置，且因同一水電管線之問題，分隔之另一半空間難以建置新的客廳、房間、餐廳、廚房、衛浴，將嚴重減損系爭房屋之價值。
又96號、98號房屋一、二、三、四樓之管線共通，並共用一個水塔，就其結構及使用上並無獨立性可言，且系爭房屋已老舊，無法另配置獨立管線以供另設立水塔使用無法獨立使用，是系爭房屋在結構上及使用上，實為同一棟房屋，無法強一分為二而為獨立之使用，不適宜分為二標( 或二個建物 )變價分割或原物分割。
況如系爭房屋一分為二分割，則是否應將前述房屋價值之減損及所需工程費用全部列入扣除並平均計算後，才能得出應對其他共有人差價補償之金額？其金額應如何計算，已非無疑。
此外，上開工程之施作需有系爭房屋共有人一致同意，並協同為之，惟兩造間已水火不容，上開工程施作勢必難以進行。
(四)若採變價分割，經由公開拍賣程序、買賣機制，將系爭房屋總體合併變價，參酌系爭建物位在新竹市勝利路，商業經濟活動熱絡，第三人及兩造皆可應買整筆建物，且立於公平立場競爭，亦能提高系爭建物賣價，經競價之結果，可使系爭房屋市場價值極大化，各共有人能分配之金額增加，反較有利各共有人，能享受之利益更大，並維護系爭房屋之完整性，發揮經濟上之最大利用價值。
縱被上訴人無能力買受系爭房屋，亦可依其應有部分比例分配取得相當價金，另至他處購置住家，本身及其子女將可不再受此累世之困擾。
至於其他共有人均未實際居住於系爭房屋，對於系爭房屋之分割方式，完全著重於系爭房屋之經濟利益，則以變價分割方式，將系爭房屋轉換為具經濟流通性之現金，並以賣得價金按兩造應有部分比例分配之，自較能兼顧共有人間之公平性及最佳利益，而屬適當。
(五)倘本院認將系爭房屋分配於共有人之1 人，未受分配者，以金錢補償之，為較適當之分割方法，應將系爭房屋分配於被上訴人，並由被上訴人依新竹縣建築師公會鑑定之系爭房屋價格，按其他各共有人之持分比例，以金錢補償其他共有人之分割方法為適當，蓋因：１、系爭房屋共有人中，實際居住生活於系爭房屋者，僅被上訴人1 人，其他共有人均未實際居住生活於系爭房屋，而各另有住處，僅按月分配取得系爭房屋1 樓店面出租所得之租金，是除被上訴人1 人外，其他共有人就系爭房屋並無所謂生活上密不可分之依存關係可言，且依渠等所提之分割方案，均在極力爭取系爭房屋之店面部分，無非為謀取其經濟上之利益，則將系爭房屋分配於被上訴人1 人，並由被上訴人以金錢補償其餘共有人，應認為適當之分割方法。
２、又被上訴人除為系爭房屋共有人外，並為系爭房屋基地之地上權人，且與土地所有權人白王爺廟間存在不定期之土地租賃關係，每年並繳交租金予白王爺廟，故將系爭房屋分配於被上訴人1人，將可使相關之法律關係單純化。
３、再者，系爭房屋現係被上訴人一家人共同居住使用，被上訴人自出生即與父母居住於此，結婚後亦與其配偶、子女同住於此，期間已有數十年之久，可見被上訴人對系爭房屋在感情上及生活上有密不可分之依存關係，且屋內裝潢、櫥櫃已添附系爭房屋部分無法搬遷，如強將其拆除亦難期再為使用，形同廢棄物，可見因系爭房屋之分割而將使其在生活上受到影響、遭受重大損失者，厥為被上訴人。
況被上訴人尚有未成年子女就學之教育問題，亦須併予考量。
４、此外，上訴人丁○○○所考慮之祖先牌位奉祀問題，查被上訴人為林阿丙之長孫，兩造祖先(即林氏祖先)牌位由被上訴人負責奉祀，天經地義，亦合於我國倫常，故將系爭房屋分配予被上訴人，即無上訴人丁○○○所考慮之如採變價分割，將使兩造祖先留下之系爭房屋落入他人之手，袓先牌位無處可以奉祀之問題，如此之分割方式，自應較為可採。
(六)是以，被上訴人於原審主張請求准予變價分割系爭房屋，以價金分配各共有人。
嗣被上訴人於本院主張倘本院認將系爭房屋分配於共有人之1 人，未受分配者，以金錢補償之，為較適當之分割方法，應將系爭房屋分配於被上訴人，並由被上訴人依建築師鑑定之系爭房屋價格，按其他各共有人之持分比例，以金錢補償其他共有人。
二、上訴人及視同上訴人則以：(一)上訴人丁○○○方面：１、系爭房屋於數十年前已由兩造分管使用96號、98號房屋，其中96號房屋一、二、三、四樓及98號房屋三、四樓由被上訴人使用中，98號房屋一、二樓則由上訴人丁○○○使用。
是系爭房屋以使用現況進行原物分配，應較適宜。
且兩造關於系爭房屋、土地所衍生之爭議，已有地上權之民、刑事訴訟，給付相當於租金之不當得利，及第三人異議之訴，強制執行程序等，倘就系爭房屋現況使用方式為原物分割，兩造產生之上開爭議，應可迎刃而解。
又依系爭房屋內部及對外出入情況，96號房屋一樓為獨立出租他人使用，內部無樓梯通往該房屋二樓以上，而98號房屋一、二樓部分有內部樓梯相通，但無樓梯通往該房屋三樓以上，且96號房屋之二、三、四樓、與98號房屋之三、四樓相通，不適合進行變價分割，因96號、98號房屋分別拍賣，則拍得96號房屋者將無法通往並使用該屋之二、三、四樓，而拍得98號房屋者，亦無法通往並使用該屋之三、四樓，又96號與98號房屋之三、四樓係打通中間無水泥牆阻隔，則96號、98號倘拍定予不同之人，將因此衍生更多爭議，並減損拍賣價格，對共有人極為不利。
２、又系爭96號、98號房屋目前內部對外之進出之外觀情形，可分為三獨立單位，即96號房屋一樓店面經由其前後門出入、96號房屋二至四樓及98號房屋三至四樓經由96號房屋旁之鐵梯出入、98號房屋一至二樓可由一樓店面大門出入，為原審判決所認定，參以系爭房屋係以同一建築執照興建、同一使用執照核發使用，關於頂樓陽台等共同使用設施確屬使用上具整體不可分性之共用部分，則系爭房屋應有公寓大廈管理條例之適用。
而系爭房屋所坐落基地即新竹市○○段○○段0000號之所有權人為新竹市白王爺廟，地上權人之登記名義人為被上訴人及視同上訴人己○○，上訴人丁○○○就此已對被上訴人提出地上權移轉登記訴訟，並經本院以105 年度竹簡字第24號民事判決被上訴人應將新竹市○○段○○段0000地號土地( 面積120.07平方公尺、地目：祠、存續期間：不定期限 )之地上權移轉登記應有部分1/3 予上訴人丁○○○，經乙○○提起上訴，遭本院105 年度簡上字第70號案件判決駁回乙○○之上訴，業於106年3月17日判決確定，上訴人於106年4月26日取得地上權應有部分三分之一，倘被上訴人確有「使相關法律關係單純化」之意，何以未將系爭地上權併同系爭房屋提起分割共有物訴訟？反主張「系爭房屋與地上權乃屬二事」後，又以其為系爭土地之地上權人，請求將系爭房屋原物分配予被上訴人，徒使法律關係複雜化，顯係權利濫用，亦係本件共有物紛爭之起源，為此請求本院將系爭房屋原物分配予上訴人，以徹底終結系爭房屋共有人間之多年紛爭，亦可免除共有人間之多起訴訟。
３、再者，系爭房屋經兩造分別使用至今已有4 、50餘年，上訴人丁○○○自配偶林進石過世後即居住於98號房屋二樓，並將林家家族祖宗牌位安置於該處，此參96年間上訴人之女兒丙○○及外孫女曾搬至98號二樓房屋與上訴人共同居住、兩造100年1月28日簽訂之分管協議書約定98號房屋二樓交由上訴人丁○○○使用，98號房屋一樓由上訴人出租並擔任管理人，亦證上訴人確實居住於98號房屋二樓，被上訴人僅以建築改良物登記簿或戶籍謄本之內容即率認上訴人丁○○○於84年後未居住98號房屋，自有未洽，嗣上訴人因年邁身體不適始由女兒丙○○接至台北照顧，而將林家家族祖宗牌位暫遷至長子住處安置，惟上訴人現已計畫搬回98號房屋二樓及一樓後方居住，待兩造間諸多訴訟程序塵埃落定後即可進行裝潢，如此亦可將林家祖先牌位迎回祖厝即系爭房屋奉祀，故上訴人丁○○○實與98號房屋有情感上及生活上密不可分之高度依存關係，希望繼續使用系爭房屋，是系爭房屋顯不適宜將其變賣，而應以原物分割方式，方為妥適。
被上訴人因渠為目前地上權登記名義人，意在以變價分割方式，用低廉價格拍得系爭房屋後，並繼續使用系爭房屋之意思，亦甚明確，則本件以變價方式分割，只會造成有利被上訴人之不公平現象，且系爭建物變價分割後，上訴人丁○○○亦將失去賴以維生之租金收益，生活陷入困境，故依目前使用現況進行原物分配，應較適宜。
４、被上訴人既於原審提起本件分割共有物訴訟並主張變價分割，而視同上訴人甲○○、己○○未實際居住於系爭房屋內，亦表同意採變價分割，足見被上訴人及視同上訴人甲○○、己○○實無使用系爭房屋之需求，而願依應有部分比例分配價金；
而上訴人丁○○○自始至終均主張仍有使用系爭房屋之需求，且願取得系爭房屋所有權全部，並依楊長榮建築師事務所於106 年1月5日提出之房屋市價鑑定報告書所認定系爭房屋市價或本院認定之合理價格補償被上訴人及視同上訴人二人，是本件分割共有物尚非屬「原物分配顯有困難」之情形，仍不宜為變價分割。
５、又系爭房屋所坐落基地即新竹市○○段○○段0000地號土地之所有權人為訴外人新竹市白王爺廟，系爭房屋共有人就該土地設有地上權，是依土地法第104條第1項規定，訴外人白王爺廟就系爭房屋自有物權效力之優先承買權，則上訴人於變價分割之強制執行程序中將無從依民法第824條第7項規定行使相同條件優先承買之權，亦違反民法第824條第7項立法理由所稱之「共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰於第七項增訂以變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權」之意旨，對上訴人丁○○○將造成嚴重之損害。
為免變價分割程序中造成訴外人白王爺廟依土地法第104條第1項主張物權效力之優先承買權，使系爭房屋共有人千辛萬苦於96年間委由被上訴人母親林陳金鳳向土地所有權人白王爺廟提起設定地上權訴訟之勝訴判決化為烏有，因共有人間一時失和而使先祖遺留之祖厝將歸於他人所有，自應由上訴人丁○○○原物分割取得系爭房屋之所有權全部，並以價金補償予被上訴人及視同上訴人，始能兼顧兩造之利益。
６、另被上訴人於原審起訴時並未就共有人共有之系爭房屋坐落權源即就新竹市○○段○○段0000地號土地設定之地上權提出分配，倘採變價分割方式，因無法就地上權部分併付拍賣，如為第三人拍定取得系爭房屋所有權，將造成系爭房屋與其坐落權源無從歸於一人所有，土地之所有與利用關係分離，訴外人即土地所有權人新竹市白王爺廟動輒得向拍定人提起拆屋還地訴訟，有違反基地利用與其地上之房屋合歸一人所有使其法律關係單純化之宗旨，無從杜絕當事人間之紛爭，恐造成法律關係之複雜化。
被上訴人又以伊為系爭房屋之共有人及系爭房屋基地之地上權人，如將系爭房屋分配予伊可使法律關係單純化云云，然上訴人丁○○○業經本院105年度竹簡字第24號、105年度簡上字第70號確定判決取得地上權應有部分1/3 ，是系爭房屋地上權人並非僅只被上訴人一人，倘被上訴人確有使相關法律關係單純化之意，何以未將系爭地上權併同系爭房屋提起分割共有物訴訟？反主張系爭房屋與地上權乃屬二事後，又以伊為系爭土地之地上權人，請求將與爭房屋原物分配予伊，徒使法律關係複雜化，顯係權利濫用，亦係本件共有物紛爭之起源。
７、此外，上訴人、視同上訴人甲○○、被上訴人、視同上訴人己○○就系爭房屋之應有部分比例分別為1/3、1/3、4/15、1/15，惟依共有人間之分管使用收益方式，系爭96號1樓、98號1樓房屋之收益權為共有人均分，使用權部分上訴人僅得使用系爭98號2樓，被上訴人自其母林陳金鳳於99年10月11日死亡後，即使用系爭96號2樓、3樓、4樓、98號3樓、4樓，使用之範圍約為上訴人之五倍，且均為無償使用，可謂犧牲其他共有人之利益，本即有不公平之處，倘再容許被上訴人據此主張伊可原物分配系爭房屋全部，顯係棄共有人利益於不顧，自為法所不容。
８、是以，上訴人聲明：⑴原判決廢棄。
⑵兩造共有如原審判決附表一所示之建物應分割由上訴人單獨取得建物之所有權全部。
⑶上訴人按原審判決附表二應有部分比例補償被上訴人及視同上訴人甲○○、己○○共8,952,000元。
⑷第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
(二)視同上訴人甲○○方面：１、上訴人丁○○○早已遷離系爭房屋，卻堅持原物分配取得98號房屋一、二樓部分，係因其未經其他共有人同意即私自將該房屋二樓出租與訴外人陳冠霖與林福郎，經視同上訴人甲○○提出返還該房屋二樓之訴訟，並獲得勝訴確定，倘丁○○○未能取得98號房屋一、二樓之所有權，即需對陳冠霖、林福郎負損害賠償責任。
系爭房屋共有人有四位，甚難以原物分割，況共有人間之糾紛甚多，唯有合併變賣再分配價金給各共有人取得，較為公平且可平息共有人間之糾紛，是系爭房屋採變價分割較為公平合理。
２、倘若採原物分割，雖然視同上訴人甲○○未居住於系爭房屋，惟被上訴人丁○○○亦未居住於該處，則視同上訴人甲○○希望取得96號房屋一樓及98號房屋一樓部分之單獨所有權，並願依鑑定價格補差價予其他共有人。
倘若前述方案不可行，視同上訴人甲○○願取得96號或98號房屋整棟，並願依鑑定價格補差價予其他共有人。
３、是以，視同上訴人甲○○於原審主張若原物分割，視同上訴人甲○○希望取得96號房屋一樓及98號房屋一樓部分之單獨所有權，若無法單獨取得該部分房屋之所有權，則同意採行變價分割方式，以徹底解決共有人間之紛爭。
於本院則主張其認應將系爭房屋全部分割予被上訴人一人取得，再由被上訴人用價金補償予其他共有人，倘若前述方案不可行，視同上訴人甲○○亦願取得系爭房屋全部，並願依鑑定價格補差價予其他共有人。
(三)視同上訴人己○○未於言詞辯論期日到場，惟據其前到庭陳述及提出之書狀略稱：本件不適合變價分割，因倘將96號、98號房屋分別拍賣，則拍得96號房屋者，無法通往並使用該房屋之二、三、四樓；
而拍得98號房屋者，亦無法通往並使用該房屋其三、四樓；
且系爭房屋之三、四樓係相通，如拍定人不同，將衍生更多爭議，並減損拍賣價格，對共有人極為不利，是系爭房屋應採原物分割。
又視同上訴人甲○○自幼即隨父母搬離系爭房屋，對系爭房屋毫無感情，是以，系爭房屋應採原物方割，分割方式則為，96號房屋二、三、四樓，及98號房屋三、四樓，由被上訴人單獨取得、96號房屋一樓，由視同上訴人己○○單獨取得、98號房屋一、二樓，由上訴人丁○○○取得，被上訴人、上訴人丁○○○、視同上訴人己○○應以金錢補償視同上訴人甲○○。
三、兩造不爭執事項：(一)訴外人即被上訴人、視同上訴人己○○、甲○○之祖父、上訴人丁○○○之公公林阿丙於臺灣光復後，向訴外人白王爺廟承租新竹市○○段○○段0000地號之土地，建築房屋居住，嗣於45年間改建為加強磚造二層樓房，門牌號碼為新竹市○○路00○00號，再於55年間增建三、四樓。
上開96及98號房屋一、二樓部分，於89年8月29日辦理第一次保存登記，建號分別為新竹市○○段○○段000○000○號，而系爭房屋之三、四樓部分，均未辦理保存登記。
(二)林阿丙於65年間死亡，由長子林進水( 被上訴人及視同上訴人己○○之父 )、次子林進石(上訴人丁○○○之配偶)及三子戊○○(視同上訴人甲○○之父)繼承系爭房屋。
嗣林進水及林進石死亡，而戊○○亦將其應有部分贈與視同上訴人甲○○，是系爭房屋現為兩造所共有，被上訴人、上訴人丁○○○、視同上訴人甲○○及己○○之應有部分分別為4/15、1/3、1/3、1/15。
(三)系爭房屋所坐落80-5地號土地之所有權人白王爺廟，於98年2月24日經臺灣高等法院以96年度上字第891號民事判決命白王爺廟就系爭房屋坐落在80-5地號、面積120.07平方公尺之土地(不包括96號房屋旁鐵梯部分在內)，設定存續期間為不定期之地上權(下稱系爭地上權)予林陳金鳳，並於98年3 月31日確定在案。
嗣林陳金鳳於99年10月11日死亡，由其子女即被上訴人、視同上訴人己○○、訴外人林黛卿及林黛如繼承取得系爭地上權，而林黛卿及林黛如再將其等所繼承之系爭地上權應有部分各1/15贈與被上訴人，而由被上訴人與視同上訴人己○○分別擁有系爭地上權分應有部分各為14/15及1/ 15。
(四)上訴人丁○○○以其自始應有系爭地上權應有部分1/3 權利為由，對被上訴人向本院提起地上權移轉登記訴訟，並經本院民事庭於105 年5月20日以105年度竹簡字第24號案件判決被上訴人應將系爭地上權移轉登記應有部分1/3 予上訴人丁○○○，被上訴人不服提起上訴，經本院於 106年3月17日以105年度簡上字第70號案件判決駁回被上訴人上訴確定在案，上訴人於106年4月26日取得地上權應有部分1/3登記在案。
(五)兩造依據100年1月28日之協議書，其中98號一、二樓部分，約定由上訴人丁○○○管理使用，96號之一樓部分，由被上訴人管理出租，98號三、四樓及96號二、三、四樓則由被上訴人使用中。
(六)系爭房屋之使用現況及各樓層之面積，業經原審於105年1月11日會同兩造、同年4 月28日會同兩造及新竹市地政事務所測量人員至現場施行勘驗、測量，並製作勘驗筆錄，繪製土地複丈成果圖。
四、本院之判斷：(一)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，此民法第823條第1項定有明文。
本件被上訴人起訴主張系爭房屋，為兩造所共有，應有部分如附表二所示，兩造間未定有不分割之契約，亦無因物之使用目的不能分割情事，惟兩造不能達成協議分割等情，有建物登記第一類謄本在卷為證(原審卷一第69至70頁)，且為上訴人丁○○○及視同上訴人甲○○、己○○所不爭執，自堪信為真實，揆諸上揭條文之規定，被上訴人訴請法院裁判分割共有物，並定分割方法，於法自屬有據，應予准許。
(二)次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。
分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。
但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，此為民法第824條第1、2項定有明文。
而分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。
共有物之分割，無論為原物分割或變價分割，原則上均應按應有部分之比例分配於各共有人。
(三)經查，系爭房屋為2 棟相鄰之四層加強磚造透天建物，其各樓層內部之出入情形為，96號房屋1 樓為面臨道路之店面，可由前門及後門進出，屋內原通二樓之樓梯入口，已以木門封閉，二樓以上對外之進出須藉由緊鄰96號房屋外之鐵梯通行。
98號房屋一樓亦為面臨道路之店面，可有前門進出，一樓屋內有樓梯通往二樓，二樓通往三樓以上之樓梯，則於三樓出口處以水泥封死。
96號一、二樓與98號一、二樓間均有水泥牆隔開，但96號三、四樓與98號三、四樓相通，中間並無水泥牆隔開等情，有系爭房屋內部略圖暨說明1紙在卷可按(原審卷一第52頁)，並經原審於105年1 月11日現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄及現場照片在卷可按(原審卷一第193至196頁、第205至219頁)。
是以，依據系爭房屋目前內部對外之進出之外觀情形，可分為3 獨立單位，即96號房屋一樓店面經由其前後門出入、96號房屋二至四樓及98號三樓至四樓經由96號房屋旁之鐵梯出入、98號房屋一至二樓可由1樓店面大門出入。
(四)次查，系爭房屋一、二層樓部分均於89年8 月29日辦理保存登記，建號分別為新竹市○○段○○段000○000○號 (門牌號碼分別為勝利路96號、98號)，其中519建號一、二層樓之登記面積均為50.22方公尺；
520建號一、二層樓登記面積均為50.51 方公尺，另有16平方公尺未辦理保存登記，三、四層樓則均未辦理保存登記乙節，有系爭房屋之建物登記第一類謄本在卷可考(原審卷一第69至70頁)。
又兩造依據100年1月28日所簽定之協議書內容，98號房屋一、二樓，由上訴人丁○○○管理使用，且由上訴人丁○○○將該房屋一樓店面出租予髮廊，由共有人依應有部分分享租金收入；
96號一樓店面由被上訴人出租予髮廊，租金收入亦由各共有人依應有部分分享，98號三至四樓及96號二至四樓則由被上訴人作為住家使用，96號2 樓則堆置先前出租予髮廊之部分用品等情，有原審勘驗筆錄在卷可憑(本院卷一第193至196頁)。
是系爭房屋目前使用情形，大致係依據其外觀上所呈現之獨立三單元而為分別使用等情，洵堪認定。
(五)惟按地籍測量實施規則第288條規定：已登記之建物申辦分割，以分割處已有定著可為分隔之樓地板或牆壁，且法令並無禁止分割者為限。
系爭房屋雖可分為3 個獨立之單元，而目前實際上亦依據此方式使用，然系爭房屋一、二層樓部分已辦理保存登記，該部分若逐層分割，可依上開規定辦理獨立之所有權登記，惟系爭房屋三、四層樓並未辦理保存登記，揆諸前開規定，對於未登記之建物並無辦理分割登記之依據，則採原物分割而分得未辦保存登記之系爭房屋三、四層之共有人，就其所分得之部分，將無從辦理建物所有權登記，以保障其權益，而有不公平之處。
而以原物分割取得系爭建物一樓店面之共有人，不但可就其分得部分之建物辦理單獨所有所有權登記，產權獲得充分保障，亦可將價值不菲之店面出租以坐享豐碩之租金收入，此由上訴人丁○○○、被上訴人甲○○、己○○於原審競相主張欲分得一樓店面，而無人願意承受非屬店面之其他樓層可資佐據。
玆考量各樓層價值懸殊，三至四層樓又無法為所有權登記無人願意單獨承受，而一樓均為出租使用，並無將一樓店面分配予何共有人之適當標準，若遽然以原物分割，對於未分配取得一樓店面而獲取價金補償之共有人顯非公平。
(六)又依據系爭房屋目前使用狀況，形式雖可分為獨立之三單位，然被上訴人目前所使用98號三至四樓及96號二至四樓部分對外進出之鐵梯，有部分位置係佔據新竹市○○段○○段00地號土地等情，此有新竹市地政事務所97年10月16日土地複丈成果圖在卷可證(本院卷一第129 頁)，而佔用80地號土地部分並無適當權源，若遭80地號土地所有權人訴請拆除該鐵梯，被上訴人所使用之98號三至四樓及96號二至四樓將呈現無法對外進出之困境。
是系爭房屋外觀上似呈現三獨立單位，惟若遽然依此外觀為分割，卻有上開多處窒礙難行之處，乃因系爭房屋興建之初，本即規劃為一體使用之建物，此由系爭房屋屋內本即有通往各樓層之樓梯，並有互通之門戶可見一斑，惟因後代子孫分家，各房間為保有個人隱私，依據其所使用之範圍封閉系爭建物原相通之處所，又為因應封閉後無適當之對外出入口，而於建物外緣搭建鐵梯，而上開為因應變動系爭房屋原先規劃所為附加行為，將來若發生窒礙難行之處，在系爭房屋尚為共有之情況下，各共有人對於系爭房屋均有應有部分之情況下，較易達成協議解決問題。
然若已為分層分割而為單獨所有，牽涉各樓層所有權人之獨立之權益，勢必引起較大之糾紛。
(七)再者，系爭房屋若單純依據96、98號房屋( 即519、520建 號)建物登記範圍為分割，然96、98號三樓未以水泥牆隔開，整體格局為：屬於96號的位置為客廳及二間房間，屬於98號的位置為餐廳、廚房、衛浴及二間房間；
96、98號四樓沒有水泥牆隔間，屬於96號位置隔為客廳和兩個房間，屬於98號位置隔為廚房、餐廳、衛浴及二間房間；
96、98號都共用一個水塔，有原審105年1月11日勘驗筆錄可稽(詳原審卷一第194 頁)。
又如附圖所示A1、A2部分係屬於98號房屋(即520建號)範圍，然確與98號房屋(即520建號)之其他建物以牆壁隔離不相通，而與96號房屋(即519建號)之建物相通並合併使用等情，經原審於105 年4月28日勘驗屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可憑( 詳原審卷二第16至17頁、第39頁 )。
是96、98號房屋三、四樓實為同一結構體，使用上為一整體格局，如將其一分為二，勢必需要重新裝潢、格局，惟因同一水、電管線之緣故，分隔之另一半空間難以另建置一套新的客廳、房間、餐廳、廚房、衛浴；
又96號、98號房屋一、二、三、四樓之管線共通，並共同使用位於頂樓之同一水塔，就其結構及使用上並無獨立性可言，另98號房屋後方所屬如附圖所示A1、A2部分與96號房屋實為同一結構體，故系爭房屋若單純依據519、520建物登記範圍為分割，將異於目前使用現況，且有上開多處窒礙難行之處，若以目前實際使用情況為分割，則將導致登記情形與實際使用情形不同之窘境。
(八)此外，系爭房屋若單純依據96、98號房屋( 即519、520建號)建物登記範圍為分割，必須將98號房屋2樓上3樓，3樓上4樓原存在而封閉未使用之樓梯打通，並在96、98 號房屋之3、4樓設置隔間牆，並將96號房屋4 樓樓頂板挖開加作樓梯，使96號房屋4樓得以上5樓，惟經本院依職權送請楊長榮建築師事務所補充鑑定此舉是否為現行建築法令所許可，依該所補充鑑定結果：「兩造未取得增建房屋之建築執照前，鑑定人認為：本案辦理既有房屋樓梯及隔間整建，其施工為現行建築法令所不許。」
，有該所補充鑑定說明書在卷可佐(詳本院卷第147 頁)，另經本院函詢新竹市政府此舉是否為現行建築法令所許可，經該府函覆：「三、按建築法第73條第2項規定：『建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照』，併予說明。
四、另建築物使用類組及變更使用辦法第8條規定：『本法第73條第2項所定有本法第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照之規定如下：一、建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板等之變更。
二、．．．」。
五、再查建築法第91條規定，違反第73條第2項規定者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。
必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除。
六、有關貴院函詢事項，若該址建築物，涉有設置間隔牆、樓頂板挖開加做樓梯等事項，並未另行增建使用面積，仍應視其行為依上開法令規定，請領改建或變更使用之建築許可。」
，亦有新竹市政府106年3月15日府工使字第1060045120號函在卷可憑( 詳本院卷第162至163頁 )，是上開樓梯及隔間整建工程，依建築法第73條第2項、建築物使用類組及變更使用辦法第8條規定，必須請領改建或變更使用之建築許可，惟系爭房屋3、4樓為未辦保存登記之建物，無法請領改建或變更使用之建築許可，自無從合法施作上開樓梯及隔間整建工程，故系爭房屋實際上無法依據519、520建物登記範圍為分割。
(九)再參以系爭房屋目前僅被上訴人實際居住使用96號二、三、四樓及98號三、四樓；
96號及98號一樓分別由被上訴人及上訴人丁○○○出租予髮廊業者，由各共有人依應有部分比例分得租金，另98號二樓因上訴人丁○○○未經其他共有人之同意出租，經視同上訴人甲○○訴請承租人將該部分返還予全體共有人，本院判決視同上訴人甲○○勝訴確定，目前置放前承租人所遺留之部分設備等情，為兩造歷次書狀所自陳之事實。
據此，上訴人丁○○○已搬離其所分管之98號一、二樓，而將該址出租收取租金，視同上訴人亦未實際居住於系爭房屋，則與系爭房屋依存度最高之被上訴人既主張採合併變價系爭房屋，變價分割系爭房屋對於目前已未居住或使用系爭房屋之上訴人及視同上訴人而言，自無有何重大不利之影響。
故基於回歸系爭房屋原始規劃，以發揮系爭房屋經濟上最大效用，及避免系爭房屋分歸多人，日後維修共通管路、修繕系爭房屋時所生之紛爭考量，將系爭房屋合併變價，將賣得價金依應有比例分配予各共有人，應為公平合理之分割方式。
(十)至上訴人丁○○○尚辯稱因被上訴人請求變價分割之系爭房屋，並無基地使用權源，將造成系爭房屋之拍賣價格有重大減損，嚴重害及共有人之權益，且將造成系爭房屋與其坐落權源無從歸於一人所有，違反基地利用與其地上之房屋合歸一人所有使其法律關係單純化之宗旨等語。
惟查，被上訴人以兩造所共有之系爭房屋為標的，提起本件分割共有物訴訟，如上所述，並無不合。
至系爭房屋使用土地之權源即系爭地上權，並無要求併為處理之規定。
(十一)縱觀兩造所提之分割方案，被上訴人及視同上訴人甲○○均先主張變價分割，嗣又主張將系爭房屋全部分配予被上訴人，被上訴人再以金錢補償予其他共有人；
上訴人丁○○○主張將系爭房屋全部分配予伊，伊再以金錢補償其他共有人；
視同上訴人己○○則主張將一樓店面分歸於己，是除視同上訴人己○○外，各共有人均有意分得系爭房屋之全部，而以金錢補償其他共有人，然並未提出客觀標準俾供本院審究可將系爭房屋全部分配予何共有人一人取得為適當，且以共有人一人受原物分配，而以鑑定價格補償其他共有人，難認對各共有人係較採變價分割方式為公平有利之分割方法，此參法院裁判分割共有物之方法，依民法第824條第2項第1款所定：「以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。」
，在裁判分割時以原物分配於各共有人，如原物分配有事實或法律上之困難，以致不能依應有部分為分配者，得將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償，顯寓有就同一共有物對於全體共有人，原則上應採相同分割方法，方為公允之意，是若原物分配於各共有人顯有困難者，得將原物分配於『部分』共有人取得，難認將原物全部分割予共有人中一人，而對其餘共有人全不予分配，僅以金錢補償之裁判上分割方法，係為相同公允之分割方法，且系爭建物位於新竹市勝利路，商業經濟活動熱絡，透過公開自由市場公平競價，將使系爭建物之市場價值極大化，而各共有人亦得於變賣時參與買受，經由良性競價之結果，可增加各共有人得受補償之金額，顯較有利於各共有人，並使系爭房屋發揮更大之經濟效用，對於共有人而言，顯無不利。
況且藉由系爭建物合併變價，使系爭建物回歸一人所有，亦能避免系爭房屋分屬多人時所生窒礙難行及日後因修繕房屋或維修共通管線所生之爭端。
至於上訴人主張變價分割系爭建物，因土地所有權人白王爺廟有物權效力之優先購買權，則上訴人於變價分割之強制執行程序中將無從依民法第824條第7項規定行使優先承買權乙節，惟此涉及變賣程序中各共有人對共有物之特殊感情，及投資規劃，是否參與拍賣，進而願出較市場優渥之價格應買系爭房屋，俾以阻卻土地所有權人行使優先購買權之考量，即難執此逕謂本件不適宜採變價分割之方式。
從而，本院參酌系爭房屋之內部構造、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情狀，認兩造共有之系爭建物應以變賣分割，並以賣得價金按兩造應有部分比例分配之，較能兼顧共有人間之公平性及最佳利益，而屬適當。
五、綜上所述，被上訴人依民法第823條第1項規定，起訴請求將兩造共有之系爭房屋予以變賣，所得價金按兩造應有部分之比例分配之，為有理由，應予准許。
原審准被上訴人變價分割之請求，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 14 日
民事第一庭 審判長法 官 王佳惠
法 官 朱美璘
法 官 邱玉汝
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 6 月 14 日
書記官 張懿中
附表一：
┌─┬────┬────────┬──────┬──────────────┬───────┐
│編│ │基 地 坐 落 │建築式樣主要│ 建物面積(平方公尺) │ │
│ │建 號 ├────────┤建築材料及房├─────┬────────┤ 權利範圍 │
│號│ │建 物 門 牌 │屋層數 │已登記部分│增建部分 │ │
├─┼────┼────────┼──────┼─────┼────────┼───────┤
│ │新竹市南│新竹市南門段一小│加牆磚造4 層│一層： │三層：50 │ │
│1 │門段一小│段80-5地號 │樓房 │50.22 │四層：50 │ │
│ │段519 建├────────┤ │二層： │合計：100 │乙○○：4/15 │
│ │號 │新竹市○○路00號│ │50.22 │ │丁○○○：1/3 │
│ │ │ │ │合計： │ │甲○○：1/3 │
│ │ │ │ │100.44 │ │己○○：1/15 │
├─┼────┼────────┼──────┼─────┼────────┤ │
│ │新竹市南│新竹市南門段一小│加牆磚造4 層│一層： │一層：16 │ │
│2 │門段一小│段80-5地號 │樓房 │50.51 │二層：16 │ │
│ │段520 建├────────┤ │二層： │三層：67 │ │
│ │號 │新竹市○○路00號│ │50.51 │四層：67 │ │
│ │ │ │ │合計： │合計：166 │ │
│ │ │ │ │101.02 │（其中 一至四層 │ │
│ │ │ │ │ │各有1 平方公尺面│ │
│ │ │ │ │ │積位於同段73 -3 │ │
│ │ │ │ │ │地號土地上） │ │
└─┴────┴────────┴──────┴─────┴────────┴───────┘
備註：增建部分詳如新竹市地政事務所105年5月11日複丈成果圖所示。
附表二：
┌──┬──────┬──────┐
│編號│共有人姓名 │應有部分比例│
├──┼──────┼──────┤
│1 │乙○○ │4/15 │
├──┼──────┼──────┤
│2 │丁○○○ │1/3 │
├──┼──────┼──────┤
│3 │甲○○ │1/3 │
├──┼──────┼──────┤
│4 │己○○ │1/15 │
├──┴──────┼──────┤
│合計 │1/1 │
└─────────┴──────┘
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