臺灣新竹地方法院民事-SCDV,106,竹小,181,20170518,1

臺灣新竹地方法院民事小額判決 106年度竹小字第181號
原 告 愛菲爾公寓大廈管理委員會
法定代理人 郁若虹
訴訟代理人 彭煥喨
被 告 虞雅蘭
上列當事人間給付管理費事件，本院於民國106 年5 月4 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：原告係依公寓大廈管理條例規定合法成立之管理委員會。

被告則於民國99年6 月11日取得門牌號碼新竹市○○路000 號2 樓之2 號建物（下稱系爭建物）之所有權，為原告所管理愛菲爾公寓大廈之區分所有權人。

依愛菲爾公寓大廈住戶規約（下稱系爭規約）第10條第1項、第5項規定，區分所有權人按每坪新臺幣（下同）50元、每一車位清潔管理費300 元計算，且住戶所積欠之管理費不因區分所有權人變更而消失，繼受人有承受之義務。

而被告之前手既於97年10月往前回溯積欠間積欠原告20個月之管理費即58,400元未付（計算式：每月2,920 元×20期），自應由被告繼受，被告既已欠繳管理費達2 期以上，迭經催討並定相當期限繳納，均未獲置理，爰依公寓大廈管理條例及系爭規約等規定提起本件訴訟，請求被告給付管理費。

並聲明：被告應給付原告58,400元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之6 計算之利息。

二、被告則辯以：其不同意原告之主張，因為系爭建物係經被告之再前手於97年6 月間因拍賣所取得，復轉手予其前手即訴外人周治平，後由被告於99年6 月11日經訴外人周治平處取得所有權，並依系爭規約如期繳納管理費。

先前原告亦曾對訴外人周治平聲請支付命令，顯見此債務非被告應負擔之責任。

況系爭規約係97年7 月訂定，亦不能溯及既往等語置辯。

三、本院之判斷：㈠被告自99年6 月11日取得上開房屋所有權迄今，係原告所管理愛菲爾公寓大廈之區分所有權人，為兩造所不爭執，自堪信為真實。

原告主張請求被告給付前揭管理費，為被告所否認，並以前詞置辯。

是本院應審酌者厥為：原告請求被告給付58,400元，有無理由？㈡按公寓大廈管理條例第24條固規定區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務等語，惟該條當時之立法說明為「明定區分所有權人之繼受人應繼受前區分所有權人之權利義務，以維護『區分所有關係』之一貫性」等語；

蓋區分所有權之性質，並非單獨使用專有部分之財產權，亦非僅為財產之共有關係，乃為一種財產（私權）與生活（共益）之調和，而所謂規約，依同條例第3條第12款規定，乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，因區分所有權人會議為區分所有權人團體之最高意思決定機關，其所作之決議又係為區分所有權人之共同事務及涉及權利義務之有關事項而發，則凡屬區分所有人團體之構成員，不問其究在為該決議之前或之後加入，各區分所有權人間為共同關係所訂立之管理規約，其效力不僅應約束每一區分所有權人，對於其繼受人亦應同樣存在，此始能維持原區分所有關係之和諧存在，亦即為維護區分所有關係之一貫性，繼受之區分所有權人或住戶，仍應承受其前手就規約所定之權利義務。

是以，依前述立法說明及立法沿革解釋，上開條例第24條所規範者，乃區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或住戶規約所定之區分所有相鄰關係之一切抽象之權利義務。

㈢又按公寓大廈管理條例或住戶規約所定者，均係抽象之權利義務，以之昭示遵守，資為具體行使權利或負擔義務之依據，此觀該條例於第2 章定有住戶之權利義務專章共21條條文亦明；

苟義務人違反前開所定抽象義務，即屬義務之不履行，就具體發生之個別債務，債務人應負債務不履行或損害賠償責任，非經第三人與債權人或債務人訂立契約承擔債務人之債務，其債務自不移轉於該第三人。

次按善意第三人應受保護，以維交易安全，亦為我民法揭櫫之原則，復為司法院大法官會議釋字第349 號解釋之本旨，苟未依法為債之移轉，遽令不知情之第三人擔負履行債務之責，致其生有不測損害之虞，殊屬有悖債之相對性法理，亦與保護善意第三人之旨有違。

且按區分所有權人或住戶積欠應繳納之管理費已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，同條例第21條定有處置明文；

同條例第22條並就住戶違反法令及規約，管理委員會得依區分所有權人之決議，訴請法院強制遷離、命區分所有權人為出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分、聲請法院拍賣等效力為明定；

足見對於違反義務之區分所有權人得有多項制裁及救濟之道，益徵區分所有權之繼受人，固應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切抽象權利義務，惟對於原區分所有權人積欠管理費或其他應分擔費用之債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係，後手之區分所有權人除已依民法第300條或第301條所定訂約承擔債務者外，管理委員會自應循上開各規定加以請求；

且區分所有權之繼受人，其無論係經由自由交易買賣方式或經由法院拍賣取得，因對於前手積欠之管理費用或其他應分擔費用並無從知悉，而購買者（含拍賣程序之應買人）亦係針對該區分所有物之市場客觀價值、地理環境、有無物上擔保等加以評估其價值，茍尚應就該區分所有物之前手有無積欠管理費用及其他應分擔費用加以調查評估，因此部分並無公示性，除強人所難能，亦有礙交易之靈活，而此亦非公寓大廈管理條例第24條之立法本旨，是就前手已具體發生而積欠之管理費用及其他應分擔費用，實難令繼受人當然承受而負履行債務之責。

復按前開規定茍係包括繼受前手已生之具體債務，因區分所有物所有權移轉時即生法定承擔之效果，則使前手得以免卻其本應負擔之債務，管理委員會對於積欠管理費用或依規約其他應負擔之費用之區分所有權人，亦可無視前開賦予其得對積欠管理費及其他應擔分費用之區分所有權人之相關制裁及救濟規定，則上開規定豈非具文。

從而，前手住戶所積欠之管理費，乃已具體發生之私法上債權債務關係，並非上開條文所指規約規範之事項，自無公寓大廈管理條例第24條規定之適用（臺灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號、89年法律座談會民事類第23號研討結果及審查意見、臺灣高等法院90年庭長法律問題研討會研討結果及審查意見參照）。

準此，縱令規約已規定前手積欠之管理費（已發生之債務）應由後手繼受，揆之上開說明，後手亦無義務應繼受前手積欠之管理費，洵堪認定。

㈣原告固主張：被告前手積欠原告自97年10月回溯20期之管理費欠款，依系爭規約第10條第5項規定，應由被告繼受云云。

參諸系爭規約第10條第5項雖明文「住戶所積欠之管理費，不因區分所有權人變更而消失，繼受人有承受之義務等語（見本院106 年度司促字第1304號卷第15頁反面），然兩造均不爭執該條文係於97年7 月間方於規約內加註（見本院卷第15頁），則原告向被告請求97年10月前回溯20期之管理費，部分係上開規約修訂前所生之費用，原告向系爭建物之繼受人即被告請求該部費用，顯悖於一般法律不溯及既往之原則，已屬無稽。

況原告亦未舉證證明管理委員會對於住戶積欠管理費一事有公示方法使買受房屋之人得以知悉，被告係於99年6 月11日取得系爭建物之所有權，則若將前手所積欠上開期間之管理費繳納義務均強加於後手即被告，亦令一般交易取得系爭建物所有權之被告遭受不測之損害。

遑論，區分所有權之繼受人依公寓大廈管理條例第24條規定所繼受者乃契約地位之繼受，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依相關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務，業經上開實務見解所認是。

對於繼受人前手區分所有權人所積欠之管理費之債權債務關係既係存在於社區管理委員會與積欠管理費之前手區分所有權人之間，依債之相對性原則，本應向原區分所有權人請求，且其法律關係早已明確，不在前開法條規範範圍內，縱令規約規定前手積欠之管理費（已發生之債務）應由後手繼受，後手亦無受規約該項規定之義務而繼受前手欠費之理，是雖系爭住戶規約第10條第5項規定繼受人應繼受其前手積欠之管理費，亦不足以拘束被告。

被告辯稱其無承擔原區分所有權人所積欠管理費債務之義務等語，應屬可採。

準此，原告主張被告應繼受其前手所積欠之管理費58,400元，為無理由。

㈤從而，本件原告本於公寓大廈管理條例第21條及系爭規約第10條規定，請求被告給付系爭管理費58,400元及自支付命令送達翌日起至清償日止，依年息百分之6 計算之利息，於法尚非有據，自應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經核與判決結果均不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

五、本件為小額訴訟而為原告敗訴之判決，應於判決時確定訴訟費用金額如主文第二項所示。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第78條、第436條之19第1項，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 18 日
新竹簡易庭 法 官 朱美璘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 18 日
書記官 王恬如