臺灣新竹地方法院民事-SCDV,105,訴,805,20180316,1

臺灣新竹地方法院民事判決 105年度訴字第805號
原 告
即反訴被告 陳思宏
訴訟代理人 洪坤宏律師
被 告
即反訴原告 劉建志
訴訟代理人 李承訓律師
陽文瑜律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國107年2月22日辯論終結，判決如下：

主 文

一、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

二、訴訟費用由原告負擔。

三、反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳佰萬元，及自民國105 年12月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

四、反訴被告應將反訴原告簽發如附表所示之本票返還反訴原告。

五、反訴訴訟費用由反訴被告負擔83%，餘由反訴原告負擔。

六、本判決第三項、第四項於反訴原告各以新臺幣陸拾柒萬元、叁拾肆萬元為反訴被告供擔保後得假執行。

但反訴被告如於假執行程序實施前，各以新臺幣貳佰萬元及壹佰萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由甲、程序方面

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；

又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第3款及第256條定有明文。

經查，原告起訴時原聲明為：「被告應將坐落新竹縣○○鄉○○○段○○○○段000地號、面積1,119平方公尺及同段454-3地號、面積398平方公尺之土地所有權移轉登記予原告。

二、訴訟費用由被告負擔。

三、准原告供擔保宣告假執行。」

，嗣原告於本院民國105 年11月30日及106 年2月6日言詞辯論期日分別撤回上開聲明第三項，並更正第一項聲明為：「被告應將坐落新竹縣○○鄉○○○段○○○○段000地號、454-4地號土地( 以下合稱：系爭土地)所有權移轉登記予原告。」

(見本院卷一第100、126頁 )，核屬減縮應受判決事項之聲明及更正事實上之陳述者，揆諸前揭說明，應予准許。

二、次按，「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴」、「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。

反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。

當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之」，民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。

此所稱之「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言。

換言之，為本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與為反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或為本訴標的之法律關係發生之原因，與為反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係( 最高法院98年度台抗字第1005號裁定意旨參照 )。

經查，原告依兩造簽訂之不動產買賣契約，主張被告未依約給付買賣尾款，原告得對於被告解除契約，請求被告應將其買受原告所有系爭土地所有權移轉登記予原告。

被告即反訴原告於言詞辯論終結前提起反訴，主張系爭土地經鑑界後係屬高低落差甚大，甚有無法指界不平坦之土地情形，另當初買賣時約定之道路、資材室，根本未坐落在系爭土地上，買賣標的物存有瑕疵，反訴原告顯有受詐欺或錯誤而買受系爭土地，並得解除系爭買賣契約，請求反訴被告給付反訴原告返還所受領之價金新台幣(下同)200 萬元，及附加自受領時起之利息，暨依系爭買賣契約第11條第2項約定，請求反訴被告賠償60萬元之違約金，及返還反訴原告前簽發供擔保面額100 萬元之本票，經核本、反訴均屬同種訴訟程序，且反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法均相牽連，參酌前揭說明，反訴原告提起本件反訴，應予准許。

三、再按，原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；

又訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第262條第1項、第2項定有明文。

查本件反訴原告起訴時原聲明為：「一、先位部分：㈠反訴被告應給付反訴原告260萬元，及其中200萬元部分自105年6月28日起，其餘60萬元部分自反訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止按年息百分之5計算之利息。

㈡反訴被告應將反訴原告所簽發發票日105年6月21日、票號518362、面額100萬元整之本票返還反訴原告。

㈢反訴之訴訟費用由反訴被告負擔。

㈣願供擔保請准為假執行之宣告。

二、備位部分：㈠確認反訴被告就105年6月21日簽訂之系爭土地買賣契約之價金金請求權於超過 200萬元部分不存在。

㈡反訴被告應將反訴原告所簽發發票日 105年6月21日、票號518362、面額100萬元整之本票返還反訴原告。

㈢反訴之訴訟費用由反訴被告負擔。

㈣第二項部分，願供擔保請准為假執行之宣告。」

，先位部分主張反訴原告買受系爭土地顯有受詐欺或錯誤，並得解除系爭買賣契約，請求反訴被告給付反訴原告返還所受領之價金200 萬元，及附加自受領時起之利息，暨依系爭買賣契約第11條第2項約定，請求反訴被告賠償60萬元之違約金，及返還反訴原告前簽發供擔保面額100萬元之本票，備位部分主張依據民法第359條規定，反訴原告認本件買賣應至少減少價金100 萬元，並以反訴狀繕本之送達為請求減少價金之意思表示，並請求反訴被告返還系爭本票，嗣反訴原告於本院107年2月22日言詞辯論期日將上開反訴備位之訴撤回，並經反訴被告同意( 見本院卷二第6頁)，並變更其反訴先位之訴部分為主張因受到反訴被告詐欺或陷於錯誤同意買受系爭土地，撤銷所為買受之意思表示，變更先位聲明第一項請求反訴被告給付金額為200 萬元，備位之訴部分則主張反訴被告構成不完全給付及瑕疵擔保責任，主張解約回復原狀及請求損害賠償，參諸首揭說明，並無不合，自無不許。

乙、實體方面

壹、本訴部分：

一、原告主張：(一)緣被告於105年6 月21日與原告簽訂不動產買賣契約書(下稱：系爭買賣契約)，以總價款300萬元向原告購買坐落新竹縣○○鄉○○○段○○○○段000地號(面積：1, 119平方公尺，權利範圍：全部)及454-4地號(面積：398平方公尺，權利範圍：全部)土地二筆(下稱：系爭土地) ，原告業於105年7月14日將系爭土地之所有權移轉登記予被告，依約被告本應於105年7月30日付清尾款100 萬元，詎被告未給付上開尾款外，竟於105年8月12日發函主張在簽訂系爭土地買賣契約之過程，訴外人立家不動產仲介公司之仲介人員告知事項與事實相差甚鉅，且原告亦不願履行雙方在洽談中所為之承諾，而解除系爭買賣契約，並要求原告退還現金200萬元。

惟揆諸系爭買賣契約第2條約定：「買方於簽訂本約前，已充分瞭解買賣標的現況及產權狀態。

本契約簽訂時，雙方並應在『建物(按：本件應為土地)現況確認書』(附件一)各欄位填載明確並簽章，俾受託地政士據以依法申報登錄實際交易資訊。」

，另依兩造所簽系爭買賣契約書附件一之土地現況說明書所示，系爭土地上並無任何建築改良物，僅有農作改良物，且未設置水電或其他各種管線。

而被告於簽訂系爭不動產買賣契書及土地現況說明書前，已由仲介公司人員會同被告夫妻二人實際到場會勘說明二次，除此之外，被告個人自身亦有足夠之時間去瞭解認識土地現況，故上開契約書及土地現況說明書均經被告本人親至現場查勘之後，於完全瞭解系爭土地之現況後親簽確認，自不容被告個人事後因他故反悔不買而藉口翻異。

(二)又銷售廣告所載「面前道路：4米…地勢平坦-資材室已有永久使用權-有水池-有水塔-有電 」等資訊與土地現況相符，並無不實之情事，茲說明如下：１、就銷售廣告所載面前道路4 米及資材室已有永久使用權部分：⑴原告於102 年與前手即訴外人黃紹文就系爭土地簽訂買賣契約時，固有申請鑑界，然僅就系爭之452、454-4等2 筆土地與隔鄰土地之界址複丈，並未針對坐落同小段128-11地號土地(下稱：128-11地號土地)上之資材室繪製坐落位置與標界。

又原告102 年與黃紹文就系爭土地簽訂買賣契約書時，為解決對外通行問題，故有前手出具道路使用同意書供原告收執，另針對資材室之使用，前手亦出具原證六之農業置材室使用權同意書予原告，故就原告所知所見，資材室係坐落在該128-11地號土地上，與452 地號土地為界，並非坐落在452 地號土地上，故立家不動產仲介公司之銷售廣告上「資材室已有永久使用權」之文字介紹，即符合原告認知及土地現況。

又據訴外人即立家不動產仲介公司之開發人員戴峻葦證稱，在做土地開發時，向地政單位調謄本、地籍圖就是所謂的調查土地資訊等書面作業，而不是現場查勘或單方先行請求鑑界確認界址等行為，故不論就原告或戴峻葦之認知，資材室並未坐落系爭土地範圍，且資材室所有人前已出具使用同意書交予原告，並經登載於銷售資訊上，就此而論，立家不動產仲介公司之銷售資訊並無不實情事。

⑵況被告於兩造訂約至現場勘查時，仲介人員即告知被告系爭土地上並無建築改良物。

再依被告所述稱仲介人員有告知，資材室係訴外人黃紹文所建，但黃紹文會提供資材室及道路永久使用權給被告等語，參以系爭買賣契約書第10條約定：「賣方擔保本買賣標的物權利清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事…」，及土地現況說明書亦明載「土地並無被他人占用」等節，足證系爭452 地號土地並未臨接對外聯絡之道路，須通行訴外人黃紹文之128-11地號土地對外聯絡，且資材室亦未坐落系爭土地，否則仲介人員毋須於現場會勘時，特別告知被告「黃紹文會提供資材室及道路永久使用權給被告」。

進而言之，105年7 月5日現場鑑界結果，資材室確實未坐落系爭之452 地號土地，黃紹文即表示既然被告沒有要耕作，可否將資材室返還，並請代書與訴外人即被告配偶饒瑞玲協調，經協調之後，被告配偶饒瑞玲亦同意不使用黃紹文之資材室，但同時表示，被告會蓋自己的資材室，但是在還沒蓋好之前，先借黃紹文的使用，亦獲訴外人黃紹文同意，故賣方未將資材室之使用同意書交經被告，而道路使用同意書正本則已交付被告收執。

被告就此事實過程略而不論，卻一眛指稱仲介人員未盡告知義務云云，委不足採。

２、就銷售廣告內容所載地勢平坦部分：經對照竹東地政事務所回覆本院之複丈成果圖，系爭土地於102年所做鑑界訂椿記錄與105年所做之鑑界訂樁記錄，同一地政事務所同一地政人員，於102 年既然能在系爭土地界址上訂樁確認，在105 年時鑑界時，為何無法釘樁？顯然竹東地政事務所在105 年鑑界時未加訂椿，並非被告指稱係因地勢高低落差所致，再參照原告申請之等高線圖及航照圖可見系爭土地地勢平坦，與銷售廣告內容所載相符。

況簽訂系爭買賣契約之後，被告尚且有意收購隔鄰128-11地號土地，故要求仲介公司出面向128-11地號土地之地主洽詢承買事宜，益見被告根本不認為系爭土地有所稱瑕疵存在。

又本院106年5月23日實地勘驗結果，系爭土地並無被告主張之高低落差而無法使用之情形，縱認有高低落差之情形，惟所占比例甚微，且所在位置係在系爭 452地號土地與451地號土地隔鄰邊界上，其面積恐不及2平方公尺，而在此隔鄰之邊界上，原本即有水泥駁坎及田埂作為通行之用，衡諸常理及一般社會經驗，亦不可能花費成本整修做為農地使用，是被告辯稱系爭土地高低起伏落差甚大，甚至達系爭土地面積三分之一情形云云，亦無足採。

３、關於有水池、水塔、有電部分：土地現況說明書已經明載在系爭土地上，並未設置水電或其他各種管線，並經被告現場查勘確認。

而仲介公司銷售廣告所稱之水池坐落系爭土地之內；

水塔則安置在訴外人黃紹文之資材室內，黃紹文亦已經出具使用同意書，被告猶仍執此爭執，亦屬無據。

(三)綜上，本件並無並無被告所稱仲介人員告知事項與事實差異甚鉅之情形，而其未依約給付尾款100 萬元，原告前去函催告被告履行未果，爰以本件起訴狀為解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第259條第1款規定及不當得利法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告。

二、被告則以：(一)被告係經由網路得知原告委請立家不動產仲介公司提供系爭土地出售之資訊，介紹系爭土地面積1516.96 平方公尺，面前道路：4米，面寬：20米、深：108米、有13.5坪的地上物，更於標題註明「峨嵋美田＋資材室」、「峨嵋美橘子園＋資材室」，強調系爭土地特色為「地勢平坦─價格便宜─資材室已有永久使用權─有水池─有水塔─有電－完整好規劃」等語；

被告因適有購買平坦好規劃之農地以供休假時種植果樹、青菜之考量，又因被告之住處位於新竹縣竹北市，與坐落新竹縣峨眉鄉之系爭土地有一段距離，被告又非嫻熟農作者，所以購買之農地須能有資材室以供放置農具，因此被告見上開資訊正符合被告之需求，遂與立家不動產仲介公司連絡，並由立家不動產仲介公司之仲介戴竣葦及訴外人余德瑋陪同，於105年6月18日至現場勘查，戴竣葦、余德瑋即在現場指出系爭土地之大致範圍，並告知資材室及道路係坐落系爭452 地號土地與相鄰之128-11地號土地之界址線上，該建物雖係黃紹文所興建，但黃紹文會提供該建築物及道路之永久使用權給被告等語；

被告因在現場見仲介戴竣葦、余德璋所指系爭土地大致坐落位置地勢平坦，乃相信戴竣葦、余德璋2 人所言，隨即委請其配偶饒瑞玲於當日簽署買賣議價委託書。

(二)上開買賣議價委託書簽立後數日後，立家不動產仲介公司通知被告稱原告願簽訂買賣契約書，兩造遂於105年6月21日簽訂系爭買賣契約書。

被告除於簽約時給付原告100 萬元及簽發如附表所示之本票以為尾款之擔保外，另於 105年6月27日以匯款方式支付備證款100萬元給原告。

嗣原告申請竹東地政事務所於105 年7月5日進行鑑界，被告則委請配偶饒瑞玲到場，鑑界結果除發現上開所稱之資材室建物及現況道路根本未坐落系爭土地，且資材室建物距離系爭土地之界址線約有4 公尺遠外；

另原告、黃紹文或立家不動產公司亦未將資材室建物之永久使用同意書提供給被告，被告無從使用該資材室放置農具，已與立家不動產仲介公司刊登之前揭系爭土地資訊及戴竣葦等2 人在簽約前至現場勘查所承諾及告知內容明顯不符。

(三)另經測量人員現場指界結果，系爭土地並未臨路，約3 分之1 面積之土地有明顯高低落差，非屬地勢平坦土地，諸多界址點均因地形起伏過大而無法指界及釘樁；

其中系爭454- 4地 號土地幾乎無平坦之處，高低落差甚大。

又1號界址點係在山坡上，而該界址點往西南方向之系爭土地均係高起之土地，根本無法上去；

編號3號樁要往下約3公尺方為界址點，但因高低落差甚大而無法釘樁，4 號樁與系爭土地平坦部分亦有高低落差，而該樁往北部分之系爭土地，其高低落差更大，而7 號界樁往西南方向約24公尺方為系爭454-4 地號土地與同小段454-14地號土地之界址點，亦無法指界及釘樁，與原告提供出售系爭土地資訊所稱地勢平坦，有水塔、電、完整好規劃等內容完全不符。

因原告出售之系爭土地顯然有不符約定效用及價值之瑕疵，而應負瑕疵擔保責任，並因構成不完全給付而應負債務不履行責任，被告除於105年8 月12日及9月13日寄發存證信函解除契約外，爰再以反訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示。

(四)綜上，原告出售系爭土地未符約定之效用及價值，應負瑕疵擔保責任，另構成不完全給付而應負債務不履行責任，則原告自不得解除系爭買賣契約，則其所為解除契約之意思表示不生效力等語，資為答辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本件不爭執之事項：(一)原告有委請立家不動產仲介公司在網路上刊登被證一之銷售廣告促銷系爭452地號及454-4地號土地。

(二)被告之配偶饒瑞玲於105年6月18日簽署買賣議價委託書。

(三)兩造於105年6 月21日簽訂系爭買賣契約書，由被告以300萬元向原告購買系爭土地，被告在簽約前曾經由立家不動產仲介公司人員余德瑋及戴竣葦等人二次陪同前往土地現場勘查，並在現場勘查時，經立家不動產仲介公司人員余德瑋告知現場資材室位在系爭452地號土地與128 -11地號土地界址線上，可提供資材室予被告使用，而兩造於立約時，原告並有出具資材室使用權同意書及道路通行權使用同意書影本予被告觀看，被告於簽約時，已給付原告 100萬元及簽發面額100萬元之系爭本票以為尾款之擔保。

(四)系爭土地已於105年7月14日移轉登記予被告所有。

(五)被告已依約給付價金200萬元，尾款100萬元尚未給付，並有簽發本院卷一第65頁100 萬元之系爭本票在原告委任之地政士邱秀蘭保管中。

(六)被告有寄發原證三、被證八之存證信函給原告，訴外人戴竣葦有寄發原證四之存證信函給兩造，另原告有寄發原證五之1、五之2存證信函給被告。

(七)系爭土地於102年6月10日曾由訴外人黃紹文代理人邱秀蘭向新竹縣竹東地政事務所申請鑑界複丈，邱秀蘭並於 102年7月8日現場鑑界複丈時在場，嗣於105年6月23日則由原告委託邱秀蘭向新竹縣竹東地政事務所申請鑑界複丈，並於105 年7月5日在現場鑑界時，除地政機關人員外，尚有邱秀蘭地政士、立家不動產仲介公司之戴竣葦、余德瑋及被告配偶饒瑞玲等，當日並在現場釘立7支界椿(本院卷一第114頁、第116頁)。

(八)兩造對於本院106年5月23日前往現場履勘，並囑託新竹縣竹東地政事務所測繪現場資材室及對外水泥路位置之土地複丈成果圖並不爭執，系爭土地經鑑界結果並未與現況道路相接，另資材室亦未坐落在系爭土地。

(九)被告配偶饒瑞玲有自邱秀蘭地政士處取得被證十二之路權使用同意書原本。

四、本件爭點：(一)原告主張被告未依約給付尾款100 萬元，經原告催告仍不履行，得對被告解除系爭買賣契約，請求被告移轉系爭土地有無理由？(二)被告抗辯原告未依約交付符合約定地勢平坦、有永久使用權之資材室，及面前有道路之系爭土地，有不符約定效用及價值之瑕疵，及構成不完全給付之違約情事，已寄發原證三之存證信函予原告為解除契約之意思表示，有無理由？

五、本院之判斷：(一)原告主張被告未依約給付尾款100 萬元，經原告催告仍不履行，得對被告解除系爭買賣契約，請求被告移轉系爭土地有無理由？１、經查，原告前委請立家不動產仲介公司在網路上刊登被證一之銷售廣告，強調系爭土地為「峨眉美田 +資材室」、「面前道路：4米 」，特色為「地勢平坦─價格便宜─資材室已有永久使用權─有水池─有水塔─有電－完整好規劃」等情，藉以促銷系爭452地號及454-4地號土地，嗣被告見廣告後與立家不動產仲介公司聯繫，並由立家不動產仲介公司仲介人員余德瑋及戴竣葦等人二次陪同前往土地現場勘查，並在現場勘查時，經余德瑋告知現場資材室位在系爭452 地號土地與128-11地號土地界址線上，可提供予被告使用，兩造乃於105年6月21日簽訂系爭買賣契約書，由被告以300 萬元向原告購買系爭土地；

原告並於締約時出具資材室使用權同意書及道路通行權使用同意書影本予被告觀看等節，均為兩造所不爭執，可見兩造業就系爭土地應面臨道路、地勢平坦，與128-11地號土地交界處設有資材室，可供被告永久使用等節，認屬本件交易上重要事項，方會在簽約時再為確認，由原告出具資材室使用權同意書及道路通行權使用同意書影本予被告觀看，洵堪認定。

次查，系爭土地於105年1月之公告現值為每平方公尺390元，有系爭土地之土地第一類登記謄本附卷可稽(見本院卷一第16、17頁)，相當於每坪118元。

而系爭買賣契約之價金為300萬元，每坪交易價格約6,538元【計算式：3,000,000÷〔(1119＋398)×0.3025〕≒6,538 】。

另依被告所提相近之同小段121至150地號區段土地之實價登錄資料所示，該地段104年6月間曾有交易，該次買賣之土地除有與系爭土地同屬使用地類別農牧用地1393.32 坪外，尚包括丙種建築用地共469.48坪，每坪交易價格為2,952 元；

103年2月尚有一筆實價登錄紀錄，每坪買賣價格則僅922 元，有上開土地內政部不動產交易實價查詢服務網資料在卷可考(見本院卷一第249、250頁)，顯見系爭買賣契約之交易單價相較於鄰近系爭土地之同小段121至150地號土地之交易高出許多，堪認系爭土地之交易價格除系爭土地本身之價值外，尚包含系爭土地具備兩造所約定之「地勢平坦、土地面臨道路、資材室在土地交界處，且可供被告永久使用」等效用及性質。

據此，原告自應提供合於該約定效用及性質之土地予被告，方符兩造於訂立系爭買賣契約時約定內容之情事。

２、又本院於106年5月23日會同兩造前往現場履勘，並囑託新竹縣竹東地政事務所測繪現場資材室及對外水泥路位置所在如附圖所示，資材室坐落在128-11地號土地，面積59平方公尺；

資材室前之水泥路則分別坐落在128-11、128-12地號土地，面積各92、40平方公尺(見本院卷一第172頁 )，可知系爭土地經鑑界結果，並未與現況道路相接，資材室亦未坐落在系爭土地與128-11地號土地地界上，此為兩造所不爭執，從而，立家不動產仲介公司人員於簽約前陪同被告至系爭土地現場勘查時，告知被告現場資材室位在系爭452 地號土地與128-11地號土地界址線上，且系爭土地面前道路乙節，即與系爭土地現況資材室及道路位置有所出入。

３、另關於資材室之使用，固經原告於兩造簽約時，出示由黃清文簽署之農業置材室同意書及道路通行永久使用權切結書予被告，惟據證人黃清文於本院106 年12月21日到庭證述：「(問：你為何在你大哥《按即證人黃紹文》在102年出售系爭土地452、454-4地號土地給原告陳思宏時，在102年6月5日出具道路永久通行使用切結書及在102年6月8日出具資材室使用權同意書？【提示本院卷一第156至158頁】 )答：我大哥來拜託我，說他要賣那塊地，一定要經過我的道路，我沒有簽他賣不出去，我想說既然是道路，大家都可以用，但是資材室當時我是想他外地人來買土地，有工具或是要遮風避雨，資材室可以借他用，用多久都可以，但是如果資材室垮掉的話，就要還給我們。

( 問：資材室是何人蓋的？)答：黃紹文。

(問：為何黃紹文不出具資材室使用同意書？ )答：他是想土地是要分給我的，所以他就叫我簽名。」

、「就是以前賣給姓陳的，大家很好，就借他使用，給他方便，也沒有想到他會繼續賣給別人，那等於我的資材室就已經被賣掉給別人了，這樣太不合理了。」

、「( 問：姓陳的人把土地再出售給別人，你認為就應該要把資材室還給你，不能讓他賣土地的人繼續使用資材室？ )答：對，因為跟姓陳的人買土地的人是誰我根本就不知道，我只是要讓姓陳的人使用而已，他要繼續用到100 年都可以，這是我好意借給他的，他怎麼可以賣給別人。

( 問：道路的通行，是否在姓陳的人再轉售給別人時，你就不同意別人通行？ )答：我同意，道路沒有問題，有地就應該要有路。

路應該給人家用。」

等語( 見本院卷一第301至302頁 )，且證人黃紹文亦於同日到庭證述：「(問：有無128-11地號土地的所有權？)答：土地是我弟弟(按即證人黃清文)的，之前土地是共有的，我們分土地的時候，我分到田，弟弟分到山。

128-11這一塊是山。

(問：土地上的資材室是誰蓋的？)那是我蓋的，土地是我弟弟的。」

、「( 問：你賣土地給姓陳的，有跟姓陳的約定提供資材室給姓陳的永久使用嗎？)答：只有借他。

(問：借多久？ )我賣給姓陳的就是借他使用，如果姓陳的再轉手的話，這樣就不行。」

、「( 原告訴訟代理人問：你剛才有說資材室要提供給姓陳的用，是用講的還是有寫書面給他？ )答：資材室是用口頭上說的，出入的道路就用寫的。」

等語(見本院卷一第296至298頁)，足見資材室係由黃紹文出資興建，並由黃紹文取得該地上物之事實上處分權，嗣黃紹文於102 年間出售系爭土地予原告時，委由黃清文出具農業置材室同意書，同意原告使用該資材室，惟原告他日如轉賣系爭土地，系爭土地之買受人並無使用該資材室之權利。

換言之，被告雖自原告取得系爭土地之所有權，然並未當然繼受取得原告使用上開資材室之權利。

４、參以被告提出105年6月18日仲介人員帶看系爭土地，及105 年7月5日現場鑑界時，按內政部地籍圖資網路便民服務系統套繪土地位置比較差異範圍(詳本院卷一第270頁至第272頁)，可知二者間差距面積達202.1 坪，且此部分屬高低落差較大之處，顯占系爭土地合計458.89坪面積比例甚鉅【計算式為：(1,119+398)x0.3025=458.89 】，準此，被告抗辯系爭土地現場高低落差甚大，與系爭銷售廣告所稱地勢平坦之情形迥異乙節，難謂無據。

５、從而，兩造在訂立買賣契約時，既已就系爭土地臨路、地勢平坦、資材室位在系爭452地號土地與128-11 地號土地界址上，可提供被告永久使用等重要交易事項約定在系爭買賣契約內容，原告自應擔保其出售之系爭土地合於上開約定，惟系爭土地經鑑界結果並未與現況道路相接，資材室亦未坐落在系爭土地與128-11地號土地相鄰之地界上，被告亦無使用該資材室之權利，且系爭土地位置偏移後地勢亦非平坦，業如前述，被告乃認原告有不依約履行之情事，要非無據。

據此，原告既未依約履行而屬違約之一方，自不得行使契約解除權。

從而，原告主張系爭買賣契約業經其解除，依民法第259條第1款規定，請求被告移轉登記返還系爭土地，即屬無據。

(二)被告抗辯原告未依約交付符合約定地勢平坦、有永久使用權之資材室，及面前有道路之系爭土地，有不符約定效用及價值之瑕疵，及構成不完全給付之違約情事，已寄發原證三之存證信函予原告為解除契約之意思表示，有無理由？按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，既為民法第359條所明定。

經查，被告主張兩造間於105 年7月5日現場鑑界後，被告因發覺系爭土地界址與先前仲介帶看時告知坐落之位置有明顯不同，且地勢高低落差甚鉅，乃與原告委請之仲介余德瑋連繫，經告知暫緩支付尾款等情，亦據證人余德瑋於本院107年1月25日言詞辯論期日到庭結證：「( 問：是否是因為鑑界結果與帶看不符，所以你有請被告暫緩支付尾款？ )答：饒小姐跟我說他學法的，他沒有付這100 萬會有問題，我問老闆，老闆指示他認為有問題就先不要付這尾款」等語明確(詳本院卷一第324頁 )，並有被告提出其委請配偶饒瑞玲於105年7月27日與余德瑋間電話錄音譯文附卷為憑( 詳本院卷一第70頁 )，是以，被告既非無正當事由不依約履行給付買賣尾款，則原告主張被告不依約履行付款，經其催告未付，其得予以解除系爭買賣契約，並沒收被告已付之價款，及請求被告移轉返還系爭土地，難謂有據。

六、綜上所述，原告依民法第259條第1款規定及不當得利之法律關係，請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。

貳、反訴部分

一、反訴原告主張：反訴被告係於102 年7月8日因買賣而取得系爭土地之所有權，原因發生日期為102 年6月8日。

依新竹縣竹東地政事務所函覆本院系爭土地鑑界資料所示系爭土地於102年6月10曰由地政士邱秀蘭代理申請鑑界，並於同年7月8日至現場鑑界釘立9支界樁，惟至少有8個界址點並無法釘立界樁，顯見反訴被告於出售系爭土地於反訴原告前，即已知悉系爭土地之地勢有高低不平之明顯落差，且其上並無資材室及通行道路等情事，卻於委請立家不動產仲介公司刊登系爭土地銷售廣告，故意為「峨嵋美田＋資材室」、「峨嵋美橘子園＋資材室」、「面前道路：4 米、有13.5坪的地上物」、「資材室已有永久使用權」等不實之說明。

而上開資訊均屬關於系爭土地之性質，且在交易上認為重要部分，因而使被告陷於錯誤而為買受之意思表示，是反訴原告顯係受詐欺或至少屬於民法第88條第2項之錯誤而為系爭買賣契約之意思表示，爰以反訴狀繕為撤銷之意思表示，從而，系爭買賣契約亦因反訴原告買受之意思經撤銷而不成立，反訴原告即得請求反訴被告返還所受領之價金200 萬元及加計自受領時起之利息，並請求反訴被告返還原告提供作為擔保如附表所示之本票。

退萬步言，縱認反訴原告尚無從撤銷所為買受之意思表示，因反訴被告出售之系爭土地有前開嚴重之瑕疵，則反訴原告亦得依民法第359條規定解除買賣契約，請求反訴被告給付反訴原告返還所受領之價金200 萬元，及附加自受領時起之利息，暨依系爭買賣契約第11條第2項約定，請求反訴被告賠償60 萬元之違約金，及返還反訴原告前簽發供擔保面額100萬元之本票，並聲明：㈠先位部分：１、訴被告應給付反訴原告200 萬元，及自反訴繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

２、反訴被告應將反訴原告所簽發如附表所示之本票返還反訴原告。

３、供擔保，請准宣告假執行。

㈡備位部分：⒈反訴被告應給付反訴原告260 萬元，及其中200萬元部分自105年6 月28日起，其餘60萬元部分自反訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止按年息百分之5 計算之利息。

２、反訴被告應將反訴原告所簽發如附表所示之本票返還反訴原告。

３、願供擔保請准為假執行之宣告。

二、反訴被告則以：按系爭買賣契約第2條既已明定：「買方於簽訂本約前，已充分瞭解買賣標的現況及產權狀態」等語，又依該買賣契約書所附土地現況說明書所載，系爭土地上並無任何建築改良物，僅有農作改良物，且未設置水電或其他各種管線。

況且，反訴原告於簽訂系爭買賣契書及土地現況說明書前，已由仲介公司人員會同被告夫妻實際到場會勘說明二次，而反訴原告亦有足夠之時間瞭解系爭土地現況，故上開契約書及土地現況說明書均經反訴原告親至現場查勘之後，於完全瞭解系爭土地之現況確與系爭銷售廣告所載「面前道路：4 米…資材室已有永久使用權─有水池─有水塔─有電」之資訊相符，並無存在不實情事後親簽確認，是本件反訴被告並無隱匿或提供不實資訊，立家不動產仲介公司之銷售資訊亦符合土地現況，並無致反訴原告陷於錯誤而為意思表示之情形，反訴原告據以主張撤銷錯誤之意思表示云云，難認有據。

又系爭土地之現況既與系爭銷售廣告所刊登之前揭資訊相符，則系爭土地並無不符約定效用或價值之瑕疵。

退而言之，縱認本件有不符或減少效用或價值之瑕疵，然就系爭土地而論，其減少之程度無關重要，尚未達解約之程度等語，資為答辯，並聲明：反訴原告先位及備位之訴均駁回；

願供擔保，請准予宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：同壹、三、本件不爭執事項。

四、本件爭點：(一)反訴原告主張有受反訴被告詐欺或陷於錯誤訂立系爭買賣契約，以反訴狀繕本之送達，作為撤銷意思表示，有無理由？(二)反訴原告先位之訴請求反訴被告返還已付買賣價金200 萬元，及反訴原告簽發100萬元本票，有無理由？(三)反訴原告備位主張依民法第359條規定解除契約，請求反訴被告返還其受領之價金200 萬元，暨依系爭買賣契約第11條第2項約定，請求反訴被告賠償60萬元之違約金，及請求反訴被告返還反訴原告簽發100 萬元本票，有無理由？

五、本院之判斷：(一)反訴原告主張有受反訴被告詐欺或陷於錯誤訂立系爭買賣契約，以反訴狀繕本之送達，作為撤銷意思表示，有無理由？１、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段定有明文。

而民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示( 最高法院56年台上字第3380號及18年上字第371號判例意旨參照)。

２、經查，反訴被告係於102 年6月8日向訴外人黃紹文購買系爭土地，102 年7月8日取得系爭土地之所有權，有系爭土地第一類登記謄本附卷可稽( 見本院卷一第82、84頁 )。

又系爭土地於102年6月10日曾由訴外人黃紹文代理人邱秀蘭向新竹縣竹東地政事務所申請鑑界複丈，邱秀蘭並於102 年7月8日現場鑑界複丈時在場，為兩造所不爭執，當日並於現場釘立9 支界樁等情，亦據本院依反訴原告聲請向新竹縣竹東地政事務所調閱系爭土地自102年5 月起迄105年6 月15日止申請鑑界資料核閱無訛(詳本院卷一第107頁至第116頁 )。

且證人邱秀蘭於本院106年12月21日言詞辯論期日亦到庭證稱：「(問：在102年7月8日現場鑑界時，你是否知道現場的資材室並未坐落在452 地號跟128-11地號土地交界處？ )答：它是在128-11地號土地上，不是在這二筆土地的交界。

(問：後來你又在105年7月5日有代理陳思宏向竹東地政事務所再申請鑑界測量？)答：是。

(問：你印象中，105年7月5日的測量界址，與102年7月8日鑑界的界址，是否沒有很大的差距？ )答：差距不會很大，但是還是有差距。

(問：差在哪裡？)答：因為每次鑑界都會稍微有點偏移，但是偏移不大。」

等語( 見本院卷一第289至290頁 )，且證人黃紹文於上開期日證稱：資材室由是我蓋的；

我賣的那塊田(按即系爭452地號土地 )還沒有到資材室，還有一段距離等語(見本院卷一第296、297頁)，可知系爭土地於102年7月間鑑界時，出賣人黃紹文及其代理人邱秀蘭即已知悉資材室並未坐落系爭452 與128-11地號土地交界處及系爭土地之實際坐落位置與資材室間尚有一段距離，而反訴被告為該次買賣交易之買受人，衡諸常情，其亦無不知悉上開鑑界結果之理，此參證人余德瑋於本院107年1月25日言詞辯論期日亦到庭結證：「( 問：邱代書與反訴被告是否有親戚關係？ )答：邱代書的姪女的朋友是反訴被告，當初是這個姪女叫陳思宏去買這塊地。」

、「( 問：你是否有跟反訴原告及他太太提到反訴被告陳先生先前購買系爭土地，是經由戴先生跟邱秀蘭的姪女去處理相關事宜？ )答：我之後才知道，我有跟反訴原告的太太講。」

、「( 問：你與另一位公司人員戴先生就有關仲介土地是如何負責介紹的部分？ )答：他是開發，我是銷售。」

、「( 問：提示被證一號峨眉美田加資材室的廣告，是由你負負責製作的嗎？ )答：我們是按著開發稿，去打網路資料。」

、「( 問：第一次帶看時，你是否告知被告資材室位在系爭452地號、128-11 地號土地中間？ )答：第一次我有講，第二次戴先生有講，他說房子壓在地界上。

但是之後指界跟鑑界向右偏移1.5 公尺左右，房子完全沒有壓在界線上。」

等語(詳本院卷一第317頁至第326頁)，審證人余德瑋與兩造既無任何利害關係，衡之常情，其應無蓄意偏袒反訴原告，故為不利於反訴被告陳述之理，堪認證人余德瑋上開所述，應與實情相近，堪予採信。

３、至證人戴竣葦於本院106 年3月6日言詞辯論期日到庭證述：「(問：你曾經跟何人去看過土地的現況？)答：地主陳思宏，代書邱秀蘭，是同一天去的。

之後就是陪同買方劉建志去看。」

、「( 問：你是否知道土地的地界大約是在何處？ )答：因為那是山坡地保育區，我是負責土地的開發，地主委託我去現場時，連陳思宏都不知道實際的界址在哪邊，從我第一次接觸這塊地的時候就是這樣，只能以手比大約的範圍在哪邊。

我們介紹給客人的時候也會跟客人講，之後買賣還是以地政事務所實際的鑑界為主。」

、「(問：你在帶看買方時，有無告知資材室是位在452、128-11土地地界上？)答：沒有。」

等語( 詳本院卷一第135頁至第136頁)，惟與證人余德瑋到庭所述情節不符，亦與反訴被告前委託邱秀蘭購買系爭土地時曾申請鑑界，知悉系爭土地坐落之位置距離資材室尚有一段距離等情相異，足見證人戴竣葦上開所述，要難採信。

４、再者，黃紹文出售系爭土地於反訴被告時，亦與反訴被告約定資材室僅提供予反訴被告使用，並未約定該資材室使用之權利得及於反訴被告轉賣系爭土地後之買受人，及下下買受人等情，亦經黃紹文證述如前。

準此，反訴被告於簽約前即已知悉系爭土地之坐落位置、資材室坐落在系爭128-11 地號土地範圍內，並非坐落在系爭452地號與128-11地號土地界址中間之處，且未與資材室所有權人約定土地轉讓後資材室得由買受人繼續使用等情事，惟竟告知立家不動產仲介公司系爭土地面前有道路4 米，特色為地勢平坦、資材室已有永久使用權、有水塔、有電等情，任立家不動產仲介公司刊登系爭銷售廣告，促銷系爭土地不實之資訊，嗣該公司仲介人員並於訂約前陪同反訴原告至現場查看時，告知反訴原告現場資材室位在系爭452 地號土地與128-11地號土地界址線上，可提供資材室予反訴原告使用，致反訴原告誤認系爭土地坐落之位置面前有道路，及得予使用資材室。

參以證人邱秀蘭於本院106 年12月21日言詞辯論期日亦到庭結證：「( 問：買賣契約書訂立時，雙方有無曾經就土地的界址商談？ )答：有。

當時劉先生有在問土地兩筆的位置是用地籍圖在解說，賣方陳思宏有跟他說，劉先生說他知道那並非全部平坦的事，然後我說要以鑑界為主。」

、「( 問：在訂立契約書時，有無提到通行道路及資材室使用的情形？ )答：有。

因為之前他們有做一份道路通行權同意書，還有資材室使用同意書，訂約時有看，但是沒有當天交付。」

等語( 詳本院卷一第291頁及第292頁 )，足見兩造在訂約時亦再三確認系爭土地之坐落位置、道路進出及資材室使用等交易事項，惟反訴被告亦告以不實之內容，致反訴原告陷於錯誤而為買受系爭土地之意思表示，揆諸前揭說明，反訴原告自得撤銷其購買系爭土地之意思表示，從而，反訴原告以反訴狀繕本之送達，作為撤銷前揭買受之意思表示，洵屬有據。

(二)反訴原告先位之訴請求反訴被告返還已付買賣價金200 萬，及請求反訴被告返還反訴原告簽發如附表所示之本票，有無理由？復按法律行為經撤銷者，視為自始無效，民法第114條第1項定有明文。

承前述，反訴被告顯以關於系爭土地交易重要之不實事項告知反訴原告，致反訴原告因詐欺陷於錯誤，而為買受系爭土地之意思表示，反訴原告自得依民法第92條第1項前段之規定，撤銷上開意思表示。

查反訴原告業以反訴狀為撤銷之意思表示，經反訴被告訴訟代理人於本院105年11月30日言詞辯論期日當庭收受(見本院卷一第88、100頁)，已生撤銷之效力。

參諸前開規定，反訴原告買受系爭土地之意思表示因撤銷而視為自始無效，則系爭買賣契約即因欠缺買受之意思表示無由成立。

據此，反訴原告先位之訴請求反訴被告返還已付買賣價金200 萬元及如附表所示之本票，應為可採。

(三)反訴原告備位主張依民法第359條規定解除契約，請求反訴被告返還其受領之價金200 萬元，暨依系爭買賣契約第11條第2項約定，請求反訴被告賠償60萬元之違約金，及請求反訴被告返還反訴原告簽發100 萬元本票，有無理由？反訴原告先位主張依民法第92條第1項前段規定，撤銷買受系爭土地之意思表示，並請求反訴被告返還已付買賣價金200 萬元及如附表所示之本票，既經本院准許，則反訴原告另依民法第359條規定，備位主張依民法第359條規定解除契約，請求反訴被告返還其受領之價金200 萬元，暨依系爭買賣契約第11條第2項約定，請求反訴被告賠償60萬元之違約金，及請求反訴被告返還反訴原告簽發100 萬元本票，本院即無再予論酌裁判之必要，併此敘明。

六、綜上所述，反訴原告因受反訴被告詐欺陷於錯誤，而為買受系爭土地之意思表示，自得依民法第92條第1項前段之規定，撤銷其買受系爭土地之意思表示。

又系爭買賣契約因其意思表示經撤銷而不成立，從而，反訴原告先位請求反訴被告返還已付買賣價金200 萬元及如附表所示之本票，為有理由，應予准許。

七、本件反訴兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。

叁、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。

肆、據上論結，本訴原告之訴為無理由，反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第83條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 3 月 16 日
民事第二庭 法 官 王佳惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 16 日
書 記 官 張懿中
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│1 │105年6月21日  │  100萬元   │  未記載      │  NO518362  │劉建志  │
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