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臺灣新竹地方法院民事判決 105年度訴字第449號
原 告 李秀英
訴訟代理人 張昱裕律師
複代理人 郭明德
被 告 張塘鉦
訴訟代理人 吳聖欽律師
上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國105年6月30日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新竹市○○段000 地號土地上如新竹市地政事務所複丈日期民國105年5月24日土地複丈成果圖(下稱：附圖)所示標示a 部分鐵皮造(住戶瓦斯表設備區)面積12平方公尺之建物拆除，並將土地返還予原告及全體共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
一、原告主張：(一)原告與被告均為坐落系爭新竹市○○段000地號土地(下稱：系爭土地 )上建物(建案名稱：水晶馥園)之區分所有權人。
被告明知如附圖所示標示a、b位置之土地為上開建物之法定空地，乃全體共有人所共有，被告未經同意擅自於a、b位置處搭建鐵皮造增建物(下稱：系爭增建物)作為廚房，俾便利其經營早餐生意，而排除包含原告在內之其他共有人對該土地之使用，原告及多位區分所有權人前曾多次請求被告拆除該增建物，並將其占有之土地返還共有人全體，被告卻置之不理，原告迫於無奈，爰依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將系爭鐵皮造增建物拆除，將其占用之土地交還原告及其他共有人全體。
(二)又被告占用系爭如附圖所示標示a、b位置之土地，雖經訴外人浩恩建設股份有限公司(下稱：浩恩公司)出售門牌號碼新竹市○○街00號1 樓房地與被告母親羅麗香時，於買賣契約第17條第2項約定：「地面層空地：本大廈之壹樓空地，除公共設施外，歸一樓管理使用。」
，惟該買賣契約條款本不得拘束非契約以外之人，被告自無從執此約定逕認有分管約定。
況且，水晶馥園大廈之瓦斯表係設置於被告所占用之系爭土地大樓外牆，而大樓外牆依公寓大廈管理條例第8條規定屬共用部分，且大樓住戶之逃生設備(逃生梯 )亦通向系爭土地，因遭被告所搭建系爭建物阻礙而致生危害於公共安全，大樓住戶就此事早已抱怨連連，且多次促請拆除，更曾以連署方式請求被告歸還，據此足認住戶並無就被告管領系爭土地之情事持續容忍，反係曾提出異議加以干涉其使用，是依最高法院99年度台上字第790號民事判決意旨，自不得認為有分管契約存在。
(三)退萬步言，縱認有分管契約存在，惟系爭土地為法定空地，依公寓大廈管理條例第3條第4款規定，乃屬公寓大廈之共用部分無疑。
本件被告於系爭法定空地加蓋密閉建物，已影響全建築物之景觀，而達變更法定空地之用途或性質，誠非合法。
又該土地連接後方之土地，形成社區內巷道及防火巷弄，依公寓大廈管理條例第7條規定不得約定為專有，而被告於系爭土地上所建之增建物，不但危及水晶馥園大廈住戶之逃生，且因該大廈之瓦斯表係設於系爭土地上，致使瓦斯表縱有損害，亦無從進入修繕。
且經本院於105年5月24日勘驗系爭建物，其屋內磚牆上掛有社區住戶瓦斯表，而屋內則有冰箱、爐具等物品，另經本院勘驗原告所有住家陽台逃生升降設備，已查明原告如欲逃生而使用該設備，係往下抵達46號1 樓花園處，而該處位在被告鐵皮屋後方，佐以被告乃經營早餐業，而須日日於系爭建物內所設置之爐具炊食，大樓之瓦斯管線又架設在該處，客觀觀察已易孳生火災，而生危害於公共安全，且一旦發生火災，火勢往上蔓延，原告之該處逃生設備顯然因位在起火點上方而無法發揮緊急逃生功能，該法定空地即形同虛設，功能全失。
況台灣土地地震頻繁，若發生地震，原告使用陽台逃生設備逃生抵達一樓空地，然通往馬路之通道已遭被告之建物阻隔而逃生無門，在在足認系爭增建建物之存在已對原告及其他住戶生命財產造成可得預見之危害，是縱有分管契約之約定，然此約定顯然阻礙水晶馥園大廈其他住戶之逃生避難，且亦妨礙該大廈住戶進入檢查與修繕瓦斯管線，依最高法院103 年度台上字第2247號民事判決意旨，此約定供特定區分所有權人專用，應認係違反強制或禁止規定而為無效。
(四)並聲明：１、被告應將坐落新竹市○○段000 地號土地上如附圖所示鐵皮造面積24平方公尺之建物拆除，並將土地返還予原告及全體共有人。
２、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：(一)被告之母親羅麗香於民國82年7 月21日向訴外人浩恩公司買受新竹市○○街00號房屋(後贈與移轉被告)時即已於房屋預定買賣契約書第十七條第(二)項約定：「地面層空地：本大廈之壹樓空地，除公共設施外，歸壹樓管理使用。
」，被告母親羅麗香支付較高之買賣價金取得前揭房屋旁空地之專用權，浩恩公司同意羅麗香搭建鐵皮屋使用，因此於附件(四)建材設備說明書特別約定：「室外：電動鐵捲門於靠近門廳部分做小鐵門外空地後半段預留水龍頭管路及插座前後二組。」
，此即原告照片車庫鐵捲門旁，浩恩公司於車庫鐵捲門旁做一造型相同之鐵門以求外觀一致，20餘年來社區住戶相安無事，被告使用房屋旁空地，揆諸最高法院104年度台上字第463號、103年度台上字第411號判決意旨，被告並非無權占有。
(二)又水晶馥園社區車道出入口處至湳中街之間的斜坡道上方採光罩及前端半圓形採光罩門拱都是第一屆管委會決議所增建，被告鐵皮屋前的小型半圓形採光罩門拱也是第一屆管委會翁其寧執行增建，費用部分出自社區管理費，部分由建商贊助，原因是住戶對於被告房屋旁空地是被告使用均知悉且同意，故認為以小型半圓形採光罩門拱可求社區外觀整體一致，較為美觀。
另被告鐵皮屋內靠近車道斜坡道的一側矮牆，確實有其他住戶之瓦斯錶，建商在安裝瓦斯錶之前，被告的鐵皮屋已經搭建完成( 但斜坡道上方採光罩尚未決定搭建 )，建商曾徵詢被告父親意見，瓦斯錶是要安裝在車道斜坡道內側，或是目前所在位置，被告父親考量鐵皮屋內可遮風避雨，故給予方便同意安裝在現在位置。
20餘年以來，社區鄰居瓦斯錶之維修或瓦斯公司人員需要看錶，被告均予配合容任其進入，故被告與社區鄰居關係和諧，彼此相安無事。
(三)再者，被告鐵皮屋所處之處，與社區逃生出口無關。
且被告對於鐵皮屋前、後二門均未上鎖，對於防火逃生並無阻礙。
且樓上住戶還有另一支逃生梯，至於緩降梯，原告緩降梯著地的位置為46號，從46號後方空地，除了可以從鐵皮所在之系爭土地通行外，另跨過一個矮牆也可以到鄰地去。
(四)並聲明：１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
三、本件不爭執事項：(一)兩造均為新竹市○○段000 地號土地之共有人，並為水晶馥園社區之區分所有權人。
(二)原告對於被告提出被證三號房屋預定買賣合約書形式真正不爭執。
(三)被告目前在系爭土地上有如附圖所示24平方公尺鐵皮造建物，建物內部有擺放桌子、冰箱、爐具等雜物，作為被告經營早餐店食材準備使用場所，並有水晶馥園社區住戶瓦斯表掛在鐵皮屋內磚牆上。
四、本件爭點：(一)被告與水晶馥園社區住戶間，就系爭土地有無分管契約存在？(二)被告就一樓空地約定專用，占有使用系爭土地，有無違反公寓大廈管理條例第7條第2款之規定，而有無效之情形？
五、本院之判斷：(一)被告與水晶馥園社區住戶間，就系爭土地有無分管契約存在？１、按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。
又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。
倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束( 最高法院104年度台上字第463號判決意旨參照 )。
２、被告辯稱其母親羅麗香於82年7 月21日向訴外人浩恩公司買受新竹市○○街00號房屋(後贈與移轉被告)時即已於房屋預定買賣契約書第十七條第(二)項約定：「地面層空地：本大廈之壹樓空地，除公共設施外，歸壹樓管理使用。
」等情，業據提出房屋預定買賣合約書一紙附卷可稽( 詳本院卷第44頁 )，且為被告所不爭執，復經證人即水晶馥園社區第一屆主任委員翁其寧於本院105年6月30日言詞辯論期日到庭結證：「( 問：當初在購買房屋時，針對一樓法定空地的使用，是如何與建商做約定的？ )答：當時空地一邊是瓦斯抄表的，一邊是逃生通道，因為一樓在做生意，我們就同意讓他用，但是他不能據為己有，免得抄表不方便，逃生通道也不方便。」
等語( 詳本院卷第93頁反面 )，觀之原告提出被告所有系爭增建物外觀照片( 詳本院卷第13頁至第15頁 )，可知被告所有系爭增建物緊臨水晶馥園社區車道出入口對外進出之新竹市湳中街道路旁側，且車道出入口前端半圓形採光罩門拱與被告增建鐵皮屋前的小型半圓形採光罩門拱外觀一致，衡之常情，水晶馥園社區住戶對於被告所有系爭增建物使用法定空地，自應可得而知，且在購屋時因無僅有被告與建商間訂立分管契約約定得由被告專用該法定空地，卻置其餘住戶未就一樓空地之管理使用方式加以約定之理，參以被告所有系爭增建物，係自被告母親羅麗香於83年間購得新竹市○○街00號房地後即已存在迄今逾20年之久，亦見被告上開辯稱其得繼受其母羅秀香與水晶馥園社區住戶間就系爭土地之分管契約，而得專用系爭土地，堪予採信。
(二)被告就一樓空地約定專用，占有使用系爭土地，有無違反公寓大廈管理條例第7條第2款之規定，而有無效之情形？１、按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。
其為下列各款者，並不得為約定專用部分：．．．二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；
社區內各巷道、防火巷弄，此為公寓大廈管理條例第7條第2款所明定。
查被告所有系爭增建物於本院105年5月24日會同兩造前往現場履勘時，係位於被告所有新竹市○○街00號房屋與水晶馥園社區車道出入口之間，被告系爭增建物為鐵皮搭建之密閉空間，連接車道進出之磚牆，屋內擺放桌子、冰箱、爐具等雜物，作為早餐店食材準備使用場所，鐵皮屋內磚牆上則掛有社區住戶瓦斯表，在鐵皮屋盡頭鐵門打開後則為46號1 樓屋外庭院。
另經本院進入原告所有新竹市○○街00號5 樓住家，勘驗陽台設置逃生升降設備，往下抵達46號1 樓花園處，該處正位於被告所有鐵皮房屋後方等情，有本院勘驗筆錄附卷可稽( 詳本院卷第80頁 )，復有現場照片附卷可佐(詳本院卷第61頁及第68頁)，則被告所有系爭增建物內既安裝有水晶馥園社區全體住戶之瓦斯表，該處附近自有瓦斯管線行經埋設，惟因被告在系爭增建物內擺放爐具等設備烹煮早餐食材，自易引燃火災致生公共危險，且在大樓46號住戶遇有緊急逃生避難需要時，在其等向外通往湳中街之直線路徑上，亦因遭被告所有系爭增建物阻隔，顯難以直接進出，是以，原告主張被告所有系爭增建物之存在，已對原告及其他住戶生命安全造成危害，就有關社區防火進出之巷弄不得約定為專用，應堪採信。
２、從而，本院認被告雖與原告間就系爭土地有分管契約存在，惟此約定在如附圖所示標示a 部分住戶瓦斯表設備區之位置處確有公寓大廈管理條例第7條第3款所列之區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，應認不得為約定專用部分，故原告主張被告應將坐落新竹市○○段000 地號土地上如附圖所示標示a部分鐵皮造(住戶瓦斯表設備區 )面積12平方公尺之建物拆除，並將土地返還予原告及全體共有人，洵屬有據，應予准許，至標示b部分鐵皮造(社區通道區 )面積12平方公尺之建物，則非屬公寓大廈管理條例第7條各款規定之情形，應仍受約定專用效力之拘束，原告請求被告拆除標示b 部分鐵皮造(社區通道區)面積12平方公尺之建物，並將土地返還予原告及全體共有人，即屬無據，難予准許，應予駁回。
六、綜上所述，原告請求被告應將坐落新竹市○○段000 地號土地上如附圖所示標示a部分鐵皮造(住戶瓦斯表設備區 )面積12平方公尺之建物拆除，並將土地返還予原告及全體共有人，洵屬有據，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，難予准許，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、聲請調查之證據及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 15 日
民事第一庭 法 官 王佳惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 15 日
書記官 張懿中
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