臺灣新竹地方法院民事-SCDV,105,訴,1034,20170630,2

臺灣新竹地方法院民事判決 105年度訴字第1034號
原 告 蔡銀絲
被 告 盧水清
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年6 月28日辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼新竹市○○路○○○號八樓之房屋騰空遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣壹拾萬壹仟貳佰柒拾元，及自民國一百零六年六月一日起至被告返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳仟肆佰柒拾元。

訴訟費用（除撤回部分）由被告負擔。

本判決第一、二項得假執行。

事實及理由

壹、程序方面

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款訂有明文。

原告起訴主張原告於民國98年5 月間向被告購買坐落新竹市○○段000 ○000 ○000 地號土地及其上同段258建號即門牌號碼新竹市○○路000 號8 樓房屋（下稱系爭房屋），惟因原居住於系爭房屋之被告聲稱須一些時間另覓居住處所搬遷，原告遂同意被告續借住使用。

嗣於民國102 年12月份起請求被告遷讓房屋，詎被告置之不理，且不繳納管理費，為此爰依民法第470條、民法第767條、不當得利之法律關係請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及給付積欠管理費用新臺幣（下同）89,520元，及自102 年12月起至105 年10月止相當於租金不當得利525,000 元，並自民國105 年11月起至交還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之15,000元不當得利。

嗣於言詞辯論程序中變更主張：原告於98年5 月間向被告購買系爭房屋及坐落土地，惟因原居住於系爭房屋之被告聲稱須一些時間另覓居住處所搬遷，原告遂同意將系爭房屋出租被告，並由被告每月繳納管理費用2,470 元，由被告向原告承租前開房屋。

被告自102 年12月起即拒繳管理費，經原告催告被告繳付，被告均置之不理。

被告自102 年12月至起106 年4 月止，已積欠3 年5 個月之管理費共計101,270 元，被告積欠租金顯已達2 期以上。

茲原告前以催告被告繳付積欠租金仍置之不理，爰以本院106 年5 月1 日言詞辯論筆錄繕本之送達向被告為終止租約之意思表示。

而被告於前開租約終止後，仍繼續占有使用房屋，顯屬無權占有，並受有相當於租金不當得利。

為此，爰依兩造租賃契約、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，訴請被告給付積欠之租金101,270 元、騰空遷讓返還房屋，並給付自106 年6 月1 日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按月以2,470 元計算相當於租金之不當得利，有起訴狀、言詞辯論筆錄在卷可憑。

經核與前開規定相符，應予准許。

二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、原告起訴主張：原告於98年5 月間向被告購買系爭房屋及坐落土地，惟因原居住於上開房屋之被告聲稱須一些時間另覓居住處所搬遷，原告遂同意由被告繳納每月管理費2,470 元，由被告向原告承租前開房屋。

嗣於102 年11月間，原告須將上開房屋收回，多次要求被告遷讓房屋，亦於上開房屋門首張貼公告為通知催告被告繳付管理費及搬遷，被告均置之不理。

又被告自102 年12月起即拒繳管理費，自102 年12月至起106 年4 月止，已積欠3 年5 個月之管理費共計101,270 元。

被告積欠租金顯已達2 期以上，原告爰以本院106 年5 月1 日言詞辯論筆錄繕本之送達向被告為終止租約之意思表示。

而被告於前開租約終止後，仍繼續占有使用房屋，顯屬無權占有，原告自得請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告及請求給付積欠租金。

又被告於兩造租賃契約終止後繼續占用系爭房屋，受有相當於租金不當得利，使原告受有相當租金之損害，故請求被告自106 年6 月1 日起至騰空遷讓房屋之日止，相當於租金之不當得利。

為此，爰依兩造租賃契約、租賃物返還請求權、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，訴請被告給付積欠之租金、騰空遷讓返還房屋，並給付自106 年6月1 日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按月以2,470 元計算相當於租金之不當利益等語。

並於本院聲明：如主文第1 、2 項所示。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院之判斷：

（一）原告主張之前揭事實，業據其提出與所述相符之土地及建物登記謄本、系爭房屋門首張貼限期繳付積欠租金及搬遷通告照片及銀行帳戶對帳單等件為證，而被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述，以供本院審酌，自堪認原告之主張為真實。

（二）按民法第450條第2項固規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。

但有利於承租人之習慣者，從其習慣。

」，然土地法第100條另定有房屋租賃收回之限制，即：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一出租人收回自住或重新建築時。

…三承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」

，且該規定為民法之特別法，依特別法優於普通法之原則，非有土地法第100條所列各款情形之一不得收回房屋（最高法院51年台上字第1288號判例要旨參照）。

又土地法該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已，如出租人依該條款所列事由請求返還房屋者，自仍應依民法第450條第3項但書之規定向承租人定期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在（最高法院87年度台上字第1922號判決要旨參見）。

次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450條第2項、第455條前段、第767條前段分別定有明文。

又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上第801 號判例意旨參照）。

（三）兩造間租賃賃契約並未訂有期限，應屬不定期之租賃法律關係。

惟被告自102 年12月起即未依約繳納租金，至106年4 月為止，已積欠3 年5 個月之租金，被告積欠租金已達2 月以上。

又原告曾於105 年8 月25日於上開房屋之門首張貼限期搬遷公告，並定期催告被告於105 年9 月25日前給付積欠之租金即管理費，惟被告仍未給付，亦未遵期將房屋遷讓返還原告。

原告於106 年5 月1 日當庭為終止兩造間租賃法律關係之意思表示，並以言詞辯論筆錄繕本之送達，為終止本件租賃契約關係意思表示送達，有前開言言辯論筆錄可按。

而前開筆錄繕本業於106 年5 月4 日送達被告，亦有送達回證在卷可參，是應認本件租賃契約關係業經原告合法終止而消滅。

則被告繼續占用系爭房屋即屬無權占用，原告依所有物返還請求權，請求被告將房屋騰空遷讓返還予原告，洵屬有據，應予准許。

（四）按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，同法第179條前段亦定有明文。

被告既向原告承租房屋居住使用，自負有按時給付租金之義務。

然被告自102 年12月起即未按期繳付租金，迄至106 年4 月為止，共積欠3 年5 個月之租金共計101,270 元（計算式如下：2,470 ×41＝101,270 ）未給付，則原告請求被告給付積欠租金101,270 元，自屬有據。

（五）又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

本件租賃關係業經原告合法終止而消滅，已如前述。

被告仍繼續占用系爭房屋，即獲有相當於租金之利益，致原告受有不能使用收益之損害。

本院審酌兩造前約定由被告每月支付管理費用2,470 為租金給付，是以原告請求以每月2,470 元作為計算不當得利損害賠償金之標準，自為適當。

從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付106 年6 月1 日起至遷讓系爭房屋為止，按月給付相當於租金之不當得利2,470 元，為有理由，應予准許。

（六）綜上所述，原告基於兩造租賃法律關係、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告將房屋騰空後遷讓返還原告，並給付積欠之租金101,270 元，及自106 年6 月1 日起至騰空遷讓返還房屋予原告之日止，按月給付原告2,470 元，為有理由，應予准許。

四、本判決主文第1 至2 項所命被告給付之金額合計未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定依職權宣告假執行。

原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，惟本院既已依職權宣告假執行，應認原告此部分聲請，僅為促請本院為職權發動，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第389條第1項第5款、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
民事第一庭 法 官 邱玉汝
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
書記官 謝國聖