臺灣新竹地方法院民事-SCDV,106,竹簡,114,20170509,1

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 106年度竹簡字第114號
原 告 江正莨
被 告 蕭修敬
上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國106 年4 月18日辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣伍萬元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔七分之一，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。

但被告如以新臺幣伍萬元為原告供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：伊於民國105 年7 月經永慶房屋仲介股份有限公司新竹園區加盟店仲介，與被告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），以總價新臺幣（下同）373 萬元向被告買受門牌號碼新竹市○○街000 巷0 號2 樓之公寓（下稱系爭房屋），兩造於同年8 月21日完成交屋手續，原告並於同年9 月13日遷入系爭房屋居住。

詎原告於105 年10月6 日即發現系爭公寓之電視牆至天花板皆有白蟻蛀蝕痕跡，冷氣窗口周遭長期漏水造成木料濕潤、腐爛，除造成蟲蛀問題外，亦使水泥牆面凸起，油漆無法緊實附著。

而系爭房屋因上述瑕疵，需拆除電視牆與天花板之裝潢、重新油漆粉刷、漏水窗口防漏填補、牆面泥做修補，經原告多次聯絡永慶房屋新竹園區加盟店處理，均推諉卸責，原告只能自行修繕，已支出維修費用新臺幣（下同）5 萬元。

又依系爭買賣契約所附「標的物現況說明書」所載，已擔保系爭房屋並無滲漏水，亦無於一年間修復滲漏水之情況，然系爭房屋確實有如上開嚴重滲漏水之瑕疵，該等瑕疵已影響原告對系爭房屋之使用權及居住權。

爰依民法第359條規定請求減少價金30萬元及維修費用5 萬元，共計35萬元等語。

並聲明：被告應賠償原告35萬元。

二、被告則以：兩造於105 年7 月1 日訂立買賣契約前，原告已先確認系爭房屋屋況後始決定購買，且自兩造簽約後，至同年10月7 日，原告始反應系爭房屋冷氣窗口周遭出現壁癌情形，然上開期間新竹地區出現多次降雨，有大有小，系爭房屋屋齡雖逾30年，但一般風雨應不至造成滲漏水情形，惟因同年9 月25日至28日間梅姬颱風襲台，風速高達13級，加上超大雨量，始會發生原告所述冷氣窗口滲漏水情況。

原告修理電視牆至天花板冷氣窗口白蟻蛀蝕及漏水，並未事先通知被告及永慶房屋，即逕行於105 年10月7 日拆除系爭房屋之電視牆及天花板進行修繕。

又被告於原告將裝潢拆除後委請廠商對於系爭房屋滲漏水部分維修費用之估價為1 萬7,000元，原告請求5 萬元之維修費用，顯然過高。

另原告既自承系爭滲漏水之情況已處理完畢，系爭房屋之屋況已回復正常，即無減少價金之問題。

是原告之請求均無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回；

如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張其於105 年7 月1 日以總價373 萬元向被告買受系爭房屋，並於105 年8 月21日完成交屋。

惟原告於交屋後之105 年10月6 日發現系爭房屋冷氣窗口有滲漏水情形，電視牆至天花板皆有白蟻蛀蝕痕跡，經其雇工進行修繕，共支出修繕費用5 萬元之事實，業據其提出不動產買賣契約書、標的物現況說明書、估價單及系爭房屋修繕照片等件為證（見本院卷第8 至13頁、第25至26頁、第81至87頁）；

被告就原告主張之上揭事實雖無爭執，惟以冷氣窗口滲漏水係交屋後梅姬颱風所導致，且原告未事先告知即逕行拆除修繕，其主張之修繕費用5 萬元過高。

另系爭房屋既已修繕完成而無瑕疵，原告自不得請求減少價金30萬元等語置辯，是本件所應審究者為：原告請求修繕費用，有無理由？原告依據物之瑕疵擔保規定請求減少價金，是否有據？茲分述如次。

四、按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例要旨可參）。

次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；

買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。

又房屋經長久使用，固會折舊，但買受人買受房屋之時，自然預期出賣人所交付之房屋不致有滲漏水之瑕疵存在，而房屋發生滲漏水情形，不問其原因如何，自係減少房屋之通常效用。

且系爭房屋係屬住宅，其最主要之功用乃提供居住使用，而遮風避雨為住宅房屋之最低要求，房屋一旦有滲漏水之情事，不但將致毀損屋內財物，且會嚴重干擾生活起居，無以完足發揮其居住之目的，是房屋滲漏水自屬重大之瑕疵。

經查，系爭房屋交屋後，原告於105 年10月6 日發現冷氣窗口有滲漏水及電視牆至天花板部分有白蟻柱蝕痕跡，即通知訴外人即永慶房屋仲介人員徐乾晃及被告，並由徐乾晃於當日前往系爭房屋查看滲漏水情形及拍照存證，而觀諸被告所提出原告與徐乾晃往來通話內容（本院卷第55頁），被告對於系爭房屋之冷氣窗口周邊存有滲漏水及壁癌乙情並無爭執，足認系爭房屋確實存在滲漏水之瑕疵。

次查，被告於兩造簽訂之系爭買賣契約所附標的現況說明書「建物現況是否有滲漏水情形」及「是否曾在最近一年內修復滲漏水」等項目均勾選「否」，該現況說明書文末並載有：「委託人依法應負瑕疵擔保責任」等語，此為被告所不爭執，並有標的現況說明書1 紙在卷可佐（見本院卷第25頁），足認被告所應交付系爭房屋之現況，應具備無滲漏水之瑕疵，若有滲漏水瑕疵應由被告依民法規定負瑕疵擔保責任，自不因系爭房屋為屋齡超過30年之中古屋，而免除被告之瑕疵擔保責任。

是系爭房屋出現滲漏水之情形，自屬減少房屋通常之效用，依上開說明，被告自應負瑕疵擔保之責任。

另被告雖辯稱漏水係因105 年9 月25至28日梅姬颱風來襲導致，然審諸臺灣地處多颱地區，若該次颱風會導致冷氣窗口之滲漏水，則該滲漏水處亦不排除係交屋前颱風所引起，是無法以系爭交屋後曾發生颱風，即遽認滲漏水係該次颱風所導致。

從而，被告上開辯詞，尚屬無據。

五、次查，原告就系爭滲漏水瑕疵，已雇工進行修繕，並支出修復費用5 萬元乙節，業據其提出估價單及現場修繕照片為證（本院卷第81至87頁），而觀諸該估價單所列修復項目，核與前述系爭房屋滲漏水瑕疵修復之必要項目相符，且其各項目所列金額並無明顯過高之情形，故原告主張系爭房屋滲漏水瑕疵修復之必要費用為5 萬元，應為可採。

再者，買受人請求減少價金之數額，固應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金，並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，系爭房屋既有上開漏水瑕疵待修繕，其於市場交易行情上之價值自有損減，需上開費用始得回復其原有價值狀態，自應認系爭房屋已因該瑕疵貶損5 萬元。

據此，以系爭房屋之瑕疵修復必要費用5 萬元，作為原告得請求減少系爭房屋買賣價金之金額，尚符社會常情及市場價值，而屬合理。

至被告雖辯稱原告未事先通知被告，即逕行拆除電視牆面及天花板，此部分修繕費用不應由被告負擔等情。

惟按買賣契約與承攬契約不同，承攬因其給付性質具有特定人為特定工作之特殊性，於產生工作瑕疵時，對於工作瑕疵之補正，承攬人有較強之修繕能力，能夠以較低廉之成本完成修補，定作人倘未先行定期催告承攬人是否修補瑕疵，自不容其逕自決定雇工修補，避免使承攬人負擔不必要之高額費用，故認於承攬契約中定作人首須定相當期限，請求承攬人修補之，如承攬人不於期限內修補，定作人始得自行修補，並向承攬人請求償還修補必要費用，然買賣契約有關物之瑕疵擔保責任之法律效果，依民法第359條、第360條、第364條規定，或為減少價金、解除契約，或為損害賠償或另行交付無瑕疵之物，買受人並無請求出賣人修補瑕疵之權利，僅於出賣人就物之瑕疵有修補能力，而與買受人約定保固條款時，買受人始具有修補瑕疵之請求權。

本件原告入住系爭房屋後未久即發現滲漏水情形，此為被告所不爭執，且原告通知被告及仲介人員到場處理後，亦經仲介人員至現場拍照確認（見本院卷第55頁），而原告既評估該滲漏水情形對其居住生活品質之影響，已達難以忍受之程度，乃自行僱工修繕儘速解決，並依民法第359條規定請求減少價金，自屬有據，被告上開辯詞，洵無足採。

六、至原告主張因系爭房屋有滲漏水瑕疵，與標的物現況說明書不相符合，且該瑕疵已致侵害原告之使用權及居住權，故另依其前開拆除重做之電視牆面及天花板所佔系爭房屋之面積，請求減少價金30萬元等語。

惟查，原告於本院審理中業已自承系爭滲漏水瑕疵經修繕後，系爭房屋已無其他瑕疵等語（本院卷第75頁），足認系爭房屋之滲漏水瑕疵經修繕後，已可正常居住使用，已無交易性價值減損之情形。

故原告主張系爭房屋因有滲漏水瑕疵而請求減少價金30萬元，尚屬無據，自難准許。

七、綜上所述，原告主張依民法第359條之規定，請求減少系爭房屋買賣價金5 萬元，為有理由，應予准許。

至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

八、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

另被告已為免為假執行之聲請，爰依民事訴訟法第392條第2項規定，酌定相當金額如主文第3項後段所示宣告被告預供擔保而免為假執行。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

十、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 9 日
新竹簡易庭 法 官 王婉如
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受判決後20日內提出上訴狀到院。
中 華 民 國 106 年 5 月 9 日
書記官 王裴雯